Grundstücksverkehrsgenehmigung

Grundstücksverkehrsgenehmigung; Wiederaufgreifen des Genehmigungsverfahrens; Stichtagserwerb

§ 7 AnmVO greift nicht ein, wenn nach dem 18. Oktober 1989 das vom Anmelder nicht beanspruchte Grundeigentum veräußert wird, nicht jedoch das allein restitutionsbelastete Erbbaurecht am Grundstück.

Das Wiederaufgreifen des Genehmigungsverfahrens kommt nicht in Betracht, wenn der geltend gemachte Restitutionsanspruch offensichtlich unbegründet ist.

Mit der Klage wird das Wiederaufgreifen des Genehmigungsverfahrens und die Eintragung eines Amtswiderspruchs gegen die Richtigkeit des Grundbuches nach der Anmeldeverordnung begehrt.

Der 1948 gestorbene Vater der Kl. erwarb 1941 eine Erbbauheimstätte. Aufgrund des Kaufvertrages vom 14. Juni 1951 wurde das Erbbaurecht auf das Ehepaar S. im Grundbuch eingetragen. Für den Vater der Kl. trat beim Verkauf ein Abwesenheitspfleger auf.

Am 15. September 1964 wurde das Erbbaurecht an die Beigeladenen veräußert; diese wurden 1965 als Erbbauberechtigte ins Grundbuch eingetragen. Mit Kaufvertrag vom 17. Mai 1990 erwarben die Beigeladenen vom Magistrat von Berlin dann auch das mit dem Erbbaurecht belastete zwischenzeitlich in Volkseigentum überführte Grundstück. Die Eintragung ins Grundbuch erfolgte am 11. Juni 1991. Unter dem 8. August 1990 beantragte der Kl. die Rückgabe von "Grund- und Immobilienbesitz" nach der Anmeldeverordnung und mit Schreiben vom 18. September 1990 das Wiederaufgreifen des Grundstücksverkehrsgenehmigungsverfahr

ens und die Eintragung eines entsprechenden Widerspruchs gegen die Richtigkeit des Grundbuchs.

Das Begehren beurteilt sich nach § 7 der Anmeldeverordnung in der Fassung der Bekanntmachung der Neufassung vom 11. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2162) - AnmVO - und nicht nach der Fassung, die die Vorschrift durch das 2. Vermögensrechtsänderungsgesetz vom 14. Juli 1992 (BGBl. I S. 1257) - 2. VermRÄG - gefunden hat. Die Überleitungsvorschrift des Art. 14 Abs. 4 Satz 1 2. VermRÄG sieht nämlich vor, daß die Neufassung u. a. der Anmeldeverordnung nicht nur auf Verfahren anzuwenden ist, die nach der Gesetzesänderung begonnen werden, sondern auf Verfahren, die vor Inkrafttreten des Gesetzes (2. VermRÄG) begonnen, aber noch nicht durch eine abschließende Entscheidung abgeschlossen worden sind. Unter "Verfahren" ist dabei allein das Verwaltungsverfahren zu verstehen (vgl. BVerwG, Urteil vom 12. November 1993, VIZ 1994 S. 125), das hier durch den Beschluß des LAROV vom 26. März 1992 vor dem Inkrafttreten des 2. VermRÄG (22. Juli 1992) abgeschlossen war. Die in § 7 AnmVO geforderten Voraussetzungen für ein Wiederaufgreifen des Genehmigungsverfahrens sind nicht erfüllt.

Zwar liegt ein rechtzeitiger Wiederaufgreifensantrag bezüglich eines nach dem 18. Oktober 1989 abgeschlossenen Rechtsgeschäfts (hier: Grundstückskaufvertrag vom 15. Mai 1990) vor. Ebensowenig fehlt es an einem wiederaufgreifbaren früheren Genehmigungsverfahren, denn nach zutreffender herrschender Auffassung erfaßt § 7 AnmVO insbesondere auch Verkaufsgeschäfte, die - wie offensichtlich auch hier - nach § 4 Abs. 2 Satz 3 des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 (GBl. I S. 157) - VerkG - erfolgten und für die die Grundstücksverkehrsgenehmigung fingiert wurde (§ 5 Abs. 4 DVO vom 15. März 1990 zum VerkG - GBl. I S. 158 -). Allein diese Auslegung entspricht dem Normzweck einer umfassenden rückwirkenden Überprüfung der nach dem 18. Oktober 1989 im Beitrittsgebiet erfolgten Immobiliengeschäfte (vgl. Ziff. 13 d der Gemeinsamen Erklärung der Regierungen der Bundesrepublik Deutschland und der Deutschen Demokratischen Republik zur Regelung offener Vermögensfragen vom 15. Juni 1990 - Gemeinsame Erklärung -, BGBl. II S. 889, 1237, sowie Fieberg/Reichenbach u. a., VermG, Stand August 1993, Rdnr. 52 zu § 3 VermG; Thomas in Kimme, Offene Vermögensfragen I, Stand April 1994, Rdnr. 12 zu § 7 AnmVO; Barkam in Rädler/Raupach/Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR, Stand Februar 1994, Rdnr. 24/1 zu § 7 AnmVO) und wird nicht etwa durch § 4 Abs. 2 Satz 1 lit. b VermG ausgeschlossen (so aber Wasmuth in Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR II, Stand Juni 1994, B 140, Rdnr. 31 zu § 7 AnmVO), denn diese Vorschrift bezieht sich allein auf § 1 VerkG (betreffend den Verkauf volkseigener Gebäude zu Gewerbezwecken und erfaßt nicht die durch das Verkaufsgesetz ausgelöste große Welle von Grundstücksveräußerungen zu nichtgewerblichen Zwecken, die gerade Anlaß für Nr. 13 d Gemeinsame Erklärung und damit für die Regelung des § 7 AnmVO war. Nach dem Wortlaut des § 7 Abs. 1 Satz 1 AnmVO ist es darüber hinaus aber erforderlich, daß das Wiederaufgreifen des Genehmigungsverfahrens auf Antrag des früheren Eigentümers erfolgt (eine Betroffenheit durch vorläufige staatliche bzw. treuhänderische Verwaltung kann der Kl. zu 2) nicht geltend machen). Damit übereinstimmend setzt § 7 Abs. 4 Satz 1 AnmVO hinsichtlich der Eintragung eines Widerspruchs ins Grundbuch die Glaubhaftmachung des früheren Eigentumsrechts am Grundstück voraus. Auch Nr. 13 d Gemeinsame Erklärung spricht in Satz 1 und Satz 2 nur von früheren Eigentumsrechten. Ein derartiges Recht am Grundstück hatten der Kl. zu 2) und sein Vater aber niemals, so daß die Klage bereits an diesem Erfordernis scheitern müßte.

Demgegenüber wird allerdings vertreten, der Normzweck, nämlich die Durchsetzung von Rückgabeansprüchen nach § 3 Abs. 1 Satz 1 VermG zu sichern, verlange die entsprechende Anwendung (zumindest des Abs. 4 Satz 1) des § 7 AnmVO, sofern sich der Anspruch des Berechtigten nicht auf ein früheres Eigentumsrecht, sondern auf einen sonstigen Vermögenswert i. S. v. § 2 Abs. 2 VermG beziehe (vgl. Wasmuth, a. a. O., Rdnr. 52 zu § 7 AnmVO). Die Kammer läßt offen, ob dieser Ansicht zu folgen ist, obwohl es sich bei § 7 AnmVO um eine Ausnahmeregelung handelt, die grundsätzlich eng auszulegen ist, und es im übrigen der Absicht des Gesetzgebers zuwiderliefe, wenn neben dem ehemaligen Grundstückseigentümer auch Inhaber anderer dinglicher Rechte - wie z. B. jeder Hypothekengläubiger - über § 7 AnmVO Grundstücksveräußerungen nachhaltig blockieren und damit negativ auf die zur Belegung von Investitionen erwünschte Mobilität auf dem Grundstücksmarkt einwirken könnten. Denn auch wenn man den Eigentumsbegriff des § 7 AnmVO im Wege der Auslegung zumindest auf das eigentumsähnlich ausgestaltete Erbbaurecht (ErbbauVO § 11; vgl. auch § 2 Abs. 1 Satz 1 lit. b Grundstücksverkehrsverordnung i. d. F. der Bekanntmachung der Neufassung vom 18. April 1991 - BGBl. I S. 999 - GVVO ) ausdehnen wollte, könnte die Klage keinen Erfolg haben, weil die Vorschrift nur Rückübertragungsansprüche auf solche Vermögenswerte eines Berechtigten sichern will, die Gegenstand des fraglichen nach dem 18. Oktober 1989 geschlossenen Rechtsgeschäfts waren. Die Regelung greift dagegen nicht ein, wenn - wie hier - nach dem vorgenannten Stichtag (zur Verfassungsmäßigkeit der Stichtagsregelung vgl. BVerwG, a. a. O.) das vom Berechtigten - dem Kl. zu 2) - nicht beanspruchte Grundeigentum veräußert wird, nicht jedoch das allein restitutionsbelastete Erbbaurecht am Grundstück. Das bereits infolge der Veräußerungsverträge von 1951 und 1964 verlorengegangene Erbbaurecht wird lediglich von den Vorschriften des Vermögensgesetzes und ggf. der Grundstücksverkehrsordnung geschützt. Dies ergibt sich aus folgenden Überlegungen.

Die vermögensrechtlichen Bestimmungen regeln im Gefolge der Herstellung der deutschen Einheit mit einem komplizierten Normengeflecht die Rückübertragung von Vermögenswerten, die schädigenden Maßnahmen i. S. d. § 1 VermG unterlagen (vgl. § 3 Abs. 1 Satz 1 VermG). Dabei erfährt der Grundsatz "Rückgabe vor Entschädigung" im Interesse eines sozialverträglichen Ausgleichs vielfache Einschränkungen, die das Vertrauen der Menschen in der ehemaligen DDR auf den Fortbestand ihrer dort erworbenen Rechtspositionen angemessen berücksichtigen sollen (vgl. insbesondere die Bestimmungen der §§ 4 und 5 VermG). Eine Ausnahme von diesen Einschränkungen gilt im Anschluß an Nr. 13 d der Gemeinsamen Erklärung gemäß § 7 AnmVO lediglich für solche Rechtsgeschäfte, die nach dem 18. Oktober 1989 geschlossen wurden, weil ein schutzwürdiges Vertrauen in den Bestand von grundstücksrechtlichen Positionen, die erst nach diesem Stichtag (zu dem sich mit dem Sturz Honeckers die politische Wende in der DDR bereits deutlich abzeichnete) begründet worden sind, nicht mehr angenommen werden kann (vgl. auch § 4 Abs. 2 Satz 2 VermG). In Umsetzung dieses Eckwertes der deutschen Einigung (vgl. Präambel der Gemeinsamen Erklärung) will § 7 AnmVO durch Wiederaufgreifen des Genehmigungsverfahrens und ggf. Veranlassung der Eintragung von Widersprüchen ins Grundbuch solche Grundstücksgeschäfte noch einmal zur vollen Überprüfung stellen, die kein Vertrauen verdienen, weil sie nach dem 18. Oktober 1989 geschlossen wurden. Damit wird jedoch nicht eine generelle Überprüfung aller nach dem Stichtag geschlossener Rechtsgeschäfte eröffnet, sofern sie sich nur auf Grundstücke beziehen, die von einem wie auch immer gearteten Restitutionsantrag betroffen sind. Die rückwirkende Kontrolle des § 7 AnmVO beschränkt sich vielmehr auf solche Rechtsgeschäfte, die unmittelbar bewirken, daß der Restitutionsanspruch ausgeschlossen wird. Das folgt aus dem systematischen Zusammenhang mit Nr. 13 d Gemeinsame Erklärung und § 4 Abs. 2 VermG. Nr. 13 d Gemeinsame Erklärung dient dem Schutz etwaiger Restitutionsansprüche und steht in einem Spannungsverhältnis zu dem im Interesse eines sozialverträglichen Ausgleichs grundsätzlich anerkannten redlichen Erwerb (vgl. Ziff. 3 b Gemeinsame Erklärung). In § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG ist der redliche Erwerb als Ausschlußtatbestand für die Rückübertragung ausgestaltet; dieser Ausschlußtatbestand wird durch § 4 Abs. 2 Satz 2 VermG allein für nach dem 18. Oktober 1989 geschlossene Grundstücksgeschäfte durchbrochen. Restitutionsschutz in diesem Sinne gewährt auch § 7 AnmVO, der hinsichtlich seiner Tatbestandsvoraussetzungen keine abweichende Regelung eines sozialverträglichen Ausgleichs enthält, d. h. er bezieht sich gleichfalls nur auf Rechtsgeschäfte, die geeignet sind, den angemeldeten Rückgabeanspruch auszuschließen. Daran aber fehlt es, wenn - wie hier - Gegenstand der Restitutionsanmeldung lediglich ein Erbbaurecht, Inhalt des fraglichen Rechtsgeschäfts aber die Übertragung des Grundeigentums ist, denn durch den Zusammenfall von Grundeigentum und Erbbaurecht in der Person des Erwerbers (hier der Beigeladenen) erlischt das Erbbaurecht nicht (§ 889 BGB). Die bloße Möglichkeit des Erwerbers, das Erbbaurecht durch künftiges Rechtsgeschäft (einseitige rechtsgeschäftliche Erklärung, vgl. ErbbauRVO §§ 11, 26 und BGB § 875) aufzuheben und löschen zu lassen, rechtfertigt nicht die Anwendung des § 7 AnmVO, der allein eine rückwirkende und nicht etwa eine vorbeugende Kontrolle

rbbaurecht nicht (§ 889 BGB). Die bloße Möglichkeit des Erwerbers, das Erbbaurecht durch künftiges Rechtsgeschäft (einseitige rechtsgeschäftliche Erklärung, vgl. ErbbauRVO §§ 11, 26 und BGB § 875) aufzuheben und löschen zu lassen, rechtfertigt nicht die Anwendung des § 7 AnmVO, der allein eine rückwirkende und nicht etwa eine vorbeugende Kontrolle eröffnen soll. Hinsichtlich künftiger Rechtsgeschäfte sind vielmehr Genehmigungsbedürftigkeit und Genehmigungsfähigkeit nach den dann aktuell geltenden grundstücksverkehrsrechtlichen Regelungen zu prüfen. Nach alledem besteht kein Anspruch des Kl. auf Wiederaufgreifen des Genehmigungsverfahrens, denn das geltend gemachte Erbbaurecht wird durch den Grundstückskaufvertrag vom 17. Mai 1990 nicht ausgeschlossen, ja nicht einmal berührt.

Ein Wiederaufgreifen des Genehmigungsverfahrens kommt schließlich auch deswegen nicht in Betracht, weil der geltend gemachte Restitutionsanspruch offensichtlich und eindeutig unbegründet ist (wird ausgeführt).