Grundstücksverkehrsgenehmigung

Grundstücksverkehrsgenehmigung; Kaufvertragsannahme; Drittbegünstigte

Drittbegünstigte können aus einem wegen § 2 Abs. 1 GVO schwebend unwirksamen Vertrag die Annahme eines Kaufantrages verlangen.

Die Bekl. kauften mit notariellem Vertrag vom 15. Dezember 1993 von der Streitgehilfin das bebaute Grundstück K.straße, 10405 Berlin, zu einem Kaufpreis von 782.430,- DM. Die Kl. sind Mieter dieses Hauses. Nach § 7 Nr. 5 des Kaufvertrages verpflichteten sich die Bekl., das notarielle Kaufangebot einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus einer bestimmten Anzahl von Mietern, anzunehmen, wenn dieses Angebot weiteren im einzelnen im Vertrag aufgeführten Voraussetzungen entspricht.

Die Kl., die sich zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts zusammengeschlossen haben , gaben mit notarieller Urkunde des Notars K. R. vom 16. März 1994 ein Kaufangebot ab, das den Bekl. am 18. März 1994 zugestellt wurde.

Mit Anwaltsschreiben vom 2. September 1994 wurden die Bekl. aufgefordert, das Kaufangebot der Kl. anzunehmen. Diese Aufforderung wiesen die Bekl. mit Anwaltsschreiben vom 9. November 1994 zurück.

Das streitgegenständliche Grundstück ist Gegenstand eines Restitutionsanspruchs, der beim Vermögensamt angemeldet worden ist und über den noch nicht entschieden ist. Deshalb ist die erforderliche Grundstücksverkehrsgenehmigung bislang nicht erteilt worden.

Mit der vorliegenden Klage begehren die Kl. von den Bekl. die Annahme ihres Kaufangebots vom 16. März 1994.

Die Klage ist hinsichtlich des Hauptantrags begründet.

Den Kl. steht gemäß § 328 Abs. 1 BGB i.V.m. § 7 Nr. 5 des Grundstückskaufvertrages vom 15. Dezember 1993 gegenüber den Bekl. ein Anspruch auf Annahme des von ihnen am 16. März 1994 abgegebenen notariellen Angebots auf Abschluß eines Kaufvertrages über das Grundstück K.straße 6 in Berlin zu.

1. Die Bekl. haben sich in § 7 Nr. 5 des mit der Streitgehilfin abgeschlossenen Grundstückskaufvertrages vom 15. Dezember 1993, der insoweit ein Vertrag zugunsten Dritter im Sinne des § 328 BGB ist, verpflichtet, das notarielle Kaufangebot einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus den Mietern des Hauses K.straße 6 anzunehmen, sofern die in § 7 Nr. 5 des Vertrages vom 15. Dezember 1993 genannten Voraussetzungen erfüllt sind. Bei dieser Vertragsklausel handelt es sich um einen die Bekl. einseitig verpflichtenden Kaufvorvertrag zugunsten der Mieter des Objekts, denen damit ein Erwerbsrecht eingeräumt worden ist. Da der Vorvertrag den ganz wesentlichen Inhalt des noch abzuschließenden Hauptvertrages regelt, weist der Vorvertrag ein ausreichendes Maß an Bestimmtheit und Vollständigkeit aus (vgl. hierzu BGH, NJW-RR 1993, 139, 140), so daß eine Durchsetzung des Vorvertrages durch Erhebung der Klage auf Abschluß des Hauptvertrages grundsätzlich möglich ist.

Daran ändert vorliegend der Umstand nichts, daß das betroffene Grundstück mit einem Restitutionsanspruch belastet worden ist und die Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung (GVO) noch nicht vorliegt. Das Fehlen der Grundstücksverkehrsgenehmigung nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 GVO führt zwar zur schwebenden Unwirksamkeit des Grundstückskaufvertrages (so die h. M., vgl. etwa Palandt, BGB, 53. Auflage, zu § 275 Rdnr. 27 m.w.N.; ferner Schmidt-Räntsch in Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, Kommentar zur GVO, zu § 2 Rdnr. 8 m.w.N.). Die schwebende Unwirksamkeit des Vorvertrages steht hier jedoch dem Abschluß des Hauptvertrages nicht entgegen.

Die Bekl. haben sich unabhängig davon, wann die behördliche Genehmigung erteilt wird, verpflichtet, das Angebot der Mieter auf Abschluß des Hauptvertrages anzunehmen, sofern dieses fristgerecht abgegeben wird und annahmefähig ist. Dies ergibt sich eindeutig aus § 7 Nr. 5 des Kaufvertrages, in dem die Voraussetzungen, unter denen die Bekl. den Hauptvertrag abzuschließen haben, abschließend aufgezählt worden sind. Dort ist ungeachtet des Umstandes, daß der Grundstückskaufvertrag wegen Fehlens der Genehmigung schwebend unwirksam ist, vorgesehen, daß die Mieter innerhalb von drei Monaten das Kaufangebot abzugeben haben, nachdem sie von den Bekl. angeschrieben worden sind, was unmittelbar nach Abschluß des Kaufvertrages erfolgen sollte, und daß die Bekl. innerhalb einer weiteren Frist von zwei Monaten zur Annahme eines annahmefähigen Angebots verpflichtet sind. Damit haben die Vertragsparteien des Kaufvertrages das Zustandekommen des Hauptvertrages an relativ kurze Fristen geknüpft und gerade nicht von der Erteilung der Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung abhängig gemacht, obwohl ihnen der Umstand bewußt gewesen ist, daß eine behördliche Genehmigung noch einzuholen ist, die bekanntermaßen nicht innerhalb von wenigen Monaten erteilt wird. Denn ausweislich des Kaufvertrages ist seinerzeit die Frage der Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung und das Bestehen von möglichen Rückgabeansprüchen ausdrücklich angesprochen worden. Zudem ist der Fall, daß die Streitgehilfin als Verkäuferin das Eigentum an dem Grundstück nicht übertragen kann, in § 3 Nr. 3 des Kaufvertrages geregelt worden. Wenn die Bekl. es dennoch übernommen haben, bei Vorliegen der in dem Kaufvertrag aufgenommenen Voraussetzungen einen Hauptvertrag mit den Mietern abzuschließen, müssen sie sich an dieser Verpflichtung festhalten lassen und können sich auf die noch ausstehende Genehmigung nicht berufen.

Im übrigen ist es rechtlich ohne weiteres möglich, trotz der schwebenden Unwirksamkeit des Vorvertrages einen Hauptvertrag abzuschließen. Denn auch genehmigungsbedürftige Verpflichtungsgeschäfte, die bis zur Entscheidung über die Genehmigung schwebend unwirksam sind, entfalten gewisse Rechtswirkungen. Die Parteien sind an den Vertrag gebunden und zugleich verpflichtet, die Vertragsabwicklung durch geeignete Maßnahmen vorzubereiten, soweit dem der Zweck des Genehmigungsverfahrens nicht entgegensteht (vgl. Palandt, aaO; ferner Faßbender, VIZ 1993, 527, 530). Auch können sich aus einem schwebend unwirksamen Vertrag fällige Verpflichtungen für die Parteien ergeben, sofern sie dies vereinbart haben und die endgültige Erfüllung der Vertragspflichten durch diese vertragliche Absprache nicht vorweggenommen wird (vgl. BGH, DNotZ 1979, 306/307). Schließlich können die sich aus einem schwebend unwirksamen Vertrag ergebenden Ansprüche übertragen werden; es besteht lediglich während des Schwebezustandes kein Anspruch auf endgültige Erfüllung des Vertrages. Mithin sind die Bekl. schon jetzt gehalten, die gegenüber den Kl. übernommene schuldrechtliche Verpflichtung, gerichtet auf Abschluß des Hauptvertrages, zu erfüllen, zumal dies dem Zweck des Genehmigungsverfahrens nicht widerspricht. Denn die behördliche Genehmigung dient hier nicht dem Schutz der Beteiligten des Grundstückskaufvertrages, sondern eines Dritten, dessen Interessen durch den Abschluß des Hauptvertrages nicht beeinträchtigt werden, weil auch dieser Vertrag schwebend unwirksam ist. Dies wird auch daran deutlich, daß in einem derartigen Fall die Genehmigung des Hauptvertrages genügt, um zugleich den Vorvertrag wirksam werden zu lassen (vgl. Soergel, BGB, 12. Auflage, vor § 145 Rdnr. 64), so daß die schwebende Unwirksamkeit von Vor- und Hauptvertrag sich als "Einheit" darstellt.