Grundstücksverkehrsgenehmigung

Grundstücksverkehrsgenehmigung; Rücknahme bei Rechtswidrigkeit; Vermögensentwurf

1. Bei der Rücknahme einer rechtswidrig erteilten Grundstücksverkehrsgenehmigung gem. § 4 GVO muß die Behörde bei der Interessenabwägung im Rahmen der Ermessensentscheidung das Vorliegen der Voraussetzungen des § 20 Abs. 1 Satz 1 GVO (a. F.) berücksichtigen.

2. Zur Frage, ob auch nach § 1 Abs. 2 GVO i. d. F. vom 18. April 1991 die Grundstücksverkehrsgenehmigung aufgrund eines Vermögensentwurfes erteilt werden kann.

Die Kl. und spätere Gemeinschuldnerin erwarb von der Beigeladenen 1991 mehrere Flurstücke in den neuen Bundesländern. Unter dem 29.8.1991 erteilte der Bekl. diesem Vertrag, der ihm als Vertragsentwurf vom 26.8.1991 vorlag, die Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsverordnung vom 15. Dezember 1977 (GBl. DDR I 1978, S. 73 ff.) in der Fassung des Einigungsvertrages (Anl. II Kap. III Sachg. B Abschn. II Nr. 1). Die bereits im Vertrag abgegebene und beantragte Bewilligung auf Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums zugunsten der Kl. wurde spätestens am 11. August 1992 ins Grundbuch eingetragen.

Mit Bescheid vom 13.7.1992 widerrief der Bekl. die Grundstücksverkehrsgenehmigung unter Berufung auf § 4 der GVO.

Die Berufung ist begründet. Denn entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts sind die angegriffenen Bescheide ermessensfehlerhaft.

Abzustellen ist für den vorliegenden Fall der Anfechtungsklage auf die Rechtsvorschriften, die zum Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung in Kraft waren. Ermächtigungsgrundlage für die Rücknahme der Grundstücksverkehrsgenehmigung war zum Zeitpunkt der Widerspruchsentscheidung des Regierungspräsidiums Dresden vom 2.3.1994 die Grundstücksverkehrsordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. August 1990 - GVO - (BGBl. I, 1477 ff.). Danach galten gemäß § 4 GVO für die Rücknahme und den Widerruf der Genehmigung die Bestimmungen des Verwaltungsverfahrensgesetzes.

Da die Grundstücksverkehrsgenehmigung bereits deswegen rechtswidrig war, weil das Genehmigungsverfahren gemäß § 1 Satz 2 Grundstücksverkehrsverordnung i. d. F. vom 19. April 1991 auszusetzen war, kann dahinstehen, ob die Genehmigung auch deswegen rechtswidrig ist, weil sie aufgrund eines Vertragsentwurfes erteilt wurde. In der Grundstücksverkehrsordnung vom 3.8.1992 ist dies in § 1 Satz 2 ausdrücklich dahingehend geregelt worden, daß die Genehmigung auch schon vor Abschluß des Rechtsgeschäfts erteilt werden kann. Entsprechendes ist aber auch für die Geltungszeit der Grundstücksverkehrsverordnung i. d. F. vom 18. April 1991 anzunehmen. Denn entscheidend ist nicht die konkrete vertragliche Ausgestaltung, sondern welche Grundstücke Kaufvertragsgegenstand sind, um zu prüfen, ob hierauf vermögensrechtliche Ansprüche angemeldet wurden. Im vorliegenden Fall ist die Grundstücksverkehrsgenehmigung erst nach Abschluß des Rechtsgeschäfts erteilt worden. Da in der Grundstücksverkehrsgenehmigung die verkauften Flurstücke, für die die Genehmigung erteilt wird, einzeln aufgeführt sind, war die Vorlage des Vertragsentwurfes für die Entscheidung über die Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung ausreichend, da Verwechslungen ausgeschlossen waren.

Nach § 48 Abs. 1 Satz 1 VwVfG ist die Rücknahme eines rechtswidrigen Verwaltungsaktes eine Ermessensentscheidung. Die angegriffenen Bescheide sind mit einem Ermessensfehler behaftet, da in ihnen die für die Ermessensausübung erforderliche Interessenabwägung vollständig fehlt. Im Bescheid vom 13.7.1992 fehlt es an jeglichem Anhaltspunkt dafür, ob der Bekl. überhaupt erkannt hat, daß er eine Ermessensentscheidung zu treffen hat. Aber auch im Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Dresden vom 2.3.1993 ist keine Interessenabwägung wie sie für die Ausübung des Ermessens erforderlich gewesen wäre erkennbar. Es wird vielmehr im Widerspruchsbescheid ausgeführt, daß die Grundstücksverkehrsgenehmigung als rechtswidriger Verwaltungsakt zurückzunehmen war. Auch wenn der Widerspruchsbehörde zum Zeitpunkt der Widerspruchsentscheidung nicht bekannt war, daß für die Erwerber bereits im Oktober 1991 eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen worden war, so hätte sie hiervon jedoch ausgehen müssen, da bereits im Kaufvertrag unter § 3 die Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung de Eigentums bewilligt und beantragt worden war. Schon nach Stellung eines Antrags beim Grundbuchamt auf Eintragung der Auflassungsvormerkung blieb gemäß § 20 Abs. 1 Satz 1 GVO trotz Rücknahme der Grundstücksverkehrsgenehmigung die Wirksamkeit des genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäfts unberührt. Damit stellte die Grundstücksverkehrsordnung die Rechtsgeschäfte, in denen die Eintragung der Eigentumsumschreibung oder einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an dem Grundstück bei dem Grundbuchamt beantragt worden ist, in ihren Wirkungen den Rechtsgeschäften gleich, in denen das Eigentum an dem Grundstück bereits übertragen wurde. Auch wenn nach dem Sinn und Zweck der Grundstücksverkehrsordnung, die den Schutz des Rückübertragungsberechtigten gegen Veräußerungen des Verfügungsberechtigten bewirken soll, viel dafür spricht, das Interesse des Rückübertragungsberechtigten an dem von ihm zurückverlangten Grundstück auch in diesen Fällen nicht ganz zurücktreten zu lassen, so wäre jedoch bei Vorliegen der Voraussetzung des § 20 Abs. 1 Satz 1 GVO das Interesse des Erwerbers am Bestand des Rechtsgeschäfts zumindest mit abzuwägen gewesen. Nach der gesetzlichen Regelung des § 20 Abs. 1 Satz 1 GVO konnte bereits am dem sehr frühen Zeitpunkt, zu dem beim Grundbuchamt die Eintragung einer Auflassungsvormerkung oder die Eintragung der Eigentumsumschreibung beantragt worden war, der Vollzug des abgeschlossenen Rechtsgeschäfts und damit der Eigentumsübergang auf den Erwerber nicht mehr verhindert werden. Die hierdurch gewünschte und gewonnene Sicherheit für den Grundstücksverkehr, die für den Erwerber bewirkte, daß er bereits zu diesem frühen Zeitpunkt das von ihm erworbene Grundstück als Sicherheit für von ihm gegebenenfalls zur Durchführung von Investitionen zu beschaffende Finanzmittel einsetzen konnte, hätte in der Interessenabwägung bei der Ermessensausübung mitberücksichtigt werden müssen (vgl. Kimme, Offene Vermögensfragen, § 5 GVO Rdn. 6; Baumhaus, Grundstücksveräußerungen nach der Wende, ZOV 1994, 160 [162]; Faßbender, Probleme mit der Grundstücksverkehrsordnung, VIZ 1993, 527 [532]). Denn die für den Erwerber nach Aufhebung der Grundstücksverkehrsgenehmigung gemäß § 20 Abs. 2 Satz 1 GVO bestehende schuldrechtliche Rückübertragungsverpflichtung des erworbenen Grundstücks an den Verfügungsberechtigten kann zu einem erheblichen

nde, ZOV 1994, 160 [162]; Faßbender, Probleme mit der Grundstücksverkehrsordnung, VIZ 1993, 527 [532]). Denn die für den Erwerber nach Aufhebung der Grundstücksverkehrsgenehmigung gemäß § 20 Abs. 2 Satz 1 GVO bestehende schuldrechtliche Rückübertragungsverpflichtung des erworbenen Grundstücks an den Verfügungsberechtigten kann zu einem erheblichen Schaden beim Erwerber für die von ihm gegebenenfalls in Anspruch genommenen Finanzmittel führen, zu deren Sicherung er das erworbene Grundstück zur Verfügung gestellt hatte. Dieser Schaden ist gemäß § 20 Abs. 2 Satz 2 GVO zwar vom Verfügungsberechtigten dem Erwerber zu ersetzen, dem geht jedoch im Streitfall erst ein längeres Verfahren voraus. Auch aus diesem Grunde hätte der Umstand, daß zum Zeitpunkt der Widerspruchsentscheidung nicht nur die Eintragung einer Auflassungsvormerkung beantragt, sondern diese bereits auch eingetragen war, in die Ermessenserwägung mit einfließen müssen.

Anmerkung: Auch wenn die hier einschlägigen Rechtsvorschriften zwischenzeitlich durch das Registerverfahrensbeschleunigungsgesetz - RegVBG - eine Klarstellung erfahren haben, bliebt die vorliegende Entscheidung für die Fälle interessant, bei denen die Rücknahme einer Grundstücksverkehrsgenehmigung noch nach der GVO in der Fassung vom 3. August 1992, BGBl. I S. 1477 erfolgt ist. Denn die Unbeachtlichkeit einer späteren Aufhebung der erforderlichen Grundstückverkehrsgenehmigung bereits bei der Antragstellung zur Eigentumsumschreibung bzw. bei Eintragung der Auflassungsvormerkung zugunsten des Erwerbers wurde durch die Neufassung des § 20 a. F. in § 7 n. F. GVO nicht übernommen, insbesondere wohl deshalb, weil die praktische Handhabung dieser alten Vorschrift erhebliche Schwierigkeiten in der Praxis aufgeworfen hat und der Gesetzgeber zur Verfahrenserleichterung auf den klaren und einwandfrei feststellbaren Zeitpunkt der vorgenommenen Eigentumsumschreibung abstellen wollte (vgl. Kimme, Offene Vermögensfragen § 7 GVO Rdn. 5). Dagegen ließe sich sagen, daß auch der Zeitpunkt des Antrages auf Eintragung der Eigentumsumschreibung bzw. einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an dem Grundstück (vgl. § 20 GVO a. F.) klar und einwandfrei feststellbar wäre, denn der Antragsgrundsatz gemäß § 13 GBO dürfte wohl genügend Rechtssicherheit gewährleisten. Die Einschränkung aus Gründen der "Klarheit" ist um so unverständlicher, da derselbe Gesetzgeber in § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchstabe a VermG dem Erwerber eines restitutionsbelasteten Grundstücks die Möglichkeit eröffnet, die Stichtagsregelung bereits allein durch den Nachweis einer aktenkundigen Anbahnung zu durchbrechen und in diesem Zusammenhang ein Aktenvermerk oder ein zu den Akten gelangtes Aktenstück als ausreichend erachtet. Bedauerlich ist insofern, daß bei einer rechtswidrig erteilten GVO Genehmigung der bisherige Schutz des Erwerbers (§ 20 a. F.) durch die Novellierung im Rahmen des RegVBG wieder zurückgeschraubt worden ist, so daß der Erwerber, der bereits zur Durchführung von Investitionen erhebliche Finanzmittel beschafft hat, wieder darauf angewiesen sein wird, ob das zuständige Grundbuchamt schnell oder langsam die Eigentumsumschreibung vornimmt.

Bemerkenswert ist, daß das Sächsische Oberverwaltungsgericht auch nach der alten Grundstücksverkehrsverordnung in der Fassung vom 18. April 1991 das Vorliegen eines Vertragsentwurfes zur Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung als ausreichend erachtet hat. Denn diese Möglichkeit wurde erst durch die Grundstücksverkehrsordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 14. Juli 1992 in § 1 Abs. 1 Satz 2 eingeführt. RAin NICOLE KAMPA, Berlin