Grundstücksverkauf und Kündigung des Hausverwaltervertrags

Der Verkauf des Grundstücks stellt keinen wichtigen Grund dar, der den Grundstückseigentümer zur fristlosen Kündigung des Hausverwaltervertrages berechtigt.

(Leitsatz der Redaktion)

1. Die Kl. hat einen Anspruch gegen die Bekl. zu 1 auf Entrichtung von Hausverwaltergebühren aus § 3 des am 9.11.2005 von ihrer Rechtsvorgängerin geschlossenen Verwaltervertrages.

a) Die Kündigungserklärungen der Bekl. zu 1 vom 28.11.2008, 3.12.2008 und 9.12.2008 konnten das Vertragsverhältnis wegen der in § 6 des Hausverwaltervertrages vereinbarten Kündigungsfrist von sechs Monaten nicht zum 31.12.2008, sondern als ordentliche Kündigung erst zum Ende des Jahres 2009 beenden. Einen außerordentlichen Kündigungsgrund hat die Bekl. zu 1 nicht dargelegt. Da es sich bei dem Hausverwaltervertrag um einen Geschäftsbesorgungsvertrag mit Dienstvertragscharakter handelt, sind über § 675 BGB die §§ 611 ff. BGB einschlägig.

aa) Eine Kündigung gemäß § 627 Abs. 1 BGB kommt nicht in Betracht, da es sich bei der Hausverwaltung um keine Dienste höherer Art im Sinne dieser Vorschrift handelt und als Vergütung feste Bezüge vereinbart waren.

bb) Ein wichtiger Grund gemäß § 626 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles und unter Abwägung der Interessen beider Vertragsteile die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Tatsachen, die eine Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung für die Bekl. zu 1 bis Ende 2009 begründen würden, sind weder vorgetragen worden noch ersichtlich.

(1) Der Senat teilt nicht die Ansicht des LG, wonach bereits die Veräußerung der verwalteten Grundstücke einen derartigen Kündigungsgrund darstellt. Auszugehen ist von dem Grundsatz, dass geschlossene Verträge zu halten sind. Unter Verstoß gegen diesen Grundsatz und ohne eine plausible Begründung hat die Bekl. sich unter Berufung auf die kurzfristige Veräußerung der Grundstücke mit notariellem Vertrag vom 27.11.2008 und Regelung der Übergabekonditionen geweigert, die mehrfach angebotenen Leistungen der Kl. bis zum Ende der Laufzeit des Verwaltervertrages weiter entgegenzunehmen. Insoweit ist es treuwidrig, wenn sie sich im Nachhinein darauf beruft, ihr sei es unzumutbar, Leistungen an die Kl. zu erbringen, obwohl sie von ihr keine Gegenleistungen erhalten habe (vgl. § 615 Satz 1 BGB). Bei der Abwägung des § 626 Abs. 1 BGB geht es nicht nur darum, ob die Fortzahlung des Honorars ohne Gegenleistung zumutbar ist, sondern auch darum, ob es der Bekl. zumutbar war, die Dienste der Kl. weiter in Anspruch zu nehmen bzw. durch ihre Rechtsnachfolgerin weiter in Anspruch nehmen zu lassen. Die Bekl. hat auch insoweit nicht ansatzweise dargelegt, ob und ggf. weshalb die Erwerberin nicht bereit gewesen wäre, in den bestehenden Hausverwaltervertrag bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist einzutreten. Hintergrund der Veräußerung mögen Erbschaftsauseinandersetzungen und internationale steuerrechtliche Gesichtspunkte gewesen sein. Dass diese Umstände allerdings die Übernahme der Verwaltung durch die P. erfordert hätten, ist nicht ersichtlich. Angesichts des bestehenden Hausverwaltervertrages ist nicht nachvollziehbar, dass die Bekl. zu 1 der Käuferin im notariellen Vertrag zusicherte, Dienstverträge bestünden nicht, ohne zuvor eine einvernehmliche Regelung der mit der Kl. bestehenden Vertragsbeziehung herbeizuführen oder anderenfalls eine von § 4 und § 5 des notariellen Vertrages abweichende Vereinbarung mit der Erwerberin zu treffen, um beispielsweise die Fortsetzung der Hausverwaltung durch die Kl. bis zum 31.12.2009 sicherzustellen. Wie sich aus ihren Schreiben vom 8.12.2008 und 11.12.2008 ergibt, wäre die Kl. bereit gewesen, entweder das Vertragsverhältnis mit der Rechtsnachfolgerin der Bekl. zu 1 fortzusetzen oder aber den Hausverwaltervertrag gegen eine Entschädigung einvernehmlich aufzuheben. Vor diesem Hintergrund fehlt es bereits an einem schutzwürdigen Interesse der Bekl. zu 1, das die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Hausverwaltervertrages bis Ende 2009 begründen könnte. Auf das berechtigte Interesse der Kl., die geltend macht, als kaufmännisches Unternehmen mit mehreren Mitarbeitern auf ständige Einnahmen aus der Hausverwaltung mit fester Laufzeit angewiesen zu sein, kam es bei der gebotenen Abwägung daher nicht mehr entscheidend an. [...]

Der Verkauf des Grundstücks stellt keinen wichtigen Grund dar, der den Grundstückseigentümer zur fristlosen Kündigung des Hausverwaltervertrages berechtigt, meint jedenfalls das OLG Hamburg.

Nachdem die beklagte Grundstückseigentümerin das Grundstück durch notariellen Vertrag vom 27. November 2008 veräußert hatte, kündigte sie den mit der Klägerin abgeschlossenen Hausverwaltervertrag aus wichtigem Grund zum 31. Dezember 2008. Die Klägerin hielt die Kündigung für unwirksam und verlangte Zahlung des Hausverwalterhonorars für das Jahr 2009. Das LG Hamburg wies die Klage wegen Beendigung des Vertrages ab, das OLG Hamburg änderte das Urteil und gab der Klage statt.

Die Kündigung habe den Vertrag nicht beendet, entschied das OLG. Auf § 627 Abs. 1 BGB (Dienste höherer Art, die aufgrund besonderen Vertrauens übertragen werden) mit der Möglichkeit jederzeitiger Kündigung könne sich die Beklagte nicht berufen, weil die Klägerin keine Dienste höherer Art i. S. dieser Bestimmung zu erbringen hatte.

Aber auch § 626 Abs. 1 BGB (fristlose Kündigung aus wichtigem Grund) scheide als Kündigungsgrund aus, weil nicht erkennbar sei, weshalb der Beklagten die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist nicht zugemutet werden konnte. Die Beklagte habe nicht dargelegt, ob und weshalb der Grundstückserwerber nicht bereit gewesen sei, in den bestehenden Hausverwaltervertrag bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist einzutreten.

Wenn Grundstückseigentum wegfällt, wird auch keine Verwaltung mehr benötigt. Da es für § 626 Abs. 1 BGB unerheblich ist, welcher Vertragsteil den wichtigen Grund verursacht hat (Palandt/Weidenkaff, BGB, 70. Aufl., § 626 Rn. 41), kann sich der veräußernde Grundstückseigentümer sehr wohl auf den Wegfall des Verwaltungsobjekts berufen; ob und unter welchen Umständen der Grundstückserwerber das Vertragsverhältnis mit dem Hausverwalter fortsetzen würde, ist für die Berechtigung der Kündigung unerheblich.