Grundstücksverkauf

Grundstücksverkauf; Vermietung; Schadensberechnung; Rechtsmangel; Feststellungsklage; Nichterfüllungsschaden; Kaufvertrag; Gaststättenverkauf

1. Vermietet der Grundstücksverkäufer abredewidrig vor Eigentumsumschreibung Gewerberäume, kann der Käufer Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen.

2. Der Käufer muß seinen Schaden konkret berechnen und insbesondere nachweisen, daß er die Räume zu einem höheren Mietzins hätte vermieten können.

Die Parteien schlossen am 30. März 1993 einen notariellen Kaufvertrag über einen Miteigentumsanteil an dem Grundstück. Die Bekl. verkaufte dem Kl. u. a. unter Ziff. I 2 b) des Kaufvertrages einen Miteigentumsanteil an dem Grundstück, der mit dem künftigen Sondereigentum an Geweberäumen im Erdgeschoß und Keller mit einer Fläche von insgesamt 581,13 qm verbunden war. Der Übergang des Besitzes wurde gemäß § 8 des Kaufvertrages auf den 1. Juli 1993 festgesetzt.

Im Zeitpunkt des Vertragsschlusses waren die unter Ziff. I 2 b) des Kaufvertrages bezeichneten Gewerberäume als Gaststätte incl. Kegelbahnen an den Gastwirt M. zu einem Mietzins von insgesamt 4.771,20 DM vermietet. Laut Mietvertrag vom 13. Juni 1978 handelte es sich um ein befristetes Mietverhältnis, das sich jeweils um ein Jahr verlängern sollte, wenn nicht eine der Mietvertragsparteien sechs Monate vor Ablauf der Mietzeit der Verlängerung widerspricht.

In § 7 des Kaufvertrages heißt es u. a.:

"Die Eigentumswohnung ist vermietet. Der Inhalt des Mietvertrages ist dem Käufer bekannt. Der Notar hat den Käufer auf die Kündigungsvorschriften nach dem Mietrecht hingewiesen."

Im Juni 1993 verließ der Gastwirt M. die Gewerberäume und zahlte auch die Miete für diesen Monat nicht mehr.

Mit Mietvertrag vom 16. Juni 1993 vermietete die Bekl., die zu diesem Zeitpunkt noch im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen war, die unter Ziff. I 2 b) des Kaufvertrages genannten Gewerberäume an den Gastwirt B. Als Mietzins wurde für die Gaststättenräume (Gesamtfläche 268,52 qm) ein Betrag von 7.518,56 DM und für die Kellerräume, in denen sich fünf Kegelbahnen befinden (Gesamtfläche 312,61 qm), ein Betrag von 2.344,58 DM vereinbart. Gemäß § 2 des Mietvertrags begann das Mietverhältnis am 1. August 1993 und sollte am 31. Juli 2003 enden. In Ziff. 1 der Anlage zum Mietvertrag ist für den Mieter eine fünfjährige Verlängerungsoption vorgesehen.

Der Kl. macht wegen des am 16. Juni 1993 abgeschlossenen Mietvertrages einen Schadensersatzanspruch gegen die Bekl. geltend. Er ist der Auffassung, daß die Bekl. durch den Abschluß des Mietvertrages vom 16. Juni 1993 ihrer Verpflichtung aus § 434 BGB, den verkauften Gegenstand frei von Rechten Dritter zu verschaffen, nicht nachgekommen sei. Dazu behauptet er, ihm und der Bekl. sei bekannt gewesen, daß das Mietverhältnis mit dem Vormieter M. zum 31. Juli 1993 auslaufe.

Er habe die Gewerberäume gekauft, um sie weiterzuvermieten. Durch das eigenmächtige Verhalten der Bekl. sei er daran gehindert worden.

Der Kl. behauptet weiter, daß ihm durch den Mietvertragsabschluß vom 16. Juni 1993 ein Schaden entstanden sei, denn der in diesem Mietvertrag vereinbarte Mietzins entspreche nicht der angemessenen und ortsüblichen Miete. Er nimmt insoweit auf das von ihm eingeholte Gutachten des Sachverständigen Dr. K. bezug, in dem die ortsübliche und angemessene Miete per Juli 1993 bezüglich der im Erdgeschoß gelegenen Gaststätte mit 30,93 DM/qm, insgesamt also mit 8.305,32 DM monatlich, angegeben wird. Die Differenz zu der im Mietvertrag vereinbarten Miete betrage danach 786,76 DM monatlich. Diesen Betrag multipliziert der Kl. mit der Mietvertragsdauer von 15 Jahren und macht diesen Betrag (141.616,80 DM) mit der Klage geltend.

Die Klage ist unbegründet.

I. Der Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zahlung von 105.000 DM gem. §§ 434, 440 Abs. 1, 326 Abs. 1 BGB. Die Bekl. hat zwar ihre Verpflichtung gemäß § 434 BGB, dem Kl. den gemäß Ziff. I 2 b) des Kaufvertrages verkauften Miteigentumsanteil an dem Grundstück frei von Rechten Dritter zu verschaffen, die von Dritten gegen ihn geltend gemacht werden können, nicht erfüllt, jedoch hat der Kl. einen ihm durch die Nichterfüllung entstandenen Schaden nicht schlüssig dargelegt.

1. Der zwischen der Bekl. und dem Gastwirt am 16. Juni 1993 geschlossene Mietvertrag stellt einen Rechtsmangel des verkauften Grundstücks im Sinne von § 434 BGB dar, denn es handelt sich insoweit um eine Last, die mit der Eigentümerstellung als solcher verbunden ist und trotz ihres schuldrechtlichen Ursprungs wegen § 571 BGB praktisch wie eine dingliche Last wirkt (vgl. BGH, NJW-RR 1988, 79; BGH, NJW-RR 1992, 201). Die Bekl. hat diesen Rechtsmangel auch zu vertreten, denn der Kl. kannte den Rechtsmangel bei Kaufvertragsschluß am 30. März 1993 nicht (§ 439 Abs. 1 BGB). § 439 Abs. 1 BGB setzt eine positive Kenntnis des Käufers von dem Mangel im Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses voraus. Daß ein Mietvertrag über die gekauften Gewerberäume bestand, war dem Kl. unstreitig bekannt. Insoweit bezog sich seine Kenntnis jedoch auf den am 13. Juni 1978 geschlossenen Mietvertrag mit dem Gastwirt M. Der zeitlich nach dem Kaufvertragsschluß am 16. Juni 1993 geschlossene Mietvertrag mit dem Gastwirt B. war dem Kl. dagegen nicht bekannt. Auch die Klausel im Kaufvertrag, "Der Inhalt des Mietvertrages ist dem Käufer bekannt", kann sich insoweit nur auf den im Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses bestehenden und nicht auf einen später abgeschlossenen Mietvertrag beziehen, der insoweit auch einen anderen Inhalt hat.

2. Da die Vermietung der Kaufsache grundsätzlich einen behebbaren Rechtsmangel darstellt, der nicht zur Unmöglichkeit der Verkäuferleistung führt, kann der Käufer Schadensersatz wegen Nichterfüllung unter den Voraussetzungen des § 326 BGB verlangen (vgl. BGH, NJW-RR 1992, 201 [202]). Die an sich erforderliche Setzung einer Nachfrist für die Erfüllung der Rechtsverschaffungspflicht ist entbehrlich, wenn sie eine völlig zwecklose und überflüssige Handlung darstellt, weil z. B. der Verkäufer zur Behebung des Rechtsmangels offensichtlich außerstande ist (vgl. BGH, NJW 1991, 2700, 2701).

Ob unter Berücksichtigung des oben genannten Grundsatzes in diesem Fall eine Fristsetzung zur Beseitigung des Rechtsmangels mit entsprechender Ablehnungsandrohung entbehrlich war, kann dahinstehen, da der Kl. jedenfalls einen über § 326 Abs. 1 BGB zu ersetzenden Nichterfüllungsschaden nicht schlüssig vorgetragen hat.

Grundsätzlich besteht der Schaden in der Differenz der Vermögenslage, die eingetreten wäre, wenn der Schuldner ordnungsgemäß erfüllt hätte und der durch die Nichterfüllung tatsächlich entstandenen Vermögenslage. Der Kl. hat nicht vorgetragen, daß ihm durch den am 16. Juni 1993 zwischen der Bekl. und dem Gastwirt abgeschlossenen Mietvertrag ein konkreter Schaden entstanden ist. Er hat nicht dargelegt, daß er wirkliche Vermögenseinbußen erlitten hat. Vielmehr beruhen seine Ausführungen zu einem angeblichen Schaden auf reiner Spekulation, soweit er sich auf das Gutachten des Sachverständigen bezieht und die Differenz zwischen der dort ermittelten, im übrigen von der Bekl. bestrittenen, ortsüblichen Vergleichsmiete und dem im Mietvertrag vom 16. Juni 1993 vereinbarten Mietzins, bezogen auf eine Mietvertragsdauer von 15 Jahren, als Schaden geltend macht. Diese vom Kl. gewählte Art der abstrakten Schadensberechnung ist jedoch hier nicht zulässig. Vielmehr hat die abstrakte Schadensberechnung ihre Grundlage in § 252 Satz 2 BGB und beruht auf der Vermutung, daß der Gläubiger aus dem nicht durchgeführten Vertrag den in seiner Branche üblichen Gewinn gemacht hätte (Palandt/Heinrichs, BGB, 51. Aufl., § 325 Rdn. 16). Die abstrakte Schadensberechnung gilt daher grundsätzlich nur für Kaufleute und Gewerbetreibende bei der Ermittlung von Schäden aus der Nichterfüllung von branchenüblichen Verträgen.

Abgesehen von der Unzulässigkeit der vom Kl. gewählten Berechnungsmethode bestehen darüber hinaus folgende Bedenken gegen seine Schadensberechnung:

a) Der Kl. hat nicht vorgetragen, daß er selbst einen Mietvertrag über die von der Bekl. erworbenen Gewerberäume über die Dauer von 15 Jahren zu dem vom Sachverständigen ermittelten Mietzins abgeschlossen hätte. Vielmehr läßt sein Vorbringen erkennen, daß er sich einer 15jährigen Bindung in einem Mietvertrag nicht ausgesetzt hätte.

b) Soweit der Kl. seiner Schadensberechnung die vom Sachverständigen ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete für eine Mietvertragsdauer von 15 Jahren zugrunde legt, ist dieses Vorbringen auch insofern für eine Schadensberechnung ungeeignet, als die Entwicklung von Gewerbemieten in Berlin völlig ungewiß ist.

Die Feststellungen des Sachverständigen besagen nicht, daß die Gewerberäume auch tatsächlich in den nächsten 15 Jahren zu der von ihm im Juli 1993 ermittelten angemessenen und ortsüblichen Miete vermietbar sind. Es ist gerichtsbekannt, daß gerade in den letzten Jahren Gewerbeobjekte in Berlin, die zu der angemessenen und ortsüblichen Miete vermietet werden sollen, längere Zeit leer stehen, zumal auch ein entsprechendes Angebot an Gewerbeobjekten besteht. Im übrigen hat der Geschäftsführer der Bekl. im Termin zur mündlichen Verhandlung ausgeführt, daß es nach Auszug des Mieters M. sehr schwierig gewesen sei, einen Nachmieter für die Gaststätte zu finden. Auch angesichts dieses Vortrags hätte es besonderer Ausführungen des Kl. zur Vermietbarkeit der Gaststätte zur ortsüblichen Vergleichsmiete bedurft.

Selbst wenn es dem Kl. gelungen wäre, einen Mietvertrag zu dem vom Sachverständigen ermittelten Mietzins abzuschließen, wäre der von ihm behauptete Schaden zum maßgeblichen Zeitpunkt des Schlusses der letzten mündlichen Verhandlung nicht in der von ihm geltend gemachten Höhe entstanden. Vielmehr entsteht ein Schaden in Höhe der monatlichen Mietdifferenz sukzessiv mit Ablauf eines jeden Monats. Insofern hätte es dem Kl. oblegen, bezüglich eines zukünftigen Schadens eine Feststellungsklage zu erheben. Dies hat er jedoch trotz richterlichen Hinweises in der mündlichen Verhandlung unterlassen.

Ein Eigentümer hatte durch notariellen Kaufvertrag Gewerberäume verkauft; der Mietvertrag mit dem Gastwirt war auf ein Jahr befristet. Vor Eigentumsumschreibung verließ der Gastwirt die Räume, und der Noch-Eigentümer vermietete die Gaststätte für zehn Jahre mit Verlängerungsoption. Der Käufer machte Schadensersatz wegen Nichterfüllung geltend und legte ein Gutachten vor, wonach der ortsübliche Gewerbemietzins weitaus höher sei.

Das Landgericht Berlin meinte in seinem Urteil vom 9. Juni 1994, diese Art der abstrakten Schadensberechnung sei unzulässig. Der Käufer müsse vielmehr konkret nachweisen, daß er einen Mieter gefunden hätte, der einen höheren Mietzins hätte zahlen wollen. Für die Zukunft könne ohnehin angesichts der Schwankungen des üblichen Gewerbemietzinses nicht Zahlung verlangt werden, sondern nur Feststellung einer Schadensersatzverpflichtung des Verkäufers.