Grundstücksveräußerung/Mitteilung über Vermieterwechsel

Grundstücksveräußerung/Mitteilung über Vermieterwechsel; Vermieterwechsel/Mitteilung an Mieter; Mitteilung/über Vermieterwechsel; Mitteilung/über Grundstücksveräußerung; Positive Vertragsverletzung; Schadensersatzpflicht des Vermieters

Der Vermieter ist verpflichtet (ebenso der Hausverwalter), den Mieter über den Wechsel des Eigentümers und Vertragspartners zu unterrichten. Entsteht dem Mieter durch die fehlende Unterrichtung ein Schaden (hier: Prozeßkosten eines gegenüber dem bisherigen Vermieter angestrengten Rechtsstreites), ist der (bisherige) Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet.

Die Kl. haben gegen die Bekl. einen Anspruch auf Ersatz der im Vorprozeß entstandenen Kosten aufgrund positiver Vertragsverletzung in Verbindung mit § 398 BGB.

Die Bekl. hat ihre mietvertragliche Pflicht verletzt, den Kl. die Änderung der Eigentumsverhältnisse bekanntzugeben. Diese Pflicht hat der Vermieter. Zwar ergibt sich grundsätzlich aus dem Grundbuch, daß ein Eigentumswechsel stattgefunden hat und der neue Vermieter gemäß § 571 BGB in das Mietverhältnis eingetragen ist. Ein Mieter ist jedoch nicht verpflichtet, von sich aus das Grundbuch einzusehen, um Kenntnis davon zu erlangen, wer Vermieter der vermieteten Wohnung ist. Aufgrund der auf längere Zeit angelegten Vertragsbeziehung zwischen Mieter und Vermieter mit personenrechtlichem Einschlag, aus der sich grundsätzlich immer wieder Rechtsstreitigkeiten zwischen beiden Parteien ergeben können, ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter davon in Kenntnis zu setzen, wenn er das Eigentum und damit seiner Vermietereigenschaft an dem im Streit befindlichen Raum aufgegeben hat. Die Bekl. irrt, wenn sie meint, die Kl. hätten die damalige Klage gegen die Rechtsnachfolger umstellen können, so daß die nunmehr geltend gemachten Kosten nicht entstanden wären. Es handelt sich dabei um eine Parteiänderung, die im Sinne der Zivilprozeßordnung keine Klageänderung im Sinne der §§ 263 ff. ZPO ist. Ein derartiger zulässiger Parteiwechsel hätte die Folge gehabt, daß bezüglich der ausgeschiedenen Partei, d. h. der Bekl., ein Beschluß gemäß § 269 ZPO ergangen wäre, d. h. auch in diesem Fall wären die Kl. zur Kostentragung verpflichtet gewesen. Im Zeitpunkt der Zustellung der Klage, auf den es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes allein ankommt, war die Bekl. nicht mehr Eigentümerin und sie hat durch die Nichtanzeige des Eigentumswechsels die Ursache dafür gesetzt, daß die Kl. die Kosten des Verfahrens tragen mußten. Es kann dahingestellt bleiben, ob die gerügten Mängel vorhanden und beseitigt worden wären, denn die hier geltend gemachten Kosten sind wegen einer positiven Forderungsverletzung des Mietvertrages zu erstatten, da eine sachliche Prüfung der Mängel in den Verfahren nur deshalb unterblieben ist, weil die Kl. über den Eigentumswechsel nicht unterrichtet worden sind. Aufgrund der nicht gegebenen Passivlegitimation waren die Kl. - ohne weiteres erkennbar - gehalten, die Kl. ohne eine materiellrechtliche Prüfung ihrer Ansprüche zurückzunehmen. ...

Anmerkung: Vgl. auch: LG Berlin - 64 S 321/85 - Urt. v. 6.12.1985 in GE 1986, 501