Grundstücksveräußerung

Grundstücksveräußerung; Vermieterwechsel; Hausverwaltung

Schließt die Hausverwaltung im eigenen Namen einen Wohnraummietvertrag ab, tritt ein Erwerber jedenfalls dann gemäß § 571 BGB in das Mietverhältnis ein, wenn der Vertragsschluß mit Zustimmung des Eigentümers erfolgt war.

Die Hausverwaltung des Rechtsvorgängers der Eigentümerin hatte im eigenen Namen mit der Bekl. einen Wohnraummietvertrag ge-schlossen. Nach mehreren auf Zahlungsverzug gestützten fristlosen Kündigungen verklagte die Eigentümerin die Bekl. auf Räumung und Herausgabe. Deren Antrag auf Bewilligung von Prozeßkostenhilfe wurde vom Amtsgericht zurückgewiesen. Die Beschwerde hatte Erfolg.

Die Behauptungen der Bekl. waren gegenüber dem Vorbringen der Kl. erheblich. Sie führen zu der rechtlichen Würdigung, daß die Kl. keinen Herausgabeanspruch aus den §§ 985, 556 BGB hat, weil zwischen den Parteien ein ungekündigtes Mietverhältnis besteht. I. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob der Eintritt der Kl. in das Mietverhältnis schon deswegen erfolgt ist, weil - wie das Amtsgericht angenommen hat - der Mietvertrag zwischen der Bekl. und dem Voreigentümer X. zu-standegekommen sei. Selbst wenn dieser auf eine bereits von mehreren Kammern des Landgerichtes abgelehnte (LG Berlin ZK 64, GE 87, 2121, 2123; LG Berlin ZK 62, GE 87, 831; LG Berlin ZK 61, GE 87, 91) Entschei-dung des Kammergerichtes (KG WPM 84, 254) gestützten Auffassung nicht gefolgt werden sollte, wäre dennoch die Kl. als in den Mietvertrag ein-getreten zu behandeln. Dies ergibt sich aus den Grundsätzen der Entscheidung des Oberlandesgerichtes Karlsruhe (RES Nr. 1 zu § 571 BGB, Bd. 1 1981, S. 117 ff.; vgl. a. BGH WuM 85, 63). Richtig ist allerdings, daß nach einhelliger Auffassung § 571 BGB grundsätzlich nur dann Anwendung findet, wenn der veräußernde Eigentümer mit dem Vermieter identisch ist. Anders ist es aber, wenn der Eigentümer die Verwaltung seines Grundstückes einem Dritten überträgt und der Dritte mit Zustimmung des Eigentümers Mietverträge im eigenen Namen schließt. Auch dann kann sich der Mieter gegenüber dem Herausgabeanspruch des Eigentümers gemäß § 986 BGB auf sein Recht zum Besitz berufen (vgl. OLG Karlsruhe a. a. O., S. 118). Dies ergibt sich auch aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH WuM 91, 326 ff.) und Bundesverfassungsgerichtes (BVerfG WuM 91, 422 f.) zum Besitzrecht des Mieters bei Beendigung eines gewerblichen Zwischenmietverhältnisses. Denn wenn der Mieter sich nach Beendigung eines zwischen dem Eigentümer und einem Zwischenmieter geschlossenen gewerblichen Zwischenmietverhältnisses trotz § 556 Abs. 3 BGB auf ein Besitzrecht aus dem mit dem gewerblichen Zwischenmieter geschlossenen (Untermiet-)Verhältnis berufen kann, kann er sich erst recht auf ein Besitzrecht aus einem mit dem Hausverwalter mit Zustimmung des Eigentümers im eigenen Namen geschlossenen (Haupt-)Mietvertrag berufen. Daß die Hausverwaltung Y. ohne Zustimmung des Voreigentümers gehandelt hätte, wurde von keiner der Parteien behauptet. Wenn sich der Mieter gegenüber dem Eigentümer auf sein Recht zum Be-sitz aus einem mit einem Dritten geschlossenen Mietvertrag berufen kann, steht ihm dieses Besitzrecht auch gegenüber dem Erwerber des Eigentums zu (vgl. OLG Karlsruhe, a. a. O.). Wäre dies nicht so, wäre zu besor-gen, daß wegen der für einen Eigentümer unter Umständen lästigen Mie terschutzbestimmungen künftig nur noch vom Eigentümer Beauftragte im eigenen Namen als Vermieter aufträten und Mietverträge unter Umgehung der Mieterschutzbestimmungen schlicht durch Veräußerung des Grundstückes beendet werden könnten. Dies hat aber zur Konsequenz, daß der Rechtsvorgänger der Kl. - auch dann, wenn er nicht Vermieter ist - i. S. v. § 571 BGB als Vermieter anzusehen ist. Denn der Veräußerer hat dann kein berechtigtes Interesse mehr daran, nicht als Vermieter i. S. v. § 571 BGB behandelt zu werden, wenn er der Vermietung in fremdem Namen zu-gestimmt hat (vgl. OLG Karlsruhe, a. a. O.). ...

III. Sämtliche Kündigungen sind jedoch unwirksam, weil es an einem Verzug in einer hinreichenden Größenordnung fehlt. (wird ausgeführt)

Beauftragt der Eigentümer einen Dritten mit der Verwaltung seines Hauses, schließt im Regelfall dieser die Mietverträge mit Mietern ab, allerdings üblicherweise nicht im eigenen Namen, sondern namens und in Vollmacht des jeweiligen Eigentümers. Immer wieder kommt es jedoch vor, daß durch Büroversehen oder unzureichend ausgebildete Kräfte in den Hausverwaltungen Mietverträge tatsächlich von der Hausverwaltung im eigenen Namen geschlossen werden. Das gibt dann so lange keine Schwierigkeiten, wie weder die Hausverwaltung noch das Eigentum am Grundstück wechselt. Findet jedoch ein Wechsel statt, tauchen Probleme auf. Die hinreichend bekannte Formel "Kauf bricht nicht Miete", die sich auf die Regelung des § 571 BGB stützt, ist dann nicht so ohne weiteres anwendbar. Der neue Eigentümer tritt nach einhelliger Auffassung zunächst gemäß § 571 BGB nur dann (nach Grundbucheintragung) in die Vermieterstellung ein, wenn der veräußernde Eigentümer gleichzeitig auch Vermieter war. Anders ist es, wenn der Eigentümer die Verwaltung seines Grundstücks einem Dritten überträgt und der Dritte mit Zustimmung des Eigentümers Mietverträge im eigenen Namen schließt. Dann ist § 571 BGB (eigentlich) nicht anwendbar.

Im Rahmen der sogenannten gewerblichen Zwischenvermieter (Bauherrenmodelle u. ä.), bei denen der Hauptmieter eigentlich nur Untermieter und der gewerbliche Zwischenvermieter eigentlich Hauptmieter war, hatten sich Bundesverfassungsgericht und Bundesgerichtshof bereits ausführlich mit der Frage auseinanderzusetzen, ob der Eigentümer einen Herausgabeanspruch gegen den Endmieter hat, wenn das Zwischenmietverhältnis beendet ist. Beide Gerichte haben das damals verneint und gemeint, ein solcher Herausgabeanspruch sei rechtsmißbräuchlich.

Wie sich das Rechtsverhältnis zwischen dem in der Wohnung bleibenden (Unter-)Mieter und dem Eigentümer dann aber gestalten sollte, war weitgehend offengeblieben. Allerdings sind diese Fälle der gewerblichen Zwischenvermietung durch das Vierte Mietrechtsänderungsgesetz durch den neu eingefügten § 549 a BGB so geregelt worden, daß der Eigentümer (Hauptvermieter) bei der Beendigung des Zwischenmietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Zwischenvermieter und dem Endmieter eintritt.

Wie sieht es aber in Fällen einer nichtgewerblichen Zwischenvermietung aus, wie etwa in der eingangs geschilderten?

Das Landgericht Berlin hat in einem Beschluß vom 22. Juli 1993 die Auffassung vertreten, daß jedenfalls dann, wenn die Hausverwaltung im eigenen Namen, aber mit Zustimmung des Eigentümers einen Mietvertrag schließt, der Erwerber des Grundstücks dann doch gem. § 571 BGB in das Mietverhältnis eintritt. Seine Auffassung stützte das Landgericht auf allgemeine Überlegungen: Wäre es nicht so, würden Eigentümer die "lästigen Mieterschutzbestimmungen" künftig dadurch umgehen, daß sie Dritte zum Abschluß des Mietvertrages im eigenen Namen beauftragten und die Mieterschutzbestimmungen schlicht durch Veräußerung des Grundstücks umgehen könnten.