Grundstücksveräußerung

Grundstücksveräußerung; Eintrittsklausel; lastenfreie Übertragung; Zurückbehaltungsrecht

Die in einem notariellen Kauf- und Übereignungsvertrag enthaltenen Verpflichtungen zur "lastenfreien und von Ansprüchen Dritter freien Grundstücksübertragung" einerseits und zum "Eintritt in bestehende Mietverträge" andererseits stehen einem Zurückbehaltungsrecht bezüglich eines Teils des Kaufpreises wegen des Fortbestandes eines Pachtvertrages entgegen.

Der Kl. begehrt Auflassung eines von den Bekl. erworbenen Grundstücks.

Durch notariellen Vertrag vom 20.1.1994 kaufte der Kl. für 260.000 DM von den Bekl. Grundbesitz, für den sie zu je 1/2 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Von dem gemäß § 4 des Kaufvertrages am 15.3.1994 fälligen Kaufpreis zahlte der Kl. 236.550 DM; 23.450 DM hinterlegte er zugunsten der Parteien bei der Gerichtskasse. Die Auflassung soll gemäß § 5 des Kaufvertrages gegen Zahlung des Kaufgeldes erfolgen.

In den §§ 2 und 3 des Kaufvertrages heißt es zu der Beschaffenheit des Vertragsgegenstandes u. a.:

"§ 2 (...)

Dagegen wird der Kaufgegenstand lastenfrei ohne Hypotheken und andere Lasten frei von Ansprüchen Dritter übertragen, soweit nicht Lasten oder Verpflichtungen in diesem Vertrage übernommen werden. Alle mit dem Grundstück verbundenen Rechte und Gerechtigkeiten gehen auf den Käufer über. Die Verkäufer beantragen die Löschung der in Abt. II und III des Grundbuches eingetragenen Rechte auf ihre Kosten.

§ 3

Die Übergabe erfolgt am 15. März 1994. In die bestehenden Mietverträge tritt der Käufer ab Übergabe ein. Gleichzeitig gehen Gefahr, Lasten und Nutzungen mit den Rechten und Pflichten aus den Mietverträgen und Feuerversicherungsverträgen auf den Käufer über."

In Abteilung II lfd. Nr. 4 des Grundbuches ist auf dem Flurstück eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit - Betrieb eines Schießstandes - eingetragen. Die Dienstbarkeit steht im Zusammenhang mit zwei Pachtverträgen zwischen dem Bekl. zu 1) und dem Verein. In dem Vertrag vom 1.3.1984 ist u. a. die grundbuchliche Absicherung der Rechte festgelegt, einen Schießstand zu errichten und zu betreiben (§ 1), bei einer vorgesehenen Laufzeit von 15 Jahren (§ 2), mit der Verpflichtung des Verpächters, die Anlage bei Pachtende zum Zeitwert zu übernehmen (§ 3) und der Abrede des Fortbestandes des Pachtvertrages im Falle eines Eigentumsübergangs (§ 7).

Den Bekl. ist es nicht gelungen, die Dienstbarkeit löschen zu lassen. Der Kl. hat auf der Grundlage einer sachverständigen Beratung die Aufwendungen für die Übernahme des Schießstandes mit 37.590,91 DM veranschlagt und die Auffassung vertreten, er sei deswegen berechtigt, den Restkaufpreis als Sicherheit einzubehalten.

Die Bekl. haben die Abgabe der Auflassungserklärungen im Hinblick auf den noch ausstehenden Restkaufpreis abgelehnt und gemeint, der Vertrag verpflichte sie nicht, die Dienstbarkeit zu löschen. Auch die beurkundende Notarin habe sie nicht darauf hingewiesen, daß insoweit eine Lastenfreiheit vereinbart werde und die entsprechende Löschung gegebenenfalls nicht möglich sei.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, da der Kl. gegenüber der Restkaufpreisforderung mit einem jedenfalls in dieser Höhe bestehenden Schadensersatzanspruch wegen der nicht erfüllten Lastenfreiheit aufgerechnet habe.

Mit der dagegen gerichteten Berufung verfolgen die Bekl. die nach ihrer Ansicht bestehende Abhängigkeit der Auflassung von der Zahlung des Restkaufpreises weiter.

Die zulässige Berufung hat in der Sache Erfolg.

Der Kl. kann gemäß §§ 433, 873, 925 BGB i. V. m. § 5 des Kaufvertrages die Auflassung nur Zug um Zug gegen Zahlung des vollständigen Kaufpreises verlangen. Ihm stehen im Zusammenhang mit den auf ihn gemäß §§ 571 Abs. 1, 581 Abs. 2 BGB übergegangenen Verpflichtungen aus den Pachtverträgen gegenüber dem Verein keine ein Zurückbehaltungsrecht begründenden Ersatzansprüche gegen die Bekl. zu. Die von den Bekl. zu tragenden Kosten der Löschung der Grunddienstbarkeit aus dem Grundbuch hat der Kl. - abgesehen von der fehlenden Fälligkeit und genauen Bezifferung des Betrages - nicht geltend gemacht.

Der Kl. hat den Zusammenhang zwischen den in §§ 2 und 3 des Kaufvertrages getroffenen Regelungen nicht hinreichend berücksichtigt.

Zwar haben sich die Bekl. in § 2 des Kaufvertrages verpflichtet, die Grundstücke lastenfrei und frei von Ansprüchen Dritter zu übertragen. Darunter fallen die Rechte aus Abt. II des Grundbuches und auch grundsätzlich die Rechte aus Miet- und Pachtverträgen, die sich kraft Gesetzes nach dem Übergang vom Grundbesitz gegen den Erwerber richten (vgl. Palandt/Putzo, BGB, 55. Aufl., § 434 Rdn. 4, 5; BGH, NJW 1991, 2700; NJW-RR 1988, 79). Zusätzlich haben sich die Bekl. verpflichtet, auf ihre Kosten die Löschung der in Abt. II eingetragenen Rechte zu beantragen.

Diese Lastenfreiheit und Freiheit von Drittansprüchen gilt jedoch ausdrücklich nur, "soweit nicht Lasten oder Verpflichtungen in diesem Vertrag übernommen werden."

Gemäß dem durch Schreibmaschineneinfügungen ausgefüllten § 3 des Kaufvertrages sind die Bekl. von der Übergabe des Grundstücks am 15.3.1994 in die bestehenden Mietverträge eingetreten. Bereits angesichts des Mietvertrages, dessen Existenz auch der Kl. schließlich eingeräumt hat, war es auch sinnvoll, eine Vereinbarung darüber zu treffen. Zu diesen Verträgen zählen - entgegen der Auffassung des Kl. - auch die Pachtverträge mit dem Verein. Die grundsätzliche Gleichbehandlung von Miet- und Pachtverträgen ergibt sich bereits aus dem Gesetz: Gemäß § 581 Abs. 2 BGB finden auf Pachtverträge die mietvertraglichen Vorschriften entsprechende Anwendung. Das gilt auch für die hier zu beurteilende Vertragsklausel, denn die wesentlichen Unterschiede zwischen Miete und Pacht (eine Pacht kann sich auch auf Rechte beziehen und berechtigt zur Fruchtziehung) sind für den in § 3 des Kaufvertrages festgelegten Regelungsbereich - Eintritt des Erwerbers in entgeltliche Gebrauchsüberlassungsverträge - völlig ohne Belang. Danach sind auf den Kl. alle Rechte und Pflichten aus diesen Verträgen übergegangen. Damit hat er - wie in § 2 des Kaufvertrages geregelt - Verpflichtungen übernommen, die von der im übrigen zugesagten Belastungsfreiheit des Kaufgegenstandes ausgenommen sind. Sie können mithin auch keine Ersatzansprüche auslösen.

Der Käufer eines Grundstücks behielt einen Teil des Kaufpreises ein, weil er das Grundstück nicht lastenfrei erworben hatte. Der Verkäufer hatte mit einem Betreiber eines Schießstandes einen langfristigen Pachtvertrag abgeschlossen, was auch durch eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit grundbuchlich gesichert war.

Mit Urteil vom 22. Oktober 1996 hielt das OLG Oldenburg den Käufer für verpflichtet, den vollen Kaufpreis zu zahlen. Die gesetzliche Regelung ist widersprüchlich: Nach §§ 434 ff. BGB ist der Verkäufer verpflichtet, das Grundstück lastenfrei zu übergeben, wobei zu Belastungen auch bestehende Mietverträge zählen. Andererseits tritt nach § 571 BGB der Erwerber in bestehende Mietverträge ein. Von besonderer Bedeutung sind daher in diesen Fällen die Vereinbarungen im Kaufvertrag. In dem vom OLG Oldenburg entschiedenen Fall sollte der Käufer das Grundstück lastenfrei erhalten, soweit nicht Lasten und Verpflichtungen im Vertrag übernommen werden. In dem nächsten Paragraphen des Kaufvertrages heißt es dann, daß der Käufer in bestehende Mietverträge eintritt. Aus dieser Vertragsklausel, die an sich nur eine Wiederholung des § 571 BGB darstellt, folgert das Gericht, daß der bestehende Pachtvertrag eben keinen Rechtsmangel für den Käufer darstellte. Unerheblich war es, daß es sich nicht um einen Mietvertrag, sondern um einen Pachtvertrag handelte, da auf Pachtverträge Mietrecht entsprechend anzuwenden ist. Notare sollten also ihr besonderes Augenmerk auf die klare Gestaltung von Kaufverträgen richten, um einen Regreß zu vermeiden.