Grundstücksveräußerung

Grundstücksveräußerung; staatlicher Verwalter; Enteignung; Verteidigungszweck; treuhänderisches Vermögen

1) Bei Veräußerung eines Grundstücks durch den staatlichen Verwalter zu "Eigentum des Volkes" ist nach seinem Wortlaut der Restitutionstatbestand des § 1 Abs. 1 c VermG erfüllt.

2) Nach der Systematik und Sinn und Zweck des VermG ist § 1 Abs. 1 c VermG aber dann ausgeschlossen, wenn im Vorfeld einer drohenden und unabwendbaren Enteignung nach dem Verteidigungsgesetz das Grundstück vom staatlichen Verwalter verkauft wurde.

3) Sachlich geboten ist in diesen Fällen die Gleichsetzung von Veräußerung und Enteignung. Grundsätzlich fallen Enteignungen nach dem Verteidigungsgesetz nicht unter den Anwendungsbereich des VermG, mit denen die Veräußerung im Vorfeld der Enteignung gleichzusetzen ist.

4) Die Veräußerung von treuhänderischem Vermögen - selbst bei Verstoß gegen § 6 Vermögenssicherungs-VO vom 17.7.1952 - stellt sich nicht als machtmißbräuchlich i. S. v. § 1 Abs. 3 VermG dar, weil die Veräußerung den damals vorherrschenden ideologischen Grundvorstellungen entsprach.

Am 23.7.1962 verkaufte der Bürgermeister von ... "als Verwalter des Grundstückes das Flurstück an Eigentum des Volkes; unter § 2 des Kaufvertrages wurde der Kaufpreis "durch das Entschädigungsgesetz zum Aufbaugesetz" vereinbart. Die Flurstücke verkaufte er am 17.12.1964 "als Verwalter des nach § 6 verwalteten Grundstücks" für 924,00 Mark an Eigentum des Volkes. Die Entschädigung für das bereits 1962 verkaufte Grundstück betrug 2.397,50 Mark. Beide Verkaufserlöse sind auf ein Verwahrkonto des Rates der Gemeinde überwiesen worden. Der Bekl. übertrug mit Bescheid vom 21.11.1994 die streitbefangenen Grundstücke auf die Beigeladene zu 1. zurück. Zur Begründung führte er aus, daß ein Fall faktischer staatlicher Verwaltung vorgelegen habe, so daß die Voraussetzungen des § 1 Abs. 1 Buchst. c des Vermögensgesetzes (VermG) erfüllt gewesen seien. Gegen diesen Bescheid erhob die Kl. als Verfügungsberechtigte der Flurstücke mit Schreiben vom 1.12.1994 Widerspruch. Sie trug vor, daß diejenigen Grundstücke, die auf Grund des Verteidigungsgesetzes in Anspruch genommen worden seien, nicht dem Vermögensgesetz unterlägen. Anders dürften aber auch Veräußerungen durch den staatlichen Verwalter nicht zu beurteilen sein, da sich dadurch teilungsbedingtes Unrecht nicht fortsetzen würde. Mit Widerspruchsbescheid vom 6.10.1995 wies das Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen den Widerspruch der Kl. zurück, wobei es in der Begründung offen ließ, ob ein Fall faktischer staatlicher Verwaltung vorgelegen habe, jedenfalls seien die Voraussetzungen nach § 1 Abs. 3 VermG erfüllt, da die Veräußerung durch den Bürgermeister nicht durch die Verordnung vom 17.7.1952 gedeckt gewesen sei. Die Kl. hat am 25.10.1995 dagegen Klage erhoben.

Die Klage ist zulässig und begründet, denn der angefochtene Bescheid des Bekl. vom 24.11.1994 in der Fassung des Widerspruchsbescheides vom 6.10.1995 ist rechtswidrig und verletzt die Kl. in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO).

Die Klage ist auch begründet, denn die Beigeladene zu 1 ist nicht Berechtigte im Sinne des § 2 Abs. 1 VermG. Die Liegenschaften haben keiner schädigenden Maßnahme nach § 1 des Vermögensgesetzes unterlegen. Die allein in Betracht kommenden Tatbestände der §§ 1 Abs. 1 Buchst. c 1. Alt. (1.) und § 1 Abs. 3 (2.) VermG sind nicht gegeben.

1. § 1 Abs. 1 Buchst. c erste Alt. VermG setzt voraus, daß ein Vermögenswert durch den staatlichen Verwalter an Dritte veräußert worden ist. Im vorliegenden Fall hat der Bürgermeister der Gemeinde als vorläufiger Verwalter nach der Verordnung vom 17.7.1952 zur Sicherung von Vermögenswerten (GBl. I, 615) (VO 1952) das Eigentum an den Liegenschaften an den Staat veräußert. Die staatliche Verwaltung wird trotz Fehlens eines entsprechenden Verwaltervermerks im Grundbuch durch den in dem Kaufvertrag vom 17.12.1964 niedergelegten Verweis auf "§ 6" deutlich, der sich allein auf den § 6 der VO 1952 beziehen kann. Daraus ist nach Überzeugung des Gerichts zu folgern, daß auch der Verkauf der Liegenschaften und durch den Bürgermeister "als Verwalter des nach § 6 verwalteten Grundstücks" in Wahrnehmung seiner Befugnisse nach § 6 der VO 1952 erfolgte. Die Überführung in Eigentum des Volkes ist der Sache nach als ein Verkauf an den Zentralstaat zu qualifizieren (vgl. VG Berlin, Urt. v. 11.7.1994 - VG 31 A 630.93 -, ZOV 1995, 64 f.; Feige, VIZ 1994, 59). Da aber der Verkauf an den Staat ein Verkauf an einen Dritten im Sinne des § 1 Abs. 1 Buchst. c 1. Alt. VermG darstellt (vgl. VG Dresden, Urt. v. 27.1.1993 - 4 K 430/91 -, KPS § 1 I c VermG 101/93), ist der Tatbestand des § 1 Abs. 1 Buchst. c 1. Alt. VermG seinem Wortlaut nach erfüllt. Dennoch ist diese Regelung im vorliegenden Fall nach Systematik, Sinn und Zweck des Vermögensgesetzes (a) sowie in verfassungskonformer Auslegung nach Art. 3 Grundgesetz (b) nicht anwendbar. a) Der Verkauf der Flächen erfolgte im Vorfeld einer andernfalls drohenden und unabwendbaren Enteignung nach § 10 Abs. 1 S. 1 des Gesetzes zur Verteidigung der Deutschen Demokratischen Republik vom 20.9.1961 - Verteidigungsgesetz - (VerteidigungsG), denn es ist davon auszugehen, daß die zur Einrichtung des "Schutzstreifens" erforderlichen Grundstücke ab 1962 konsequent und ausnahmslos in Anspruch genommen worden sind, standen doch dringende sicherheits- und wirtschaftspolitische Interessen der DDR dafür. Im konkreten Fall spricht überdies die 1962 vollzogene Teilung der ursprünglichen Flurstücke für eine bevorstehende Verwendung der dadurch erst entstandenen streitbefangenen Immobilien zu Verteidigungszwecken, denn ein anderer sachlicher Grund für diese Maßnahme ist nicht ersichtlich. Ferner entspricht auch die Festsetzung des Kaufpreises im Vertrag vom 23.7.1962 "durch das Entschädigungsgesetz zum Aufbaugesetz" für einen engen kausalen und zeitlichen Zusammenhang mit dem sogenannten Mauerbau, denn sie gewährt diejenige Entschädigung, die bei einer Enteignung nach § 10 Abs. 2 VerteidigungsG auszukehren gewesen wäre.

Zugleich sind solche Enteignungen nach dem Verteidigungsgesetz ähnlich wie Enteignungen nach dem Aufbau- oder Baulandgesetz im Regelfall keine von § 1 Abs. 1 Buchst. a oder b VermG erfaßten schädigenden Maßnahmen gewesen, denn es wurde allen enteigneten Eigentümern ei-ne Entschädigung nach Maßgabe des Aufbaugesetzes vom 25.4.1960 ge-währt (vgl. BVerwG, Beschl. v. 21.11.1994 - 7 B 91.94 = ZOV 1995, 49).

Wenn aber eine Enteignung, die ihrerseits keine Maßnahme nach § 1 Abs. 1 Buchst. a und b VermG dargestellt hätte, unmittelbar bevorstand und das Grundstück daher nach § 10 Abs. 1 des VerteidigungsG angekauft worden ist, der Kauf im übrigen aber als das mildere Mittel anzusehen ist, dann kann darin keine Maßnahme gesehen werden, die einen diskriminierenden Vermögensverlust nach sich gezogen hätte und daher nach dem Vermögensgesetz rückgängig zu machen wäre. Denn nach der in § 1 Abs. 1 Buchst. a und b VermG getroffenen Wertung des Gesetzgebers sollen allein solche Vermögensverluste ausgeglichen werden, die entschädigungslos oder gegen zu geringe Entschädigung hinzunehmen waren. Wenn aber der Ankauf eines Grundstücks nach dem Verteidigungsgesetz gegenüber der Enteignung das vorrangige Mittel zur Beschaffung von Land im Interesse der Landesverteidigung war, dann kann die vorgängige Veräußerung keinen eigenständigen Unrechtstatbestand mehr verwirklichen (vgl. zu den ähnlichen Fällen des § 1 Abs. 1 Buchst. c 2. Alt. VermG den Beschluß des BVerfG vom 21.11.1994 - 7 B 77.94 = ZOV 1995, 145).

b) Aber auch wegen des allgemeinen Gleichheitsgrundsatzes nach Art. 3 Abs. 1 GG ist es geboten, § 1 Abs. 1 Buchst. c 1 Alt. VermG einschränkend auszulegen. Art. 3 Abs. 1 GG verbietet nämlich, gleiche Sachverhalte ohne sachlichen Grund ungleich zu behandeln, vgl. BVerfG, Urt. vom 23.4.1991 - 1 BvR 1174, 1175/90 - NJW 1991, 1597, 1601; Jarass in Jarass/Pieroth, GG-Kommentar 3. Aufl. Art. 3 Rn. 5 m. w. N.

Es ist kein sachlicher Grund erkennbar, den vorliegenden Fall anders zu behandeln als diejenigen, in denen ein staatlich verwaltetes Grundstück nicht veräußert, sondern ohne weiteres nach § 10 Abs. 1 VerteidigungsG enteignet worden ist, oder aber ein nicht staatlich verwaltetes Grundstück eines Bürgers der ehemaligen DDR zu Zwecken der Landesverteidigung angekauft oder enteignet worden ist. Anders wäre nur dann zu befinden, wenn der staatlichen Verwaltung ein eigenes inkriminierendes, d. h. über die Inanspruchnahme fortdauerndes Unrechtselement angehaftet hätte, so daß eine den Alteigentümer privilegierende Rückgabe zu rechtfertigen wäre. Dafür liegen aber keine Anhaltspunkte vor, denn der Verkauf in Eigentum des Volkes zog einen endgültigen Vermögensverlust nach sich, der sich in keinem Punkt von einer Inanspruchnahme nach dem Verteidigungsgesetz oder einem Verkauf durch Private unterschied (im Ergebnis ebenso für eine hypothetische Betrachtungsweise Neuhaus in Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus

, VermG § 1 Rn. 77; Purps, VIZ 1995, 395 f.; offengelassen von VG Leipzig, Urt. vom 8.9.1994 - 2 K 799/93 - VIZ 1994, 673, 674). 2. Es bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür, daß der Verkauf im Vor-feld einer drohenden Enteignung nach dem Verteidigungsgesetz als eine unlautere Machenschaft im Sinne des § 1 Abs. 3 VermG zu beurteilen wä-re. Dabei wird nicht verkannt, daß der Verkauf der Errichtung des soge-nannten Todesstreifen diente, der seinerseits sinnfälliger Ausdruck des Unrechtsregimes in der früheren DDR war. Dies kann indessen kein Grund sein, Enteignungen nach dem Verteidigungsgesetz sowie die vor-gelagerten Verkäufe anders zu behandeln als andere Enteignungen und damit im Zusammenhang stehende Rechtsgeschäfte in der DDR, die ge-gen Entschädigung bzw. einen entsprechenden Kaufpreis vorgenommen worden sind (vgl. BVerwG, B. v. 21.11.1994, a.a.O.). Es ist allein Sache des Gesetzgebers, auch in diesen Fällen den Alteigentümern einen Rück-gabeanspruch einzuräumen. Dies ist bislang auch durch die Verabschiedung des Gesetzes über den Verkauf von Mauer- und Grenzgrundstücken an die früheren Eigentümer und zur Änderung anderer Vorschriften vom 15.7.1996 (BGBl. I, 980) nicht geschehen. Das Vorbringen, der staatliche Verwalter habe entgegen der Vorschrift des § 6 der VO 1952 und deshalb ohne entsprechende Vollmacht die Grundstücke veräußert, vermag für sich allein noch keine unlautere Machenschaft im Sinne des § 1 Abs. 3 VermG zu begründen. Voraussetzung wäre nämlich, daß diesem Vorgang ein manipulativer, sittlich vorwerfbarer Verstoß gegen die Rechtsordnung der DDR anhaftete (vgl. BVerwG, Urt. vom 29.3.1996 - 7 C 59.94 - m. w. N. = ZOV 1996, 213). Selbst unterstellt, daß das Handeln des Bürgermeisters seinerzeit nicht durch § 6 der VO 1952 gedeckt ge-wesen wäre - vgl. aber Richtlinien für die Räte der Städte und Gemeinden vom 1.9.1952 zur Durchführung der §§ 1, 2 und 6 der VO 1952, Abschnitt III zu § 1 a); zu § 2 IV Blf) abgedruckt in RWS Dok. Bd. I 3.5.3 -, läßt der Verkauf an sich keinen manipulativen, sittlich anstößigen Makel er-kennen, denn die Verwendung der Grundstücke zu Zwecken des Mauerbaus stand bereits fest, so daß der einer Enteignung vorgreifliche Verkauf durch den staatlichen Verwalter den damals vorherrschenden ideologischen Grundvorstellungen entsprach. Die Tatsache schließlich, daß der Verkauf der Beigeladenen zu 1 bzw. ihrer Mutter nicht bekanntgegeben und ihr auch der Kaufpreis nicht zur Verfügung gestellt worden ist, ent sprach den obengenannten Richtlinien zur VO 1952 (s. a. a.O. zu § 2 IV B 1 a) und c) und vermag schon deshalb nicht als unlautere Machenschaft angesehen zu werden.

Die Revision ist nach § 134 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 i. V. m. § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO zuzulassen, da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat. Das Verhältnis von § 1 Abs. 1 Buchst. c erste Alt. zu den Tatbeständen des § 1 Abs. 1 Buchst. a und b VermG ist nämlich bislang noch nicht höchstrichterlich geklärt worden und betrifft über die häufigen Fälle des Verkaufs von Grundstücken durch den staatlichen Verwalter zu Zwecken des Mauerbaus auch andere Verkäufe, die im Vorfeld einer Enteignung nach dem Aufbaugesetz oder Baulandgesetz erfolgt sind. Insbesondere ist die damit zusammenhängende Frage einer hier vorgezogenen hypothetischen Betrachtungsweise zur Bestimmung des Anwendungsbereichs des Vermögensrechts noch nicht beantwortet worden.