Grundstücksveräußerung

Grundstücksveräußerung; Mietvertrag mit dem Erbbauberechtigten; Veräußerung des Grundstücks, Erbbaurecht; Erbbauberechtigter als Vermieter; Übergang der Vermieterstellung; Eigentumsübergang am Mietgrundstück; Erbbaurecht, Löschung

Das Landgericht muß die Entscheidungserheblichkeit der Vorlagefrage ausreichend begründen, so daß das Oberlandesgericht die Entscheidungserheblichkeit auf der Grundlage der Rechtsauffassung des Landgerichts prüfen kann. Die Zulässigkeitsvoraussetzungen müssen noch zum Zeitpunkt einer Entscheidung durch das Oberlandesgericht gegeben sein. Zum Eintritt des Grundstückserwerbers in den Mietvertrag des Erbbauberechtigten. (Erlaß eines Rechtsentscheides abgelehnt.)

I. Die Bekl. haben eine Wohnung mit einer Wohnfläche von 63,50 m2 gemietet, die mit Hilfe öffentlicher Mittel der Deutschen Bundespost gebaut worden ist. Die von ihnen in der Vergangenheit gezahlte Kostenmiete ist für die Erbbauberechtigte, zuletzt ab 1. April 1982 auf 4,34 DM brutto je m2 monatlich erhöht worden.

Mit einem am gleichen Tage den Bekl. zugegangenen Schreiben vom 28. Dezember 1982 hat die Kl. unter Hinweis auf die Ablösung der öffentlichen Mittel und auf § 2 MHRG die Erhöhung der Bruttomiete auf eine mit 7,15 DM je m2 monatlich bezifferte Vergleichsmiete verlangt. Dem haben die Bekl. mit Schreiben des Deutschen Mieterbundes vom 10. März 1983 unter Hinweis auf eine 30 % übersteigende Erhöhung widersprochen und erklärt, bei einer derzeit monatlichen Nettomiete von 3,48 DM je m2 seien sie bereit, maximal 4,52 DM je m2 als Nettomiete zu zahlen.

Die auf Zustimmung zur monatlichen Erhöhung der Grundmiete von 4,52 DM auf 7,15 DM je m2 gerichtete Klage hat das Amtsgericht als unbegründet abgewiesen, weil der Kl. nach § 2 MHRG in der geänderten Fassung des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 (Bundesgesetzblatt I S. 1912) ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung, die 30 % der bisherigen Miete übersteige, nicht zustehe.

Auf die Berufung der Kl. hat das Landgericht den Rechtsstreit gemäß Art. III des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 in der Fassung vom 5. Juni 1980 zur Entscheidung folgender Fragen zum Rechtsentscheid vorgelegt: 1. Gilt die 30 %ige Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Nr. 3 n. F. Miethöheregelungsgesetz (MHRG) auch für die Fälle, in denen eine Mietanhebung auf die ortsübliche Miete nach Wegfall der bisherigen Preisbindung ab einem Zeitpunkt nach Inkrafttreten dieser Vorschrift am 1.1.1983 verlangt wird?

2. Ist bei Bejahung der Gültigkeit der Kappungsgrenze von dem bisher vom Mieter unter der Kostenmiete liegenden tatsächlich gezahlten Mietpreis auszugehen oder aber von einem höheren Mietpreis, den der Vermieter als Kostenmiete an sich hätte beanspruchen können?

II. 1. Ein Rechtsentscheid über die dem Senat vorgelegten Fragen ergeht nicht. Die Vorlage ist gemäß Art. III des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften nicht zulässig. Die Vorlagefragen aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum sind zwar von grundsätzlicher Bedeutung. Die Vorlage ist jedoch unzulässig, weil dem Vorlagebeschluß eine hinreichende Begründung fehlt. Das Landgericht hat die Erheblichkeit der Vorlagefragen für seine Entscheidung als Berufungsgericht nicht ausreichend begründet, so daß der Senat nicht in der Lage ist, die Entscheidungserheblichkeit auf der Grundlage der Rechtsauffassung des Landgerichts zu prüfen (vgl. BayObLG E 1970,169 [171]; OLG Celle WuM 1984, 5 ff.; OLG Koblenz ZMR 1983, 412 f.).

Ob eine Begründung im Vorlagebeschluß ausnahmsweise entbehrlich ist, wenn sich die Erheblichkeit der Rechtsfrage für die Entscheidung ohne weiteres aus dem Akteninhalt ergibt (vgl. BayObLG a.a.O.), kann dahinstehen. Die Erheblichkeit der Vorlage hing davon ab, aufgrund welcher Tatsachen das Landgericht von einem rechtswirksamen Erhöhungsverlangen der Kl. und damit von einer zulässigen Klage ausgegangen ist. Die insoweit fehlende Begründung war erforderlich, denn nach dem Inhalt der Akten bestanden bei der Vorlage Zweifel, ob die Kl. im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens Vermieterin war.

2. Das Schreiben der Kl. an die Bekl. vom 28. Dezember 1982 wäre als Mieterhöhungsverlangen im Sinne des § 2 MHRG nur dann wirksam, wenn es von der Vermieterin ausgegangen ist, die Kl. also am Tage des Schreibens Vermieterin war (vgl. Münchener Komm.-Voelskow, Anhang zu § 564 b; § 2 MHRG Rdn. 35, Staudinger-Emmerich, 12. Aufl., 2. Bearbeitung, Art. 3 WKSch-Ges, § 2 MHRG Rdn. 48 und 49; Soergel-Kummer, 11. Aufl., § 2, MHG Rn. 11; LG Hamburg WuM 1979, 260 und 1980, 59). Das Landgericht hat die Vermietereigenschaft der Kl. im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens in dem Vorlagebeschluß nicht erörtert, obwohl hierzu Anlaß bestanden hätte, weil die eingereichten Schriftstücke Hinweise auf einen noch nicht abgeschlossenen Eigentumswechsel und auf einen Fortbestand des Erbbaurechts gaben.

Zwar hatte die Kl. vorgetragen, sie sei durch ihren Eigentumserwerb am Hausgrundstück als Vermieterin in das Mietverhältnis einer preisgebundenen Wohnung eingetreten, für die die Kostenmiete gegolten habe (vgl. Klageschrift S. 3 = Bl. 3 d. A.; vgl. weiter Schriftsätze vom 26. April 1983 S. 2 = Bl. 24 d. A. und vom 26. September 1983 S. 1 Bl. 76 d. A.).Dagegen hat sie weder schriftsätzlich noch in ihrem auf eine Mieterhöhung gerichteten Schreiben vom 28. Dezember 1982 dargelegt, wann und auf welche Weise sie in das Mietverhältnis der Bekl. eingetreten ist.

Nach Lage der Sache konnte das Landgericht nicht von hinreichenden Darlegungen ausgehen, die den Schluß erlaubten, daß die Kl. in den Mietvertrag der Bekl. bis zum 28. Dezember 1982 eingetreten war. Aus der mit der Berufungsbegründung überreichten Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 9. Februar 1982 folgt, daß die Bekl. die Wohnung von Erbbauberechtigten gemietet hatten (vgl. Bl. 61 d. A.). Daher konnte der Erwerb des Eigentums am Grundstück einen Eintritt der Kl. in den Mietvertrag nicht bewirken. Die Erbbauberechtigten blieben auch bei einem Übergang des Grundstückseigentums weiterhin Vermieter.

Allerdings wäre die Kl. gemäß § 30 ErbbRVO in Verbindung mit § 571 BGB in den Mietvertrag der Bekl. eingetreten, wenn sie das Eigentum an dem Grundstück erworben hätte und das Erbbaurecht anschließend gelöscht worden wäre (vgl. BGH LM [Nr. 18] § 571 BGB; Staudinger-Emmerich, 12. Aufl., 2. Bearbeitung, § 571 Rn 18 b und 18 c; Staudinger-Ring, 12. Aufl., § 30 ErbbRVO Rn 2). Die Voraussetzungen hierfür sind von der Kl. jedoch nicht dargelegt worden. Insbesondere hat sie nicht vorgetragen, daß die Löschung des Erbbaurechts beabsichtigt, bei dem Grundbuchamt beantragt und bis zum 28. Dezember 1982 - dem Zeitpunkt ihres Mieterhöhungsverlangens - durchgeführt war. Erst mit der Löschung im Grundbuch war das Erbbaurecht beendet (vgl. Staudinger-Ring a.a.O. § 11 ErbbRVO Rn 29), so daß die Berechtigung der Kl. zur. Mieterhöhung von der Löschung des Erbbaurechts abhing.

Die Kl. hatte ihrem schriftlichen Mieterhöhungsverlangen vom 28. Dezember 1982 zwar ein Schreiben des Notars vom 21. Dezember 1982 beigefügt, aus dem sich ergibt, daß die Löschung des Erbbaurechts beabsichtigt war und veranlaßt werden sollte. Dieses Schreiben das Notars an die Kl. war bis zu dem Vorlagebeschluß jedoch nicht in die Akten gelangt, so daß für das Landgericht nicht zu ersehen war, wie sich der Eintritt der Kl. in den Mietvertrag vollziehen sollte.

Das erst dem Oberlandesgericht überreichte Schreiben des Notars gibt im übrigen zu Zweifeln Anlaß, ob das Erbbaurecht bis zu dem schriftlichen Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 28. Dezember 1982 im Grundbuch gelöscht worden ist. Der Notar führt u. a. folgendes aus (Bl. 113 d. A.):

"Die Löschung der Hypothek wird jetzt vom Grundbuchamt durchgeführt. Gleichzeitig und im Zusammenhang damit wird das Erbbaurecht gelöscht. Vertragspartner der Mieter der Wohnungen in den Häusern sind damit nicht mehr die Erbbauberechtigten, sondern ihre Gesellschaft als Eigentümerin des ebenfalls von Ihnen erworbenen Grundstücks."

Daß während der fünf Arbeitstage, die zwischen dem 21. Dezember 1982 und dem Erhöhungsschreiben vom 28. Dezember 1982 lagen, das Erbbaurecht im Grundbuch gelöscht wurde, ist nicht zu ersehen.

3. Etwaige Mängel im Erhöhungsverlangen, die mit dem Fehlen der Vermieterstellung der Kl. zusammenhängen könnten, sind durch die Erhebung der Klage nicht behoben. Eine Nachholung im Rechtsstreit gemäß § 2 Abs. 3 Satz 2 MHRG hat nicht stattgefunden. Die Kl. hat die Voraussetzungen für ihren Eintritt in das Mietverhältnis der Bekl. nicht dargelegt.

4. Für die Frage zu 1. wäre eine Vorlage inzwischen unzulässig geworden. Das Bayerische Oberste Landesgericht hat durch Beschluß vom 23. Januar 1984 - RE - Miet 14/83 - folgenden Rechtsentscheid erlassen:

"Die Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHRG i. d. F. des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen zum 20.12.1982 ist auch auf ein dem Mieter nach dem 1.1.1983 zugegangenes Mieterhöhungsverlangen anzuwenden, durch welches eine Mieterhöhung erstmals nach dem Wegfall einer Preisbindung verlangt wird."

Die Vorlagefrage zu 1. ist damit durch Rechtsentscheid beantwortet, so daß die Zulässigkeitsvoraussetzungen entfallen wären. Hierbei ist nicht auf die Verkündung des Vorlagebeschlusses, sondern auf den Zeitpunkt einer Entscheidung durch das Oberlandesgericht abzustellen (vgl. OLG Hamm ZMR 1984, 97 und NJW 1982, 1403; OLG Karlsruhe NJW 1982, 344). Ein Rechtsentscheid wegen der Vorlagefrage zu 1. könnte wegen des genannten Rechtsentscheids des Bayerischen Obersten Landesgerichts nicht mehr ergehen, weil der Begründung des Vorlagebeschlusses zu entnehmen ist, daß das Landgericht von der in dem Rechtsentscheid vertretenen Ansicht nicht abzuweichen beabsichtigt (vgl. OLG Hamm NJW 1982,1403).