Grundstücksveräußerung

Grundstücksveräußerung; Vermieterwechsel; Erwerb des vermieteten Grundstücks; Erwerber - Eintritt in die Rechte aus dem Mietverhältnis

Der Erwerber eines Hauses erwirbt Mietzinsansprüche außer im Fall der Abtretung erst mit Eintragung im Grundbuch. Sind in einem solchen Fall Mieten vor Entstehung des Anspruchs beim Erwerber nicht geleistet worden, kann sich der Erwerber auf diesen Kündigungsgrund nicht berufen, da die bloße Berechtigung zur Kündigung nach § 571 BGB nicht übergeht.

Der Kl. hatte keinen Anspruch auf Räumung des von den Bekl. gemieteten Hauses. Ein Kündigungsrecht nach § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB stand ihm nicht zu. Ob die Bekl. zur Zeit der Kündigungserklärung (Schreiben vom 24. August 1984) für zwei aufeinanderfolgende Termine (Juli und August 1984) mit der Entrichtung des Mietzinses in Verzug waren, kann dahingestellt bleiben. Denn ein Kündigungsrecht des Kl. bestand hier schon deshalb nicht, weil dieser jedenfalls aus der Nichtzahlung des Mietzinses für den Monat Juli 1984 keine Rechte herleiten kann; er war nämlich nicht Gläubiger dieses Mietzinsanspruches. Der Mietzins für Juli 1984 war am 3. Werktag dieses Monats fällig, also vor Eintragung des Kl. in das Grundbuch am 11. Juli 1984. Nach § 571 Abs. 1 BGB tritt der Käufer eines vermieteten Grundstückes erst mit Eigentumserwerb, also mit Grundbucheintragung in die Rechtsstellung des Veräußerers ein (vgl. Palandt/Putzo, BGB, 43. Aufl. 1984, § 571 Anmerkung 4). Nur die Mietzinsansprüche, die nach Grundbucheintragung fällig werden, sind ohne Abtretung durch den Veräußerer Ansprüche des Erwerbers (Staudinger/Emmerich, BGB, 12. Aufl. 1981, § 571 Randnummer 58).

Auf Kündigungsgründe aus der Zeit vor Eigentumsübergang kann sich der Erwerber zur Begründung einer eigenen Kündigung nicht berufen, wenn nicht der Voreigentümer die Kündigung bereits ausgesprochen hat (KG OLGE 7, 466 ff.; Sternel, MietR. 2. Aufl. 1979, S. 34; Scholz, WM 1983, S. 279). Das gilt jedenfalls immer dann, wenn die Gründe nur die Vermieterrechte des Voreigentümers, nicht aber die des Erwerbers berühren; die bloße Berechtigung zur Kündigung geht nicht kraft Gesetzes nach § 571 BGB über (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraum SchG, 5. Aufl. 1984, Anmerkung B 52).

Bei einer Kündigung nach § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB kann sich der Erwerber auch nicht auf einen Zahlungsverzug des Mieters gegenüber dem Voreigentümer berufen (Soergel/Kummer, BGB, 11. Auflage 1980, § 571, Randnummer 31; anders insoweit Staudinger/Emmerich, a.a.O., Randnummer 62 a und Scholz, a.a.O., S. 280). Der Verzug gegenüber dem Voreigentümer berührt nicht die Vermieterrechte des Nachfolgers.