Grundstücksteilfläche

Grundstücksteilfläche; Einheitswert; Ersatzeinheitswert; Bemessungsgrundlage; Entschädigungsgrundlage

Eine Hilfswertermittlung für die Berechnung der Bemessungsgrundlage für die Entschädigung für eine Grundstücksteilfläche ist erst dann zulässig, wenn weder ein Einheitswert noch ein Ersatzeinheitswert vorhanden ist. (Leitsatz der Redaktion)

Die Beteiligten streiten um die Höhe der Entschädigung für einen hälftigen Miteigentumsanteil an einer ehemals unbebauten Grundstücksteilfläche, die für den komplexen Wohnungsbau in Anspruch genommen wurde. Ehemaliger Eigentümer der damaligen Grundstücke Gemarkung N., (...), war ab Februar 1933 P. V., der zunächst im Grundbuch von N., (...), und nach Umschreibung des Bestandes im Grundbuch von N., (...), eingetragen war. Bebaut war das Grundstück mit einem (wohl) im Jahre 1900 errichteten Mehrfamilienhaus (4 WE) und hatte die postalische Anschrift "B. Straße in N.".

Mit Bescheid vom 5. Oktober 1935 stellte das Finanzamt N. den Einheitswert des Grundstücks auf den 1.1.1935 mit 16.500 RM fest. Hierzu hatte es zunächst eine Jahresrohmiete von 15.230 RM ermittelt, hatte diesen Betrag nach § 37 Abs. 1 der DVO zum Reichsbewertungsgesetz einerseits um 160 RM gekürzt und andererseits "wegen großer Fläche rd. 1.400 m2 à 1 RM/m2" um 1.400 RM erhöht und diese Summe von 16.470 RM dann auf den genannten Betrag aufgerundet.

Aufgrund der Auflassung vom 12. September 1951 wurde seine Ehefrau J. V. als hälftige Miteigentümerin am 10. Juni 1952 mit eingetragen. Mit der Rückführung auf das Einheitskataster wurden die Grundstücke verschmolzen und in der Liegenschaftskartei auf dem Bestandsblatt 1153 unter der Bezeichnung: "Flur (...) - Flurstück (...)" (...) fortgeführt.

Frau J. V. verließ die DDR im Jahre 1955 auf legalem Wege; P. V. verließ die ehemalige DDR im Dezember 1958 unter Mißachtung der damals geltenden Meldebestimmungen. Daraufhin wurde sein hälftiger Eigentumsanteil auf der Grundlage des § 1 der Anordnung Nr. 2 vom 20. August 1958 unter die Treuhandverwaltung durch den VEB KWV N. gestellt, was am 22. Februar 1960 in Abteilung II des Grundbuches eingetragen wurde. Am 1. März 1971 verkaufte der staatliche Treuhänder den hälftigen Miteigentumsanteil des P. V. zu einem Preis von 6.600 Mark an das Eigentum des Volkes, welches insoweit aufgrund des Rechtsträgernachweises vom 5. März 1971 am 8. März 1971 im Grundbuch eingetragen wurde; Rechtsträger wurde der bisherige Treuhänder. Anfang der 80er Jahre wurde im Hinterlandbereich der Grundstücke zwischen der B. Straße und der F.straße die Errichtung von 320 Wohneinheiten im komplexen Wohnungsbau geplant und verwirklicht. In diesem Zusammenhang wurde auch das bis dahin unbebaute Hinterland des o. g. Grund-/Flurstückes benötigt. Dieses wurde dann geteilt und es entstanden das (Hinterland-) Flurstück mit (...) m2 und das (Haus-) Flurstück mit (...) m2. Der hälftige Miteigentumsanteil der Frau J. V. an dem (Hinterland-) Flurstück wurde dann mit Bescheid vom 14. April 1982 in Anspruch genommen und mit Wirkung zum 1. Juli 1982 in Volkseigentum überführt. Am 28. Mai 1982 wurde das Flurstück dann vom Bestandsblatt abgeschrieben und zugunsten des neuen Rechtsträgers, dem Rat der Stadt N., auf das Bestandsblatt übertragen. Im Entschädigungsverfahren wurde für das Flurstück zugunsten des hälftigen Miteigentumsanteils der Frau J. V. ein Betrag von 535,50 M festgesetzt, wobei für das unbebaute Grundstück von einem Bodenwert von 1 M/m2 ausgegangen wurde. Für den hälftigen Miteigentumsanteil der Frau J. V. am (Haus-) Flurstück wurde dann eine Abwesenheitspflegschaft eingeleitet und übertrug die Pflegerin mit Vertrag vom 24. Januar 1983 die Verwaltung dieses Anteils an den VEB KWV N. In der Folgezeit wurde dieses Grundstück weiter dinglich belastet und schließlich mit Beschluß des Rates des Kreises N. vom 14. August 1985 in Anspruch genommen, mit Wirkung zum 1. Oktober 1985 in Volkseigentum überführt und der Rat der Stadt N. zum Rechtsträger bestimmt. Am 9. Dezember 1986 wurde das Grundbuch von N., (...), geschlossen und das Flurstück zugunsten des Rechtsträgers auf das Bestandsblatt übertragen. Ein Entschädigungsverfahren wurde nicht (mehr) durchgeführt. P. V. verstarb am 20. Oktober 1989 und wurde von seiner Tochter, Frau G. P. - der Kl. -, alleine beerbt. Mit Schreiben vom 16. August 1990 meldete die Kl. dann vermögensrechtliche Ansprüche hinsichtlich des Grundstückes und eines Kontoguthabens an.

Mit bestandskräftigem Bescheid vom 31. März 1995 übertrug der Bekl. das Hausgrundstück unter Festsetzung eines Ablösebetrages an die Kl. zurück. Hinsichtlich des Hinterlandflurstückes lehnte er die Rückübertragung wegen des Ausschlußgrundes des § 5 Abs. 1 lit. c) VermG ab und stellte fest, daß der Kl. für den hälftigen Miteigentumsanteil des P. V. wegen der Schädigung nach § 1 Abs. 1 lit. c) VermG eine Entschädigung zustehe, über deren Art und Höhe in einem gesonderten Verfahren entschieden werde. Mit Bescheid vom 5. Mai 2000 - der Kl. am 10. Mai 2000 zugestellt - erkannte der Bekl. der Kl. einen Entschädigungsanspruch in Höhe von 2.000 DM zu.

Hierbei ging der Bekl. davon aus, daß der für das gesamte Grund-/Flurstück im Jahre 1935 ermittelte Einheitswert in Höhe von 16.500 RM für die Berechnung der Bemessungsgrundlage i. S. d. § 3 Abs. 1 Satz 1 letzter Halbsatz EntschG für das Flurstück nicht herangezogen werden könne, da bei deren Feststellung eine gesonderte Bewertung des Grund und Bodens nicht stattgefunden habe. Da ein Ersatzeinheitswert i. S. d. § 3 Abs. 2 EntschG vom Ausgleichsamt im Lastenausgleichsverfahren ebenfalls nicht festgestellt worden war - dieses war von einer Gesamtschädigung des Grundstückes ausgegangen -, ermittelte der Bekl. einen Hilfswert i. S. d. § 3 Abs. 3 EntschG.

Hierzu stellte er auf die o. g. Erhöhung des damaligen Einheitswertes ab und nahm für die (...) m2 große Fläche nunmehr eine Bewertung auf dieser Grundlage (1 DM/m2) vor, woraus sich dann entsprechend des hälftigen Miteigentumsanteils des P. V. unter Anwendung der in § 25 Abs. 1 des Reichsbewertungsgesetzes (in seiner früher in der DDR geltenden Fassung) enthaltenen Abrundungsregel ein Hilfswert von 535 DM ergebe. Diesen Hilfswert erhöhte der Bekl. dann um 107 DM, da er davon ausging, daß angesichts des Baujahres des Mehrfamilienhauses vor dem 30. Juni 1918 eine Veranlagung zur Hauszinssteuer erfolgt sei und deshalb der Einheitswert gemäß § 3 Abs. 3 Satz 2 i. V. m. Abs. 1 Satz 3 EntschG pauschal um ein Fünftel erhöht werden müsse. Diesen erhöhten Hilfswert von 642 DM multiplizierte der Bekl. gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EntschG mit dem Faktor 4,8, da bezogen auf den Schädigungszeitpunkt 1. Januar 1959 von einem einheitlichen Mietwohngrundstück mit mehr als zwei Wohnungen auszugehen sei. Als Bemessungsgrundlage für die Schädigung des hälftigen Miteigentumsanteils am Flurstück ergab sich somit ein Betrag von 3.081,60 DM.

Hierzu kam ein weiterer Betrag für das ebenfalls geltend gemachte Kontoguthaben in Höhe von 780,86 M (der DDR), das nach Umrechnung im Verhältnis 2 : 1 mit 390,43 DM festgestellt wurde und zu einer Gesamtbemessungsgrundlage von 3.472,03 DM führte. Da dieser Betrag nach § 7 Abs. 1 EntschG keiner Degression unterliege, wurde er nur noch nach § 8 EntschG um den bestandskräftig festgestellten Rückzahlungsbetrag aus dem LAG-Verfahren in Höhe von 1.317,60 DM vermindert und der verbleibende Restbetrag von 2.154,43 DM nach § 2 Abs. 2 EntschG auf 2.000 DM abgerundet. Hiergegen legte die Kl. mit Schreiben vom 8. Juni 2000 Widerspruch ein, den sie damit begründete, daß der festgestellte Hilfswert nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 EntschG mit dem 20fachen Erhöhungsfaktor zu multiplizieren sei, da es sich bei dem Flurstück im Zeitpunkt der hier maßgeblichen Schädigung - der Teilung des Grundstückes und der Inanspruchnahme des Flurstückes nach dem Aufbaugesetz - um ein unbebautes Grundstück handelte.

Mit Widerspruchsbescheid vom 8. August 2002 - zugestellt am 19. August 2002 - wies der II. Widerspruchsausschuß des Landesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen den Widerspruch zurück. Zur Begründung wurde ausgeführt, daß der Begriff der Schädigung im Entschädigungsgesetz anders als im Vermögensgesetz zu verstehen sei. Zwar begründe die Inverwaltungnahme eines Grundstückes nach § 1 Abs. 4 VermG grundsätzlich keine Entschädigungsansprüche im Sinne des Entschädigungsgesetzes; komme es - wie hier - aber zu einer späteren Enteignung, dann könne eine Gleichbehandlung der Entschädigungsberechtigten nur erreicht werden, wenn bereits auf den Zeitpunkt der Inverwaltungnahme abgestellt werde, weil bereits hierdurch die Eigentümerbefugnisse umfassend ruhten und danach eingetretene wertverbessernde bzw. wertverschlechternde Maßnahmen seitens des staatlichen Verwalters unberücksichtigt bleiben müßten.

Am 16. September 2002 hat die Kl. Klage erhoben, mit der sie ihr bisheriges Begehren weiterverfolgt. Aufgrund der zwischenzeitlich erfolgten Ergänzung des § 3 Abs. 1 Satz 1 EntschG vertritt die Kl. nunmehr die Auffassung, daß nicht nur für die Anwendung des Vervielfältigers auf die Nutzung des Gesamtgrundstückes abzustellen ist, sondern diese Gesamtbetrachtung auch schon bei der Berechnung der Bemessungsgrundlage vorzunehmen sei. Angesichts des gesetzlich geregelten Stufenverhältnisses zwischen dem Einheitswert, dem Ersatzeinheitswert bzw. dem zu bildenden Hilfswert sei für die vom Bekl. bisher vorgenommene Hilfswertberechnung überhaupt kein Raum, da hier ein Einheitswert für das Gesamtgrundstück feststehe. (...)

Der Bekl. beruft sich darauf, daß trotz der zwischenzeitlich erfolgten Gesetzesänderung für die Berechnung der Bemessungsgrundlage weiterhin auf die einzelne Grundstücksteilfläche abzustellen sei, zumal diese Vorgehensweise sowohl der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts im Beschluß vom 24. September 2002 - 3 B 139/02 - (ZOV 2002, 367 f.) und der der 1. Kammer des Verwaltungsgerichtes Potsdam im Urteil vom 6. Juni 2002 - 1 K 3043/01 - als auch der Erlaßlage - Rdnr. 13 des Erlasses des BMF vom 23. Juli 1999 - VB 6 - VV 5125 - 2/99 - entspreche und die gesetzliche Änderung ausdrücklich nur für die Wahl des Vervielfältigers auf die Betrachtung des Gesamtgrundstückes abstelle und die Ausführungen der zitierten Grundlagen zur Bemessungsgrundlage unangetastet lasse.

Die Klage ist begründet.

Der Bescheid des Bekl. vom 2. Mai 2000 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 8. August 2002 ist im angefochtenen Umfang rechtswidrig und verletzt dadurch die Kl. in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -). Die Kl. hat - über den festgestellten Entschädigungsanspruch in Höhe von 2.000 DM hinaus - einen Anspruch auf Feststellung, daß ihr - insgesamt - ein Entschädigungsanspruch in Höhe von 7.669,38 € nebst 6 % Zinsen seit dem 1. Januar 2004 zusteht. Nach § 1 Abs. 1 Satz 1 des Entschädigungsgesetzes - EntschG - besteht ein Anspruch auf Entschädigung, wenn die Rückgabe des Vermögenswertes nach dem Vermögensgesetz ausgeschlossen ist oder der Berechtigte Entschädigung gewählt hat. Diese Voraussetzung ist ausweislich der Regelungen im Tenor zu 1. und 2. des bestandskräftigen Entschädigungsgrundlagenbescheides des Bekl. vom 31. März 1995 gegeben.

Nach § 2 Abs. 1 Satz 1 EntschG bestimmt sich die Höhe der Entschädigung nach der Bemessungsgrundlage (§§ 3 - 5 a), von welcher gegebenenfalls (1.) Verbindlichkeiten nach § 3 Abs. 4, (2.) erhaltene Gegenleistungen oder Entschädigungen nach § 6, (3.) der Zeitwert von nach § 6 Abs. 6 a des Vermögensgesetzes (VermG) zurückgegebenen Vermögensgegenständen nach § 4 Abs. 4, oder (4.) Kürzungsbeträge nach § 7 abgezogen werden. Diese Vorgaben hat der Bekl. nicht beachtet, insbesondere hat er bereits die ungekürzte Bemessungsgrundlage fehlerhaft berechnet.

Gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 1. Halbsatz EntschG ist Bemessungsgrundlage der Entschädigung für Grundvermögen einschließlich Gebäudeeigentum sowie für land- und forstwirtschaftliches Vermögen der vor der Schädigung zuletzt festgestellte Einheitswert, der entsprechend der unter den Nr. 1 - 5 genannten Nutzungsarten mit einem gewissen Vervielfältiger zu multiplizieren ist.

Nach dem o. g. Entschädigungsgrundlagenbescheid ist hier der hälftige Miteigentumsanteil des P. V. an dem Flurstück zu entschädigen. Insoweit trat die Schädigung i. S. d. § 1 Abs. 1 lit. c) VermG zwar bereits durch den im Jahre 1971 getätigten Verwalterverkauf des damals noch ungeteilten Flurstückes 56 ein; aufgrund der Teilung des Flurstückes und der nachfolgenden Einbeziehung des Flurstückes in den komplexen Wohnungsbau wurde der Ausschlußgrund des § 5 Abs. 1 lit. b) VermG aber erst in den Jahren 1981/82 verwirklicht. Vor dem genannten Schädigungszeitpunkt war der Einheitswert zuletzt durch das Finanzamt N. mit Bescheid vom 5. Oktober 1935 - Bl. 38 des Verwaltungsvorganges I - auf den 1.1.1935 mit 16.500 RM festgestellt worden. Dieser Wert wäre somit den weiteren Berechnungen zur Ermittlung des Entschädigungsbetrages (s. o.) zugrunde zu legen gewesen.

Entgegen der Auffassung des Bekl. darf für die Berechnung der Bemessungsgrundlage für das nach der Teilung unbebaute Flurstück ... kein Hilfswert i. S. d. § 3 Abs. 3 Satz 1 EntschG gebildet werden. Denn mit der Kl. ist davon auszugehen, daß das Entschädigungsgesetz bereits nach seinem Wortlaut "ist weder ein Einheitswert noch ein Ersatzeinheitswert vorhanden" eine Hilfswertermittlung erst dann für zulässig erachtet, wenn die übrigen beiden Werte nicht ermittelt werden können.

Im übrigen gebieten auch nicht die vom Bekl. zitierten gerichtlichen Entscheidungen eine andere Auslegung des Entschädigungsgesetzes. Zwar weist das Bundesverwaltungsgericht in der zitierten Entscheidung darauf hin, daß angesichts des möglichen unterschiedlichen Schicksals von Grundstücksteilflächen bei der Berechnung der Bemessungsgrundlage an die Eigenart des nicht rückgabefähigen Grundstücksteils angeknüpft werden müsse und deshalb nicht auf die Qualität des ursprünglichen Buchgrundstückes zurückgegriffen werden dürfe. Diese Ausführungen zur Bemessungsgrundlage waren aber erkennbar vor dem Hintergrund gemacht worden, daß die Eigenart des nicht rückgabefähigen Grundstücksteils dann auch für die Wahl des Vervielfältigers zu gelten habe, da nur auf diesem Wege "vernünftige und sachgerechte Ergebnisse zu erreichen seien". Im Ergebnis wurde damit die Rechtsauffassung der 1. Kammer des Verwaltungsgerichts Potsdam bestätigt, die zur Berechnung der Bemessungsgrundlage den für die unbebaute Grundstücksteilfläche ermittelten Hilfswert mit dem hierfür geltenden 20fachen Vervielfältiger nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 EntschG multipliziert hatte. Diese Ausführungen des Bundesverwaltungsgerichts zur Bemessungsgrundlage haben sich - entgegen der Auffassung des Bekl. - durch die Änderung des Entschädigungsgesetzes zumindest im Argumentationsansatz erledigt. Wenn nunmehr der Gesetzgeber in § 3 Abs. 1 Satz 1 2. Halbsatz EntschG bestimmt, daß sich bei der Entschädigung von Teilflächen eines Grundstückes der Vervielfältiger gleichwohl nach der Nutzungsart des Gesamtgrundstückes zum Zeitpunkt der Schädigung zu richten habe, kann an den obigen Ausführungen zur Bemessungsgrundlage nicht mehr und vor allem nicht einseitig zu Lasten der Entschädigungsberechtigten festgehalten werden. Vielmehr ist nun eine Auslegung des § 3 Abs. 1 Satz 1 1. Halbsatz EntschG von der Gesetzesänderung her geboten. Diese führt angesichts des klaren Wortlautes des 2. Halbsatzes im Ergebnis dazu, daß nun auch für die Einheitswertfeststellung auf die Nutzungsart des Gesamtgrundstückes abzustellen ist, um im Sinne der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes zu einer in sich widerspruchsfreien Anwendung des Entschädigungsgesetzes und um zu "vernünftigen und sachgerechten" Ergebnissen zu kommen. Unter Berücksichtigung dieser Ausführungen ist die der Kl. zustehende Entschädigungssumme folgendermaßen zu berechnen:

Zunächst ist der vorhandene Einheitswert für das ganze Flurstück 56 in Höhe von 16.500 RM (= DM) auf die beiden ehemaligen Miteigentümer J. und P. V. in Höhe von jeweils 8.250 DM aufzuteilen, da es hier nur um die Entschädigung des hälftigen Miteigentumsanteils von P. V. geht. Da wiederum nur das Flurstück mit (...) m2 von der Rückgabe ausgeschlossen ist, während das Flurstück mit (...) m2 (und dem Mehrfamilienhaus) an die Kl. zurückgegeben wurde, ist der hälftige Einheitswert unter Berücksichtigung der obigen Ausführungen allein nach dem Größenverhältnis der Teilflächen weiter aufzuteilen, woraus sich für das Flurstück ein anteiliger Einheitswert in Höhe von 3.382,75 DM ergibt. Dieser Betrag ist sodann nach § 3 Abs. 1 Satz 2 und 3 EntschG um 20 % zu erhöhen, da auch der Bekl. angesichts des Baujahres des Mehrfamilienhauses um 1900 in der Vergangenheit davon ausgegangen ist, daß ein nicht mehr zu ermittelnder Hauszinssteuerabgeltungsbetrag gezahlt worden sei. Hiermit erhöht sich dann der anteilige Einheitswert um weitere 676,55 DM auf 4.059,30 DM.

Dieser Einheitswert von 4.059,30 DM ist sodann mit dem Vervielfältiger 4,8 nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EntschG (Mehrfamilienhaus mit mehr als zwei Wohnungen) zu multiplizieren, woraus sich eine ungekürzte Bemessungsgrundlage für den hälftigen Miteigentumsanteil in Höhe von 19.484,64 DM ergibt.

Diese Bemessungsgrundlage erhöht sich dann noch um den Wert des unstreitigen Entschädigungsanspruches für das Kontoguthaben in Höhe von 390,43 DM, so daß die gesamte Bemessungsgrundlage 19.875,07 DM beträgt.

Von diesem Betrag ist kein Betrag nach § 3 Abs. 3 EntschG abzuziehen, weil für die vorhandenen Verbindlichkeiten des Gesamtgrundstückes 56 ein Ablösebetrag im Zusammenhang mit der Rückübertragung des Flurstückes 56/2 festgesetzt wurde. Da für P. V. aus dem Verwalterverkauf seines Miteigentumsanteiles kein entsprechendes Kontoguthaben begründet wurde und hierauf auch keine Entschädigungen geleistet wurden, sind Abzüge nach § 6 EntschG ebenfalls nicht vorzunehmen. Abzugsbeträge nach § 4 Abs. 4 EntschG i.V.m. § 6 Abs. 6 a VermG kommen mangels Unternehmensrückgabe nicht in Betracht. Sodann ist auf die genannte Gesamtbemessungsgrundlage die Kürzungsregelung des § 7 Abs. 1 EntschG anzuwenden, die für die - 10.000 DM übersteigende Entschädigungssumme - zu einer 30 %igen Kürzung um 2.962,52 DM auf 16.912,55 DM führt.

Hiervon ist nach § 8 EntschG der vom Ausgleichsamt des Kreises M.-L. mit bestandskräftigem Bescheid vom 4. März 1999 festgesetzte Rückforderungsbetrag in Höhe von 1.317,60 DM abzuziehen, so daß 15.594,95 DM verbleiben.

Dieser Entschädigungsbetrag ist letztlich nach § 2 Abs. 2 EntschG auf 15.000 DM abzurunden und beläuft sich nach Umrechnung auf Euro auf 7.669,38. (...)