Grundstücksnutzung der öffentlichen Hand für Uferwanderweg

Grundstücksnutzung der öffentlichen Hand für Uferwanderweg; Nichtbauland; Wohngebiete

1. Zum Wertersatz einer ohne rechtlichen Grund erlangten Grundstücksnutzung der öffentlichen Hand für einen Uferwanderweg.

2. Zur Höhe der Bereicherung, wenn die von der öffentlichen Hand in Anspruch genommenen Flächen zwar Nichtbauland sind, aber innerhalb ausgewiesener allgemeiner Wohngebiete liegen.

Die Kl. (Grundstückseigentümer) verlangen von dem Bekl. (Land Berlin) Entschädigung für die Inanspruchnahme eines Teils ihrer Grundstücke zur Unterhaltung eines Uferwanderweges. Die Kl. sind seit 1971 Eigentümer eines aus vier Flurgrundstücken bestehenden, insgesamt 1666 m2 großen Grundstücks an der Havel im Norden Berlins. 1955 hatten die Voreigentümer dem Bekl. durch Vertrag für die Zeit von Oktober 1954 bis September 1974 das Recht eingeräumt, die zwei an die Havel grenzenden Flurstücke (9/97 und 9/98) mit einer Fläche von zusammen 277 m2 unentgeltlich als Uferwanderweg zu nutzen. Zu dem Zeitpunkt verbreiterte der Bekl. den bereits damals seit längerer Zeit bestehenden Uferwanderweg um ca. 1,50 m, der seither eine Breite von etwa 5 bis 5,50 m aufweist. Der Bebauungsplan XX-113 vom 1. Dezember 1972 weist die Flurstücke als Grünfläche mit der Zweckbestimmung "Uferwanderweg" aus. Das Grundstück der Kl. liegt nach dem Baunutzungsplan in einem allgemeinen Wohngebiet mit einer für die übrigen Flurstücke des Grundstücks (9/114 und 1634/9) zulässigen Geschoßflächenzahl von 0,4 und ist auf dem Flurstück 9/114 mit einem Wohnhaus mit überstöckiger Geschoßfläche von 650 m2 bebaut. Der bebaute Grundstücksteil ist durch eine Hecke und einen Zaun vom Uferwanderweg abgeteilt, der durch ein doppelflügeliges Stahlrahmentor im Zaun zugänglich ist. Die Kl. unterhalten am Havelufer eine Wassersportanlage, die aus mehreren Bootsstegen und einer behördlich genehmigten Slipanlage besteht. Diese Anlage ist von dem Flurstück 9/114 aus durch das zweiflügelige Tor zu erreichen. 1974 wollte der Bekl. den Kl. die beiden Flurstücke zu einem Preis von 140 DM/m2 abkaufen. Die Kl. nahmen das Angebot nicht an. Einig sind sich die Parteien, daß den Kl. ein Nutzungsentgelt für die Inanspruchnahme der beiden Flurstücke durch den Bekl. zusteht. Der Bekl. hat Ende 1986 den Kl. für die Jahre 1981 bis 1986 einen Betrag von insgesamt 2.077,50 DM, somit 346,25 DM jährlich, als Nutzungsentschädigung gezahlt. Die Parteien sind sich auch einig, daß der Bemessung des Nutzungsentgelts eine angemessene Verzinsung des Bodenwertes der Flurgrundstücke zugrunde zu legen ist. Sie streiten sich ausschließlich über die Höhe des Bodenwertes. Die Kl. meinen, es sei ein Bodenwert von mindestens 600 DM/m2 anzusetzen und eine Verzinsung von 6 %. Der Bekl. vertritt die Auffassung, das Nutzungsentgelt müsse nach dem Wert von Nichtbauland berechnet werden, weil durch den Bebauungsplan XX/113 die Flurstücke ihre Qualität als Bauland verloren hätten. Es sei deshalb nur ein Preis zwischen 20 und 25 DM/m2 angemessen. Marktgerecht sei zudem eine Verzinsung von 5 %. Das Kammergericht sprach den Grundstückseigentümern knapp die Hälfte dessen zu, was sie gefordert hatten - aber immerhin noch das rund Neunfache dessen, was das Bezirksamt zahlen wollte.

Die zulässige Berufung der Kl. hat in der Sache nur in Höhe von 2.891,19 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 7. Januar 1987 Erfolg.

Den Kl. steht, was der Bekl. auch nicht leugnet, nach §§ 812 Abs. 1 Satz 1, 818 Abs. 2 BGB ein Anspruch auf Ersatz des Wertes der ohne rechtlichen Grund auf ihre Kosten erlangten Nutzung der Flurstücke 8/97 und 9/98 ihres Grundstücks zu.

Nach Ablauf des mit Wirkung vom 1. Oktober 1954 auf 20 Jahre abgeschlossenen Nutzungsvertrages hat der Bekl. das 277 m2 große Teilstück des Grundstücks der Kl. weiterhin zur Unterhaltung des Uferwanderweges genutzt. Da dieser Gebrauchsvorteil in Natur nicht herausgegeben werden kann, hat der Bekl. nach § 818 Abs. 2 BGB den Kl. Wertersatz zu leisten. Die herauszugebende Bereicherung bemißt sich da-nach, was als angemessenes Entgelt für den Gebrauchsvorteil anzusehen ist (BGH 22, 395, 400; 20, 270, 275; RG 97, 245, 252).

Überzeugend hat der Sachverständige K in seinem Gutachten vom 18. Februar 1988 den der NutzungsentgeltBerechnung zugrunde zu legenden Bodenwert der beiden Flurstücke 9/97 und 9/98 bei der gegenwärtigen Marktsituation und unter Berücksichtigung der tatsächlichen Nutzung auf 250,00 DM pro m2, somit bei der Größe von 277 m2 insgesamt auf 69.250,00 DM geschätzt. Bei einer Verzinsung des Bodenwertes mit einem angemessenen Zinsfuß von derzeit 5,5 % errechnet sich somit ein jährliches Nutzungsentgelt von 3.808,75 DM, von dem allerdings ein Eigennutzungsanteil der Kl. abzuziehen ist, wie noch auszuführen sein wird.

Zutreffend hat der Sachverständige der Wertermittlung zunächst die Eigenschaft des Grundstücksteils als Nichtbauland zugrunde gelegt, dabei jedoch den Zusammenhang mit dem übrigen Grundstück berücksichtigt, das bebaut ist. Denn die beiden am Havelufer gelegenen Flurstücke 9/97 und 9/98 sind Bestandteile des Grundstücks der Kl. Der Umstand, daß die Flurstücke Teil eines mit einem repräsentativen Wohnhaus von ca. 650 m2 Wohnfläche bebauten Grundstücks sind, rechtfertigt einen Ansatz des Grundstückswertes dieser Flurstücke erheblich über dem Wert von Nichtbauland in einer Lage, in der jegliche Bebauung ausgeschlossen ist. Das verkennt der Bekl., wenn er auf einen Bodenwert von 20,00 bis 25,00 DM pro m2 abstellt, der für land- oder forstwirtschaftlich bzw. als Erholungsgebiet genutzte Flächen in Berlin angemessen sein mag, die außerhalb ausgewiesener allgemeiner Wohngebiete liegen. Der Bekl. selbst hat 1974 den Kl. für die beiden Flurstücke, die zu dieser Zeit nach dem Bebauungsplan XX-113 vom 1. Dezember 1972 bereits als Grünfläche mit der Bestimmung "Uferwanderweg" ausgewiesen waren, 140,00 DM pro m2 geboten.

Bei der Bodenwertermittlung war auf die Uferlage des Grundstücks abzustellen, die die Grundlage für die Unterhaltung der Bootsstege der Kl. darstellt. Die Möglichkeit der Nutzung für den Wassersport kann gerade wegen der in Berlin beschränkten Zahl entsprechender Grundstücke bei der Wertermittlung nicht außer Betracht bleiben und stellt einen werterhöhenden Faktor dar. Die Ansicht des Bekl., die Kl. könnten von ihrem Grundstück aus das Havelufer seit jeher nicht erreichen, ist verfehlt. Das Grundstück der Kl. reicht bis an das Gewässer. Dort verfügen die Kl. über eine Bootssteganlage, die sie für ihre wassersportlichen Interessen nutzen und die ohne die mit erheblichen Belästigungen für die Grundstückseigentümer verbundene Eröffnung eines öffentlichen Uferwanderweges durch den Bekl. erheblich komfortabler wäre.

Zutreffend hat der Sachverständige indessen bei der Bemessung des Nutzungsentgelts einen Eigennutzungsanteil der Kl. für diejenige Fläche (ca. 30 % der Gesamtfläche der Flurstücke) in Abzug gebracht, die die Kl. zur Erreichung und zur Unterhaltung ihrer Bootssteganlage selbst intensiv nutzen. Der Sachverständige hat die Eigennutzung der betreffenden Teilfäche zwischen dem zweiflügeligen Tor und dem Uferrand mit 50 % bewertet. Das ist angemessen. Zu Grunde zu legen ist das Verhältnis der Teilfläche durch den Bekl. als Uferwanderweg einerseits zu der Nutzung durch die Kl. andererseits. Dabei ist die über die übliche Nutzung des Ufers eines Privatgrundstücks hinausgehende Inanspruchnahme der genannten Teilfläche durch die Kl. zu berücksichtigen. Diese ergibt sich daraus, daß die Kl. mehrere Bootsstege unterhalten und der Kl. zu 1) als der Berliner Stützpunktleiter des T Vereins zur Förderung des Hochseesegelns häufig von Mitgliedern dieser Vereinigung, die teilweise vorübergehend auch ihre Yachten dort liegen haben, und von Interessenten besucht wird. Rechnerisch ergibt ein Eigennutzungsanteil von 50 % an einer Teilfläche von 30 % der beiden Flurstücke eine Gesamtminderung von 571,31 DM. Mithin stehen den Kl. über den von dem Bekl. gezahlten Betrag von 346,25 DM hinaus für 1981 noch weitere 2.891,19 DM zu. (rechtskräftig)