Grundstücksmakler vermittelt insolventen Käufer, Verkäufer muß Schaden ohne Beweiserleichterung erbringen

Vermittelt ein Makler einen Kaufinteressenten, von dem er weiß, daß jener sich in einer hoffnungslosen finanziellen Situation befindet, was der Makler verschweigt, so haftet er gleichwohl dem Verkäufer nicht auf Schadensersatz, wenn der Verkäufer nicht beweisen kann, daß er das Grundstück ohne diese Täuschung anderweit zu einem höheren Preis als dem späteren Zwangsversteigerungserlös hätte veräußern können.

Die von der Rechtsprechung entwickelte Beweislasterleichterung des Nachweises einer gewissen Wahrscheinlichkeit eines Gewinneintritts (BGHZ 29, 393, 398, 399) gilt nicht für Grundstücksveräußerungen.

Dahingestellt bleibt, ob der Kl. ein Anspruch aus Vertragsverletzung und/oder unerlaubter Handlung dem Grunde nach zusteht. Selbst wenn sich der Bekl. - wie die Kl. vorträgt - vertragswidrig oder sonst pflichtwidrig verhalten hätte, wäre der Kl. daraus der geltend gemachte Schaden nicht entstanden.

1. Die Kl. hat nicht hinreichend nachgewiesen, daß der von ihr konkret berechnete und behauptete Schaden tatsächlich eingetreten ist. (wird ausgeführt)

2. Zu Unrecht stützt sich die Berufung auf den behaupteten Verkehrswert des Anwesens von 500.000,- DM und meint, die Differenz zu dem im Rahmen der Zwangsversteigerung erzielten Erlös von 344.632,22 DM stehe ihr als Mindestschaden zu. Die Kl. ist beweisführungspflichtig für den Eintritt des so errechneten Schadens. Die Führung dieses Nachweises ist ihr lediglich in den Grenzen der §§ 252 BGB, 287 ZPO erleichtert.

Gemäß § 252 Satz 2 BGB gilt als entgangen der Gewinn, der nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge oder nach den besonderen Umständen, insbesondere nach den getroffenen Anstalten und Vorkehrungen, mit Wahrscheinlichkeit erwartet werden konnte. Danach ist die volle Gewißheit, daß der Gewinn gezogen worden wäre, nicht erforderlich. Es genügt der Nachweis einer gewissen Wahrscheinlichkeit, die nicht schon beim Eintritt des zum Ersatz verpflichtenden Umstandes bestanden zu haben braucht. Ist erkennbar, daß der Gewinn nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge mit Wahrscheinlichkeit hätte erwartet werden können, dann wird vermutet, daß er auch erzielt worden wäre. Der Beweis des Gegenteils obliegt sodann dem Ersatzpflichtigen.

Ergänzend und ausfüllend hierzu hat die Rechtsprechung in bestimmten Fällen eine abstrakte Methode zur Berechnung dieses Schadens zugelassen. So kann beispielsweise im Handelsverkehr davon ausgegangen werden, daß der Kaufmann gewisse Geschäfte im Rahmen seines Gewerbes tätigt und daraus bei einem regelmäßigen Verlauf den üblichen Gewinn erzielt (BGHZ 29, 393, 398, 399). Der Schaden besteht sodann in der Differenz zwischen dem Markt- und dem Vertragspreis.

Mit dieser Begründung kann die Kl. hier nicht die Differenz zwischen dem Erlös in der Zwangsversteigerung und dem Verkehrswert des Grundstücks verlangen. Die Rechtsprechung hat eine solche abstrakte Schadensberechnung nur zugelassen, wenn der regelmäßige Verlauf eines gewerblichen Geschäftes eine typisierende Berechnung des entgangenen Gewinns zuläßt. Die der Schadensberechnung zugrunde liegende Ausgangslage müßte somit der im Geschäftsbetrieb eines Warenhändlers, Frachtführers, Maklers oder einer Geschäftsbank vergleichbar sein (BGHZ 62, 103 f.).

Eine solche vergleichbare Ausgangssituation läßt sich aber nicht feststellen. Es gibt keine tatsächliche Vermutung dahin, daß ein Grundstück in einer bestimmten Situation tatsächlich zum Verkehrswert veräußert werden kann. Schon von daher ist die mit der Berufung gewählte und dargelegte abstrakte Berechnung des behaupteten Schadens nicht zulässig.

Darüber hinaus sprechen aber auch die aktenkundigen Tatsachen gegen die Behauptung der Kl., sie hätte, wäre das Objekt nicht an die Eheleute R. verkauft worden, statt des Versteigerungserlöses den Verkehrswert realisiert.

Die Kl. befand sich 1984 unstreitig in einer akuten finanziellen Notlage. Die dinglich abgesicherte Gläubigerin, Kreissparkasse A. (künftig: KSK), drängte auf die Rückzahlung der der Kl. gewährten, grundbuchmäßig abgesicherten Verbindlichkeiten. Unter diesen Umständen hätte es der Kl. oblegen, darzutun, daß es ihr, wäre der Verkauf an die Eheleute R. nicht erfolgt, gelungen wäre, die Zwangsversteigerung durch die KSK abzuwenden und den Verkehrswert zu realisieren. (...)

3. Der geltend gemachte Schaden kann dem Bekl. auch nicht unter den Gesichtspunkten der sogenannten "hypothetischen Schadensursache" bzw. des "rechtmäßigen Alternativverhaltens" zugerechnet werden (vgl. Palandt Heinrichs, 49. Aufl., Vorbem. 5 C vor § 249).

Bei der hypothetischen oder überholenden Kausalität geht es darum, ob sich der Schädiger darauf berufen darf, daß der von ihm verursachte Schaden aufgrund eines anderen Ereignisses (Reserveursache) ohnehin eingetreten wäre. Eine solche Fallgestaltung liegt hier nicht vor. Die zur Versteigerung des Anwesens der Kl. führenden Umstände waren bereits vor und unabhängig von dem Verhalten des Bekl. eingetreten. Die KSK hatte schon auf die Zurückführung der persönlichen Schuld gedrängt und die Versteigerung angedroht. Die Einschaltung des Bekl. sollte diese drohende Zwangsversteigerung gerade verhindern. Die eigenen Verkaufsbemühungen der Kl. sowie die des Bekl. haben also allenfalls den aufgrund der von der KSK beabsichtigten Zwangsversteigerung schon angelegten Schadenseintritt verzögert. Der sodann später aufgrund der tatsächlich erfolgten Zwangsversteigerung eingetretene Schaden beruhte somit nicht auf dem Verhalten des Bekl., denn daß bei einer zeitlich vorangegangenen Zwangsversteigerung ein höherer Erlös hätte erzielt werden können und durch diese Verzögerung ein Schaden eingetreten sei, hat die Kl. weder dargelegt noch bewiesen. Da das Verhalten des Bekl. sich schadensursächlich mithin nicht ausgewirkt hat, bedurfte es des Einwandes nicht, der Schaden wäre auch entstanden, wenn er, der Bekl., sich rechtmäßig verhalten hätte. Im übrigen hat sich der Bekl., entgegen der Behauptung der Kl., auf diesen Gesichtspunkt berufen (Schriftsatz vom 25.9.1990, Seiten 2 und 3).

Daß diese Behauptung, der zwischen dem Verkehrswert und dem Versteigerungserlös bestehende Differenzbetrag sei als Schaden unabhängig von seinem Verhalten entstanden, zutreffend ist, ist aufgrund des un-streitigen Sachverhaltes und der aktenkundigen Tatsachen zur Überzeugung des Senates bewiesen. Wie oben dargelegt, hat der Verkauf an die Eheleute R. die von der KSK ohnehin beabsichtigte und sodann durchgeführte Zwangsversteigerung allenfalls verzögert. Wäre es zum Verkauf an die Eheleute R. nicht gekommen, so wäre das Grundstück auch versteigert und der Verkehrswert ebensowenig erzielt worden. Unabhängig davon, ob der Anspruch dem Grunde nach gegeben ist, hat ihn die Kl. zur Höhe mithin nicht ausreichend dargelegt bzw. nachgewiesen.

Das war geschehen: Eine Grundstückseigentümerin war mit der Rückzahlung persönlicher Schulden in Verzug geraten. Der Gläubiger, eine Sparkasse, die auch eine Grundschuld auf dem Grundstück der Eigentümerin besaß, drängte auf Rückzahlung und drohte mit der Versteigerung des Grundstücks. Die Eigentümerin schloß darauf einen Alleinvermittlungsvertrag mit einem Makler, der auch Käufer beibrachte, die das Anwesen erwarben, sich zur Übernahme der Grundschulden verpflichteten und den Restkaufpreis in monatlichen Teilbeträgen abzahlen wollten. Doch waren die Käufer offensichtlich nicht solvent, so daß die Kreissparkasse letztlich die gewährten Darlehen fällig stellte und die Versteigerung des Grundbesitzes beantragte und das Anwesen weit unter Verkehrswert erwarb.

Die Eigentümerin verklagte nunmehr ihren Makler auf Schadensersatz (die Rückzahlung der Maklerprovision sowie Rückzahlung von Beratungskosten hatte sie bereits erfolgreich durchgefochten).

Ihren Schadensersatz stützte die Eigentümerin darauf, daß dem Makler bekannt gewesen sei, daß die vermittelten Kaufinteressenten sich in einer hoffnungslosen finanziellen Situation befanden und gar nicht imstande gewesen seien, die Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag zu erfüllen. Ihr, der Eigentümerin, stünde deshalb als Schadensersatz die Differenz zwischen dem Erlös in der Zwangsversteigerung und einem "sicheren Vertragsangebot" zu, die ihr ein Dritter für das Grundstück gemacht habe.

Mit dieser Schadensersatzklage drang die Eigentümerin jedoch nicht durch. Durch Urteil vom 21. März 1991, das nunmehr rechtskräftig geworden ist, weil der Bundesgerichtshof Prozeßkostenhilfe für eine Revision versagt hatte, wies das Oberlandesgericht Koblenz die Klage ab.

Begründung: Wenn ein Makler einen Kaufinteressenten vermittele, von dem er wisse, daß sich jener in einer hoffnungslosen finanziellen Situation befände, diesen Umstand gleichwohl verschweige, hafte er dem Verkäufer dann nicht auf Schadensersatz, wenn der Verkäufer nicht beweisen kann, daß er das Grundstück ohne diese Täuschung anderweit zu einem höheren Preis als dem späteren Zwangsversteigerungserlös hätte veräußern können.

Was die Eigentümerin als "Beweis" angeboten hatte, reichte dem OLG Koblenz nicht aus. Dabei spielte natürlich auch der Umstand eine Rolle, daß sich die Eigentümerin selbst in erheblichen Schwierigkeiten befand. Und bekanntlich wird eine solche Situation von Interessenten ja auch ausgenutzt.

Allerdings gibt es in solchen Fällen eine von der Rechtsprechung entwickelte Beweiserleichterung für derartige Nachweise, wenn eine gewisse Wahrscheinlichkeit für den sogenannten "Gewinneintritt" besteht. Rechtsgrundlage dafür ist § 252 BGB (§ 287 ZPO). So kann beispielsweise im Handelsverkehr davon ausgegangen werden, daß ein Kaufmann gewisse Geschäfte im Rahmen seines Gewerbes tätigt und daraus bei einem regelmäßigen Verlauf den üblichen Gewinn erzielt. Der Schaden besteht sodann in der Differenz zwischen dem Markt- und dem Vertragspreis.

Für Grundstücksgeschäfte gilt das aber nicht.

Das OLG Koblenz meint: "Es gibt keine tatsächliche Vermutung dahin, daß ein Grundstück in einer bestimmten Situation tatsächlich zum Verkehrswert veräußert werden kann." Und daher sei also eine abstrakte Berechnung - etwa des Inhalts: Differenz zwischen Verkehrswert und Zwangsversteigerungserlös - nicht zulässig.