Grundstückskaufvertrag über DDR-Grundstück, Devisenrecht, notarielle Beurkundung

1. Auswirkungen devisenrechtlicher Beschränkungen auf Veräußerung eines in der DDR gelegenen Grundstücks.

2. Zur Wirksamkeit von Kaufvertrag und Auflassung bei einem 1957 von einem Notar in West-Berlin beurkundeten Grundstücksgeschäft zwischen einem in der DDR wohnhaften Verkäufer und einem in der Bundesrepublik Deutschland wohnhaften Käufer.

Die Kl. begehrt von den Bekl. die Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs, hilfsweise die Verurteilung zur Auflassung und Bewilligung ihrer Eintragung als Eigentümerin im Grundbuch.

Am 16. September 1957 schlossen R. (im folgenden der Bekl.) als Käufer und Z. als Verkäufer vor dem Notar in Berlin-T. einen notariellen Grundstückskaufvertrag. Gegenstand des Vertrages waren die streitgegenständlichen Grundstücke. Der Vertrag enthielt folgende Bestimmungen:

"§ 2. Der Kaufpreis beträgt 12.000 DM-Ost (i. B. zwölftausend Deutsche Mark der Deutschen Notenbank) und ist bereits in bar gezahlt.

§ 3. Die Übergabe der Grundstücke erfolgt, sobald die zur Zeit bestehenden tatsächlichen und rechtlichen Schwierigkeiten zur Besitzübertragung beseitigt sind."

Eine Auflassung der Grundstücke erfolgte ebenfalls im Rahmen der notariellen Beurkundung.

Zu dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses war der Veräußerer in der DDR wohnhaft, der Erwerber in E./Westfalen. Während des Bestehens der DDR wurde das Grundstück nicht an den Bekl. übergeben; Grundbuchanträge wurden nicht gestellt. Erst nach der Wiedervereinigung bemühte sich der Bekl., als Eigentümer der Grundstücke im Grundbuch eingetragen zu werden. Eine vom Bekl. beim Landgericht B. erhobene Klage, mit der er die Auflassung der Grundstücke und die Bewilligung seiner Eintragung als Eigentümer begehrt hat, wurde am 7. Juli 1992 mit der Begründung abgewiesen, daß die aufgrund des wirksamen Kaufvertrages geschuldete Auflassung und Eintragungsbewilligung bereits in der notariellen Urkunde erklärt worden seien. Nachdem der Bekl. im Grundbuch aufgrund eines Eintragungsantrages als Eigentümer eingetragen worden war, hat er die gegen das genannte Urteil eingelegte Berufung zurückgenommen.

Die Kl. hat in erster Instanz in erster Linie die Ansicht vertreten, die in der notariellen Urkunde erklärte Auflassung sei unter verschiedenen Gesichtspunkten nichtig.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen.

Im Ergebnis zu Recht hat das Landgericht die Klage hinsichtlich des Hauptantrages und des Hilfsantrages abgewiesen; denn die Kl. hat gegenüber den Bekl. weder einen Anspruch auf Grundbuchberichtigung aus § 894 BGB noch einen Anspruch auf Rückübereignung gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alternative BGB.

Die Kl., auf die die Rechte ihres verstorbenen Ehemanns Z. übergegangen sind (§ 1922 Abs. 1 BGB), kann von den Bekl., auf die ihrerseits die Verpflichtungen des verstorbenen Herrn R. übergegangen sind, nicht die - mit dem Hauptantrag geltend gemachte Bewilligung der Grundbuchberichtigung verlangen. Das Grundbuch ist in bezug auf die streitbefangenen Grundstücke nicht unrichtig; vielmehr sind Herr R. - und in der Folge die Bekl. - Eigentümer der Grundstücke geworden.

Für den Eigentumserwerb des Herrn R. waren zunächst die im Beitrittsgebiet geltenden Vorschriften maßgeblich. Insoweit richtet sich das anzuwendende Recht nach den Grundsätzen des interlokalen Privatrechts zum Vertragszeitpunkt, welches aus der entsprechenden Anwendung der Art. 3 ff. EGBGB folgt (vgl. Palandt-Heldrich, Anhang zu Art. 3 EGBGB RN 3). Die Regeln des interlokalen Privatrechts bleiben auch nach der Wiedervereinigung anwendbar, wie sich aus Art. 232 § 1 EGBGB ergibt.

Maßgeblicher Anknüpfungspunkt für das anzuwendende Recht war nach Art. 28 Abs. 3 EGBGB der Ort der belegenen Sache, hier demgemäß W. Ausreichende Anhaltspunkte dafür, daß entgegen der Vermutung der angeführten Vorschrift das Recht der Bundesrepublik Deutschland nach dem Willen der Parteien Anwendung finden sollte, vermag der Senat nicht zu erkennen. Die Tatsache, daß der Käufer im Gebiet der Bundesrepublik Deutschland wohnhaft war und der Vertrag vor einem Notar in Berlin (West) abgeschlossen wurde, läßt nicht den Schluß zu, daß die Parteien das Recht der Bundesrepublik anwenden wollten. Die Beurkundung in Berlin (West) findet ihre Erklärung vielmehr darin, daß Herr R. nicht in die DDR einreisen wollte, ohne daß sich hieraus Rückschlüsse für das nach dem Willen der Parteien anzuwendende Recht ergeben könnten. Der Umstand, daß die Kaufvertragsparteien nicht damit rechneten, daß der Vertrag alsbald realisiert werden konnte, läßt vielmehr darauf schließen, daß sie die Rechtsordnung der DDR jedenfalls faktisch als für sich verbindlich anerkannt haben.

Damit galt zunächst das zum Vertragszeitpunkt im Bereich der DDR geltende BGB.

Durch das Inkrafttreten des ZGB-DDR am 1. Januar 1976 (Einführungsgesetz zum ZGB § 1) hat sich zwar das für den Eigentumserwerb des Herrn R. maßgebliche Recht zunächst geändert. Infolge der Wiedervereinigung waren jedoch nach Art. 230 Abs. 2 EGBGB seit dem 3. Oktober 1990 die Vorschriften des EGBGB wieder maßgeblich. Die Ausnahmevorschrift des Art. 233 § 7 Abs. 1 EGBGB, nach der das in der DDR geltende Recht insoweit fortgelten könnte, greift insoweit nicht ein, weil der Antrag auf Eintragung des Herrn R. erst am 29. August 1991 beim Grundbuchamt gestellt wurde und von keiner Seite geltend gemacht wird, daß die Vorschriften des ZGB über den Eigentumsübergang (so insbesondere die staatliche bzw. preisrechtliche Genehmigung, §§ 305 Abs. 2, 297 Abs. 1 S. 2 ZGB) eingehalten worden sind.

Die Voraussetzungen für die Eigentumserlangung (Auflassung der Grundstücke und Grundbucheintragung, § 925 BGB durch Herrn R.) liegen auch vor. Unstreitig ist Herr R. am 19. Januar 1994 als Eigentümer der Grundstücke in das Grundbuch eingetragen worden. Die in der notariellen Urkunde vom 16. September 1957 erklärte Auflassung ist auch wirksam. Die von der Kl. für die Nichtigkeit der Auflassung vorgebrachten Einwendungen greifen im Ergebnis nicht durch.

Entgegen der Auffassung der Kl. ist die erklärte Auflassung nicht nach § 925 Abs. 2 BGB unwirksam; denn die Vertragsparteien haben die Einigung über den Eigentumsübergang nicht unter die Bedingung gestellt, daß sich die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse (gemeint waren damit offenbar die Schwierigkeiten des Rechtsverkehrs in der DDR) ändern. Schon ausweislich des Vertragstextes ist die in § 4 erklärte Auflassung nicht mit Vorbehalten versehen. Soweit die Parteien in § 3 des Vertrages auf die Änderung der tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse Bezug genommen haben, haben sie ausdrücklich nur den Besitzübergang hiervon abhängig gemacht; Anhaltspunkte dafür, daß auch die Einigung unter diesem Vorbehalt stehen sollte, sind weder aus dem Wortlaut des Vertrages abzuleiten noch aus den Umständen, unter denen der Vertrag zustande gekommen ist. Vielmehr haben die Parteien bereits in dem Vertrag alles getan, was sie zu dem damaligen Zeitpunkt tun konnten, um die Rechtsänderung herbeizuführen; ausgenommen wäre nur diejenige Akte, die den Behörden in der DDR nicht verborgen bleiben konnten, wie insbesondere der Besitzübergang. Ein Interesse der Parteien, auch die Auflassung (oder gar den Kaufvertrag selbst) unter eine Bedingung zu stellen, ist daher nicht zu erkennen.

Die Nichtigkeit der Auflassung folgt weiterhin nicht aus etwaigen Mängeln der notariellen Beurkundung. Der Vertrag konnte wirksam durch einen Notar aus Berlin (West) beurkundet werden; schon aus der Überleitungsvorschrift des Art. 231 § 7 EGBGB ergibt sich, daß Beurkundungen durch Notare, die im Geltungsbereich des Grundgesetzes bestellt waren, auch in bezug auf Verträge mit DDR-Berührung nicht deswegen unwirksam waren, weil das Recht der DDR die Zuständigkeit eines Notars oder Staatlichen Notariats mit Sitz in der DDR vorgesehen hat.

Auch bestehen keine Anhaltspunkte dafür, daß der Notar grundlegende Amtspflichten verletzt hat, die zu einer Nichtigkeit des Vertrages und damit auch zu einer Nichtigkeit der Auflassung führen konnten. Es ist nichts dafür ersichtlich, daß die Beurkundung sich auf andere Grundstücke als diejenigen bezogen hat, die in der vorliegenden Fassung des Vertrages bezeichnet sind. Auch trägt die Kl. keinen konkreten Sachverhalt dafür vor, daß etwa die Flurstückbezeichnungen erst nach der Beurkundung handschriftlich ergänzt worden sind, zumal die Kl. nicht vorgetragen hat, auf welche anderen Flurstücke sich die Beurkundung hätte beziehen können.

Die Auflassung ist auch nicht wegen eines Verstoßes gegen die guten Sitten nichtig. Der von der Kl. vorgebrachte Gesichtspunkt, daß sich der Veräußerer Z. durch die Beurkundung möglicherweise in eine Situation begeben hat, die dem Erwerber ermöglicht hat, ihn mit der Drohung, den Vertrag gegenüber den DDR Behörden offenzulegen, unter Druck zu setzen, greift insbesondere nicht durch. Denn dies war offensichtlich weder Zweck noch beabsichtigte Nebenfolge der Vereinbarung. Das Verhältnis zwischen den Vertragsparteien war vielmehr von einem gewissen gegenseitigen Vertrauen geprägt; schließlich ist es auch in der Zeit bis zur Wiedervereinigung zu keinem Zeitpunkt zu einem Verhalten des Erwerbers gekommen, das den Verdacht wecken könnte, Herr R. habe etwa seine Möglichkeit, Herrn Z. zu denunzieren, ausgenutzt.

Das im Beitrittsgebiet zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Kontrollratsgesetz (Nr. 45 und die in der Folge geltende GVVO vom 15. Dezember 1977 (Gesetzblatt der DDR Teil I Seite 73) haben dazu geführt, daß die erklärte Auflassung zunächst schwebend unwirksam war. Diese schwebende Unwirksamkeit ist jedoch, nachdem das Genehmigungserfordernis im Zuge der Wiedervereinigung weggefallen ist, mit der Folge entfallen, daß die Auflassung wirksam wurde.

Art. IV des Kontrollratsgesetzes Nr. 45 statuiert dem Wortlaut nach die Nichtigkeit des Kaufvertrages über ein landwirtschaftliches Grundstück und der diesbezüglichen Auflassung, wenn eine Genehmigung durch die zuständigen Behörden nicht erteilt wird. Entsprechend diesem Wortlaut sind genehmigungspflichtige Rechtsgeschäfte dann unwirksam, wenn die zuständige Behörde die Erteilung der Genehmigung unanfechtbar verweigert. Verfahrensrechtliche Bestimmungen, wie zu verfahren ist, wenn die Vertragsparteien - wie dies in der Rechtspraxis üblich war und ist - zunächst einen Kaufvertrag über ein landwirtschaftliches Grundstück abschließen und erst anschließend die Genehmigung beantragen, enthält das Kontrollratsgesetz Nr. 45 nicht. Wollte man Art. IV des Gesetzes in solchen Fällen so verstehen, daß Kaufvertrag und Auflassung unheilbar nichtig wären, so wäre die Einholung einer nachträglichen Genehmigung zivilrechtlich ohne Bedeutung. Anhaltspunkte dafür, daß das Gesetz von den Vertragsparteien stets die Einholung einer Genehmigung vor der Beurkundung des Vertrages fordert, lassen sich diesem nicht entnehmen. Im Gegenteil läßt sich aus der Formulierung "Verträge ... bedürfen der Genehmigung" schließen, daß auch das Gesetz davon ausgeht, daß die Genehmigung dem Vertragsschluß nachfolgt; andernfalls hätte das Gesetz ausdrücklich die Genehmigung des Vertragsentwurfes verlangt. Die von den Vertragschließenden erklärte Auflassung hatte demgemäß nur die Folge, daß die Auflassung zunächst schwebend unwirksam war.

Durch das Inkrafttreten der GVVO (DDR) vom 15. Dezember 1977 hat sich an diesem Rechtszustand nichts geändert. Auch die GVVO geht davon aus, daß die Erwerbsverträge zunächst geschlossen werden und dann die Genehmigung beantragt wird, wie sich schon aus § 3 der Durchführungsbestimmung zur GVVO vom 19. Januar 1978 (GBl. der DDR Teil I Seite 77) ergibt. Aus § 2 Abs. 4 der GVVO läßt sich, anders als die Kl. meint, eine Nichtigkeit ebenfalls nicht herleiten. Die Vertragsparteien haben insbesondere kein Rechtsgeschäft abgeschlossen, welches seinem Inhalt nach auf die Umgehung der - Genehmigungspflicht gerichtet war. Sie haben vielmehr - wissend, daß das Geschäft voraussichtlich durch die DDR-Behörden nicht gebilligt werden würde - ein genehmigungspflichtiges Rechtsgeschäft abgeschlossen. Voraussetzung des § 2 Abs. 4 GVVO ist demgegenüber, daß die Parteien ein dem Wortlaut nach nicht genehmigungspflichtiges Rechtsgeschäft abschließen, um die Genehmigungspflicht zu umgehen.

Infolge des langen Zeitablaufs zwischen der Auflassung und dem Wegfall der Genehmigungspflicht am 3. Oktober 1990 ist die schwebende Unwirksamkeit der Auflassung auch nicht in eine endgültige Nichtigkeit "umgeschlagen". Ein solcher Nichtigkeitsgrund ist weder gesetzlich vorgesehen, noch ist es unter Berücksichtigung des Gesetzeszwecks geboten, eine Auflassung dann als nichtig anzusehen, wenn die Vertragsparteien sich nicht innerhalb eines gewissen Zeitraums bemühen, die erforderliche Genehmigung zu erlangen. Durch den Fortbestand der schwebenden Unwirksamkeit wird dem Interesse des damaligen Gesetzgebers, aus bodenpolitischen Gründen den Rechtserwerb an Grundstücken steuern zu können, hinreichend Rechnung getragen.

Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn es völlig ausgeschlossen ist, daß die Genehmigung auf Antrag erteilt worden wäre. In solchen Fällen wäre es reine Förmelei, würde man die endgültige Nichtigkeit des Vertrages davon abhängig machen, daß die Genehmigung förmlich versagt wird. Eine solche Beurteilung ist jedoch regelmäßig nur dann möglich, wenn die oberste zuständige Genehmigungsbehörde der DDR förmlich bekanntgemacht hat, daß Genehmigungen der betreffenden Art generell versagt werden (BGH NJW 1995, 318), weil dann der Schwebezustand - für die Parteien erkennbar nicht mehr fortbesteht. An einer solchen generellen Bekanntmachung fehlt es hier jedoch; auch steht es nicht ohne weiteres aus anderen Gründen fest, daß die nach dem Kontrollratsgesetz oder der GVVO beantragte Genehmigung in vorliegendem Fall zwingend versagt worden wäre. Ob die Versagungsgründe des § 3 Abs. 4 GVVO durch die zuständige Behörde angenommen worden wären, läßt sich nämlich mit letzter Sicherheit nicht beurteilen. Denn die Bodenbewirtschaftung in der DDR war ohnehin durch andere staatliche Maßnahmen - unabhängig von der Eigentumslage - bereits weitgehend gesteuert, so daß die Versagung der Genehmigung, wenn sie beantragt worden wäre, sich nicht als zwangsläufig darstellt.

Die Kl. kann sich schließlich nicht darauf berufen, daß die Auflassung wegen Verstoßes gegen devisenrechtliche Bestimmungen nichtig sei.

Es kann dahinstehen, ob ein Verstoß gegen das Gesetz zur Regelung des innerdeutschen Zahlungsverkehrs vom 15. Dezember 1950, das Devisengesetz vom 14. April 1956 oder das später in Kraft getretene Devisengesetz der DDR vom 19. Dezember 1973 vorliegt.

Die Berufung der Kl. auf eine insoweit eingetretene Nichtigkeit wäre jedenfalls als Verstoß gegen Treu und Glauben unzulässig.

Die Vertragsparteien haben bei Abschluß des Vertrages übereinstimmend erkannt, daß - wegen der in der DDR herrschenden Rechtslage und der politischen Verhältnisse - mit einer Realisierung des Vertrages zunächst nicht zu rechnen war. Es war ihnen klar, daß der Grundstückserwerb davon abhängig war, daß devisenrechtliche Hindernisse, die einem Kaufvertrag mit Verbindung zur Bundesrepublik entgegenstehen konnten, wegfallen würden. Die Zurückstellung der Vertragsdurchführung für unbestimmte Zeit sollte nach der Absicht der Vertragspartner gerade dazu dienen, eine Veränderung der rechtlichen Verhältnisse abzuwarten. Mit dem Zweck dieser Abrede wäre es nicht zu vereinbaren, wenn die Kl. nunmehr die damalige Rechtslage in der DDR dazu heranziehen könnte, um die Nichtigkeit der Auflassung zu begründen (vgl. in diesem Zusammenhang BGH VIZ 1996, 81, 82).

Das Grundbuch ist auch nicht deswegen unrichtig, weil es zwischenzeitlich etwa zu einer Ersitzung durch die Kl. oder ihren Ehemann gekommen wäre. Die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 11 Abs. 1 GBVerfO liegen schon deshalb nicht vor, weil die Kl. und ihr Ehemann während der maßgeblichen Zeit Eigentümer der Grundstücke gewesen sind.

Der Hilfsantrag ist ebenfalls unbegründet (wird ausgeführt).