Grundstückskaufvertrag

Grundstückskaufvertrag; Formverstoß, Heilung; Grundstücksverkehrsgenehmigung; Rückübertragungsanmeldung; Umbruchsituation; Wendezeit; Fehleinschätzung; Geschäftsgrundlage

1. Ein nach §§ 2 Abs. 1 GVO, 30 Abs. 1 VermG genehmigungsbedürftiger Grundstückskaufvertrag bleibt bis zur Entscheidung der Genehmigungsbehörde auch dann schwebend unwirksam, wenn Rückübertragungsansprüche angemeldet worden sind, für die die Vermutung eines verfolgungsbedingten Vermögensverlustes in der Zeit zwischen dem 12.9.1935 und dem 8.5.1945 besteht.

2. Bei Rechtsgeschäften, die während der zur Einheit Deutschlands führenden Umbruchsituation abgeschlossen worden sind, kann das Risiko von Fehleinschätzungen der zukünftigen Entwicklung auch nicht nach den Regeln des Wegfalls der Geschäftsgrundlage auf den Gegner abgewälzt werden.

Die Kl. ist (Erbes-)Erbin nach ihrem Großvater G. R. Dieser hatte durch Kaufvertrag vom 2. Dezember 1938 das mit einem Wohnhaus bebaute Grundstück in Berlin von dem jüdischen Bürger R. I. L. gekauft und war am 18. Januar 1941 als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen worden. Die Kl. verkaufte mit notariellem Vertrag vom 31. August 1990 das Grundstück an den Bekl. Der Vertrag enthält u. a. folgende Vereinbarungen: "§ 4

Abwicklung der Kaufpreiszahlung

Der Kaufpreis ist innerhalb eines Zeitraums von sieben Tagen, nach Mitteilung durch den Notar an den Käufer zu zahlen, ...

§ 7

Wirtschaftlicher Übergang und Bevollmächtigung

Als wirtschaftlichen Übergang des Kaufgegenstandes vereinbaren die Parteien den 1. Oktober 1990."

In § 12 des Kaufvertrages belehrte der Notar die Vertragsparteien dahin, daß Voraussetzung für die Wirksamkeit des Vertrages "nach der derzeitigen rechtlichen Situation die staatliche Genehmigung der Behörden der DDR" sei. Die Kl. beantragte beim Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen die Erteilung einer Grundstücksverkehrsgenehmigung nach der - damals geltenden - GVVO. Am 16. Dezember 1991 meldete die Conference on Jewish Material Claims against Germany, Office for Germany, Nachfolgeorganisation, Ansprüche auf das Grundstück an. Das Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen setzte unter Hinweis auf die ungeklärten Eigentumsverhältnisse das Verfahren über die Erteilung der Genehmigung aus. Einen hiergegen eingelegten Widerspruch der Kl. wies die Senatsverwaltung für Finanzen mit Bescheid vom 24. März 1992 zurück. Eine Entscheidung über die von der Jewish Claims Conference angemeldeten Ansprüche ist bisher nicht ergangen.

Die Kl. hat die Auffassung vertreten, der Kaufvertrag vom 31. August 1990 sei endgültig unwirksam, da eine Genehmigung nach der GVVO aufgrund der angemeldeten Ansprüche der JCC nicht mehr erteilt werden könne. Diese Ansprüche seien auch begründet. Sie könne die zugunsten der JCC sprechende Vermutung nicht widerlegen. Darüber hinaus stehe ihr ein Rücktrittsrecht nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage zu, da bei Abschluß des Vertrages die zukünftige Regelung des § 1 Abs. 6 des Vermögensgesetzes und die Änderung der GVVO noch nicht vorhersehbar gewesen seien. Sie habe bei Vertragsschluß davon ausgehen dürfen, daß die Grundstücksverkehrsgenehmigung problemlos erteilt werde.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Gegen dieses Urteil wendet sich die Kl. mit ihrer Berufung.

Die Berufung der Kl. hat in der Sache keinen Erfolg.

I. Der Kl. steht der mit dem Klageantrag zu 1. a) geltend gemachte Anspruch aus § 985 BGB auf Herausgabe des Grundstücks nicht zu. Der Bekl. ist gemäß § 7 des notariellen Kaufvertrages vom 31. August 1990 in Verbindung mit § 986 Abs. 1 Satz 1 BGB zum Besitz berechtigt.

1. Der notarielle Grundstückskaufvertrag ist entgegen der Auffassung der Kl. nicht unwirksam.

a) Das Rechtsverhältnis zwischen den Parteien richtet sich, da es vor dem 3. Oktober 1990 entstanden ist, gemäß Artikel 232 § 1 EGBGB nach dem Recht des in Artikel 3 des Einigungsvertrages genannten Gebietes, in der Regel nach dem DDR-ZGB.

Der Formwirksamkeit des notariellen Kaufvertrages steht nicht entgegen, daß der Vertrag vor einem in Berlin (West) ansässigen Notar über ein im Beitrittsgebiet gelegenes Grundstück abgeschlossen wurde. Ein darin liegender Verstoß gegen §§ 297, 67 ZGB, 12 Abs. 3 RAG ist gemäß Artikel 231 § 7 Abs. 1 EGBGB mit Wirkung ex tunc geheilt worden (Palandt/Heinrichs, 55. Auflage, Artikel 231 § 7 EGBGB Rdnrn. 2 und 3).

b) Zutreffend hat das Landgericht den nach § 2 Abs. 1 GVVO genehmigungsbedürftigen Grundstückskaufvertrag nicht für endgültig unwirksam gehalten.

Nach ständiger Rechtsprechung ist ein genehmigungsbedürftiges Rechtsgeschäft bis zur Entscheidung der Genehmigungsbehörde schwebend unwirksam (BGHZ 23, 344; NJW 1993, 648, 650; BVerwG NJW 1978, 338). Auch ein schwebend unwirksamer Vertrag gibt ein Recht zum Besitz (Staudinger/Gursky, 13. Auflage, § 986 BGB Rdnr. 13).

Schwebende Unwirksamkeit bedeutet, daß das Rechtsgeschäft zunächst unwirksam ist, es aber noch wirksam werden kann, wenn das fehlende Wirksamkeitserfordernis nachgeholt wird (Palandt/Heinrichs, 55. Auflage, Überblick vor § 104 BGB Rdnr. 31). Bis zur Entscheidung über die Genehmigung kann sich grundsätzlich kein Vertragsteil einseitig vom Rechtsgeschäft lösen (BGH NJW 1993, 648, 651). Vielmehr hat jede Vertragspartei alles zu tun, um die Genehmigung herbeizuführen, und alles zu unterlassen, was die Genehmigung gefährden oder vereiteln könnte (BGHZ 14, 1, 2; 67, 35; BVerwG NJW-RR 1986, 758; Palandt aaO., § 242 BGB Rdnr. 43 und § 275 BGB Rdnr. 57).

Allerdings ist ein Vertragspartner rechtlich nicht ohne weiteres gehalten, einen unbegrenzt langen Schwebezustand hinzunehmen (§ 242 BGB). Die Treuepflicht der Beteiligten, die ein einer behördlichen Genehmigung unterliegendes Rechtsgeschäft abgeschlossen haben, findet eine Grenze, wenn ihnen wegen des Eintritts außergewöhnlicher neuer Umstände oder des Bekanntwerdens bislang unbekannter Gesichtspunkte ein Festhalten am Vertrage nicht mehr zugemutet werden kann. Dazu kann eine ungewöhnlich lange Dauer des Genehmigungsverfahrens aber nur ausreichen, wenn dadurch das Erreichen des Vertragszwecks gefährdet wird (BGH NJW 1978, 1262; NJW 1993 aaO.; Palandt aaO., Rdnrn. 31 und 18). Das kann der Fall sein, wenn ein Genehmigungsantrag im Einzelfalle aussichtslos ist, etwa wenn ein Genehmigungsantrag wegen eines schwebenden Musterverfahrens zunächst zurückgestellt und sodann die Genehmigung in diesem Musterverfahren verweigert worden war (BGH aaO.).

Im vorliegenden Fall ist allein durch die lange Dauer des Genehmigungsverfahrens für die Kl. ein Festhalten an dem Vertrag nicht unzumutbar geworden. Aufgrund ihrer Mitwirkungspflichten war sie gehalten, das Genehmigungsverfahren zu fördern. Dazu gehörte es, nach Möglichkeiten zu suchen, die von der JCC angemeldeten Restitutionsansprüche im Rahmen des rechtlich Möglichen und wirtschaftlich Zumutbaren abzuwehren.

Die wesentlichen Vertragszwecke - Übertragung des Eigentums an den Bekl., Zahlung des Kaufpreises an die Kl. - sind im Falle einer Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung auch heute noch ohne weiteres erreichbar. Es kann nicht festgestellt werden, daß ein Antrag auf Genehmigung von vornherein völlig aussichtslos wäre. Zwar darf die Grundstücksverkehrsgenehmigung nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 GVO nur dann erteilt werden, wenn bei dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen ein Antrag auf Rückübertragung nach § 30 Abs. 1 des Vermögensgesetzes nicht eingegangen ist. Da es sich im vorliegenden Falle um den Verkauf eines Grundstücks in der Zeit zwischen dem 15. September 1935 und dem 8. Mai 1945 handelt, besteht nach § 1 Abs. 6 Satz 2 VermG in Verbindung mit Artikel 3 Abs. 1 lit. b und Abs. 3 REAO die Vermutung eines verfolgungsbedingten Vermögensverlustes, die nur widerlegt werden kann, wenn der Veräußerer einen angemessenen Kaufpreis erhalten hat und darüber frei verfügen konnte und wenn zusätzlich nachgewiesen wird, daß das Rechtsgeschäft seinem wesentlichen Inhalt nach auch ohne die Herrschaft des Nationalsozialismus abgeschlossen worden wäre oder der Erwerber in besonderer Weise und mit wesentlichem Erfolg Vermögensinteressen des Berechtigten wahrgenommen hat.

Wenn auch beide Parteien sich nicht in der Lage sehen, diese Vermutungen zu widerlegen, ändert dies jedoch nichts daran, daß noch zahlreiche andere Möglichkeiten bestehen, eine Grundstücksverkehrsgenehmigung zu erreichen. Sie ist immer dann zu erteilen, wenn der Berechtigte zustimmt (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 GVO). Der Berechtigte, dem ein Anspruch auf Rückübertragung gemäß § 3 VermG zusteht, kann statt dessen Entschädigung in Geld wählen (§ 8 Abs. 1 Satz 1 VermG). Diese Möglichkeit ist gerade im vorliegenden Fall, bei dem vom Bekl. für die Instandsetzung und Modernisierung des Mietwohnhauses Investitionen erheblichen Umfangs getätigt worden sind, durchaus nicht ausgeschlossen. Schließlich kommt auch die Möglichkeit einer gütlichen Einigung gemäß § 31 Abs. 5 VermG in Betracht. Die Kl. selbst hatte noch mit ihrem Schreiben vom 16. November 1955 angekündigt, im Falle des Unterliegens in diesem Rechtsstreit unverzüglich eine solche Einigung mit der JCC herbeizuführen.

2. Die Kl. ist auch nicht nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage ausnahmsweise zum Rücktritt von dem notariellen Grundstückskaufvertrag berechtigt (vgl. Palandt/Heinrichs, 55. Auflage, § 242 BGB Rdnr. 132).

Zwar liegt eine wesentliche Änderung der Geschäftsgrundlage darin, daß infolge des am 29. September 1990 in Kraft getretenen Vermögensgesetzes sowie der Änderung der GVVO die Erteilung der Genehmigung infolge ihrer Abhängigkeit vom Ausgang des Restitutionsverfahrens wesentlich erschwert ist. Eine Berufung auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage kommt aber nur dann in Betracht, wenn dies zur Vermeidung untragbarer, mit Recht und Gerechtigkeit schlechthin nicht vereinbar und damit der betroffenen Vertragspartei nicht zumutbarer Folge unabweislich erscheint (BGH NJW 1979, 717; NJW 1984, 1746, 1747; NJW 1991, 1478, 1479). Auch wesentliche Änderungen der Verhältnisse begründen kein Recht auf Anpassung des Vertrages, wenn sich durch die Störung ein Risiko verwirklicht, das in den Risikobereich einer Partei fällt (BGHZ 74, 370, 373; 121, 378, 392; NJW 1984, 1746, 1747; NJW 1992, 2690, 2691). Die Aufteilung der vertraglichen Risikosphären kann sich aus der vertragstypischen Regelung durch das dispositive Gesetzesrecht und dem darin zum Ausdruck gekommenen Beurteilungsmaßstab ergeben; sie kann auch im Wege der notfalls ergänzenden Auslegung den ausdrücklichen oder stillschweigenden Parteiabsprachen zu entnehmen sein, die vorrangig zu beachten sind (BGHZ 121, aaO.). Im vorliegenden Fall ist das Risiko der hier eingetretenen Grundlagenstörung der Kl. zuzuweisen. Der Sachleistungsschuldner trägt das Risiko von Leistungserschwerungen (Palandt aaO., § 242 BGB Rdnr. 126). Auf seiten des Bekl., dessen Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises noch nicht fällig ist, hat sich kein Risiko verwirklicht. Nicht er, sondern die Kl. kann derzeit ihre Leistung nicht erbringen.

Die Gestaltung des notariellen Kaufvertrages ergibt keine Anhaltspunkte dafür, daß die Kl. von diesem Risiko auch nur teilweise entlastet werden sollte (wird ausgeführt).

Zudem hat infolge des mehrfachen Hinweises des Notars auf die "derzeitige rechtliche Situation" der Umstand in den Vertrag Eingang gefunden, daß die Parteien einen Grundstückskaufvertrag während einer historisch einmaligen Umbruchsituation abgeschlossen haben, in der die rechtlichen und wirtschaftlichen Auswirkungen insbesondere von Rechtsgeschäften über Grundstücke vielfach noch nicht absehbar sein werden. Bereits mit Beschluß vom 14. April 1990 war die Volkskammer der Deutschen Demokratischen Republik für eine gerechte Entschädigung materieller Verluste der Opfer des NS-Regimes eingetreten (vgl. Art. 2 der Vereinbarung zwischen der Bundesrepublik Deutschland und der Deutschen Demokratischen Republik vom 18. September 1990 zur Durchführung und Auslegung des Einigungsvertrages). Der notarielle Grundstückskaufvertrag ist am 31. August 1990, also am selben Tage wie der Vertrag über die Herstellung der Einheit Deutschlands geschlossen worden. Der Einigungsvertrag enthält in seiner Anlage II, Kapitel III, Sachbereich B, Abschnitt I Nr. 2 das Gesetz zur Regelung offener Vermögensfragen, das bereits in der damaligen Fassung des § 1 Abs. 6 bestimmte, daß es entsprechend auf vermögensrechtliche Ansprüche von Bürgern und Vereinigungen anzuwenden ist, die in der Zeit vom 30. Januar 1933 bis zum 8. Mai 1945 aus rassischen, politischen, religiösen oder weltanschaulichen Gründen verfolgt wurden und deshalb ihr Vermögen infolge von Zwangsverkäufen, Enteignungen oder auf andere Weise verloren haben.

Die Besonderheiten dieser Umbruchsituation sind - unabhängig von ihrer konkreten Vorhersehbarkeit - bereits bei der Risikoverteilung zu berücksichtigen. In der Literatur werden solche Rechtsgeschäfte, die nach dem 5. November 1989 - Fall der Mauer - abgeschlossen worden sind, von vornherein als Risikogeschäfte angesehen, bei denen das Risiko einer Fehleinschätzung der - voraussehbar ungewissen - zukünftigen Entwicklung nicht einseitig auf den Gegner verlagert werden darf (Prölss/Armbrüster, DtZ 1992, 203, 205; Drexl, DtZ 1993, 194, 196; Palandt/Heinrichs, 55. Auflage, § 242 BGB Rdnr. 152 f.; vgl. auch KG, KG-Report 1996, 61, 62).