Grundstückskaufvertrag

Grundstückskaufvertrag; Garantiehaftung; Mietgarantie; Schadensersatz; Verschulden bei Vertragsschluss

Anspruch auf Rückgängigmachung eines Kaufvertrages bei nicht einzuhaltender "Mietgarantie".

Die Kl. erwarben eine Eigentumswohnung, die zu dem preisgebundenen Altbauwohnraum in Berlin gehört und für einen Mietpreis von 6,15 DM/m2 vermietet war. Die Wohnung war den Kl. durch einen im Auftrag der Bekl. handelnden Vermittler, Herrn E., angeboten worden, der nach Gesprächen über die Finanzierung und Steuerersparnisse den Kl. eine "Steueranalyse" erstellte, in der von einer garantierten Monatsmiete von 9,00 DM/m2 ausgegangen wurde.

Bei Abschluß des Kaufvertrages ließen sich die Kl. vertreten. In § 2 des Kaufvertrages ist im Zusammenhang mit dem von den Kl. zu erbringenden Gesamtaufwand eine Mietgarantiegebühr erwähnt, die sich auf einen gesondert abzuschließenden Garantievertrag (Erzielung einer Kaltmiete von 9,00 DM/m2) bezieht. Mit der Klage haben die Kl. den Rücktritt vom Vertrag erklärt und dies damit begründet, daß die Bekl. durch das Angebot der Mietpreisgarantie von 9,00 DM/m2 den Eindruck erweckt habe, die Wohnung könne tatsächlich für etwa diesen Preis vermietet werden. Dies sei bei ihrer Kalkulation für den Kaufentschluß ausschlaggebend gewesen. Die Bekl. hat erklärt, daß der Mietgarantievertrag nicht abgeschlossen worden sei. Im übrigen enthalte das Angebot einer solchen Mietgarantie keineswegs die Behauptung, daß tatsächlich die garantierte Miete auch erzielt werden könne. Aufklärungspflichten seien jedenfalls nicht verletzt worden. LG und KG gaben der Klage statt.

I. Zutreffend hat das Landgericht entschieden, daß den Kl. ein Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens der Bekl. beim Vertragsschluß zusteht.

1. In den vor Abschluß des Kaufvertrages geführten Vertragsverhandlungen ist durch den Hinweis auf die Mietgarantie von 9,00 DM/m2 der Eindruck erweckt worden, daß eine Miete in etwa dieser Höhe schon jetzt erzielt werden könne und auch in Zukunft nach Ablauf der Garantiezeit zu erwarten sei. Eine solche Garantieerklärung ist dazu geeignet, arglose Käufer von näheren Erkundigungen abzuhalten.

a) Es ist ohne Bedeutung, daß die Kl. von dem Hinweis im Kaufvertrag auf die Mietgarantie keine Kenntnis hatten und daß der Mietgarantievertrag tatsächlich nicht geschlossen worden ist. Maßgeblich ist, daß den Kl. bei Anbahnung der Vertragsbeziehungen der Abschluß eines solchen Garantievertrages angeboten worden ist und daß dadurch in ihnen falsche Vorstellungen geweckt wurden. Die Erklärungen ihres Verhandlungsgehilfen bei diesen Vertragsverhandlungen muß sich die Bekl. anrechnen lassen.

b) Aus den Umständen ergibt sich auch, daß die Erklärungen E.'s der Verkaufsplanung der Bekl. entsprachen. In § 2 des angebotenen Garantievertrages wird die Zahlung der garantierten Miete unabhängig davon zugesagt, ob die Wohnung vermietet ist und ob der Mieter die Miete gezahlt hat oder nicht. Dadurch wird der Eindruck erweckt, als ob die Garantie nur die Risiken einer Nichtvermietung und fehlender Bonität des Mieters absichern soll; es wird nicht erwähnt, daß die Garantie auch für den Fall gilt, daß die tatsächlich vereinbarte Miete geringer als die Garantiemiete ist. Nach § 5 dieses geplanten Garantievertrages soll schließlich die Leistungsverpflichtung des Garanten ausgeschlossen sein, soweit infolge gesetzgeberischer Maßnahmen und behördlicher Anordnungen die freie Preisbildung in der Wohnungswirtschaft erheblich eingeschränkt "wird". Auch mit dieser Formulierung wird im Garantienehmer der Eindruck erweckt, daß eine Regelung für den Fall einer künftigen Einschränkung der Preisbildung getroffen werden soll; tatsächlich ist aber die Preisbildung für die hier streitige Wohnung ohnehin schon eingeschränkt, da sie zu dem preisgebundenen Altbauwohnraum in Berlin gehört.

c) Die Mietgarantie stellte für den Garanten wegen der tatsächlich erheblich niedrigeren Miete auch unter Berücksichtigung einer Mietgarantiegebühr einen finanziellen Verlust dar. Die Bereitschaft, einen solchen Garantievertrag zu schließen, konnte deshalb nur den Sinn haben, für den Interessenten einen zusätzlichen Kaufanreiz zu schaffen. Dies geschah durch die Angaben über die Mietgarantie in der "Steueranlayse" E.'s, die mindestens mitursächlich für den Vertragsschluß gewesen sind.

2. Die Bekl. hatte somit zumindest fahrlässig bei den Kl. den Eindruck hervorgerufen, auch nach Ablauf der Garantiezeit eine Miete von 9,00 DM/m2 erzielen zu können. Dieser Eindruck war falsch, da die tatsächliche Miete derzeit ohne Berücksichtigung der Mietminderung wegen baulicher Mängel der streitigen Wohnung bei (406,16 DM : 66 m2 =) 6,15 DM/m2 liegt und sich entgegen der Auffassung der Bekl. auch nach Ablauf der Garantiezeit nur unwesentlich verändern kann:

a) Die von der Bekl. übernommene Renovierung der Straßenfassade und Treppenhäuser und die Instandsetzung (nicht: Neuanbringung) der Klingelanlage sind keine zur Mieterhöhung berechtigenden Modernisierungsmaßnahmen, sondern nur Reparaturen zur Instandhaltung des Gebäudes.

b) In der Folgezeit sind deshalb, da es sich um mietpreisgebundenen Altbau handelt, zumindest bis Ende 1994 - also über den Ablauf der angebotenen Garantiezeit hinaus - Mietsteigerungen nur in Höhe von jährlich 5 % möglich (§ 2 des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin - GVW Bln vom 14.7.1987). Selbst wenn durch Herausgabe eines neuen Mietspiegels für eine Wohnung der hier streitigen Art grundsätzlich höhere Mieten als 6,10 DM bis 6,30 DM erzielbar werden sollten, sind wegen der Kappungsgrenze des § 2 GVW Bln für den Vermieter nur Steigerungen von 5 % möglich. Zu berücksichtigen ist schließlich auch, daß entsprechend den Regelungen in der Vergangenheit auch über den 31.12.1994 hinaus Einschränkungen der Mietpreisbildung nicht ausgeschlossen erscheinen.

3. Nachdem durch die Verkaufsverhandlungen bei den Kl. falsche Eindrükke über die Miethöhe erweckt worden waren, konnte die Bekl. ihrer Schadensersatzpflicht nur entgehen, wenn sie über die Einzelheiten der tatsächlichen Miethöhe Angaben gemacht hätte. Das hat sie nicht getan. Ohne Bedeutung ist, daß nicht die Bekl., sondern ihr Geschäftsführer Garant werden sollte. Die Bekl. wußte jedenfalls von den Zusagen über eine Mietgarantie und mußte deshalb ausreichend konkrete Angaben über die tatsächlich zu erzielende Miete machen.

4. Die Bekl. haftet somit wegen Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen und hat die Kl. so zu stellen, als wäre der Vertrag nicht geschlossen worden. Da der Kaufvertrag durch das pflichtwidrige Verhalten der Bekl. zustande gekommen ist, haben die Kl. als Geschädigte Anspruch auf Rückgängigmachung des Vertrages (BGH NJW 62, 1196). Die Bekl. hat hierbei neben dem Kaufpreis auch die weiteren Nebenkosten zu ersetzen, da diese ohne den Vertragsschluß nicht entstanden wären.

Das war geschehen: Jemand erwarb eine Eigentumswohnung, die damals zum preisgebundenen Altbauwohnraum gehörte und für 6,15 DM/m2 vermietet war. Im Zuge der Vertragsverhandlungen war den in Aussicht genommenen Käufern erklärt worden, es könne von einem garantierten Monatsmietzins von 9 DM/m2 ausgegangen werden. Im Kaufvertrag wurde im Rahmen des von den Erwerbern aufzubringenden Gesamtaufwandes eine Mietgarantiegebühr erwähnt, die sich auf einen gesondert abzuschließenden Garantievertrag bezog; zum Abschluß dieses Garantievertrages kam es jedoch nicht.

Nachdem die Erwerber festgestellt hatten, daß die ihnen vorgegaukelte Miete tatsächlich nicht erzielt werden konnte, erklärten sie Rücktritt vom Vertrag.

Landgericht und Kammergericht gaben ihrer Klage statt.

Der Verkäufer, so das Kammergericht, habe zumindest fahrlässig bei den Käufern den Eindruck hervorgerufen, daß eine Miete von 9 DM/m2 zu erzielen sei, und zwar auch nach Ablauf der in Aussicht genommenen Garantiezeit. Der Verkäufer haftete deshalb wegen Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen. Er mußte den Erwerbern neben dem Kaufpreis auch die Nebenkosten ersetzen, die im Zusammenhang mit dem Vertragsschluß entstanden waren.