Grundstückskaufvertrag

Grundstückskaufvertrag; Sittenwidrigkeit; Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung; Amtswiderspruch

1. Auf der Grundlage des VerkaufsG vom 7. März 1990 abgeschlossene Grundstückskaufverträge können wegen eines groben Mißverhältnisses von Preis und Leistung sittenwidrig und damit nichtig sein, wenn sie zwar den - vormals geltenden - Preisbindungsvorschriften entsprechen, aber erst nach deren Wegfall (1. Juli 1990) geschlossen wurden.

2. Die für den hier maßgeblichen Zeitpunkt (23. Juli 1990) anzuwendende Regelung des § 68 Abs. 1 Nr. 2 ZGB (Nichtigkeit eines Vertrages wegen Unvereinbarkeit "mit den Grundsätzen der sozialistischen Moral") ist entsprechend den Grundsätzen, die zum Begriff der guten Sitten in § 138 und § 826 BGB entwickelt worden sind, auszulegen.

3. War für das Grundbuchamt der Verstoß gegen die guten Sitten deutlich erkennbar, und hat es dennoch die Eintragung in Vollzug des Vertrages vorgenommen, ist ein Amtswiderspruch gem. § 53 GBO gegen die Richtigkeit der Eigentümereintragung zugunsten desjenigen einzutragen, der nach den maßgeblichen Vorschriften Eigentümer des ehemals volkseigenen Grundstücks ist.

I. Das im Rubrum genannte, mit der rechten Hälfte eines Doppelhauses bebaute 770 m2 große Grundstück ist eines aus einer ganzen Reihe gleichartig gelegener und ähnlich bebauter Grundstücke (Hohe Düne Nr. bis Nr.). Es liegt nördlich der Straße, die vom Fähranleger Warnemünde-Hohe Düne nach Markgrafenheide führt, auf einer Landzunge zwischen der Ostsee und dem Breitling, einer seeartigen Ausbuchtung der Warnow. Mit der Rückseite (Norden) grenzt das Grundstück an einen schmalen Dünenstreifen, der zum Teil mit Kiefern und Gebüsch bewachsen ist. Dahinter liegt der Strand der Ostsee. Südlich der beschriebenen Straße liegt das Gebäude des jetzigen Marinestützpunktes Warnemünde (früher Volksmarine). Das Grundstück der Beschwerdegegner und die anderen Hausgrundstücke waren im Grundbuch als Eigentum des Volkes, Rechtsträger: Ministerrat der DDR, Ministerium für Nationale Verteidigung, eingetragen. Sie dienten als Wohnungen für die auf dem gegenüberliegenden Marinegelände tätigen Offiziere und sonstigen Bediensteten und waren an diese vermietet. Die Häuser sind etwa 1939 errichtet worden. Das hier betroffene Haus auf dem Grundstück Hohe Düne ... hat eine Grundfläche von 9,1 x 7,5 m. Es hat neben dem Erdgeschoß ein ausgebautes Dachgeschoß mit Fenstern, ist voll unterkellert, verfügt über Zentralheizung und ist an das öffentliche Wasserver- und -entsorgungsnetz angeschlossen. Darüber hinaus befinden sich ein Schuppen und eine Garage auf dem Grundstück. Durch notariellen Vertrag vom 23.7.1990 verkaufte Herr Oberst ..., "handelnd für das Ministerium für Abrüstung und Verteidigung" aufgrund des Befehls Nr. 44/90 des Ministers für nationale Verteidigung vom 29.3.1990 i. V. m. gesiegelter Vollmacht des Ministers Herrn ..., gesiegelter Vollmacht des Ministers Herrn ..., das Grundstück an die eingetragenen Eigentümer.

Über den Kaufpreis heißt es in dem Vertrag:

"Der Kaufpreis beträgt laut preisrechtlichem Vorbescheid vom 18.7.1990 28.920 Mark (Ost)." (...)

Die erste Ausfertigung des Vertrages, die die Notarin am 27.7.1990 erteilte, wurde mit der am 15.3.1991 von der Stadt R., Senator für Finanzen, erteilten Genehmigung gemäß GVVO, die auf die Vertragsurkunde geschrieben worden ist, ausweislich des Eingangsstempels am 21.3.1991 dem Grundbuchamt eingereicht.

Am 5.9.1991 wurden die Beschwerdegegner als Eigentümer in ehelicher Vermögensgemeinschaft in das Grundbuch eingetragen.

Mit Schriftsatz vom 3.12.1993, eingegangen am 6.12.1993, hat die Beschwerdeführerin die Eintragung eines Amtswiderspruches gegen die Richtigkeit der Eigentümereintragung in das Grundbuch angeregt. (...) Durch Beschluß vom 22.7.1994 hat der Grundbuchrichter die Anregung auf Eintragung eines Amtswiderspruches zurückgewiesen, weil die Eigentumsumschreibung nicht unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften erfolgt sei und das Grundbuch nicht unrichtig gemacht habe.

Mit Schriftsatz vom 26.9.1994, eingegangen am 28.9.1994, hat die Beschwerdeführerin ein als "Erinnerung" bezeichnetes Rechtsmittel eingelegt, mit dem sie ihr Anliegen auf Eintragung eines Amtswiderspruches zugunsten der Bundesrepublik Deutschland weiter verfolgt. (...)

Das Amtsgericht hat der Erinnerung mit richterlichem Beschluß vom 10.11.1994 nicht abgeholfen und sie als Beschwerde dem Landgericht zur Entscheidung vorgelegt. (...)

II. (...) Die Beschwerde ist begründet.

Die Voraussetzungen für die Eintragung eines Amtswiderspruches nach § 53 GBO liegen vor. Nach dieser Vorschrift ist ein Amtswiderspruch einzutragen, wenn das Grundbuchamt eine Eintragung unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften vorgenommen hat und dadurch das Grundbuch unrichtig geworden ist. Hier ist vom Grundbuchamt bei der Eigentumsumschreibung nicht beachtet worden, daß der Kaufvertrag vom 23.7.1990 unwirksam war und einen Eigentumsübergang nicht bewirken konnte. Zur Übertragung des Eigentums wäre - neben der Grundbucheintragung - hier eine Auflassung oder Eintragungsbewilligung (§§ 19, 20 GBO) durch die Beschwerdeführerin oder die Bundesrepublik Deutschland erforderlich gewesen, die nicht vorliegt. Es kann offenbleiben, ob der Kaufvertrag vom 23.7.1990 nach §§ 68 Abs. 1 Nr. 1, 27 ZGB deshalb unwirksam ist, weil das Ministerium für Abrüstung und Verteidigung aufgrund § 2 Abs. 2 der 2. Durchführungsverordnung zum Treuhandgesetz nicht mehr zur Veräußerung des Grundstückes an Privatpersonen berechtigt war. Jedenfalls ist der Vertrag gemäß § 68 Abs. 1 Nr. 2 ZGB bzw. Buchst. A, Ziffer 1, Nr. 2 des gemeinsamen Protokolls über Leitsätze - Ergänzung des 1. Staatsvertrages - (vgl. OLG Rostock, Beschluß vom 12.6.1996, 3 W 5/96) nichtig, weil er wegen des unverhältnismäßig geringen Preises mit den "Grundsätzen sozialistischer Moral", die für den hier maßgebenden Zeitpunkt den Grundsätzen, die zum Begriff der guten Sitten in § 138 und § 826 BGB entwickelt worden sind, entsprechen (vgl. OLG Rostock, Beschluß vom 19.7.2000, 3 W 29/99; BGH, NJ 2000, 425), nicht vereinbar ist. Das Vorgehen des MfAV und seiner am Vertragsschluß beteiligten Vertreter verstößt auch gegen das in der damaligen DDR bestehende Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden. Mit dem Vertrag wurde die Rechtsposition der Rechtsträgerschaft mit Rücksicht auf die unmittelbar bevorstehenden Veränderungen durch den Einigungsvertrag dazu ausgenutzt, den eigenen Bediensteten wirtschaftliche Vorteile zu verschaffen. Der Verstoß gegen die guten Sitten liegt darin, daß das Eigentum an dem bebauten Grundstück den Erwerbern zu einem Preis überlassen worden ist, der in keinem vertraglichen Verhältnis zu seinem damaligen Wert stand, und daß dieser Umstand beiden Vertragsschließenden bekannt war. Der Preis von 28.920 Mark/DDR für das Grundstück einschließlich des Gebäudes lag - was hier offenkundig ist - um ein Vielfaches unter seinem Wert. Zur Zeit des Vertragsschlusses war die Preisbindung aufgehoben. Dies ergibt sich aus § 1 des Preisgesetzes der DDR vom 22.6.1990, in Kraft getreten am 1.7.1990, wonach von diesem Zeitpunkt an in der DDR der Grundsatz der freien Preisbildung galt, sowie aus der am gleichen Tag in Kraft getretenen und durchgeführten Währungsunion. Nach § 1 Abs. 2 des Preisgesetzes konnte zwar der Grundsatz der freien Preisbildung für ausgewählte Waren und Leistungen durch - künftig zu erlassende - Vorschriften eingeschränkt werden. Für Grundstücke und Gebäude ist dies jedoch nicht geschehen. Die insoweit erlassene Verordnung vom 25.6.1990 betrifft nur bestimmte Versorgungsleistungen (Wasserwirtschaft, Energiewirtschaft, Verkehr, Post und Fernmeldewesen) sowie Mieten. Mit dem Inkrafttreten des Preisgesetzes und der Währungsunion war auch § 6 der Durchführungsverordnung zum Verkaufsgesetz außer Kraft getreten. Für den Verkauf volkseigener Grundstücke galten von diesem Zeitpunkt an nicht mehr die "in den Kaufpreisübersichten der Territorien enthaltenen bzw. von den

Verkehr, Post und Fernmeldewesen) sowie Mieten. Mit dem Inkrafttreten des Preisgesetzes und der Währungsunion war auch § 6 der Durchführungsverordnung zum Verkaufsgesetz außer Kraft getreten. Für den Verkauf volkseigener Grundstücke galten von diesem Zeitpunkt an nicht mehr die "in den Kaufpreisübersichten der Territorien enthaltenen bzw. von den örtlichen Räten beschlossenen" Baulandpreise (§ 6 Abs. 2 der Durchführungsverordnung zum Verkaufsgesetz). Der Preis bestimmte sich vielmehr auch hier nach Angebot und Nachfrage (vgl. OLG Rostock, Beschluß vom 19.7.2000, 3 W 29/99).

Es mag sein, daß die Nachfrage für das von den Beschwerdegegnern er-worbene Gebäude nicht besonders stark war und der Preis für das Ge-bäude allein unter Berücksichtigung seines Alters und seiner Beschaffenheit und unter Berücksichtigung des Umstandes, daß der Dienstherr den Beschwerdeführern aus Fürsorgepflicht einen besonders günstigen Preis berechnen wollte, vielleicht zu rechtfertigen wäre. Das Gebäude selbst erscheint nicht als besonders attraktiv. Es hat allerdings eine Grundfläche von etwa 70 m2 und neben dem Erdgeschoß ein geräumiges Dachgeschoß mit Gaubenfenstern an der Traufseite und normalen Fenstern an der Giebelseite und ist unterkellert. Es war möglicherweise erheblich renovierungsbedürftig, andererseits aber war es jedenfalls bewohnbar. Der Wert des Grundstücks wird hier jedoch weniger durch das Haus als vielmehr durch das Grundstück und seine Lage bestimmt. Das 770 m2 große Grundstück liegt einerseits nahe an der Stadt Rostock und andererseits so nahe wie nur möglich an einem auch zur Zeit der DDR schon beliebten Badestrand der Ostsee. Auch wenn man berücksichtigt, daß sich einen Monat nach der Aufhebung der Preisbindung noch keine verläßlichen und endgültigen Vergleichswerte für Grundstücke gebildet hatten, so war doch nach der Überzeugung der Kammer für jedermann klar, daß nach einem überaus günstig gelegenen Grundstück eine ganz erhebliche Nachfrage bestand oder in Kürze bestehen würde und man für ein Grundstück dieser Lage ohne weiteres ein Vielfaches des Preises fordern und auch erzielen konnte. Die Möglichkeit, daß die Beschwerdeführer die in dem Vertrag genannte Wertermittlung ernsthaft für den wirklichen Marktwert des Grundstücks zur damaligen Zeit gehalten haben könnten, scheidet für die Kammer aus. Das gleiche gilt auch für die Verkäuferin und ihren beim Vertragsschluß beteiligten Vertreter.

Die Frage, ob die Beschwerdegegner den Erwerb des Hauses zu den ihnen angebotenen Konditionen subjektiv als unmoralisch oder sittenwidrig eingestuft haben, ist nicht von Bedeutung. Es genügt, wenn sie die Tatsachen kannten, aus denen sich die Sittenwidrigkeit ergibt (vgl. für § 68 Abs. 1 Nr. 2 ZGB: Kommentar zum ZGB, Staatsverlag der DDR, Anmerkung 1.2.2 a. E.; für § 138 BGB: Palandt-Heinrichs, Rn. 8). Die Kenntnis der Tatsachen war hier vorhanden.

Ein besonders grobes Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung rechtfertigt bereits den Schluß auf eine verwerfliche Gesinnung (BGH NJW 1994, 1475, NJ 2000, 425; vgl. im übrigen OLG Rostock, Beschluß vom 19. Juli 2000, 3 W 29/99). Der Verstoß gegen § 68 Abs. 1 Nr. 2 ZGB bzw. Buchst. A Ziffer 1 Nr. 2, Satz 2 des gemeinsamen Protokolls führt zur Unrichtigkeit des Grundbuchs. Den Ausführungen in dem angefochtenen Beschluß ist zwar zuzugeben, daß es nach der Grundbuchordnung nicht Aufgabe des Grundbuchamtes ist, Nachforschungen darüber anzustellen, ob ein Kaufpreis angemessen ist. Wenn jedoch - wie hier - sehr deutliche Anhaltspunkte für eine Verschleuderung von Staatseigentum und damit eine Sittenwidrigkeit vorliegen, so muß das Grundbuchamt dem nachgehen. Es darf keine Eintragungen vornehmen, die das Grundbuch unrichtig machen (vgl. Demharter, § 19 GBO, Rn. 19, 20). Hier war für das Grundbuchamt aus dem Vertragsinhalt selbst und aus der Lage des Grundstücks, die als bekannt vorauszusetzen ist, erkennbar, daß ein Verstoß gegen die guten Sitten nahelag. Da der Vertrag bereits nach dem oben Ausgeführten keine Wirksamkeit enthalten konnte, erübrigen sich Ausführungen dazu, ob er darüber hinaus nach § 68 Abs. 1 Nr. 4 ZGB wegen Fehlens der Genehmigung des Finanzministers unwirksam war, die nach § 56 des Gesetzes über die Organisation des Haushaltes der DDR vorgeschrieben war. Ebenso erübrigen sich Ausführungen zu der Frage, ob der für den Verkäufer auftretende Herr ... ausreichend bevollmächtigt war oder nicht. Der Widerspruch nach § 53 GBO ist zugunsten desjenigen einzutragen, dem nach § 894 BGB ein Anspruch auf Grundbuchberichtigung zusteht. Das ist hier die Bundesrepublik Deutschland, die nach Artikel 22 des Einigungsvertrages Grundstückseigentümerin ist. Die Kammer folgt insoweit den Ausführungen des Oberlandesgerichts Rostock in den Beschlüssen vom 23.8.1993 (3 W 31/93, veröffentlicht in VIZ 1993, 549; 3 W 19/93). Nach dem Wortlaut der 2. Durchführungsverordnung zum Treuhandgesetz ist ausgesondertes Militarvermögen der Treuhandanstalt zu "übertragen", während im Gegensatz dazu in der Durchführungsverordnung zum Treuhandgesetz formuliert ist, das betreffende Vermögen "wird mit Wirkung vom 1. Oktober 1990 ... übertragen". Etwas anderes vermag die Kammer auch nicht aus den Bestimmungen des Einigungsvertrages, insbesondere nicht aus dessen Artikel 22 oder der im Einigungsvertrag angeordneten Fortgeltung der 2. Durchführungsverordnung zum Treuhandgesetz zu entnehmen. Die Anordnung der Fortgeltung der 2. Durchführungsverordnung zum Treuhandgesetz ist auch nicht überflüssig, wenn man § 2 Abs. 2 nicht im Sinne eines Eigentumsüberganges auslegt. Die Bestimmung ist vielmehr Grundlage für die noch vorzunehmende Übertragung des ausgesonderten NVA-Vermögens auf die Rechtsnachfolgerin der Treuhandanstalt.