Grundstückskaufvertrag

Grundstückskaufvertrag; Sittenwidrigkeit; Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung

Ein im Jahre 1990 geschlossener Grundstückskaufvertrag, der einen Kaufpreis von nur 1/13 des Verkehrswerts bestimmt, ist nichtig.

Der Kl. begehrt Feststellung der Nichtigkeit des zwischen den Bekl. geschlossenen Grundstückskaufvertrages vom 30.7.1991.

Hierin hatte die Bekl. zu 1. das Grundstück in Sch., S.-str. 22, an die Bekl. zu 2. und 3. verkauft zu einem Verkaufspreis von 22.700 M/DDR.

Der Kl. hat bezüglich dieses Grundstückes einen vermögensrechtlichen Anspruch auf Rückübertragung geltend gemacht. Dieser wurde durch Bescheide des Vermögensamtes des Landratamtes Sch. sowie des Sächs. Landesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen abgelehnt mit der wesentlichen Begründung, das Grundstück sei bereits durch obigen Kaufvertrag veräußert worden.

Gegen den Widerspruchsbescheid des Sächs. Landesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen hat der Kl. mit Schriftsatz vom 7.7.1994 Klage beim Verwaltungsgericht Chemnitz eingereicht. Das dortige Verfahren zu Az: 2 K 1246/94 wurde mit Beschluß vom 25.9.1997 ausgesetzt wegen des hier rechtshängigen Verfahrens.

Der Kl. meint, der Kaufvertrag zwischen den Bekl. sei aus verschiedenen Rechtsgründen nichtig.

Die Klage ist zulässig und begründet.

Es ist festzustellen, daß bezeichneter Kaufvertrag nichtig ist.

Er verstößt gegen § 138 BGB aufgrund des groben Mißverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung.

Es kann dahinstehen, daß der am 8.6.1990 zwischen den Bekl. geschlossene Vorvertrag nichtig ist. Gemäß § 297 Abs. 1 Satz 2 ZGB bedurften Grundstückskaufverträge der notariellen Beurkundung. Da diese in der Sache nicht vorlag, ist der Vertrag mangels Vorliegen der gesetzlichen Form gemäß § 66 Abs. 2 ZGB nichtig.

Eine Heilung des Formmangels erfolgte jedenfalls mit Beurkundung des streitgegenständlichen Vertrages, wobei die vertragsschließenden Parteien einig waren, daß der Kaufpreis bereits entrichtet war. Insoweit mag ebenfalls dahinstehen, ob er auf eine unmögliche Leistung gerichtet ist (Mark der DDR als Kaufpreis) und deshalb gem. § 306 BGB nichtig wäre.

Es liegt jedenfalls ein grobes Mißverhältnis zwischen Leistung (Wert des Grundstückes) und Gegenleistung (Kaufpreis) vor. Gemäß § 138 Abs. 1 BGB ist ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, nichtig. Dies ist u. a. gegeben, wenn das Mißverhältnis zwischen der Leistung und Gegenleistung so kraß ist, daß allein daraus schon auf eine verwerfliche Gesinnung des begünstigten Vertragspartners zu schließen ist. Dabei kommt es für das Vorliegen eines auffälligen Mißverhältnisses von Leistung und Gegenleistung und die daran anknüpfende Vermutung der verwerflichen Gesinnung allein auf die objektiven Werte dieser Leistungen an (vgl. BGH in NJW-RR 1990, S. 750). Vorliegend ist von einem Kaufpreis von 11.350 DM gemäß Artikel 10 Abs. 5 dritter Anstrich des Gesetzes zum Vertrag über die Schaffung einer Währungs-, Wirtschafts- und Sozialunion zwischen der Deutschen Demokratischen Republik und der Bundesrepublik Deutschland vom 18.5.1990 bei Umstellungsverhältnis 2 : 1 auszugehen. Es war zur Entscheidung der Sache entbehrlich, dem Vortrag des Kl. nachzugehen, daß tatsächlich lediglich ein Betrag von 2.290,84 Mark der DDR durch die Bekl. zu 2. und 3. gezahlt worden sei.

Oben bezeichnetem Kaufpreis steht ein vom Sachverständigen K. im Sachverständigengutachten vom 30.9.1998 ermittelter Grundstücksverkehrswert zum Bewertungsstichtag 30.7.1991 von 152.000 DM gegenüber. Es war insoweit zur Beurteilung der Sittenwidrigkeit des Kaufvertrages auf die Verhältnisse im Zeitpunkt der Vornahme des Rechtsgeschäftes abzustellen, also dem Datum des Vertragsschlusses (vgl. Kommentar BGB Palandt 54. Auflage § 138 Rn. 9). Das erstellte Gutachten hat zur vollen Überzeugung des Gerichtes den Grundstückswert zum Stichtag dargelegt. Das Gutachten ist in sich schlüssig und nachvollziehbar. Der Sachverständige hat die ihm zur Verfügung stehenden Anknüpfungstatsachen logisch dargestellt und daraus herleitbar seine Berechnungen angestellt. Mithin ist, bei entsprechender Überzeugungskraft des Gutachtens, von einem Grundstücksverkehrswert von 152.000 DM zum 30.7.1991 auszugehen. Damit übersteigt der Grundstückswert den Kaufpreis um das Dreizehnfache. Eine Vermutung der verwerflichen Gesinnung der Bekl. zu 2. und 3. ist deshalb zu statuieren. Bereits eine Wertdifferenz von 3,6 ist nach ständiger Rechtsprechung des BGH genügend, diese Gesinnung zu bejahen (vgl. BGH in NJW-RR 1990, S. 950, BGH in VIZ 1995 S. 102).

Es muß davon ausgegangen werden, daß zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses 1991 jedem billig Denkenden zu unterstellen ist, daß sich der Grundstücksmarkt im Zuge der Einheit Deutschlands wesentlich in bezug auf die Grundstückspreise geändert hat. Es hätte insoweit, in Ansehung der Beurkundung des Kaufvertrages, einer erneuten Beurkundung des Kaufvertrages, einer erneuten Begutachtung des Grundstückes hinsichtlich seiner Verkehrswertes bedurft. Insoweit widerspricht der ursprünglich im Vorvertrag vereinbarte und beurkundete Kaufpreis den guten Sitten. Auch deshalb ist eine verwerfliche Gesinnung der Bekl. zu vermuten.