Grundstückskaufvertrag

Grundstückskaufvertrag; Formmangel; Bestätigung; Grundbuchverfahrensnachweis

Das Formerfordernis des § 313 S. 1 BGB galt bis zum Inkrafttreten des ZGB auch in der DDR.

Die Bestätigung eines Rechtsgeschäftes gem. § 141 BGB kann im Grundbuchverfahren nur berücksichtigt werden, wenn auch der für eine Bestätigung notwendige Wille aus den vorgelegten Urkunden ersichtlich ist.

Die Voraussetzungen des § 242 BGB können im Grundbuchverfahren nur berücksichtigt werden, wenn sie offenkundig oder in der gem. § 29 GBO notwendigen Form nachgewiesen sind.

Zutreffend weist das Landgericht in dem angefochtenen Beschluß darauf hin, daß der am 15.6.1951 zwischen E. W. als seinerzeitigem Eigentümer des Grundstücks N. und dem Antragsteller geschlossene Kaufvertrag gem. § 125 BGB nichtig ist, weil seinerzeit auch in der ehemaligen DDR gem. § 313 S. 1 BGB die Verpflichtung zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück der notariellen Beurkundung bedurfte. Dieser Form ist durch den privatschriftlichen Vertrag und die Beglaubigung der Unterschriften durch den Rechtspfleger als Urkundsbeamten der Geschäftsstelle des Amtsgerichts Liebenwalde nicht genügt. Dieser Formmangel ist auch in der Folgezeit nicht geheilt worden.

Eine Auslegung des Grundstücksveräußerungsvertrages vom 22.6.1954 als Bestätigung (§ 141 BGB) des formunwirksamen Kaufvertrages vom 15.6.1951 scheitert schon daran, daß der Grundstücksveräußerungsvertrag vom 22.6.1954 im Verhältnis der ursprünglichen Kaufvertragsparteien ebenfalls formunwirksam wäre. Denn die Beurkundung durfte gem. Art. 12 § 2 des Preußischen Ausführungsgesetzes zum BGB vom 20.9.1899 (GS 177 f) nur dann - wie geschehen - von einem Beamten des Staatssekretariats für Kraftverkehr und Straßenwesen als Urkundsperson vorgenommen werden, wenn einer der Vertragsschließenden durch eine öffentliche Behörde vertreten wurde. Dies ist jedoch im Verhältnis der ursprünglichen Kaufvertragsparteien nicht der Fall.

Eine Auslegung des Grundstücksveräußerungsvertrages vom 22.6.1954 wie der in Vollzug dieses Vertrages am 17.9.1957 erfolgten notariell beurkundeten Auflassung des mit Flur 2 Flurstück 38/2 bezeichneten Teiles des Grundstückes als Bestätigung des Kaufvertrages vom 15.6.1951 scheitert im Grundbuchverfahren aber auch daran, daß außerhalb der Urkunde liegende Umstände nur herangezogen werden dürfen, wenn sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGHZ 92, 355; Demharter a.a.O., § 19 Rn. 28 m.w.N.). Es ist aber weder aus den Urkunden ersichtlich noch sonst für jedermann ohne weiteres erkennbar, ob die Parteien den nach allgemeiner Meinung (BGH NJW 1990, 454, 456; Palandt/Heinrichs, 54. Aufl., § 141 BGB Rn. 6) für eine Bestätigung notwendigen Willen, d. h. Kenntnis von der Unwirksamkeit des Kaufvertrages vom 15.6.1951 hatten, oder bei ihnen jedenfalls Zweifel an der Wirksamkeit diesen Vertrages bestanden.

Der Kaufvertrag vom 15.6.1951 kann im Grundbuchverfahren auch nicht gem. § 242 BGB als gültig behandelt werden. Formnichtige Verträge können zwar unter engen Voraussetzungen als gültig zu behandeln sein. Dies setzt aber voraus, daß unter Berücksichtigung der konkreten Umstände des Einzelfalles das Ergebnis für die betroffene Partei (hier: Antragsteller) nicht bloß hart, sondern untragbar ist (BGH NJW 1987, 1070). Ob diese Voraussetzungen im vorliegenden Fall gegeben sind, kann dahinstehen. Jedenfalls ist ihr Vorliegen weder offenkundig noch in der gem. § 29 GBO notwendigen Form nachgewiesen.

Da der Kaufvertrag nichtig ist, besteht kein Auflassungsanspruch. Damit fehlt der für die Vormerkung als akzessorischem Recht notwendige zu sichernde Anspruch. Das Grundbuchamt hat daher zu Recht den Antrag auf Eintragung der Vormerkung zurückgewiesen, weil es ansonsten dazu beitragen würde, daß das Grundbuch unrichtig wird.