Grundstückskaufvertrag

Grundstückskaufvertrag; Aufklärungspflicht des Verkäufers über Untersagung der bisherige Nutzungsart des Hauses; grob fahrlässige Unkenntnis des Käufers

Zur Frage der Aufklärungspflicht des Verkäufers eines Hauses, wenn dem Verkäufer durch bestandskräftigen behördlichen Bescheid die bisherige Nutzungsart des Hauses untersagt worden ist. Es besteht kein allgemeiner Grundsatz des Inhalts, daß beim Kauf eines Grundstücks zum Preis von über 3 Millionen DM der Käufer grob fahrlässig handle, wenn er nicht in Grundakten und Bauakten Einsicht nimmt.

Der Bekl. war Eigentümer eines mit einem mehrstöckigen Gebäude bebauten Grundstücks in B., das er 1978 erworben hatte. Das Gebäude war als Büro- und Geschäftsgebäude errichtet worden auf der Grundlage einer Baugenehmigung aus dem Jahr 1967, nach welcher ausschließlich gewerbliche Nutzung zugelassen war. 1968 war befristet die gewerbliche Nutzung des 2. bis 5. Obergeschosses als Wohnheim (Arbeiterwohnheim) gestattet worden; die Frist endete am 30. November 1978. Mit Schreiben des Bezirksamtes vom 9. April 1979 wurde der Bekl. auf diesen Sachverhalt hingewiesen und aufgefordert, innerhalb von fünf Monaten nach Unanfechtbarkeit dieses Bescheides

"a) die Räume vom 2.-5. OG nicht mehr zu Wohnzwecken zu nutzen, nutzen zu las-sen bzw. die Nutzung durch Dritte zu dulden und zu entmieten,

b) die freigewordenen Räume nicht erneut als Wohnungen zu vermieten bzw. ver-mieten zu lassen,

c) nach Freimachung den ursprünglich genehmigten Zustand (Büro- und Geschäftsräume) wieder herstellen zu lassen."

Für den Fall eines Verstoßes gegen den Punkt b) wurde die Festsetzung eines Zwangsgeldes von 1.000 DM angedroht. Der vom Bekl. eingelegte Widerspruch wur-de am 27. Juni 1980 zurückgewiesen. In der Folgezeit duldete die Behörde jedoch weiterhin die Nutzung zu zumindest wohnungsähnlichen Zwecken. Anfang 1984 bot der Bekl. das Grundstück über die Firma W. zum Kauf an. In dem Angebot dieser Firma wurde eine Wohnfläche von 1.241,58 qm und eine Gewerbeflä-che im Erdgeschoß von 334,58 qm angegeben. Nach verschiedenen Gesprächen und Besichtigungen kam am 13. Februar 1984 zwischen den Parteien ein Kaufvertrag mit einem Kaufpreis von 3.100.000 DM zustande. Nach diesem Vertrag ist die Ge-währleistung "für Größe, Güte, Grenzen, Beschaffenheit und hinsichtlich des Grundstücks weiterer Bebaubarkeit und Bauausnutzbarkeit" ausgeschlossen.

Mit Schreiben vom 18. Mai 1984 wies das Bau- und Wohnungsaufsichtsamt den Kl. unter Übersendung der Bescheide vom 9. April 1979 und 27. Juni 1980 darauf hin, daß das Gebäude nicht zu Wohnzwecken benutzt werden dürfe, und drohte die Fest-setzung eines Zwangsgeldes von 1.000 DM an, falls der Anordnung vom 9. April 1979 nach Ablauf von weiteren vier Wochen nicht genügt sein sollte.

Mit Schreiben seiner Bevollmächtigten vom 26. September 1984 ließ der Kl. die An-fechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung erklären und das Recht auf Wandlung, hilfsweise Minderung, geltend machen, da ihn der Bekl. nicht darüber in-formiert habe, daß das Gebäude nur für gewerbliche Zwecke genutzt werden dürfe. Mit der Klage verfolgt der Kl. die Rückgängigmachung des Grundstücksgeschäfts. Er hat beantragt, den Bekl. zur Rückzahlung des entrichteten Kaufpreises nebst Zinsen zu verurteilen, Zug um Zug gegen Rückübertragung des Eigentums an dem Kaufgrundstück.

Das Landgericht hat der Klage bis auf einen Teil des Zinsanspruchs stattgegeben, das Kammergericht hat sie abgewiesen. Die Revision des Kl. führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.

1. Zutreffend ist der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, daß das bestehende baurechtliche Verbot der Nutzung des Hauses zu Wohnzwecken ein offenbarungspflichtiger Umstand war. Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes be-steht auch bei Vertragsverhandlungen, in denen die Parteien entgegengesetzte In-teressen verfolgen, für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen Teil über sol-che Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck (des anderen) vereiteln können und daher für seinen Entschluß von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mit-teilung nach der Verkehrsauffassung erwarten konnte (u.a. Senatsurteile v. 2. März 1979, V ZR 157/77, NJW 1979, 2243 und v. 25. Juni 1982, V ZR 143/81, WM 1982, 960, 961 m.w.N.). Diese Kriterien hat das Berufungsgericht zu Recht als hier gegeben erachtet. Dies gilt auch dann, wenn man dem Vortrag des Bekl. unterstellt, daß die Bezeichnung des Kaufobjekts in dem Kaufvertrag als "Mehrfamilienhaus" und nicht - wie in dem Maklerangebot - als "Wohn- und Geschäftshaus" auf einen Wunsch des Kl. zurückgehe. Denn in jedem Falle mußte dieser darüber unterrichtet werden, daß entgegen den - nach Quadratmetern aufgeteilten - Angaben im Maklerangebot und entgegen der bisherigen, bei Besichtigung ohne weiteres erkennbaren tatsächlichen Nutzung des Hauses selbst eine nur teilweise Nutzung zu Wohnzwecken baurechtlich verboten war.

Dem Berufungsgericht ist darin zuzustimmen, daß die erforderliche Information nicht nur durch Vorlegung der behördlichen Bescheide vom 9. April 1979 und 27. Juni 1980 an den Kläger geschehen konnte, sondern auch durch eine "anderweitige klare In-kenntnissetzung". Der Kl. ist aber schon nach dem eigenen Vorbringen des Bekl. nicht anderweitig klar in Kenntnis gesetzt worden. Der Bekl. schuldete Aufklärung nicht nur darüber, daß die Baugenehmigung nur für gewerbliche Nutzung erteilt war, der Kl. mußte vielmehr auch darüber unterrichtet werden, daß ein förmlicher, erfolglos angefochtener Bescheid der Bau- und Wohnungsbehörde vorlag, durch welchen dem Bekl. - unter teilweiser Androhung eines Zwangsgeldes - insbesondere aufgege-ben worden war, die Räume im 2.-5. OG nicht mehr zu Wohnzwecken zu nutzen oder nutzen zu lassen, sie zu entmieten und nach Freiwerden nicht wieder als Wohnungen zu vermieten, sondern den ursprünglich genehmigten Zustand, nämlich Büro- und Geschäftsräume, wieder herzustellen. Denn erst die Kenntnis auch dieses Sachverhalts hätte den Kl. zutreffend über die rechtliche Situation hinsichtlich der Benutzbarkeit des Kaufobjekts informiert. Der Bekl. räumt ein, dem Kl. die Bescheide vom 9. April 1979 und 27. Juni 1980 nicht vorgelegt zu haben; er behauptete indes selbst nicht, den Kl. in anderer Weise über Ergehen und Inhalt dieser Bescheide unterrichtet zu haben; er beruft sich lediglich darauf, es sei bei den Hausbesichtigungen und Ver-tragsverhandlungen dem Kl. gesagt worden, daß nur eine Bauerlaubnis für gewerbliche Nutzung vorliege und die tatsächlich erfolgte überwiegende Vermietung zu Wohnzwecken von den Behörden lediglich geduldet werde. Damit wäre der Kl. nicht hinlänglich über die zusätzlichen Risiken informiert worden, die sich aus den in dem Bescheid vom 9. April 1979 bereits förmlich ausgesprochenen Anordnungen ergaben. Selbst wenn der Bekl., wie er bei seiner persönlichen Anhörung erklärt hat, dem Kl. auch noch mitgeteilt haben sollte, ihm - dem Bekl. - sei die Erteilung einer Nut-zungsgenehmigung für Wohnzwecke für weitere 10 Jahre in Aussicht gestellt wor-den, so hätte dies den Kl. allenfalls noch weniger an die Möglichkeit denken lassen, es könnte schon eine förmliche Untersagungsanordnung ergangen sein. Das Berufungsgericht hat somit zu Unrecht verneint, daß der Bekl. die ihm obliegende Aufklä-rungspflicht verletzt hat. Da dies auch bei voller Berücksichtigung des eigenen Vor-bringens des Bekl. gilt, kommt es auf die Beweiswürdigung des Berufungsgerichts und die hierzu von der Revision erhobenen Rügen nicht mehr an.

2.Der aufgezeigte Fehler ist auch nicht etwa deshalb im Ergebnis unschädlich, weil das Berufungsgericht in einer Hilfsbegründung die Ansicht vertreten hat, selbst bei Unterstellung nicht hinreichend erteilter Information lasse sich jedenfalls ein arglistiges Verhalten des Bekl. nicht feststellen. Denn diesen Ausführungen ist die Grundla-ge entzogen, ... (wird ausgeführt).

Für den Fall, daß es bei der neuen Verhandlung auch auf die in dem Anfechtungsschreiben vom 26. September 1984 zugleich geltend gemachte Wandlung ankommen sollte, ist noch auf folgendes hinzuweisen:

Der hierzu vom Berufungsgericht vertretenen Ansicht, dem Kl. sei der Mangel - Nicht-informierung durch den Bekl. unterstellt - jedenfalls infolge grober Fahrlässigkeit un-bekannt geblieben, kann nicht gefolgt werden. Ein allgemeiner Grundsatz des In-halts, daß beim Kauf eines Grundstücks zum Preis von über 3 Millionen DM der Käufer grob fahrlässig handle, wenn er nicht in Grundakten und Bauakten Einsicht nehme, läßt sich nicht aufstellen. Ein Hinweis auf einen bestehenden Sanierungsvermerk könnte in diesem Zusammenhang allenfalls insoweit von Belang sein, als es um Auswirkungen dieses Vermerks geht. Auch die konkreten Umstände des vorliegenden Falles rechtfertigen den Standpunkt des Berufungsgerichts nicht. Der Kl., dem 1983 ein Hausgrundstück unter Angabe des Baujahres 1965 und mit genauen qm-Angaben über Wohnfläche und über Gewerbefläche angeboten worden war, fand bei Besichtigung bestätigt, daß das Gebäude teilweise zu gewerblichen und teilweise - entsprechend der vorhandenen baulichen Ausstattung - zu Wohnzwecken genutzt wurde; bei dieser Sachlage kann keine grobe Fahrlässigkeit des Kl. darin gesehen werden, daß er sich nicht durch Einsicht in die Bauakten vergewisserte, ob diese Nutzung auch der baurechtlichen Genehmigung entsprach.