Grundstückskaufvertrag

Grundstückskaufvertrag; Zusicherung der sofortigen Bebaubarkeit

Zum Inhalt einer Zusicherung der sofortigen Bebaubarkeit des Kaufgrundstücks.

Mit notariellem Vertrag vom 20. September 1983 verkaufte der Bekl. den Kl. ein Grundstück sowie 1/5 Miteigentumsanteil eines anderen Grundstücks zum Preis von 70.000 DM. § 4 des Vertrages enthält u.a. folgende Vereinbarung: "Der Verkäufer sichert ... zu, daß das Grundstück mit einem Wohn gebäude bebaubar ist."

Ein Bauantrag der Kl. vom 28. Dezember 1983 wurde durch Bescheid des Landratsamtes vom 6. März 1984 mit der Begründung abgelehnt, das Bauvorhaben liege im Außenbereich und sei nicht genehmi gungsfähig, weil ihm öffentliche Belange entgegenstünden. Die Kl. legten gegen den Ablehnungsbe scheid keinen Rechtsbehelf ein. Am 1. Juli 1985 - nach Abweisung der Klage durch das Landgericht - stellten die Kl. erneut einen Bauantrag, der durch Bescheid des Landsratsamtes vom 24. September 1985 wiederum abgelehnt wurde. Über den dagegen eingelegten Widerspruch hat das Regierungspräsi dium noch nicht entschieden. Die Kl. verlangen Schadensersatz wegen Nichterfüllung, weil dem ge kauften Grundstück die zugesicherte Eigenschaft der Bebaubarkeit fehle. Der Bekl. hat demgegenüber eingewendet, die Baugenehmigung sei zu Unrecht verweigert worden. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung des Bekl. ist im wesentlichen erfolglos geblieben. Die - vom Oberlandesge richt zugelassene - Revision des Bekl. führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.

II. 1. Rechtsfehlerfrei ist zwar die Annahme des Berufungsgerichts, der Bekl. habe vertraglich die sofortige Bebaubarkeit zugesagt. Eine solche Zusicherung ist im allgemeinen dahin zu verstehen, daß mit der Bebauung unverzüglich nach Abschluß des Baugenehmigungsverfahrens begonnen werden könne. Wie der Senat bereits im Urteil vom 29. Januar 1971, V ZR 112/68, WM 1971, 528, 529, ausge führt hat, brauchen aber bei einer so verstandenen Zusicherung nicht auch jegliche mit einem baurecht lichen Genehmigungsverfahren vor der bestandskräftigen Baugenehmigung möglicherweise verbunde nen Hemmnisse ausgeschlossen zu sein, insbesondere etwa auch Entscheidungen, die mit verwal tungsrechtlichen Rechtsmitteln beseitigt werden können. Wer die sofortige Bebaubarkeit eines Grundstückes vertraglich zusichert, will nach der Lebenserfahrung im allgemeinen dafür einstehen, daß der Bebauung in den maßgeblichen Zeitpunkten (Gefahrübergang - § 459 BGB - und Vertragsschluß - § 463 BGB -) keine objektiven baurechtlichen Hindernisse entgegenstehen. Ob die Baugenehmigungsbe hörde bei objektiv bestehender Bebaubarkeit die Erteilung der Baugenehmigung rechtswidrig verwei gern oder sachwidrig verzögern wird, entzieht sich in der Regel der vorausschauenden Würdigung und Beurteilung durch den Zusichernden. Die Übernahme der Einstandspflicht für ein rechtmäßiges Verhal ten der Baubehörde durch den Verkäufer ist daher ungewöhnlich und geht weit über die normale Zusi cherung der Bebaubarkeit hinaus (Senatsurteil vom 15. März 1985, V ZR 275/83, WM 1985, 662). Sie hätte mit der Zusicherung einer "Eigenschaft" der Kaufsache nichts mehr zu tun und würde sich als Ga rantieübernahme darstellen. Ist eine so weitgehende Einstandspflicht dem Kaufvertrag nicht ausdrück lich zu entnehmen, so müssen bei der Auslegung der Willenserklärungen der Vertragspartner vom Ta trichter die Umstände und Anhaltspunkte festgestellt werden, die den Schluß auf eine vom üblichen ab weichende Zusicherung rechtfertigen. Insbesondere ist zu klären, ob die Kl. gegenüber dem Bekl. ihr Interesse an einem unverzüglichen, durch sachfremdes und rechtswidriges Verhalten der Baubehörde nicht beeinträchtigten Baubeginn klar zum Ausdruck gebracht und der Bekl. hierzu zu erkennen gege ben hat, er stehe für eine sofortige, durch rechtswidriges Verhalten der Baubehörde nicht verzögerte Erteilung der Baugenehmigung ein.

Das Berufungsgericht hat demgegenüber das aufgezeigte Regel-Ausnahmeverhältnis umgekehrt. Es hat die Frage, ob die Bebaubarkeit objektiv nach dem materiellen Baurecht bestand, unbeantwortet ge lassen und den Grundsatz aufgestellt, wer die sofortige Bebaubarkeit zusichere, müsse auch für zeit liche Hemmnisse infolge sach- und rechtswidriger Behandlung des Baugesuches einstehen. Es hat dementsprechend nicht im einzelnen geprüft, ob nach dem Parteivortrag die Kl. eine so weitgehende Einstandspflicht verlangt haben und der Bekl. sie auch übernommen hat. Das ist nachzuholen. Es ist nicht auszuschließen, daß das Berufungsgericht dabei zu einem anderen Auslegungsergebnis gelangt.