Grundstückskaufvertrag

Grundstückskaufvertrag; Vorvertrag; Nichtigkeit; Sittenwidrigkeit; Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung

Ein im Jahre 1990 geschlossener Grundstückskaufvertrag, der einen Kaufpreis von nur 1/13 des Verkehrswerts bestimmt, ist nichtig.

Der Kl. begehrt die Feststellung der Nichtigkeit eines Grundstückskaufvertrages.

Am 5.2.1990 bat der Bekl. die ... um den Verkauf des streitgegenständlichen Grundstücks, das ausweislich des Grundbuchs im "Eigentum des Volkes" stand. Daraufhin beauftragte die ... den Zeugen ... mit der Ermittlung des Verkehrswertes des Grundstücks, den dieser in seinem Gutachten vom 29.3.1990 zum 23.3.1990 mit 22.700 Mark-DDR angab.

Am 8.6 1990 schlossen die Bekl. mit der ... auf dieser Grundlage einen privatschriftlichen Vorvertrag. Im Verlaufe des Juni 1990 bezahlten sie - was der Kl. in erster Instanz bestritten hat - an die Verkäuferin den Kaufpreis.

Mit Datum vom 30.7.1991 schlossen sie mit der Verkäuferin einen notariell beurkundeten Kaufvertrag über das Grundstück zu einem Preis von "22.700 Mark. Der Kaufpreis ist bereits gezahlt. Die Verkäuferin quittiert den Erhalt". Offenbar am 13.11.1991 beschloß die Stadtverordnetenversammlung der ... die Veräußerung. Die Eintragung der Bekl. im Grundbuch erfolgte am 26.2.1992.

Am 17.6.1992 stellte der Kl. beim Amt zur Regelung offener Vermögensfragen (künftig: ARoV) einen Antrag auf Rückübertragung des Grundstücks nach dem Vermögensgesetz. Dem lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die zuletzt vor dem "Eigentum des Volkes" als Eigentümerin eingetragene Stiefmutter des Vaters des Kl. hatte 1977 wegen drohender Überschuldung zugunsten des Volkseigentums auf ihr Eigentum verzichtet. Der Vater des Kl. hatte dem mit Schreiben vom 26.8.1977 zugestimmt. Aufgrund des streitgegenständlichen Kaufvertrages lehnten sowohl das ARoV als auch das LARoV die Rückübertragung ab. Das Verfahren über die hiergegen gerichtete Klage des Kl. hat das zuständige Verwaltungsgericht bis zur Entscheidung über die zivilrechtliche Feststellungsklage ausgesetzt. Der Kl. ist der Ansicht gewesen, der Kaufvertrag sei nichtig. Dazu hat er behauptet, die Bekl. hätten tatsächlich einen geringeren Kaufpreis bezahlt als im notariell beurkundeten Kaufvertrag ausgewiesen. Er hat ferner gemeint, weitere Nichtigkeitsgründe seien unter anderem - im Hinblick auf die vereinbarte DDR-Währung - § 306 BGB sowie § 49 des Kommunalverfassungsgesetzes wegen eines unter Wert liegenden Kaufpreises. Schließlich sei der Preis auch derart niedrig, daß der Vertrag gemäß § 138 BGB gegen die guten Sitten verstoße.

Das Landgericht hat mit Urteil vom 8.3.1999 - ZOV 1999, 212 - der Klage stattgegeben und dies damit begründet, der Kl. habe wegen des ausgesetzten Verwaltungsgerichtsverfahrens ein Interesse an der Feststellung der Nichtigkeit des Vertrages.

Der Kaufvertrag sei auch wegen Verstoßes gegen § 138 BGB nichtig. Der tatsächliche Verkehrswert habe ausweislich des eingeholten Sachverständigengutachtens den vereinbarten Kaufpreis am 30.7.1991 um mehr als das Dreizehnfache überschritten, woraus auch die verwerfliche Gesinnung der Bekl. folge.

Die Berufung ist zulässig, hat jedoch keinen Erfolg.

1. pp.

2. Die Klage ist auch begründet. Der Vertrag vom 30.7.1991 zwischen der ... und den Bekl. ist wegen Sittenwidrigkeit nichtig, § 138 BGB. Der mit 22.700 Mark/DDR (umgerechnet ca. 11.350 DM) vereinbarte Kaufpreis unterschreitet den tatsächlichen Wert zum Zeitpunkt des Verkaufs in Höhe von 152.000 DM um mehr als das Dreizehnfache.

a) Ein Rechtsgeschäft ist sittenwidrig, wenn es gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstößt. Abzustellen ist dabei auf die Verhältnisse im Zeitpunkt der Vornahme des Rechtsgeschäfts. Nicht dagegen wird ein Vertrag sittenwidrig, wenn nachträglich ein Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung entsteht, es sei denn, daß die Vornahme des Rechtsgeschäfts eine als sicher zu erwartende künftige Werterhöhung unberücksichtigt läßt (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 57. Aufl. 1998, § 138 Rn. 2, 9).

So sind Kreditverträge grundsätzlich objektiv sittenwidrig, wenn ein auffälliges Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht. Aber auch andere als Kreditverträge können gemäß § 138 Abs. 1 BGB als wucherähnliche Rechtsgeschäfte nichtig sein. Bei einem besonders groben Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung kann darüber hinaus auch eine verwerfliche Gesinnung als subjektiver Tatbestand des § 138 Abs. 1 BGB in der Regel bejaht werden (vgl. Palandt Heinrichs, ebd., § 138 Rn. 34). In der Regel ist dies der Fall, wenn der Wert der Leistung den der Gegenleistung um mehr als 200 % übersteigt (vgl. Palandt/Heinrichs, a. a. O.). Diese Voraussetzungen liegen hier vor:

Ausweislich des in erster Instanz eingeholten Gutachtens, das die Bekl. nicht angreifen, betrug der Wert des Grundstücks zum 30.7.1991 ca. 152.000 DM. Damit lag der Wert etwa 1.300 % über dem (umgerechnet in DM) Kaufpreis. Allein daraus ist schon auf eine verwerfliche Gesinnung der Beteiligten zu schließen (vgl. auch BGH, NJW-RR 1990, 950). Anhaltspunkte, die gegen eine verwerfliche Gesinnung der Beteiligten sprechen, haben die Bekl. nicht vorgetragen. Nach Ansicht des Senats war es auch bereits Mitte 1990, jedenfalls aber am 30.7.1991 abzusehen und erkennbar, daß die Grundstückspreise stark steigen würden bzw. ge-stiegen sind und daß deshalb die Parteien bewußt den privatschriftlichen Vorvertrag ohne Änderungen als notariellen Kaufvertrag abschlossen. b) Dieser Beurteilung stehen weder der Vorvertrag vom 8.6.1990 noch das Verkehrswertgutachten des Zeugen ... vom März 1990 entgegen.

aa) Der Vorvertrag war wegen Formmangels gemäß §§ 297 Abs. 1 Satz 2, 66 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 ZGB nichtig und entfaltete damit weder bezüglich der Kaufpreishöhe noch bezüglich der Erwerbs-/Veräußerungsverpflichtung eine rechtliche Wirkung. bb) Ebensowenig durften die Bekl. noch am 30.7.1991 und damit ca. ein Jahr nach Beginn der Wirtschafts- und Währungsunion auf das obengenannte Verkehrswertgutachten vertrauen, sondern sie hätten vielmehr einen neuen Preis ermitteln (lassen) müssen. Denn die dem Gutachten zugrunde gelegten und vor dem 1.7.1990 geltenden Preisvorschriften der DDR konnten nach Vereinbarung der Währungs-, Wirtschafts- und Sozialunion im ersten Staatsvertrag und der Einführung des Grundsatzes der freien Preisbildung keine Grundlage mehr für die Bewertung durch den Gutachter abgeben. Selbst wenn sich bei Vertragsschluß noch keine zuverlässigen Vergleichswerte gebildet haben sollten, hatte das Kaufobjekt schon bei vorsichtiger Bewertung der zu diesem Zeitpunkt bereits üblicherweise gezahlten Kaufpreise einen Wert gehabt, der den Vertragspreis um ein Mehrfaches überstieg (vgl. auch BGH, VIZ 1995, Seite 102). Wenn die Bekl. dies möglicherweise auch nicht positiv gewußt haben, so genügt für die verwerfliche Gesinnung schon, wenn sich der Begünstigte der Einsicht nur verschließt, daß der andere sich auf die für ihn ungünstigen Vertragsbestimmungen möglicherweise nur aus Mangel an Urteilsvermögen oder aber gar bewußt einläßt (vgl. BGH, NJW-RR 1993, Seite 198 ff., 200). Jedenfalls aber hätte dies Anlaß für die Bekl. sein müssen, den Verkehrswert neu zu ermitteln.