Grundstückskaufvertrag

Grundstückskaufvertrag; Anfechtung wegen arglistiger Täuschung; Ursachenzusammenhang mit Abgabe der Willenserklärung

a) Für die Darlegung eines ursächlichen Zusammenhangs zwischen Täuschung und Abgabe der Willenserklärung genügt es, daß der Getäuschte Umstände dargetan hat, die für seinen Entschluß von Bedeutung sein konnten, und daß die arglistige Täuschung nach der Lebenserfahrung bei der Art des zu beurteilenden Rechtsgeschäfts Einfluß auf die Entschließung hat.

b) Ist ein Umstand, über dessen Vorhandensein eine Vertragspartei getäuscht hat, zugleich Gegenstand einer vertraglichen Zusicherung gewesen, so rechtfertigt dies nach der Lebenserfahrung die Annahme, daß die Täuschung die Entschließung des anderen Vertragsteils beeinflußt hat.

Mit notariellem Vertrag vom 2. Mai 1990 kauften die Kl. durch Vermittlung des Bekl. zu 3 von den Bekl. zu 1 und 2 ein mit einem dreigeschossigen Haus und einer Halle bebautes Grundstück zum Preis von 400.000 DM. Der Vertrag enthält u. a. folgende Klausel:

"Dem Käufer ist die bestehende Wohnungsbindung und die damit verbundenen Rechtsfolgen bezüglich der beiden Wohnungen im zweiten und dritten Obergeschoß, insbesondere in Gestalt der Wirtschaftlichkeitsberechnung, der Kostenmiete und der Wohnberechtigungsscheine der Mieter, bekannt. Außerhalb der beiden Wohnungen im zweiten und dritten Obergeschoß besteht entsprechend der hiermit übernommenen Zusicherung des Verkäufers keine Wohnungsbindung."

Nach beiderseitiger Erfüllung der Vertragspflichten erklärten die Kl. mit Schreiben vom 15. Mai 1991 die Anfechtung des Vertrages - Kaufvertrag und Auflassung - wegen arglistiger Täuschung, da die Wohnung im ersten Obergeschoß entgegen der vertraglichen Zusicherung ebenfalls der Wohnungsbindung unterlag.

Sie verlangen von den Bekl. Rückzahlung des Kaufpreises sowie Ersatz von Aufwendungen und Schäden, die nach ihrer Auffassung im Zusammenhang mit dem Vertragsschluß stehen, Zug um Zug gegen lastenfreie Rückgabe des Grundstücks und gegen Grundbuchberichtigung. Von der Gesamtsumme machen sie im Wege der Teilklage einen Betrag von 474.000 DM geltend und verlangen Freistellung von einer gegenüber dem Vater der Kl. im Rahmen der Finanzierung des Kaufpreises eingegangenen Verpflichtung. Ferner begehren sie die Feststellung der Nichtigkeit des Grundstückskaufvertrages einschließlich der Auflassung sowie - erstmals in zweiter Instanz - Feststellung der Verpflichtung zum Ersatz aller weiteren aus der arglistigen Täuschung entstandenen Schäden. Schließlich machen sie hilfsweise, für den Fall, daß der Kaufvertrag fortbesteht, einen Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung in Höhe von 150.000 DM geltend.

Das Landgericht hat die seinerzeitigen Hauptanträge durch Teilurteil abgewiesen. Die Berufung der Kl. hat zur Zurückverweisung des Rechtsmittels und zur Abweisung der im Berufungsverfahren erhobenen Feststellungsklage geführt. Die Revision hatte Erfolg, soweit die Klage gegen die Bekl. zu 1 und 2 abgewiesen worden ist.

I. Das Berufungsgericht hält das landgerichtliche Teilurteil für zulässig und im Ergebnis für zutreffend. Zwar hätten die Bekl. zu 1 und 2 wahrheitswidrig zugesichert, daß das erste Obergeschoß nicht von der Wohnungsbindung erfaßt sei. Doch könne nicht festgestellt werden, daß die darin liegende Täuschung für den Kaufentschluß der Kl. ursächlich geworden sei. Das Verhalten der Bekl. zu 1 und 2 rechtfertige auch nicht einen Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung des gesamten Vertrages und damit seine Rückabwicklung. Voraussetzung dafür sei nämlich, daß der verbleibende Teil der Leistung der Bekl. für die Kl. ohne Interesse sei. Davon könne indes nicht ausgegangen werden.

Das Berufungsgericht verneint ferner wegen verschiedener anderer von den Kl. vorgetragener Umstände eine Anfechtbarkeit des Vertrages und eine Schadensersatzverpflichtung der Bekl. zu 1 und 2. (...)

II. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht in allen Punkten stand.

(...)

3. (...) Das Berufungsgericht hat die Wirksamkeit der von den Kl. erklärten Anfechtung des Grundstückskaufvertrages und der darin enthaltenen Auflassung zu Unrecht verneint.

a) Wie auch das Berufungsgericht nicht verkennt, rechtfertigen die getroffenen Feststellungen die Annahme, daß die Bekl. zu 1 und 2 die Kl. arglistig darüber getäuscht haben, daß die Wohnung im ersten Obergeschoß ebenfalls der Wohnungsbindung unterlag.

b) Das Berufungsgericht hat indes die Kausalität der arglistigen Täuschung für den Kaufentschluß mit fehlerhaften Erwägungen verneint. Für die Annahme eines Zusammenhangs zwischen Täuschung und Abgabe der Willenserklärung genügt es, daß der Getäuschte Umstände dargetan hat, die für seinen Entschluß von Bedeutung sein konnten, und daß die arglistige Täuschung nach der Lebenserfahrung bei der Art des zu beurteilenden Rechtsgeschäftes Einfluß auf die Entschließung hat (Senatsurteil vom 5. Dezember 1975, V ZR 34/74, WM 1976, 111, 113). Diese Voraussetzungen sind hier entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gegeben. Da es den Streitstoff insoweit fehlerhaft subsumiert hat und weitere tatsächliche Feststellungen weder erforderlich noch zu erwarten sind, kann der Senat die Umstände selbst würdigen (BGHZ 122, 308, 316).

Die Frage der Wohnungsbindung war Gegenstand der Vertragsverhandlungen und der in die Vertragsurkunde aufgenommenen Erklärungen. Dabei wurde die Wohnungsbindungsfreiheit hinsichtlich des ersten Obergeschosses eigens zugesichert. Dies rechtfertigt nach der Lebenserfahrung die Annahme, daß die Täuschung die Entschließung der Kl. beeinflußt hat. Denn eine für den Vertragsschluß bedeutungslose Eigenschaft wird im allgemeinen nicht ausdrücklich zugesichert. Daß die arglistig hervorgerufene Fehlvorstellung unter Umständen nicht das einzige für den Vertragsschluß bestimmende Moment war, ist unerheblich. Es genügt, daß es mitursächlich war (MünchKomm BGB/Kramer, 3. Aufl., § 123 Rdn. 9 m. w. N.). Der Beweis der Ursächlichkeit der Täuschung ist damit zumindest dem Anschein nach erbracht. Die Bekl. haben keine Umstände aufgezeigt, die zu einer anderen Bewertung führen. Das Berufungsgericht hat gemeint, die Ursächlichkeit sei deswegen zu verneinen, weil sich die Kl. auch durch die auf den Wohnungen im zweiten und dritten Obergeschoß lastende Wohnungsbindung nicht von dem Kauf haben abhalten lassen. Dieser Schluß ist jedoch nicht berechtigt. Das eine hat mit dem anderen nichts zu tun. Die vertraglichen Vereinbarungen machen vielmehr deutlich, daß die Kl. die Wohnungsbindung im zweiten und dritten Obergeschoß hingenommen haben, hingegen bezüglich des ersten Obergeschosses an einer frei kalkulierbaren Miete interessiert waren. Dabei ist auch der Umstand, daß diese Wohnung - wie von Anfang an beabsichtigt - an den Bruder bzw. Schwager der Kl. vermietet worden ist, ohne Bedeutung. Dies ändert nichts daran, daß die Kl. in der Mietpreisgestaltung gebunden sind und in rechtlich zulässiger Weise keine höhere Miete vereinnahmen können. Nach dem unbestrittenen Vortrag der Kl. ist auch tatsächlich keine höhere Miete gezahlt worden.

Soweit sich das Berufungsgericht in seiner Auffassung durch den Vortrag der Kl. zur Herabsetzung des Kaufpreises von ursprünglich 450.000 DM auf 400.000 DM bestätigt sieht, hat es - wie die Revision mit Recht rügt - den Vortrag fehlerhaft gewürdigt. Die Kl. haben behauptet, die Herabsetzung des Kaufpreises habe mit der Wohnungsbindung nichts zu tun gehabt. Dies rechtfertigt aber nicht den Schluß, daß die Wohnungsbindung für die Kaufentscheidung keine Rolle gespielt hat.

c) Die Wirkungen der Anfechtung erfassen im vorliegenden Fall den Grundstückskaufvertrag und die zugleich erklärte Auffassung, da die Täuschung nicht nur für das Verpflichtungs-, sondern auch für das Erfüllungsgeschäft ursächlich geworden ist. Die Anfechtung war auch nicht nach § 144 Abs. 1 BGB ausgeschlossen. Die Annahme des Landgerichts, die Kl. hätten das anfechtbare Rechtsgeschäft schlüssig bestätigt, ist vom Berufungsgericht zu Recht nicht mehr aufgegriffen worden. Eine solche Würdigung wird dem Gesamtverhalten der Kl. nicht gerecht. Die Anfechtung hat damit zur Nichtigkeit des Vertrages geführt. Dies ist, da der Rechtsstreit insoweit zur Endentscheidung reif ist (§ 565 Abs. 3 Nr. 1 ZPO), auf Antrag der Kl. auszusprechen.

4. Der Tatbestand der arglistigen Täuschung erfüllt zugleich die Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch der Kl. gegen die Bekl. zu 1 und 2 unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluß. Dieser Anspruch kann unabhängig davon geltend gemacht werden, ob das Anfechtungsrecht ausgeübt worden ist. Die Vorschriften des Anfechtungsrechts stellen gegenüber dem Schadensersatzanspruch keine diesen ausschließende Spezialregelung dar (vgl. Senatsurteil vom 21. Juni 1974, V ZR 15/73, NJW 1974, 1505, 1506 und vom 22. Oktober 1976, V ZR 247/75, LM BGB § 123 Nr. 47; MünchKomm-BGB/Kramer, 3. Aufl., § 123 Rdn. 30).

III. Da das Urteil - soweit sich die Klage gegen die Bekl. zu 1 und 2 richtet - schon aus diesen Gründen der Aufhebung unterliegt, bedarf es keiner Entscheidung darüber, ob auch die übrigen von den Kl. vorgetragenen Gründe eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung rechtfertigen und einen Schadensersatzanspruch zur Folge haben. Das Berufungsgericht wird dies unter dem Gesichtspunkt einer Haftung der Bekl. zu 1 und 2 wegen Verschuldens bei Vertragsschluß bezüglich aller geltend gemachten Schadenspositionen zu untersuchen haben, sofern nicht bereits die Täuschung über das Bestehen der Wohnungsbindung im ersten Obergeschoß in vollem Umfang schadensersatzbegründend ist. Daneben kommt eine deliktsrechtliche Haftung in Betracht (§§ 826, 823 Abs. 2 BGB, § 263 StGB). Die von dem Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - geprüften Normen, § 463 und §§ 325, 326, 440 BGB, sind hingegen nicht anwendbar, da es infolge der wirksamen Anfechtung an der erforderlichen vertraglichen Grundlage fehlt.

Ein Hauskäufer hatte ein Mehrfamilienhaus erworben, in dem einige Wohnungen der Preisbindung unterlagen. Für die Wohnung im ersten Stock hatte der Verkäufer allerdings ausdrücklich zugesichert, daß sie bindungsfrei war. Als sich herausstellte, daß diese Zusicherung falsch war, focht der Käufer den Vertrag an und verlangte Schadensersatz.

Der Bundesgerichtshof hielt das in seinem Urteil vom 12. Mai 1995 für grundsätzlich gerechtfertigt. Entscheidend sei nicht, ob die Frage der Preisfreiheit der Wohnung das maßgebliche Motiv für den Vertragsabschluß war; es reiche schon aus, wenn dieser Umstand mit ursächlich gewesen wäre. Der Käufer könne deshalb nicht nur den notariellen Kaufvertrag, sondern auch die Auflassung nach § 925 BGB anfechten; außerdem stehe ihm ein Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertragsschluß zu und möglicherweise auch wegen einer sittenwidrigen oder strafbaren Handlung des Verkäufers.