Grundstückskaufvertrag

Grundstückskaufvertrag; Teilunmöglichkeit vor Gefahrenübergang

Wird dem Grundstücksverkäufer vor Gefahrenübergang ohne sein Verschulden die Vertragserfüllung deswegen teilweise unmöglich, weil das mitverkaufte Gebäude durch einen Brand zerstört worden ist, so kann der Käufer die Rechte aus § 323 BGB geltend machen.

Durch notariellen Vertrag vom 18. Mai 1990 verkaufte der Bekl. den Kl. für 1.200.000 DM einen aus mehreren Flurstücken bestehenden und bebauten Grundstückskomplex (nachfolgend: "das Grundstück"). Er hatte das Grundstück am 12. Mai 1990 von S. und W. gekauft, die es ihrerseits von dem Eigentümer K. gekauft hatten. Der Vertrag zwischen dem Bekl. und den Kl. enthält einen Gewährleistungsausschluß. Das Grundstück sollte den Kl. unter bestimmten Voraussetzungen am 1. August 1990 übergeben und übereignet werden. In der Nacht zum 24. Mai 1990 wurden die Gebäude durch einen Brand weitgehend zerstört. Der Ei-gentümer K. erklärte gegenüber S. und W. am 8. Juni 1990 den Rücktritt von dem mit ihnen geschlossenen Kaufvertrag. Sie einigten sich aber dar-auf, daß der Vertrag "nicht zustande gekommen ist". Für den Brandschaden erhielt K. von seiner Versicherung einen Betrag von 1.543.000 DM.

Die Kl. verlangen vom Bekl. Schadensersatz wegen Nichterfüllung des Kaufvertrages. Sie behaupteten, der Verkehrswert des Grundstücks habe sich vor dem Brand auf 1.900.000 DM belaufen, so daß ihnen nach Abzug des Kaufpreises von 1.200.000 DM und weiterer Beträge von insgesamt 29.512,24 DM ein Schaden von 670.487,76 DM entstanden sei. Davon machen sie mit der Klage einen Teilbetrag von 390.000 DM nebst Zinsen geltend. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben; das Oberlandesgericht hat sie abgewiesen. Die Revision führte zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache.

1. Das Berufungsgericht unterstellt, daß der Bekl. aufgrund des Vertrages vom 18. Mai 1990 den Kl. gegenüber verpflichtet war, sich die Verfügungsmöglichkeit über das Grundstück zu verschaffen, und daß er, weil ihm dies nicht gelungen ist, ihnen grundsätzlich Schadensersatz wegen Nichterfüllung schuldet. Er meint aber, die Kl. wären auch dann, wenn der Bekl. seine Pflichten so erfüllt hätte, wie er sie nach Eintritt des Brandschadens schuldete, nicht besser gestellt gewesen, als sie es jetzt seien. Dabei zieht das Berufungsgericht allerdings nur eine von zwei Alternativen in Betracht, nämlich die, daß die Kl. "von der ihnen rechtlich eingeräumten Möglichkeit, die infolge des Brandschadens mangelhafte und damit vertragswidrige Kaufsache nicht abzunehmen und die Kaufpreiszahlung zu verweigern", nicht Gebrauch gemacht hätten. Es bleibt also offen, wie sich die Kl. gestanden hätten, wenn sie - was angesichts der durch den Brand verursachten Zerstörung der Gebäude näher läge - das Kaufgrundstück zurückgewiesen hätten.

Unzutreffend ist die Ansicht des Berufungsgerichts, der vereinbarte Gewährleistungsausschluß habe schon für die Zeit vor Gefahrenübergang den Umfang der Leistungspflicht des Bekl. eingeschränkt. Zum Beleg da-für verweist es auf das Senatsurteil vom 8. März 1991 (BGHZ 114, 34), das sich aber mit dieser Frage nicht befaßt. Soweit der Standpunkt des Beru-fungsgerichts auch im Schrifttum vertreten wird, beruht dies auf der An-nahme, die Belange des Käufers seien dadurch gewahrt, daß er die man gelhafte Sache zurückweisen könne (so z. B. Tiedtke, NJW 1992, 3213). Das ist jedoch nicht folgerichtig; denn wenn der Gewährleistungsausschluß die Leistungspflicht des Verkäufers auf die mangelhafte Sache be-schränkt, dann muß sich der Käufer damit abfinden, so daß er die Sache nicht zurückweisen darf (Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl., Vor § 459 Rdn. 185).

2. Das angefochtene Urteil kann deshalb mit der gegebenen Begründung keinen Bestand haben. Es ist auch nicht aus anderen Gründen im Ergebnis richtig.

a) Das Berufungsgericht hat, aus seiner Sicht zu Recht, offengelassen, ob der Kaufvertrag nur unter der - nicht eingetretenen - Bedingung geschlossen worden ist, daß der Bekl. Eigentümer des Grundstücks wird. Für eine dahingehende Auslegung bietet der Vertrag jedoch keinen Anhaltspunkt. Die Erklärung des Bekl., er werde Eigentümer, konnten die Kl. nur so verstehen, daß er zur Vertragserfüllung bei Fälligkeit in der Lage ist. Diese Auslegung kann auch das Revisionsgericht vornehmen, weil hierzu tatsächliche Feststellungen nicht mehr erforderlich sind (BGHZ 65, 107, 112).

b) Der Bekl. hat durch den Abschluß des Kaufvertrages die Garantie übernommen, daß er den Kl. gemäß § 433 Abs. 1 Satz 1 BGB Besitz und Eigentum an dem Kaufgrundstück verschaffen kann (st. Rechtspr. des Senats, vgl. Urteil vom 10. März 1972, V ZR 87/70, WM 1972, 656; BGHZ 62, 119, 120). Dazu war er aber nicht imstande. Deshalb ist er den Kl. zum Schadensersatz wegen Nichterfüllung des Vertrages verpflichtet. Maßgebend für die Höhe des Schadens ist, wie sich die Kl. bei Erfüllung des Vertrages gestanden hätten. Dabei ist zu berücksichtigen, welcher Verlauf sich bis dahin ergeben hätte.

Auch wenn der Bekl. Eigentümer des Grundstücks gewesen wäre, so wäre ihm die Erfüllung seiner Leistung infolge der durch den Brand verursachten Zerstörung der Gebäude teilweise unmöglich geworden; denn Gegenstand des Kaufvertrages waren auch die Gebäude als wesentliche Bestandteile des Grundstücks. Der Bekl. hatte den Brandschaden nicht zu vertreten. Dieser ist aber vor Gefahrenübergang entstanden. Daher hätten sich die Rechtsfolgen dieser Leistungsstörung nicht aus den Gewährleistungsvorschriften, sondern aus den allgemeinen Bestimmungen hergeleitet (BGHZ 34, 32, 37; BGH, Urteil vom 18. April 1984, VIII ZR 46/83, WM 1984, 936, 938). Das entspricht der Regelung in § 459 Abs. 1 Satz 1 BGB, denn danach entsteht ein Gewährleistungsanspruch erst mit Gefahrenübergang. Eine im Schrifttum verbreitete Auffassung sieht den Zweck dieser Vorschrift darin, die Haftung des Verkäufers auch auf solche Sachmängel zu erweitern, die in der Zeit bis zum Gefahrenübergang entstanden sind (Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl., Vor § 459 Rdn. 184). Diese an sich zutreffende Meinung ändert aber nichts daran, daß der Käufer grundsätzlich erst nach Gefahrenübergang Gewährleistungsansprüche geltend machen kann. Allerdings wird ihm dieses Recht ausnahmsweise schon vorher zugebilligt, nämlich dann, wenn der Verkäufer den Sachmangel - was hier der Fall gewesen wäre - nicht beheben kann oder dessen Beseitigung verweigert (BGHZ 34, 32, 34/35; MünchKomm-BGB/Westermann, 2. Aufl., § 459 Rdn. 5). Dadurch soll aber der Käufer begünstigt und nicht benachteiligt werden; deshalb kann er nach den allgemeinen Bestimmungen vorgehen, wenn sie ihn besser stellen als die Gewährleistungsvorschriften (BGHZ 34, 32, 37; Erman/Grunewald, BGB, 9. Aufl., Vor § 459 Rdn. 16 und § 459 Rdn. 25). So verhält es sich hier.

Die Kl. hätten gemäß § 323 Abs. 2 i. V. m. § 281 BGB vom Bekl. gegen Zahlung des Kaufpreises Herausgabe der Brandentschädigung von 1.543.000 DM verlangen können, weil er diese erhalten hätte, wenn er Eigentümer des Grundstücks am 1. August 1990 gewesen wäre, dem Zeitpunkt, zu dem er den Kl. nach Kaufpreiszahlung Übereignung schuldete. Voreigentümer wären dann S. und W. gewesen, von denen der Bekl. das Grundstück gekauft hatte. Sie wiederum hätten es von dem Erstverkäufer K. erworben. Dieser hatte die Brandversicherung abgeschlossen. Seine Rechte aus dem Versicherungsvertrag wären nach § 69 Abs. 1 VVG auf S. und W. übergegangen; denn sie wären bei Eintritt des Brandschadens am 23./24. Mai 1990 Grundstückseigentümer oder aufgrund der Auflassungsvormerkung jedenfalls Anwartschaftsberechtigte gewesen, falls sie vertragsgemäß am 30. April 1990 den Kaufpreis an K. gezahlt hätten. Ihnen wäre infolge der durch den Brand verursachten Zerstörung der Gebäude die Erfüllung des mit dem Bekl. geschlossenen Kaufvertrages unverschuldet teilweise unmöglich geworden. Daher hätte der Bekl. von ihnen nach §§ 323 Abs. 2, 281 BGB gegen Zahlung des Kaufpreises Herausgabe der Brandentschädigung verlangen können. Allerdings ist es zu diesem Ablauf, der sich normalerweise ergeben hätte, nicht gekommen, da S. und W. mangels Eigentumserwerbs nicht in der Lage waren, dem Bekl. an dem ihm verkauften Grundstück Eigentum zu verschaffen. Dafür muß aber der Bekl. einstehen, weil er - wie dargelegt - mit dem Weiterverkauf an die Kl. die Erfüllung seiner Übereignungspflicht garantiert hat.

3. Der Rechtsstreit ist noch nicht zu einer Endentscheidung reif.

Nach dem vom Landgericht eingeholten Gutachten des Sachverständigen W. hatte das Grundstück vor Eintritt des Brandschadens einen Verkehrswert von 1.900.000 DM. Von diesem Wert wären die Leistungen abzuziehen, welche die Kl., sofern der Bekl. den Vertrag erfüllt hätte, hätten aufbringen müssen, nämlich den Kaufpreis von 1.200.000 DM und Kosten von 29.512,24 DM. In Höhe der sich daraus ergebenden Differenz von 670.487,76 DM könnten die Kl. als Nichterfüllungsschaden geltend machen, daß sie die Brandentschädigung erhalten hätten, wenn der Bekl. Eigentümer des Grundstücks gewesen wäre. Demnach wäre die eingeklagte Teilforderung von 390.000 DM berechtigt. Der Bekl. hat jedoch in den Vorinstanzen das Gutachten beanstandet. Daher muß das Berufungsgericht feststellen, welchen Wert das Grundstück hatte. Deswegen ist die Zurückverweisung der Sache geboten.

Ein Verkäufer hatte ein bebautes Grundstück verkauft, das ihm noch nicht gehörte. Vor der Übergabe wurde das Haus durch einen Brand zerstört; auch zur Eigentumsübertragung an den Verkäufer kam es nicht. Der Käufer klagte auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung, weil grundsätzlich der Verkäufer dafür einstehen müsse, daß er wenigstens das Eigentum übertragen könne.

Der Bundesgerichtshof hielt das in seinem Urteil vom 10. März 1995 für gerechtfertigt; dem Verkäufer nützt der übliche Gewährleistungsausschluß nicht. Auch wenn der Verkäufer den Brand nicht schuldhaft verursacht hatte, hätte der Käufer gegen Zahlung des Kaufpreises Anspruch auf Herausgabe der Brandentschädigung der Versicherung gehabt.