Grundstückskauf

Grundstückskauf; Zusicherung; Minderung; Sachmangel; Mietertrag; Grundstücksauktion

Zur Frage, wann bei einer Grundstücksauktion der (unrichtig) angegebene Mietertrag des ersteigerten Grundstücks i. S. d. § 463 BGB zugesichert ist.

Die Kl. macht gegen die Bekl. als Verkäuferin Minderungs- bzw. Schadensersatzansprüche nach dem Abschluß eines Grundstückskaufvertrages im Rahmen einer Auktion geltend. Am 12.3.1994 erwarb die Kl. bei einer Grundstücksauktion von der Bekl. die Grundstücke J.str. 7 und 9 sowie L.str. 113 in Leipzig zu einem Preis von 670 000,00 DM. In dem Auktionskatalog des Versteigerers wurde der Verkehrswert dieser drei Mietwohnhäuser mit 770 000,00 DM und das Auktionslimit mit 670 000,00 DM angegeben. Der Kauf erfolgte ohne vorherige Besichtigung nur aufgrund der vom Auktionator unterbreiteten Objektangaben. Die Kl. ließ sich bei dem Kauf von Renditeerwägungen leiten. Gemäß der als Anlage 3 dem Versteigerungsprotokoll beigefügten Objektbeschreibung sollten die Mietwohnhäuser eine jährliche Netto-Kaltmiete von 85 756,92 DM erbringen. Die tatsächliche Nettokaltmiete belief sich zum damaligen Zeitpunkt aber nur auf 56 597,01 DM. Der Verkehrswertermittlung lag jedoch die zutreffende niedrigere Nettokaltmiete zugrunde. In der Folgezeit zahlte die Kl. den vereinbarten Kaufpreis an die Bekl. Während des erstinstanzlichen Verfahrens veräußerte sie im Dezember 1994 die Häuser zu einem Preis von 1 Mio. DM an einen Dritten.

Der Kl. stehen wegen des zu hoch angegebenen Mietertrages der Grundstücke weder Ansprüche auf Minderung (I.) noch Ansprüche auf Schadenersatz wegen Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft zu (II.).

I. Die Kl. hat gegen die Bekl. keine Minderungsansprüche gem. §§ 459, 462, 465, 472 BGB, denn Mieteinnahmen sind kein zur Minderung berechtigender Sachmangel gem. § 459 Abs. 1 BGB. Der Ertrag eines Grundstücks beeinflußt zwar dessen Wertschätzung, so daß er sich als Eigenschaft i.S.d. § 459 Abs. 2 BGB darstellen kann; er ist aber nicht ein Mangel, der seine Ursache in der Beschaffenheit des Grundstücks oder in den davon ausgehenden rechtlichen und tatsächlichen Beziehungen zur Umwelt hat. In welcher Höhe Mieterträge erzielt werden, ergibt sich nicht aus dem Hausgrundstück als solchem. Maßgebend dafür sind die besonderen Verhältnisse, die im Einzelfall mit der Vermietung verknüpft sind. Es handelt sich daher um einen Umstand, der nur durch entsprechende vertragliche Zusicherung Bedeutung erlangen kann (so schon RGZ 67, 86; BGH NJW 1980, 1456, 1458). II. Die Kl. hat gegen die Bekl. auch keinen Schadensersatzanspruch gem. § 463 S. 1 BGB, denn bei der angegebenen Nettokaltmiete von 85.756,92 DM handelt es sich nicht um eine Zusicherung i.S.d. § 459 Abs. 2 BGB (1.). Es liegt auch keine entsprechende Vereinbarung der Parteien vor (2.). 1. Die in dem Versteigerungsprotokoll enthaltene Angabe über die Nettokaltmiete wurde zwar Gegenstand des Kaufvertrages. Sie ist aber keine Zusicherung gem. § 459 Abs. 2 BGB. a) Die Objektbeschreibung wurde durch die notarielle Beurkundung gem. § 15 Beurkundungsgesetz wirksam zum Gegenstand des Kaufvertrages. Dies hat zur Folge, daß auch die angegebene Nettokaltmiete Teil des Kaufvertrages wurde. b) Eine Eigenschaft der verkauften Sache wird nur dann zugesichert, wenn der Verkäufer durch eine ausdrückliche oder stillschweigende Erklärung, die Vertragsinhalt geworden ist, dem Käufer zu erkennen gibt, daß er für den Bestand der betreffenden Eigenschaft und alle Folgen ihres Fehlens einstehen will (Palandt/Putzo, BGB, 55. Aufl., § 459 Rn. 15). Das Wesensmerkmal der Zusicherung liegt damit in dem Umstand begründet, daß der Verkäufer die Gewähr für die von ihm gemachten bestimmten Angaben übernehmen will. c) Zwar ist es anerkannt, daß bei Grundstückskaufverträgen der vom Verkäufer angegebene Mietertrag grundsätzlich eine Zusicherung darstellt (BGH NJW 1981, 45, 46; BGH NJW-RR 1990, 1161; Erman/Grunewald, BGB, 9. Aufl., § 459 Rn. 36). Dies gilt aber nur dann, wenn der genannte Mietertrag im Wege einer ausdrücklichen Vereinbarung in den Grundstückskaufvertrag aufgenommen worden ist. Erst diese ausdrückliche Vereinbarung gibt dem vereinbarten Mietzins den Charakter einer Zusicherung. Ansonsten liegt lediglich eine reine Wissensmitteilung des Verkäufers über den Mietzins des verkauften Objekts vor. Ob eine solche ausdrücklich vereinbarte Zusicherung gegeben ist oder lediglich eine reine Wissensmitteilung vorliegt, ist eine Frage der Auslegung gem. §§ 133, 157 BGB, so daß für die Beurteilung dieser Problematik die Umstände des Einzelfalls zu prüfen sind (BGH NJW-RR 1993, 1385). Angesichts der besonderen Umstände des hier zu beurteilenden Falls liegt in der Angabe der Nettokaltmiete in der Objektbeschreibung keine Zusicherung. aa) Die angegebene Nettokaltmiete ergibt sich lediglich aus der Anlage Nr. 3 zum Versteigerungsprotokoll des Notars vom 12.3.1994. In der dortigen Objektbeschreibung wird der Nettokaltmietbetrag von 85.756,92 DM als reine Zahl angegeben. Darüber hinausgehend wird keinerlei Versicherung der Richtigkeit dieser Angabe vorgenommen. Bei einer solchen Sachlage kann von einer ausdrücklich vereinbarten

diglich aus der Anlage Nr. 3 zum Versteigerungsprotokoll des Notars vom 12.3.1994. In der dortigen Objektbeschreibung wird der Nettokaltmietbetrag von 85.756,92 DM als reine Zahl angegeben. Darüber hinausgehend wird keinerlei Versicherung der Richtigkeit dieser Angabe vorgenommen. Bei einer solchen Sachlage kann von einer ausdrücklich vereinbarten Nettokaltmiete nicht die Rede sein. Vielmehr handelt es sich hierbei um eine reine Wissensmitteilung des Auktionators. bb) Daß die Gewähr für die Richtigkeit des in der Anlage Nr. 3 zum Versteigerungsprotokoll angegebenen Nettokaltmietbetrags nicht übernommen werden sollte, ergab sich für die Kl. auch eindeutig aus Ziff. 8 der Allgemeinen Versteigerungsbedingungen. In Ziff. 8.3. e dieser Versteigerungsbedingungen heißt es ausdrücklich, daß der Auktionator für die Richtigkeit der Mietzinsangaben keine Haftung übernimmt. Nach Ziff. 1 des Versteigerungsprotokolls wurden diese Versteigerungsbedingungen auch der Auktion zugrunde gelegt. Hinzu kommt, daß die Bedingungen jedem Meistbietenden unstreitig in beglaubigter Abschrift ausgehändigt worden sind und auch in den Auktionsräumen aushingen.

cc) Schließlich ergibt sich aus der Aussage des als Zeugen vernommenen Auktionators A., daß die zu Beginn der Versteigerung dieses Objektes verlesene Objektbeschreibung den - unrichtigen - Mietzins unter Ziff. 3 nannte, während unter Ziff. 4 mit der Überschrift "Zusicherung und Verpflichtungen des Eigentümers zum Zeitpunkt der Einlieferung" eine Reihe anderer Punkte verlesen wurde, zu denen aber nicht die Angabe des Mietzinses gehörte. Auch daraus mußte der Kl. deutlich werden, daß die Höhe des Mietzinses von der Verkäuferin gerade nicht zu gesichert werden sollte.

Der Käufer eines Miethauses verlangte Minderung oder Schadensersatz, weil die Angaben des Verkäufers zu den Mieterträgen unrichtig gewesen waren.

Mit Urteil vom 3. Juli 1996 wies das OLG Dresden die Klage ab, da eine Minderung ausscheide, weil es sich nicht um einen Sachmangel handele. Auch eine zugesicherte Eigenschaft liege nicht vor, denn der Verkäufer habe nicht nach dem Vertrag für die Höhe der Mieteinnahmen geradestehen wollen. Eine reine Wissensmitteilung reiche nicht aus, zumal hier der Verkäufer nach den Vertragsbedingungen für die Richtigkeit der Mietzinsangaben keine Haftung übernehmen wollte.