Grundstücksherausgabe

Grundstücksherausgabe; Zurückbehaltungsrecht des Nutzers; Entschädigung für Baulichkeiten

1. Die Rückgabe eines Grundstücks kann bei Kündigung des Pachtvertrages durch den Nutzer nicht bis zur Zahlung der Entschädigung verweigert werden.

2. Zur Frage des Annahmeverzuges.

Die Kl. ist Eigentümerin, die Bekl. waren Pächter des Grundstücks, Sch.-Str. 14, N., auf Grund des 1976 mit der VEB Gebäudewirtschaft N. geschlossenen und von den Bekl. am 14.11.1999 zum 31.12.1999 gekündigten Pachtvertrages. Das Grundstück ist mit einem von den Bekl. errichteten Bungalow bebaut. Zuletzt zahlten die Bekl. einen jährlichen Pachtzins in Höhe von 1.792 DM. Ausweislich des Kündigungsschreibens teilten die Bekl. mit, die Übergabe der Schlüssel für die Gartenpforte erfolge am 31.12.1999, die Übergabe der Schlüssel für die Baulichkeiten nach Überweisung der Entschädigungszahlung für die Baulichkeiten und die Anpflanzungen in Höhe von 30.000 DM. Mit Schreiben vom 28.12.1999 forderten die Bekl. die Kl. auf, den Übergabetermin der Schlüssel zur Gartenpforte zu bestätigen, anderenfalls drohten sie die Erhebung einer Feststellungsklage an. Mit anwaltlichem Schreiben ihres Prozeßbevollmächtigten vom 17.4.2000 teilte die Kl. dem Prozeßbevollmächtigten der Bekl. mit, die Kündigung zum 31.12.1999 werde anerkannt, hinsichtlich der Rückgabe stehe den Bekl. jedoch ein Zurückbehaltungsrecht nicht zu. Gleichzeitig wurden die Bekl. zur Übergabe des Grundstücks bis zum 1.5.2000 aufgefordert.

Mit der am 22.7.2000 durch Zustellung an die Bekl. erhobenen Klage begehrte die Kl. die Verurteilung der Bekl. zur Räumung und Zahlung von Nutzungsentgelt in Höhe von 746,66 DM bis zum 31.5.2000 sowie weitere 149,33 DM monatlich ab dem 1.6.2000 bis zur vollständigen Räumung des Grundstücks.

Die Klage ist begründet.

Der Klageantrag zu 2. ist dabei hinsichtlich der im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 8.5.2001 erfolgten Übergabe der Schlüssel und damit im Zuge der beiderseitigen Erledigungserklärung hinsichtlich des Räumungs- und Herausgabeanspruches vollzogenen Übergabe des Grundstücks und der Baulichkeiten dahingehend auszulegen, daß nunmehr für den Zeitraum vom 1.6.2000 bis einschließlich 7.5.2001 Nutzungsentgelt in der bislang vereinbarten Höhe verlangt werde, was einem bezifferten Zahlungsantrag in Höhe von 1.642,63 DM entspricht.

Die Kl. hat gegen die Bekl. für die über den 31.12.1999 hinausgehende Vorenthaltung des Grundstücks Anspruch auf Zahlung des bisherigen vertraglichen Nutzungsentgeltes in Höhe von insgesamt 2.389,29 DM aus Art. 232 § 3 EGBGB i. V. m §§ 581 Abs. 2, 557 BGB. Entgegen der Ansicht der Bekl. befand sich die Kl. mit der Rücknahme des Grundstücks nicht im Annahmeverzug i. S. d. § 293 BGB. Gemäß § 294 BGB kommt der Gläubiger in Verzug, wenn er die Leistung, so wie sie zu bewirken ist, nicht annimmt. Die Bekl. haben der Kl. jedoch die vertraglich geschuldete Leistung, Rückgabe des Grundstücks, nicht so angeboten, wie sie bei Beendigung des Pachtverhältnisses zu bewirken war. Nach § 11 SchuldRAnpG geht mit der Beendigung des Nutzungsverhältnisses, auf welches - wie hier - die Vorschriften des SchuldRAnpG anzuwenden sind, das Eigentum der vom Nutzer errichteten Baulichkeit auf den Grundstückseigentümer über. Mit Wirkung zum 1.1.2000 ist daher die Kl. Eigentümerin des von den Bekl. errichteten Bungalows geworden, so daß auch dieser von dem Bekl. mit herauszugeben war. Dies haben die Bekl. indes unter Berufung auf einen ihnen zustehenden Entschädigungsanspruch nicht getan. Insoweit stand den Bekl. auch ein Zurückbehaltungsrecht an dem Besitz des Bungalows gegenüber der Kl. nicht zu. Die Rechtsbeziehungen zwischen den Parteien richteten sich daher von diesem Zeitpunkt an nach den Vorschriften über das Eigentümer-Besitzer-Verhältnis gemäß §§ 987 ff. BGB. Nach § 1000 BGB kann der Besitzer hinsichtlich des Ersatzes seiner Verwendungen ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Eigentümer ausüben. Bei den von den Bekl. gegenüber der Kl. geltend gemachten Ansprüchen handelt es sich nicht um einen Verwendungsanspruch, sondern um eine Entschädigung i. S. d. § 12 SchuldRAnpG. Soweit aber der Nutzer die Kündigung erklärt, kann er gemäß § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG eine Entschädigung nur insoweit verlangen, als der Wert des Grundstücks durch die Baulichkeit im Zeitpunkt der Rückgabe erhöht ist. Dies schließt begrifflich ein Zurückbehaltungsrecht aus. Erst wenn die Rückgabe vollzogen ist, entsteht der dem Nutzer zustehende Entschädigungsanspruch in Höhe der Differenz des erhöhten zum einfachen Verkehrswert des Grundstücks. Bezüglich eines (noch) nicht entstandenen Anspruchs kann aber ein Zurückbehaltungsrecht nicht bestehen. Die Bekl. befanden sich daher mit der Rückgabe des Grundstücks gegenüber der Kl. in Verzug und haben daher für den Zeitraum der Vorenthaltung des Grundstücks, vom 1.1.2000 bis zum 8.5.2001, gemäß § 557 BGB in Höhe des zuvor vereinbarten Nutzungsentgeltes Schadensersatz zu leisten.