Grundstücksbereinigungsanspruch bei Erwerb des Grundstücks nach dem 2. Oktober 1990

Grundstücksbereinigungsanspruch bei Erwerb des Grundstücks nach dem 2. Oktober 1990, grundstücksbezogener Nutzungsbegriff, Nutzungsverhältnisse vor der Gründung der DDR, Grunddienstbarkeit, Wege- und Fahrrecht, Verweigerungsrecht wegen erheblicher Grundstücksbeeinträchtigung, Einverständnis des Rechtsvorgängers mit der Mitbenutzung des dienenden Grundstücks

1. Der Grundstücksbereinigungsanspruch steht - da grundstücksbezogen - auch dem zu, der ein Grundstück nach dem 2. Oktober 1990 von dem vormaligen Nutzer erworben hat. Das gilt auch bei vermögensrechtlicher Restitution.

2. Dem Bereinigungsanspruch steht weder das Verbot entgegen, Volkseigentum zu belasten (§ 20 Abs. 3 Satz 2 ZGB), noch betrifft er nur Nutzungsverhältnisse, die nach der Gründung der DDR begründet worden sind.

(Nichtamtliche Leitsätze)

I. Die Parteien streiten darum, ob und unter welchen Bedingungen dem Kl. als restituiertem (Alt-) Eigentümer des Grundstücks G. Straße ... in P. (Grundbuch von P. Blatt ..., Flur ... Flurstück ...) ein Wege- und Fahrrecht an dem Nachbargrundstück der Bekl., G. Straße ... a-d (Grundbuch von P. Blatt ..., Flur ..., Flurstück ...) zusteht.

Wegen des erstinstanzlichen Sach- und Streitstands wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils verwiesen.

Das Landgericht hat die Bekl. unter Abweisung der weitergehenden Klage zur Bewilligung eines Fahrrechts für Kraftfahrzeuge (Grunddienstbarkeit) verurteilt, Zug um Zug gegen Übergabe einer notariellen Urkunde, in der sich der Kl. gegenüber der Bekl. zur Zahlung eines jährlichen Nutzungsentgelts von 200 € verpflichtet und sich wegen dieses Anspruchs der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der Urkunde unterwirft. Zur Begründung hat die Kammer ausgeführt, dass sich ein solcher Anspruch aus § 116 Abs. 1 SachenRBerG ergebe. Ein Mitbenutzungsrecht i. S. d. §§ 321, 322 ZGB mit dem Inhalt des begehrten Wegerechts sei unstreitig nicht begründet worden. Allerdings sei eine solche Nutzung des Grundstücks der Bekl. durch die im Hause des Kl. wohnhaften Mieter vor dem 2. Oktober 1990 erfolgt. Diese hätten das Grundstück der Bekl. überfahren, um die im dem hinteren Teil des Grundstücks des Kl. befindlichen Stellplätze, darunter eine Garage, zu erreichen, wie insbesondere aufgrund des beigebrachten Garagennutzungsvertrages mit den Mietern R. und der Aussage des Zeugen W. zur Überzeugung des Gerichts feststehe. Da beide Grundstücke damals in Volkseigentum und in Rechtsträgerschaft des VEB Gebäudewirtschaft P. gestanden hätten, sei von der Billigung der Nutzung durch diesen auszugehen; dies um so mehr, als der VEB Gebäudewirtschaft P. auch den Garagennutzungsvertrag mit dem Ehepaar R. abgeschlossen habe. Schließlich stehe aufgrund der Zeugenbeweisaufnahme fest, dass der hintere Teil des Grundstücks des Kl. ausschließlich über die Zufahrt über das Grundstück der Bekl. erschlossen sei. Diese Nutzung der Zufahrt - wenn auch nur mit Kraftfahrzeugen, nicht zu Fuß oder mit Fahrrädern - sei mithin zur Grundstückserschließung erforderlich. Die Zufahrt beeinträchtige die Nutzung des Grundstücks der Bekl. auch nicht erheblich, weswegen diese der Bestellung der Grunddienstbarkeit gegen ein jährliches Entgelt von geschätzt 200 € zuzustimmen habe. [...]

Gegen das ihr am 7. März 2007 zugestellte Urteil wendet sich die Bekl. mit ihrer am 4. April 2007 eingelegten und nach Verlängerung der Begründungsfrist bis zum 7. Juni 2007 am selben Tage begründeten Berufung.

Die Bekl. wendet im Wesentlichen ein, dass eine nach SachenRBerG zu bereinigende Lage nicht bestanden habe, weil beide Grundstücke in der Rechtsträgerschaft ihrer Rechtsvorgängerin gestanden hätten. Außerdem habe sich der Kl. eines schon vor Gründung der DDR bestehenden schuldrechtlichen Nutzungsrechts berühmt, das nicht Gegenstand der Sachenrechtsbereinigung sei und zudem nach Überführung beider Grundstücke in Volkseigentum durch Konfusion erloschen wäre. Davon abgesehen sei ein Bereinigungsanspruch jedenfalls deshalb ausgeschlossen, weil die Zufahrt eine erhebliche Beeinträchtigung des Grundstücks der Bekl. bedeute. Zu der Unterhaltungs- und Verkehrssicherungslast trete ein mit mindestens knapp 17.000 € zu beziffernder Wertverlust ihres Grundstücks. Demgegenüber sei die Zufahrt ohne Weiteres über das Grundstück des Kl. möglich, wenn ein dort befindlicher Fliederbusch entfernt werde. Schließlich hätte das Landgericht zur Entgelthöhe den von ihr angebotenen Sachverständigenbeweis erheben müssen. [...]

Im Wege der Anschlussberufung begehrt der Kl., unter „Beibehaltung" des Urteils im Übrigen die Bekl. zu verurteilen, an dem Grundstück G. Straße ... a bis ... d, eingetragen im Grundbuch von P. Blatt ..., Flur ..., Flurstück ..., eine Grunddienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Eigentümers sowie seiner Familie und der jeweiligen Bewohner des Grundstücks G. Straße ..., eingetragen im Grundbuch von P. Blatt ..., Flur ..., Flurstück ..., mit dem Inhalt zu bewilligen, dass die auf dem dienenden Grundstück befindliche Zufahrt auf einer Länge von 22 Metern (von Beginn der Zufahrt an gemessen) befahren und begangen werden kann, wobei in dem Bereich von 15 bis 22 Meter (von Beginn der Zufahrt an gemessen) ein Übergang auf das herrschende Grundstück offenzuhalten sei. [...]

Der Senat hat nach Maßgabe des Beschlusses vom 4. Dezember 2008 Zeugenbeweis erhoben und aufgrund des Beschlusses vom 18. Juni 2009 Beweis erhoben durch Einholung einer amtlichen Auskunft und eines schriftlichen Sachverständigengutachtens, das er sich zudem hat mündlich erläutern lassen. [...]

II. Die - zulässige - Berufung hat keinen, die Anschlussberufung - deren Zulässigkeit keinen Bedenken unterliegt, weil sie vor der Berufungsbegründung eingelegt worden ist (§ 524 Abs. 2 Satz 2 ZPO) - hat Erfolg, da die Klage begründet ist.

Der Kl. kann von der Bekl. die Bewilligung einer Grunddienstbarkeit des titulierten Inhalts beanspruchen.

1. Dieser Anspruch ergibt sich aus § 116 Abs. 1 SachenRBerG.

a) Die streitgegenständliche Nutzung ist vor dem 2. Oktober 1990 begründet worden (§ 116 Abs. 1 Nr. 1 SachenRBerG).

Aufgrund der übereinstimmenden und auch sonst glaubhaften Aussagen der Zeugen A. W. und I. W. sowie D. steht außer Zweifel, dass das Grundstück der Bekl. vor dem 2. Oktober 1990 als Zufahrt genutzt wurde, um Kraftfahrzeuge, darunter auch Zwei- bzw. Dreiräder (Zeuge D.), auf dem rückwärtigen, teils mit Garagen bebauten Teil des Grundstücks des Kl. abzustellen. Angesichts der Beschaffenheit der rückwärtigen Hoftür des Mietshauses, die nach den Bekundungen des Zeugen A. W. nur über Stufen erreicht werden kann, muss nach der Lebenserfahrung zudem davon ausgegangen werden, dass die Zufahrt ggf. auch beschritten wurde, um zu den abgestellten Fahrzeugen zu gelangen. Hiervon muss insbesondere ausgegangen werden, falls die Mieter nicht - wie regelmäßig von ihren Wohnungen, sondern - im Einzelfall - von der G. Straße zu ihren Fahrzeugen gingen.

Unerheblich für die Nutzung ist, dass beide Grundstücke seinerzeit Volkseigentum unter Rechtsträgerschaft der Rechtsvorgängerin der Bekl. waren. Der Begriff der Nutzung, die gemäß § 116 Abs. 1 Nr. 1 SachenRBerG vor dem Ablauf des 2. Oktober 1990 begründet worden sein muss, ist nicht personenbezogen, sondern grundstücksbezogen in dem Sinne zu verstehen, dass das zu belastende Grundstück am 2. Oktober 1990 in dem bei Geltendmachung des Anspruchs abzusichernden Umfang dem herrschenden Grundstück gedient haben muss (BGH, ZOV 2006, 119, zitiert nach juris, dort Rn. 17 m. w. N.). Der Bereinigungsanspruch gemäß § 116 Abs. 1 SachenRBerG steht deshalb auch demjenigen zu, der ein Grundstück nach dem 2. Oktober 1990 von dem seinerzeitigen Nutzer erworben hat. Für den Grundstückserwerb im Wege der vermögensrechtlichen Restitution gilt nichts anderes, zumal § 16 Abs. 2 Satz 1 VermG ausdrücklich anordnet, dass der Restitutionsberechtigte mit der Rückübertragung in alle in Bezug auf den jeweiligen Vermögenswert bestehenden Rechtsverhältnisse eintritt (BGH, a. a. O.).

Auch das Verbot, Volkseigentum zu belasten (§ 20 Abs. 3 Satz 2 ZGB a. F.), steht einer Bereinigung nach § 116 SachenRBerG nicht entgegen. Vielmehr ist gerade deshalb, weil das Grundstück der Bekl. volkseigen war, die erwiesene langjährige Mitbenutzung ohne Duldung des eingesetzten Rechtsträgers nicht vorstellbar. Damit bestand ein damals als rechtmäßig angesehener Zustand, dessen dauerhafte zivilrechtliche Absicherung, wie vielfach in der DDR, unterblieb. Solche Fälle werden von § 116 erfasst (BGH, ZOV 2003, 250, zitiert nach juris, dort Rn. 11 m. w. N.).

Ebenso wenig lässt sich dem Nutzungsbegriff in § 116 Abs. 1 Nr. 1 SachenRBerG eine Einschränkung des Inhalts entnehmen, dass die Bereinigung auf nach Gründung der DDR begründete Nutzungsverhältnisse beschränkt ist. Der zeitliche Anwendungsbereich von § 116 SachenRBerG ist nur dahin gehend begrenzt, dass die Nutzung, die eine Bereinigung erforderlich macht, am 2. Oktober 1990 bestanden haben muss. Ein Anfangszeitpunkt, vor dem die Nutzung nicht begonnen haben darf, ist in § 116 SachenRBerG weder vorausgesetzt noch bestimmt. Der Verweis auf §§ 321, 322 ZGB schließt Nutzungen nicht aus, die unter der Geltung des Bürgerlichen Gesetzbuchs begründet wurden. In diesen Fällen ist der Nutzer vielmehr mit Inkrafttreten des Zivilgesetzbuches der DDR am 1. Januar 1976 (§ 1 EGZGB) in die Rechtsstellung des § 116 Abs. 1 SachenRBerG hineingewachsen (BGH, ZOV 2006, 119, zitiert nach juris, dort Rn. 19 m. w. N.).

b) Die Nutzung der Zufahrt der Bekl. ist für die Erschließung des eigenen Grundstücks des Kl. erforderlich (§ 116 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG). Der Bestellungsanspruch unterliegt nicht den strengen Anforderungen des Notwegerechts (§ 917 BGB). Für § 116 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG reicht es aus, dass die Erschließung des eigenen Grundstücks auf anderem Wege als dem der Mitbenutzung des faktisch dienenden Grundstücks unverhältnismäßig kostspieliger, technisch aufwendiger oder anderweit belästigender wäre (BGH, ZOV 2003, 250, zitiert nach juris, dort Rn. 14 m. w. N.). Das ist der Fall. Die Zufahrt kann ohne bauliche Veränderungen nur über das Grundstück der Bekl. erfolgen. Damit wäre die Wegführung über das Grundstück des Kl. jedenfalls technisch aufwendiger als die Weiternutzung der vorhandenen Zufahrt. Gegenüber der Zufahrt fällt der im Einzelfall (oben a) praktizierte Zugang nicht ins Gewicht, und im Verhältnis dazu wäre der andernfalls stets notwendige Zugang über die rückwärtige Hoftür des Mietshauses belästigender.

c) Ein Mitbenutzungsrecht nach §§ 321, 322 ZGB wurde nicht begründet (§ 116 Abs. 1 Nr. 3 SachenRBerG). Eine ausdrückliche Benutzungsvereinbarung ist nicht ersichtlich. Für eine stillschweigende Mitbenutzungsvereinbarung (vgl. BGH, ZOV 2003, 91, zitiert nach juris, dort Rn. 7) sind zureichende Anhaltspunkte ebenfalls nicht gegeben. Das faktisch dienende Grundstück stand in Volkseigentum. Aus der Unantastbarkeit des Volkseigentums und dem Verbot, es zu belasten (§ 20 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 2 ZGB a. F.), wurde seinerzeit abgeleitet, dass eine Belastung mit Mitbenutzungsrechten nicht in Betracht kam (Ministerium der Justiz der DDR [Hrsg.], Kommentar zum Zivilgesetzbuch, 1985, § 322 Rn. 1, S. 376), was der Annahme einer stillschweigenden Begründung eines Mitbenutzungsrechts entgegensteht (vgl. BGH, ZOV 2004, 22, zitiert nach juris, dort Rn. 14). Für eine solche Vereinbarung bestand auch kein Bedürfnis, da beide Grundstücke in Volkseigentum unter der Trägerschaft desselben volkseigenen Betriebs standen. Davon abgesehen hätte die Zufahrtsgestattung als dauerhafte Mitbenutzung eines schriftlichen Vertrags bedurft (§ 321 Abs. 1 Satz 3 ZGB).

2. Der Anspruch ist frei von Einreden.

a) Die Bekl. kann die Bestellung der Dienstbarkeit nicht nach § 117 SachenRBerG verweigern.

aa) Die weitere Mitbenutzung der Zufahrt beeinträchtigt das Grundstück der Bekl. nicht erheblich, was notwendige Bedingung eines Verweigerungsrechts aus § 117 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG ist (statt vieler MünchKommBGB/Smid, 4. Aufl. 2004, § 117 SachenRBerG Rn. 5). Darunter fallen nur solche Beeinträchtigungen, die in der Mitbenutzung des Grundstücks selbst ihre Ursache haben, etwa in der Existenz des Weges überhaupt oder in dessen konkretem Verlauf, und den Eigentümer an einer sinnvollen Nutzung oder Bewirtschaftung seines Grundstücks hindern oder ihn darin einschränken (BGH, ZOV 2003, 250, zitiert nach juris, dort Rn. 22). Eine solche erhebliche Beeinträchtigung durch die Mitbenutzung ist schon deshalb nicht zu besorgen, weil die Zufahrt nach den unstreitigen Feststellungen des Landgerichts von der Bekl. selbst im Sommer 2005 instand gesetzt und befestigt wurde sowie zur Erschließung ihres Grundstücks benutzt wird (vgl. auch OLG Dresden, ZOV 2000, 244, zitiert nach Juris, dort Rn. 43). Augenscheinlich (Lichtbildanlage zum Gutachten des Sachverständigen ...) dient sie insbesondere der Erschließung der auf dem Grundstück der Bekl. belegenen drei Stellplätze und sechs Garagen (Sitzungsprotokoll vom 12. Mai 2011). Dass die Mitbenutzung der Zufahrt durch die Mieter des Kl. diese Erschließungsfunktion erheblich beeinträchtigten würde, ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Hiergegen spricht bereits, dass diese Mitbenutzung bis zum Sommer 2005 praktiziert wurde. Außerdem können - wie der Sachverständige mündlich erläutert hat - auf dem Grundstück des Kl. jedenfalls nicht mehr Stellplätze errichtet werden, als auf dem Grundstück der Bekl. vorhanden sind. Davon abgesehen stehen Beeinträchtigungen durch das Ausmaß der erwarteten konkreten Nutzung des Wegs der Bestellung der Dienstbarkeit nicht entgegen. Der belastete Grundstückseigentümer braucht eine nicht schonende Ausübung der Grunddienstbarkeit nämlich nicht zu dulden, da sie vom Inhalt der Dienstbarkeit nicht gedeckt oder jedenfalls ihrer Ausübung nach untersagt ist (§ 1020 Satz 1, § 1004 BGB). Die Dienstbarkeit erlaubt nur die Benutzung des Wegs in einer Weise, die den Interessen des Eigentümers des belasteten Grundstücks Rechnung trägt (BGH, a. a. O., m. w. N.).

bb) Es lässt sich auch nicht feststellen, dass die mit der Bestellung der Dienstbarkeit verbundenen Nachteile für das Grundstück der Bekl. die Vorteile für das Grundstück des Kl. überwiegen und eine anderweitige Erschließung oder Entsorgung mit einem im Verhältnis zu den Nachteilen geringen Aufwand hergestellt werden kann (§ 117 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG). Die mit der Mitbenutzung der Zufahrt verbundenen Nachteile für das Grundstück der Bekl. sind aktuell nicht erheblich (oben aa). Die mit insoweit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 25. August 2011 geltend gemachten Bebauungsbeschränkungen sind hypothetisch. Die abstrakte Möglichkeit, dass sich die Bekl. z. B. „entschließen (würde), an den Seiten ihrer Häuser Balkone anbringen zu wollen", fällt bei der Abwägung jedenfalls nicht entscheidend ins Gewicht, zumal die Bekl. der Zufahrt selbst zur Erschließung bedarf. Da die Bekl. die Zufahrt ohnehin zur Erschließung ihres Grundstücks ausgebaut hat und nutzt, kann ein daraus u. U. resultierender Wertverlust ihres Grundstücks, den sie in ihrer Berufungsbegründung mit mindestens 16.917,15 € beziffert hat (die mit insoweit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 25. August 2011 aufgestellte Behauptung eines Wertverlusts von „mehreren hunderttausend Euro" ist ersichtlich ohne Substanz), auch nicht allein auf die bloße Mitbenutzung derselben durch die Mieter des Kl. zurückgeführt werden. In Relation dazu lässt sich der Aufwand, den die Anlegung einer Zufahrt über das Grundstück allein in finanzieller Hinsicht verursachen würde, nicht als gering bezeichnen. Diese Kosten belaufen sich nach den überzeugenden Feststellungen des Sachverständigen, gegen die die Bekl. nichts erinnert (S. 2 des Schriftsatzes vom 25. August 2011 vielmehr ausdrücklich in Bezug nimmt), auf etwa 6.300 €.

b) Die Zustimmung der Bekl. zur Bestellung der Dienstbarkeit kann von ihr schließlich nicht von der Zahlung eines Entgelts durch den Kl. abhängig gemacht werden (§ 118 Abs. 1 SachenRBerG). Ein solches Entgelt steht der Kl. nicht zu, weil sich ihre Rechtsvorgängerin mit der Nutzung einverstanden erklärt hat (§ 118 Abs. 2 Nr. 2 SachenRBerG). Das Einverständnis i. S. v. § 118 Abs. 2 Nr. 2 SachenRBerG muss sich nicht auf die Unentgeltlichkeit beziehen (BGH, ZOV 2010, 85, zitiert nach juris, dort Rn. 11 ff.). Es braucht auch nicht ausdrücklich erklärt worden zu sein, sondern kann durch schlüssiges Verhalten des Grundstückeigentümers zum Ausdruck gebracht werden, dass er die Mitbenutzung nicht bloß duldet, sondern mit ihr einverstanden ist (BGH, a. a. O., Rn. 15). Mit dem beigebrachten Nutzungsvertrag hat die Rechtsvorgängerin der Bekl. den Mietern R. die Errichtung und Nutzung einer Garage auf dem Grundstück des Kl. gestattet. Da die Zufahrt zu diesem Zeitpunkt über das Grundstück der Bekl. erfolgte, kam dem Abschluss des Nutzungsvertrags zugleich der Erklärungswert zu, dass deren Rechtsvorgängerin mit der Mitbenutzung der Zufahrt einverstanden war (vgl. BGH, a. a. O., Rn. 21). Denn andernfalls wäre „der mit dem Vertrag beabsichtigte Zweck" (§ 45 Abs. 2 ZGB) verfehlt worden, und die Rechtsvorgängerin der Bekl. hätte ihre Verpflichtung „zur realen Erfüllung" (§ 47 Abs. 1 ZGB) des Nutzungsvertrags verletzt. [...]