Grundstücks-Pachtvertrag

Grundstücks-Pachtvertrag; Pachtvertrag; Pachtzins; Sittenwidrigkeit; Wucher; Missverhältnis; Unerfahrenheit; Bestätigung des nichtigen Rechtsgeschäfts

1. Ein Grundstücks-Pachtvertrag ist nicht schon bei einem Mißverhältnis von Leistung und Gegenleistung nichtig.

2. Ein nach den Vorschriften des Zivilgesetzbuches unwirksamer Pachtvertrag wird wirksam, wenn die Parteien nach dem 3. Oktober 1990 das unwirksame Rechtsgeschäften bestätigt haben.

Die Kl. sind Eigentümer eines Grundstückes, das in der ehemaligen DDR liegt. Sie haben am 15. März 1990 mit dem Bekl. einen Pachtvertrag geschlossen, wonach der Bekl. dieses Grundstück zu einem monatlichen Pachtzins von 150 DM bei einer jährlichen Anhebung um 3 % für 75 Jahre ab dem 1. April 1990 gepachtet hatte. Die Kl. verschafften dem Bekl. nicht den Besitz des Grundstückes. Sie begehren vorliegend die Feststellung, der Pachtvertrag sei nichtig, hilfsweise, er sei durch außerordentliche Kündigung beendet worden. Die Kl. meinen, der Vertrag sei deshalb sittenwidrig, weil sie so unerfahren gewesen seien, sich ausnutzen zu lassen und das Grundstück zu einem unangemessenen Pachtzins dem Bekl. zu lassen. Nichtig sei der Vertrag auch, weil es sich praktisch um die Vereinbarung eines Erbbaurechts handele, wofür die Formvorschriften nicht eingehalten worden seien. Ihre Kündigungen stützen sie im übrigen auf die Nichtzahlung des Nutzungsentgeltes für mehrere Monate, was der Bekl. aber bestreitet.

Die Klage ist nicht begründet, weshalb sie abzuweisen ist.

Weder ist der Vertrag vom 15. März 1990 zwischen den Parteien nichtig, noch ist das Nutzungsverhältnis durch eine der von den Bekl. zwischenzeitlich ausgesprochenen außerordentlichen Kündigungen beendet.

Der Vertrag ist nicht nichtig.

Weder unter dem Gesichtspunkt der Sittenwidrigkeit (Wucher) noch wegen Verstoßes gegen zwingende Formvorschriften noch aus sonstigen Gründen ist der Vertrag als nichtig anzusehen.

Die Kl. haben die Voraussetzungen einer Nichtigkeit wegen Sittenwid-rigkeit nicht hinreichend dargelegt.

Wie die Kammer wiederholt entschieden hat, begründet ein etwa vorliegendes Mißverhältnis von Leistung und Gegenleistung allein keine Sittenwidrigkeit. Dies ergibt sich aus dem Umstand, daß für diesen Fall des Mißverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung in § 138 Abs. 2 BGB eine Spezialvorschrift geschaffen ist, die neben der Ungleichheit der Leistungen besondere Tatbestandsmerkmale wie etwa die Unerfahrenheit und ihre Ausnutzung verlangt. Dies tragen die Kl. nicht hinreichend vor. Sie verkennen dabei auch, daß es nach Vorstehendem nicht auf den Zeitpunkt des ursprünglichen Vertragsschlusses am 15. März 1990 ankommt, sondern auf den Zeitpunkt der Bestätigung im November 1990, worauf im folgenden noch einzugehen sein wird. Daß die Kl. zu diesem Zeitpunkt noch nicht anwaltlich beraten waren, ist kein hinreichender Grund dafür, ihre Unerfahrenheit anzunehmen. Insbesondere legen die Kl. nicht dar, daß der Bekl. eine solche etwa bestehende Unerfahrenheit ausgenutzt und zwischen dieser Ausnutzung durch den Bekl. und dem Vertragsschluß Ursächlichkeit bestanden habe.

Der Vertrag vom 15. März 1990 ist auch nicht wegen Formverstoßes nichtig. Die Parteien haben keine dinglichen Rechte begründen wollen. Nach den seinerzeit für den Ort, an dem das Grundstück liegt, geltenden Rechtsvorschriften wäre dies auch gar nicht möglich gewesen, und seit dem 3. Oktober 1990 zeigt ein Blick in § 567 BGB, daß eine Vertragsgestaltung, wie die Parteien sie vereinbart haben, ohne weiteres möglich ist, so daß nicht ersichtlich ist, wie die Kl. überhaupt zu ihrer Ansicht gelangen, der Inhalt des Vertrages sei der eines Erbbaurechtes.

Der Vertrag war allerdings ursprünglich deswegen unwirksam, weil er ohne die erforderliche behördliche Genehmigung geschlossen worden ist.

Auf den Vertrag vom 15. März 1990 sind die Rechtsbestimmungen der Deutschen Demokratischen Republik, wie sie damals galten, anzuwenden. Danach aber hätte der Vertrag nicht nur staatlicher Genehmigung bedurft; er war auch nach den Vorschriften des Zivilgesetzbuches unwirksam. In Betracht kommt vorliegend nur eine Vertragsgestaltung entsprechend dem 1. Kapitel des 4. Teils des Zivilgesetzbuches über die Nutzung von Grundstücken und Gebäuden zum Wohnen und zur Erholung. In § 285 ZGB war vorgesehen, daß die Überlassung von Grundstükken zur Nutzung der staatlichen Genehmigung unterlag, soweit das in Rechtsvorschriften über den Grundstücksverkehr vorgesehen ist. Der Vertragsgestaltung nach kämen nur die Tatbestandsmöglichkeiten aus § 286 Abs. 1 Nr. 1 und aus § 286 Abs. 1 Nr. 4 in Betracht; im Ergebnis liegen allerdings die Voraussetzungen beider Vorschriften nicht vor. Die Verleihung des Nutzungsrechtes zur Errichtung und persönlichen Nutzung eines Eigenheimes setzte Volkseigentum an dem Grundstück voraus (§ 287 Abs. 1 ZGB), und es hätte das zuständige staatliche Organ die Verleihung aussprechen müssen (§ 287 Abs. 2 ZGB); beides liegt nicht vor.

Es liegt auch keine Nutzung von Bodenflächen zur Erholung vor; denn der Vertrag weist dies nicht als Vertragszweck aus (§§ 312, 313 ZGB). Auch wegen der Befristung wäre der Vertrag unter diesem Gesichtspunkt unwirksam (§§ 312 Abs. 2 Satz 2 und 3, 68 ZGB).

Dieser Vertrag ist auch nicht allein durch das Inkrafttreten des Einigungsvertrages wirksam geworden. Die Vorschriften des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch setzen sämtlich einen wirksamen Vertrag voraus (insbesondere Artikel 232 § 4 Abs. 1 EGBGB).

Allerdings haben die Parteien nach dem 3. Oktober 1990 das unwirksame Rechtsgeschäft bestätigt und damit zulässigerweise zum Leben erweckt (§ 141 BGB).

Das Schreiben der Kl. nämlich vom 20. November 1990 ist als solche Bestätigung zu verstehen. Vorausgegangen war eine Aufforderung des Bekl. durch seine jetzige Prozeßbevollmächtigten, eine entsprechende Erklärung abzugeben. Es mag zwar damit die gemäß § 566 BGB zu wahrende Schriftform nicht eingehalten sein, weil nicht gleichlautende Urkunden unterzeichnet sind. Dies allerdings führte nicht zur Unwirksamkeit des Vertrages.

Hierdurch wird auch deutlich, warum in bezug auf die Tatbestandsmerkmale des Wuchers, wie die Kl. sie für sich in Anspruch nehmen, nicht auf den Zeitpunkt des ursprünglichen Vertragsabschlusses abzustellen ist, sondern auf den Zeitpunkt der Bestätigung des ursprünglichen wirksamen Rechtsgeschäftes.

Da der Vertrag hiernach nicht nichtig ist, weil er durch die Bestätigung Wirksamkeit erlangt hat, ist über die Hilfsanträge der Kl. zu befinden.

Auch insoweit ist die Klage jedoch unbegründet, weil die Kündigungen der Kl. das Vertragsverhältnis nicht beseitigt haben.

Beide Kündigungserklärungen waren nämlich unwirksam.

Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Bekl. zum Zeitpunkt des Zuganges der Kündigungserklärungen jeweils mit 2 Mietzinsraten in Rückstand gewesen ist, wie die Kl. behaupten, oder ob er Zahlung geleistet hat, wie der Bekl. behauptet, bzw. der Umstand, daß die Zahlung bei den Kl. nicht rechtzeitig eingetroffen ist, von den Kl. selbst zu vertreten ist.

Denn es bestand gar keine Verpflichtung des Bekl., Nutzungsentgelt zu entrichten.

Unstreitig nämlich ist eine Übergabe des Grundstückes an den Bekl. nie erfolgt.

Solange bei einem Nutzungsverhältnis der vereinbarte Gegenstand nicht dem Nutzer übergeben ist, bleibt es damit bei den allgemeinen schuld-rechtlichen Vorschriften, nach denen sich seit dem 3. Oktober 1990 Rechte und Pflichten der Parteien zueinander bemessen.

Danach wäre der Bekl. - unterstellt, er habe nicht gezahlt - auch berechtigt, seine Leistung zu verweigern, weil er nicht vorzuleisten verpflichtet wäre (§ 320 Abs. 1 Satz 1 BGB). Er ist damit mit seinen Zahlungen nicht in Verzug geraten, was Voraussetzung für eine fristlose Kündigung ist, § 554 Abs. 1 BGB.