Grundstückskaufvertrag, versehentliche Parzellenverwechslung, richtigstellende Erklärung, Vereinbarung in den Niederlanden geschlossen, Ortsrecht

1. Zur Formwirksamkeit eines in den Niederlanden privatschriftlich geschlossenen Grundstückskaufvertrages.

2. Eine versehentliche Parzellenverwechselung lässt nicht nur die Wirksamkeit des Kaufvertrages, sondern auch die der Auflassung unberührt. In diesem Fall hat der Käufer nur Anspruch auf eine der Form des § 29 GBO genügende, die Falschbezeichnung richtigstellende Erklärung (Identitätserklärung). Für eine Auflassungsklage bleibt kein Raum.

I. Die Bekl. ist Eigentümerin der im Grundbuch von B. (Amtsgericht Krefeld) Blatt … eingetragenen Grundstücke Flur … Flurstücke 3558, 3559 und 3560, auf der sie drei Reihenhäuser errichtete. Unter dem 29.5.2008 schloss die Rechtsvorgängerin der Bekl. mit der Kl., diese vertreten durch eine Notariatsangestellte als Vertreterin ohne Vertretungsmacht, einen notariellen Kaufvertrag über das Flurstück 3559, das mittlere der drei Grundstücke, und verpflichtete sich das Gebäude gem. anliegender Baubeschreibung fertigzustellen. Wegen der Einzelheiten des Kaufvertrages wird auf Anl. K1 = Bl. 14 ff. GA verwiesen. Der Vertrag wurde am 7.7.2008 von der Kl. genehmigt (Anl. K10 = Bl. 56). In der Folgezeit wurde eine Auflassungsvormerkung eingetragen.

Am 6.12.2011 unterzeichneten die Parteien eine Vereinbarung, wonach nunmehr „die 3 Wohnungen“ an die Kl. verkauft werden sollten; der Kaufpreis sollte durch einen Gutachter ermittelt werden, wobei vom Verkehrswert der Aufwand abzuziehen sein sollte, der erforderlich war, um die Wohnungen in den Zustand zu versetzen, der sich „aus den Baubeschreibungen aus Juni 2008“ ergibt. Wegen der Einzelheiten wird auf die Vereinbarung vom 6.12.2011, abgefasst in holländischer Sprache Bl. 95 f. GA und die deutsche Übersetzung des Prozessbevollmächtigten der Bekl. Bl. 92 f. GA verwiesen.

Die Kl. hat geltend gemacht, dass im notariellen Kaufvertrag das zu verkaufende Flurstück versehentlich falsch bezeichnet worden sei; die Vertragsparteien seien sich einig darüber gewesen, dass das Flurstück 3558 verkauft werden solle, welches von der Straße aus gesehen rechts liege.

Die Kl. hat beantragt, die Bekl. zu verurteilen, die Auflassung und Bewilligung der Eintragung in das Grundbuch hinsichtlich des Flurstücks 3558 zu erklären, das Flurstück 3558 lastenfrei zu stellen Zug um Zug gegen Verzicht auf die Rechte aus der zu Flurstück 3559 eingetragenen Auflassungsvormerkung und Zustimmung zu deren Löschung.

Die Bekl. hat beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie hat behauptet, die Kl. habe ihr den Anspruch auf Übereignung des Flurstücks 3558 durch die Vereinbarung vom 6.12.2011 erlassen, so dass der von der Kl. geltend gemachte Übereignungsanspruch erloschen sei (Bl. 94 GA). Im Übrigen hat sie darauf hingewiesen, dass die beiden letzten Kaufpreisraten noch nicht gezahlt seien.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bl. 132 bis 135 GA Bezug genommen.

Das Landgericht hat der Klage mit am 24.5.2012 verkündetem Urteil im Wesentlichen stattgegeben und zur Begründung ausgeführt: Es liege eine versehentliche Falschbezeichnung des Flurstücks vor, die jedoch weder die Wirksamkeit des notariellen Kaufvertrages noch die darin erklärte Auflassung berühre. Allerdings sei der schuldrechtliche Anspruch aus dem Vertrag mit der Auflassung noch nicht erloschen. Da der Veräußerer die Vornahme aller Handlungen und die Abgabe aller Erklärungen schulde, die von seiner Seite zum Eigentumsübergang erforderlich sind, könne die Kl. von der Bekl. erneut die Erklärung der Auflassung und Bewilligung der Eintragung verlangen. Dieser Anspruch sei auch nicht durch einen Erlass erloschen, weil ein solcher in dem Vertrag vom 6.12.2011 nicht unmissverständlich erklärt sei. Diesem Vertrag komme im Hinblick auf die Veräußerung der weiteren zwei Flurstücke allenfalls die Wirkung eines Vorvertrages zu, der dem Formzwang unterliege, wobei nicht angenommen werden könne, dass die Formunwirksamkeit sich nur auf diesen Teil beschränkte. Der Anspruch der Kl. sei auch fällig, weil der Vertrag eine Vorleistungspflicht nicht begründe. Die Einrede des nichterfüllten Vertrages greife nicht durch, da die Bekl. sich nicht vertragstreu verhalten habe; es sei nicht ersichtlich dass sie selbst noch zur Erfüllung der sie treffenden Bauverpflichtung bereit sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils Bl. 135 bis 140 GA verwiesen.

Gegen das ihr am 25.5.2012 zugestellte Urteil hat die Bekl. mit am 25.6.2012 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und mit am 27.8.2012 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz innerhalb der entsprechend verlängerten Frist (Bl. 151 GA) begründet. Sie rügt, das Landgericht habe sich zu Unrecht auf den Standpunkt gestellt, der Vertrag vom 6.12.2011 sei kein Erlassvertrag; hierin komme ein Verzichtswillen hinreichend deutlich zum Ausdruck. Auch habe das Landgericht den Vertrag vom 6.12.2011 irrtümlich als (formbedürftigen) Vorvertrag angesehen. Die Einrede des nichterfüllten Vertrages habe sie rechtswirksam erhoben; sie habe sich stets vertragstreu verhalten, zumal ihr die Bauverpflichtung durch den Vertrag vom 6.12.2011 erlassen worden sei. Im Übrigen seien die Voraussetzungen des § 7 Abs. 2 NotV nicht erfüllt, da die Kl. den vollständigen Kaufpreis noch nicht gezahlt habe.

Die Bekl. begehrt, unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.

Die Kl. hat auf Hinweis des Senats ihren Klageantrag zu 1) abgeändert; sie begehrt insoweit nunmehr die Verurteilung der Bekl. zu der Erklärung, dass sich die Auflassung in § 7 Nr. 1 des notariellen Kaufvertrages vom 29.5.2008 (UR-NR. 57/2008 des Notars G. aus G.) auf das im Grundbuch von B., AG K., Blatt 10376, Flur 8, Flurstück … eingetragene Grundstück bezieht und sie die Eintragung der Kl. als Eigentümerin im Grundbuch bewilligt. Im Übrigen begehrt sie, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil unter Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrags.

Wegen des weiteren Vortrags der Parteien wird auf die im Berufungsrechtzug gewechselten Schriftsätze der Parteien Bezug genommen.

Der Senat hat im Termin zur mündlichen Verhandlung am 17.10.2013 gegen die nicht erschienene Bekl. ein Versäumnisurteil erlassen, mit welchem die Berufung zurückgewiesen wurde. Hiergegen hat die Bekl. form- und fristgerecht Einspruch eingelegt, mit welchem sie nunmehr beantragt, das Versäumnisurteil aufzuheben, das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.

II. Der Einspruch der Bekl. gegen das Versäumnisurteil des Senats, mit welchem ihre Berufung zurückgewiesen wurde, führt zur Abänderung des Versäumnisurteils in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang. Ihre Berufung erweist sich - nach Abänderung des Klageantrags zu 1) gem. Schriftsatz der Kl. vom 15.10.2013 (Bl. 221 GA) - als unbegründet.

1. Zutreffend hat das Landgericht ausgeführt, dass der notarielle Kaufvertrag vom 29.5.2008 (Anl. K1 = Bl. 14 ff. GA) formwirksam ist und sich auf das Flurstück … bezieht, weil die Kaufvertragsparteien das Grundstück irrtümlich falsch bezeichnet haben. Eine versehentlich erfolgte unrichtige Flurstücksbezeichnung lässt nicht nur die Wirksamkeit des Kaufvertrages, sondern auch die Wirksamkeit der erklärten Auflassung unberührt (BGH v. 18. Mai 2001, V ZR 353/99, juris, Rn. 14; v. 25.03.1983, V ZR 268/81, juris, Rn. 15 ff,).

2. Die Ausführungen des Landgerichts zum Erlöschen der Eigentumsverschaffungsschuld sind im Ergebnis nicht zu beanstanden.

Es kann der Vereinbarung vom 6.12.2011 (vgl. Bl. 92 ff. GA) schon nicht entnommen werden, dass die Kl. auf die Übereignung des mit notariellem Kaufvertrag vom 29.5.2008 verkauften Grundstücks verzichten wollte. Die Vereinbarung enthält keinen Hinweis darauf, dass aus dem notariellen Kaufvertrag vom 29.5.2008 keine Rechte mehr hergeleitet werden sollen. Es wird weder auf den Kaufvertrag noch auf den daraus folgenden Eigentumsverschaffungsanspruch Bezug genommen; beide bleiben völlig unerwähnt.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass - wie die Berufung nunmehr vorträgt - die Vereinbarung vom 6.12.2011 den Kaufvertrag vom 29.5.2008 ersetzten sollte. Selbst wenn man die Vereinbarung dahingehend verstehen würde, dass die Parteien die Erwerbsbedingungen hinsichtlich der Flurstücke 3558, 3559 und 3560 verbindlich neu regeln wollten, wäre diese zwar nicht formunwirksam, die Bekl. aber dennoch gem. § 242 BGB daran gehindert, die Auflassung und Bewilligung der Eintragung hinsichtlich des Flurstücks 3558 zu verweigern.

Die Regelung wäre, obwohl sie eine Verpflichtung zur Grundstücksübertragung enthält, nicht deshalb unwirksam, weil die Formvorschrift des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB nicht gewahrt ist. Die Vereinbarung ist in den Niederlanden (Rijssen) und auf Niederländisch abgeschlossen worden, die Kl. hat ihren Sitz in den Niederlanden. Entsprechend genügte gem. Art. 11 Abs. 1 BGB für den schuldrechtlichen Vertrag die Einhaltung der Formerfordernisse des Ortsrechts. In den Niederlanden sind Immoblienkaufverträge grundsätzlich formfrei möglich (Kester-Haeusler-Forschungsinstitut für internationales Miet- und Immobilienrecht, www.internationales-immoblienrecht.de/niederlanden); lediglich die Auflassung bedarf auch nach niederländischem Recht der notariellen Beurkundung, wobei die Ansicht vertreten wird, dass ein in Deutschland belegenes Grundstücks nur vor einem deutschen Notar formwirksam aufgelassen werden kann, Art. 11 Abs. 4 EGBGB (Palandt-Thorn, EGBGB, Art. 11 Rn. 10, 20). Vor diesem Hintergrund hätte die Bekl. sich in der abändernden Vereinbarung vom 6.12.2011 wirksam zur Auflassung des Grundbesitzes zum 31.12.2011 oder „so schnell wie möglich danach“ verpflichtet. Ihre Verweigerungshaltung im vorliegenden Verfahren steht mithin die „dolo-agit“-Einrede entgegen.

3. Rechtsfehlerhaft hat das Landgericht allerdings angenommen, dass die Kl. mangels Erfüllung des Eigentumsverschaffungsanspruchs von der Bekl. erneut verlangen kann, die Auflassung (§ 925 BGB) zu erklären und die Eintragung im Grundbuch zu bewilligen (§ 19 GBO).

Richtig ist, dass der schuldrechtliche Eigentumsverschaffungsanspruch aus dem ursprünglichen notariellen Kaufvertrag noch nicht erfüllt ist. Zum Eigentumsübergang gehört die Auflassung und die Eintragung im Grundbuch, § 873 Abs. 1 BGB. Mithin erlischt der Erfüllungsanspruch des Erwerbers erst mit Eintragung des Erwerbers im Grundbuch und zwar unabhängig davon, ob - wie hier in § 7 Nr. 1 NotV - die erforderliche Leistungshandlung ganz oder teilweise erbracht wurde (BGH v. 17.6.1994, V ZR 204/92, juris, Rn. 21; Benning in juris-PK-BGB, Stand: 23.5.2013, § 925 Rn. 88).

Hieraus folgt allerdings entgegen der Auffassung des Landgerichts kein Anspruch auf nochmalige Auflassung. Diese ist - wie bereits dargelegt - trotz der versehentlichen Falschbezeichnung in Bezug auf das hier fragliche Flurstück 3558 wirksam erklärt. Mithin kann die Kl. allenfalls eine die Falschbezeichnung richtigstellende Identitätserklärung verlangen. Ist den Parteien bei Erklärung der Auflassung irrtümlich eine unschädliche Parzellenverwechslung unterlaufen, hat der Kl. lediglich Anspruch auf Erteilung einer der Form des § 29 GBO entsprechenden, die Falschbezeichnung richtigstellenden, Erklärung (Identitätserklärung). Für eine Auflassungsklage ist kein Raum. Der Übergang von einer Auflassungsklage zur Klage auf Abgabe der Identitätserklärung, die beide auf denselben Kaufvertrag gestützt werden, stellt keine Klageänderung, sondern eine qualitative Klagebeschränkung im Sinne von § 264 Nr. 2 ZPO dar (BGH v. 18.5.2001, V ZR 353/99, juris, LS 1, Rn. 11 mwN). Diese unterliegt nicht den Zulassungsvoraussetzungen des § 533 ZPO (BGH v. 22.4.2010, IX ZR 160/09, Rn. 12). Sie stellt sich auch nicht als neues Angriffs- oder Verteidigungsmittel i.S. des § 531 Abs. 2 ZPO dar. Der geänderte Sachantrag ist selbst kein neues Angriffsmittel; er beruht auch nicht auf neuen, erstmals mit der Berufung vorgetragenen Tatsachen, sondern ergibt sich bereits aus dem erstinstanzlichen Vorbringen. Die klarstellende Identitätserklärung ist ein qualitatives Minus zur Auflassung (BGH v. 18.5.2011, V ZR 353/99, juris, Rn. 11). Dieser Rechtslage hat die Kl. nach entsprechendem Hinweis des Senats Rechnung getragen und den Klageantrag abgeändert (Bl. 221 GA).

4. Der Eigentumsverschaffungsanspruch ist hinsichtlich der Identitätserklärung auch fällig. Für die Auflassung gibt es im notariellen Kaufvertrag keine gesonderte Fälligkeitsbestimmung, insbesondere nicht dergestalt, dass diese erst nach Zahlung des Kaufpreises erfolgen sollte (vgl. hierzu BGH v, 19.5.2006, V ZR 40/05, juris, Rn. 12 f.). Vielmehr hatten die Kaufvertragsparteien die Auflassung bereits im notariellen Kaufvertrag erklärt, § 7 Nr. 1 NotV. Daher kann nunmehr die die Auflassung ergänzende Identitätserklärung nicht von der Zahlung des Kaufpreises abhängig gemacht werden. Für die Bewilligung der Eigentumsumschreibung gilt nichts anderes, weil auch diese bereits im Kaufvertrag selbst erklärt wurde.

5. Der Auflassungs- und Bewilligungsanspruch ist auch durchsetzbar. Die Einrede des nicht erfüllten Vertrages wegen noch nicht vollständiger Kaufpreiszahlung kann die Bekl. schon deshalb nicht erheben, weil aufgrund § 7 Nr. 1 NotV davon auszugehen ist, dass sie bezüglich Auflassung und Bewilligung vorleistungspflichtig war, weil sie diese bereits im Kaufvertrag erklärt hat. Daher kann sie sich auch gegenüber der ergänzenden Identitätserklärung ebenfalls nicht auf die Einrede des nicht erfüllten Vertrages berufen.

Etwas anderes folgt entgegen der Auffassung der Berufung auch nicht aus § 7 Nr. 2 NotV. Zweck dieser Regelung ist zwar, sicherzustellen, dass die Bekl. als Verkäuferin den vereinbarten Kaufpreis in voller Höhe erhält, bevor sie das Eigentum an dem Grundstück verliert. Diese Sicherstellung erfolgt aber nach den vertraglichen Vereinbarungen ausschließlich dadurch, dass der Antrag auf Eigentumsumschreibung im Grundbuch (§ 13 Abs. 1 GBO) erst nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises erfolgen darf, wobei die Parteien vertraglich auf ihr Antragsrecht verzichtet und dieses dem Notar übertragen haben.

6. Ob die Bekl. darüber hinaus auch zur Beantragung der Eigentumsumschreibung verpflichtet ist bzw. dazu, den Notar anzuweisen, gem. § 7 Nr. 2 NotV die Eigentumsumschreibung zu veranlassen, mag dahinstehen. Die Verurteilung hierzu war erstinstanzlich weder beantragt (vgl. Sitzungsprotokoll v. 8.5.2012, Bl. 118 GA), noch ist eine solche durch das angefochtene Urteil erfolgt. Daher bedarf es auch keiner Klärung, ob die Bekl. die Fälligkeit der letzten beiden Kaufpreisraten und damit den Eintritt der Bedingungen für die Beantragung der Eigentumsumschreibung nach § 7 Nr. 2 NotV treuwidrig verhindert oder ob sie - wie die Berufung ausführt - aufgrund der Vereinbarung vom 6.12.2011 von der Bauverpflichtung entbunden wurde.

7. Die Verurteilung der Bekl. gem. Ziff. 2) des Tenors ist rechtlich nicht zu beanstanden. Rechtsfehler werden insoweit von der Berufung nicht aufgewiesen.

III. Die Kostenentscheidung für die Berufungsinstanz folgt aus §§ 344, 97 Abs. 2, 92 Abs. 1 ZPO. Neben der Säumnis der Bekl. ist einerseits zu berücksichtigen, dass die Kl. nur aufgrund des in zweiter Instanz gestellten Antrags auf Verurteilung zur Abgabe einer Identitätserklärung obsiegen konnte, da für ihre ursprünglich erhobene Auflassungsklage kein Raum war. Andererseits ist dem Umstand Rechnung zu tragen, dass die von der Bekl. eingelegte Berufung weitgehend ohne Erfolg geblieben ist (vgl. BGH v. 18.5.2001, V ZR 353/99, juris, Rn. 23).

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Gründe, die die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO rechtfertigen könnten, sind nicht ersichtlich.