Grundsteuererlaß wg. strukturellen Leerstands

Grundsteuererlaß wg. strukturellen Leerstands; Einheitswert; Ertragsminderung; Hauptfeststellung; Jahresrohmiete; normaler Rohertrag; Wertfortschreibung; Wertverhältnisse; Wohnungsüberangebot

Sind Wohnungen wegen des strukturell bedingten Überangebots in einer Gemeinde nicht vermietbar, rechtfertigen darauf beruhende Ertragsminderungen keinen Grundsteuererlaß nach § 33 GrStG.

I. Die Kl. ist Eigentümerin eines Grundstücks in Stendal, das mit einem 60 Einheiten umfassenden Wohnblock bebaut ist. Die Bekl. setzte die Grundsteuer für das Jahr 1997 zunächst auf 10.836,80 DM und schließlich mit Bescheid vom 28. Juni 1999 auf 9.828 DM fest.

Am 6. Februar 1998 beantragte die Kl. für das Jahr 1997 einen Grundsteuererlaß. Zur Begründung berief sie sich auf eine Minderung des Rohertrags um 33,13 %, der sich im wesentlichen aus dem Leerstehen von Wohnungen infolge strukturell bedingter mangelnder Mieternachfrage ergebe (Rückgang der Einwohnerzahl Stendals). Die Bekl. lehnte den Antrag mit Bescheid vom 20. April 1998 und Widerspruchsbescheid vom 30. Juli 1998 ab.

Die Kl. hat Klage mit dem Ziel erhoben, die Bekl. zu einem Grundsteuererlaß in gesetzlicher Höhe zu verpflichten. Das Verwaltungsgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung im wesentlichen ausgeführt: Die Voraussetzungen für den begehrten Erlaß der Grundsteuer gemäß § 33 GrStG seien nicht gegeben, weil der normale Rohertrag nicht gemindert sei. Der von der Kl. geltend gemachte Wohnungsleerstand sei keine vorübergehende und atypische Erscheinung. Ertragsminderung der vorliegenden Art könne nicht durch Grundsteuererlaß, sondern nur auf der Ebene der Bewertung Rechnung getragen werden.

Zur Begründung ihrer vom Verwaltungsgericht zugelassenen Sprungrevision trägt die Kl. im wesentlichen vor: Aus der Bezugnahme des § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG auf § 79 Abs. 1 und 2 BewG folge, daß in die Ermittlung des normalen Rohertrags für leerstehende Gebäudeteile die erzielbare übliche Miete einzubeziehen sei. § 79 Abs. 2 BewG enthalte eine Regelung für ungenutzte Grundstücksteile ohne Rücksicht auf den Grund des Leerstands. Entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts folge aus dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 3. Mai 1991 - BVerwG 8 C 13.89 - nichts anderes. Im Sinne dieser Entscheidung sei die Vermietung der gesetzliche Regelfall der Besteuerung, dieser umfasse auch Zeiträume der Nichtvermietung; ein atypischer Fall liege aber vor, wenn der Vermieter auch bei zumutbaren Anstrengungen nicht die üblichen Erträge erzielen könne; für eine derartige Fallgestaltung sei der Grundsteuererlaß vorgesehen; dies gelte auch und gerade für den Fall einer strukturell bedingten mangelnden Mieternachfrage. Diese Auslegung werde durch die historische Auslegung bestätigt. Liege - wie hier - kein Grund für eine Fortschreibung des Einheitswerts vor, könne, wie aus § 33 Abs. 5 GrStG folge, auch eine dauerhafte Ertragsminderung Grund für einen Erlaß sein. Im übrigen müsse für die Frage, wann der Ertrag dauerhaft gemindert sei, auf längere, hier nicht erreichte Zeiträume abgestellt werden.

Die Bekl. tritt der Revision entgegen.

II. Die zulässige Sprungrevision (vgl. Urteil vom 21. Februar 1986 - BVerwG 4 C 31.83 - Buchholz 406.12 § 6 BauNVO Nr. 7 = NVwZ 1986, 643) ist unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Die Kl. hat keinen Anspruch auf Erlaß der Grundsteuer gemäß § 33 GrStG, der allein Gegenstand des Rechtsstreits ist.

Gemäß § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG wird die Grundsteuer in bestimmtem Umfang erlassen, wenn, was hier allein in Betracht kommt, bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 20 vom Hundert gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat. Die von der Kl. geltend gemachten und hier schließlich in Rede stehenden Mietausfälle aufgrund strukturell bedingter fehlender Mieternachfrage sind bei der Ermittlung des normalen Rohertrags zu berücksichtigen und können deshalb nicht als Minderung gegenüber diesem geltend gemacht werden. Da ein Grundsteuererlaß bereits aus diesem Grunde ausscheidet, kommt es auf die Frage nicht an, ob die Kl. die Mietausfälle zu vertreten hat.

1. Normaler Rohertrag ist bei bebauten Grundstücken, deren Wert, wie hier nach dem Bewertungsgesetz, das in diesem Zusammenhang auch in dem in Art. 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet Anwendung findet (vgl. §§ 129 ff. BewG), im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist, die Jahresrohmiete, die bei einer Hauptfeststellung auf den Beginn des Erlaßzeitraums maßgebend wäre; § 79 Abs. 3 und 4 des Bewertungsgesetzes findet keine Anwendung (§ 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG). Die Rohmiete ist mithin nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes zu ermitteln, die im Falle einer Hauptfeststellung anzuwenden wären.

Nach § 79 Abs. 1 BewG ist Jahresrohmiete das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks auf Grund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten haben. Statt des Betrags nach § 79 Abs. 1 BewG gilt nach § 79 Abs. 2 Satz 1 BewG die übliche Miete als Jahresrohmiete für solche Grundstücke oder Grundstücksteile, die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind (Nr. 1) oder die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 vom Hundert von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat (Nr. 2). In diesen Fällen ist die übliche Miete in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird (§ 79 Abs. 2 Satz 2 BewG).

§ 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG verweist aber nicht allein auf die Vorschrift des § 79 Abs. 1 und 2 BewG. Dies bedeutet namentlich, daß Veränderungen aller den Wert beeinflussenden Umstände, die bei einer Hauptfeststellung zur Feststellung eines verminderten Einheitswertes führen würden (vgl. § 9 Abs. 1 und 2 BewG), als Erlaßgrund ausscheiden. Das gilt nicht nur für Ertragsminderungen, die durch Fortschreibung des Einheitswertes berücksichtigt werden können, wie dies § 33 Abs. 5 GrStG ausdrücklich und allgemein anordnet. Vielmehr können nach der für Grundstücke, deren Wert im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist, im besonderen geltenden Vorschrift des § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG auch Ertragsminderungen, die auf einer Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse ("Wertverhältnisse" i. S. v. § 27 BewG) beruhen, nicht zu einem Grundsteuererlaß führen, weil diese bei einer Hauptfeststellung auf den Beginn des Erlaßzeitraums - anders als bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen (vgl. § 27 BewG) - zu berücksichtigen wären.

Dieser Regelung liegt, worauf bereits die Anknüpfung des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG an den normalen Rohertrag hindeutet, erkennbar die Vorstellung des Gesetzgebers zugrunde, daß Ertragsminderungen einen Grundsteuererlaß nur rechtfertigen, wenn sie auf für die Ertragslage außergewöhnlichen ("atypischen") Umständen beruhen (vgl. auch Urteil vom 3. Mai 1991 - BVerwG 8 C 13.89 - Buchholz 401.4 § 33 GrStG Nr. 24 = BStBl. II 1992, 580 = KStZ 1991, 170). Umständen, die den normalen Rohertrag mindern und als solche für den Einheitswert erheblich sind, soll im Rahmen der Einheitsbewertung und nicht im Wege des Steuererlasses Rechnung getragen werden. Dies führt allerdings zu differenzierten Rechtsfolgen. Änderungen der "tatsächlichen Verhältnisse" werden nach Maßgabe des § 22 BewG im Wege der Wertfortschreibung berücksichtigt und führen über eine neue Festsetzung des Steuermeßbetrags auf den Fortschreibungszeitpunkt (Neuveranlagung) zu einer geringeren Grundsteuer § 13 Abs. 1, § 17 Abs. 1 GrStG). Vermindert sich der normale Rohertrag hingegen wegen Veränderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse, wird dies erst bei der nächsten Hauptfeststellung (§ 21 BewG) erfaßt und wirkt sich bis dahin auf die Erhebung der Grundsteuer nicht aus (vgl. §§ 16 - 18 GrStG). Damit trägt der Gesetzgeber zum einen dem Umstand Rechnung, daß derartige Veränderungen im Grundsatz alle Vermieter in vergleichbarer Weise treffen und deshalb unter dem Aspekt einer korrekturbedürftigen Sonderbelastung des Einzelnen kein Anlaß für einen Grundsteuererlaß besteht. Zum andern kann von Veränderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse i. S. d. Bewertungsrechts nur bei nachhaltigen, länger andauernden Veränderungen der Wertverhältnisse die Rede sein. Zumal bei typisierender Betrachtungsweise ist es daher systemgerecht, diese Veränderungen ausschließlich bei der Hauptfeststellung zu berücksichtigen, die nach dem Konzept des Bewertungsgesetzes in Zeitabständen von je sechs Jahren stattfindet (§ 21 Abs. 1 BewG). Im Interesse der Stetigkeit und Gleichmäßigkeit der Grundsteuererhebung bleiben Veränderungen der Wertverhältnisse unberücksichtigt, die zwischen den Hauptfeststellungen eintreten.

2. Die Revision ist der Ansicht, § 79 Abs. 2 BewG regele die Bewertung ungenutzter Grundstücke oder Grundstücksteile, worunter auch nicht vermietete Wohnungen in Mehrfamilienhäusern zu rechnen seien, abschließend dahin, daß die übliche Miete als Jahresrohmiete gelte, und demgemäß müßten vom Steuerschuldner nicht zu vertretende Minderungen des Rohertrags aufgrund des Leerstandes um mehr als 20 vom Hundert ohne Rücksicht auf dessen Ursache zu einem Grundsteuererlaß gemäß § 33 Abs. 1 GrStG führen. Dem ist nicht zu folgen.

Bereits der Wortlaut des § 79 Abs. 2 BewG deutet darauf hin, daß die Vorschrift nur den Fall erfaßt, daß am Bewertungsstichtag Grundstücke oder Grundstücksteile bzw. Räume zufällig und vorübergehend nicht oder zu Bedingungen genutzt werden, die den auf dem Markt er-zielbaren Mieten nicht entsprechen. Das Gesetz geht von deren Ver-mietbarkeit und der Bildung der Mietpreise auf einem Immobilienmarkt aus, wenn es auf die "übliche Miete" Bezug nimmt, die in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen ist, welche für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung "regelmäßig" gezahlt wird. Äußerstenfalls, nämlich dann, wenn nach bestimmten Grundstücken oder Grundstücksteilen bzw. Räumen überhaupt keine Nachfrage besteht, ist für diese die Jahresrohmiete mit Null anzusetzen. Im Grundsatz nichts anderes kann dann gelten, wenn aufgrund des nachhaltigen Überangebotes bestimmter Mietobjekte nicht nur die Mieten sinken, sondern auch ein Teil von ihnen unvermietet bleiben muß.

Allein dieses Verständnis des § 79 Abs. 2 BewG steht auch im Einklang mit der Systematik des Bewertungsrechts. Wie erwähnt, sind bei einer Hauptfeststellung alle den Wert beeinflussenden Umstände zu berücksichtigen. Dabei kommt es entscheidend auf den Markt für Objekte der zu bewertenden Art, Lage und Ausstattung an. Ist ein Grundstück vermietet, geht das Gesetz zwar grundsätzlich davon aus, daß die vereinbarte Miete marktgerecht ist (§ 79 Abs. 1 BewG). Namentlich die Regelung des § 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG, wonach die übliche Miete dann gilt, wenn die tatsächliche Miete um mehr als 20 vom Hundert von der üblichen Miete abweicht, belegt aber, daß das Bewertungsrecht letztlich auf den objektiven Marktwert der Grundstücke abstellt (vgl. auch § 9 Abs. 1 und 2 BewG). Dem entspricht, daß ein zufälliger und vorübergehender Leerstand von Räumen am Bewertungsstichtag die Jahresrohmiete nicht mindern kann und deshalb an die Stelle der vereinbarten die übliche Miete zu treten hat (vgl. Entscheidung des Reichsfinanzhofs vom 13. Oktober 1938 - III 343/37 - RStBl. I 1938 S. 1138). Hingegen reduziert ein Leerstand, soweit er auf tatsächlichen Umständen beruht, die durch Fortschreibung berücksichtigt werden können oder auf eine Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse zurückzuführen ist, die Jahresrohmiete.

3. Die Vorschrift des § 79 Abs. 2 BewG ist auch nicht im Rahmen des § 33 GrStG abweichend auszulegen. Wegen der Bezugnahme in § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG (über § 79 BewG hinaus auf die Vorschriften des Bewertungsgesetzes) bedürfte eine derartige Abweichung besonderer Gründe. Solche liegen nicht vor.

Die Erwägung, der Grundsteuererlaß bezwecke, den Steuerschuldner teilweise zu entlasten, soweit er ohne sein Verschulden keinen Ertrag erziele und auch die Grundsteuer nicht auf einen Mieter abwälzen könne, und auf diese Weise die Härte zu mindern, die in diesen Fällen sonst mit der Erhebung der Grundsteuer als ertragsunabhängiger Realsteuer verbunden wäre, wird den Zwecken des § 33 GrStG nicht in vollem Umfang gerecht. Sie vernachlässigt die Einordnung des Grundsteuererlasses in die Systematik des Bewertungsrechts. Aus dieser ergibt sich, wie bereits dargelegt, daß ein Grundsteuererlaß vorübergehenden Mietausfällen aufgrund außergewöhnlicher Umstände des Einzelfalls vorbehalten ist. Diese Entscheidung des Gesetzgebers ist in sich schlüssig und plausibel und weist keine durch ergänzende Auslegung zu korrigierenden Fehlgewichtungen auf. Die Ausgestaltung der gesetzlichen Regelung steht insbesondere der Ansicht der Revision entgegen, der Gesetzgeber sei davon ausgegangen, daß zur Vermietung geschaffene Räumlichkeiten typischerweise vermietet würden, und daß deshalb ein vom Steuerschuldner nicht zu vertretender Leerstand ohne weiteres zu einem Grundsteuererlaß führen müsse. Gegen die Ansicht der Revision spricht zudem, daß dem Gesetzgeber nicht unterstellt werden kann, er wolle über eine weitgehende Grundsteuerbefreiung den Steuerschuldnern einen Anreiz dafür geben, nicht marktgerechte Mietobjekte zu erhalten, statt sie durch objektbezogene Veränderungen aus dem Markt zu nehmen oder im Hinblick auf die Nachfrage umzugestalten, so daß über eine Fortschreibung des Einheitswerts die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer an die tatsächlichen Gegebenheiten angepaßt wird. Die Revision beruft sich weiter auf die Begründung des Regierungsentwurfs eines Zweiten Steuerreformgesetzes (BTDrucks. 6/3418 S. 95). Dort ist zwar zu § 33 GrStG u. a. das "Leerstehen von Wohnungen oder Geschäftsräumen infolge mangelnder Mieternachfrage" als Beispiel für eine erlaßbegründende Ertragsminderung genannt, die der Eigentümer nicht zu vertreten hat. Dies besagt jedoch nichts für die hier zu entscheidende Frage, unter welchen Voraussetzungen die fehlende Nachfrage im Rahmen des Grundsteuererlasses zu berücksichtigen ist und wann sie ausschließlich bei der Einheitsbewertung erheblich wird.

Die Entscheidung des Gesetzgebers, die nächste Hauptfeststellung der Einheitswerte des Grundbesitzes abweichend von § 21 Abs. 1 Nr. 1 BewG durch besonderes Gesetz zu bestimmen (Art. 2 Abs. 1 Satz 3 des Gesetzes zur Änderung des Bewertungsgesetzes vom 13. August 1965 [BGBl. I S. 851]), kann nicht zu einem anderen Verständnis der hier maßgeblichen Vorschriften führen. Sollte diese Entscheidung zu einer gleichheitswidrigen Verzerrung der Besteuerungsgrundlagen führen, wäre ein etwaiger Verfassungsverstoß durch Rechtsbehelfe bereits gegen die Veranlagung geltend zu machen. Davon abgesehen, besteht kein Hinweis auf Umstände, aus denen sich im insoweit maßgeblichen Stadtgebiet der Bekl. für das Jahr 1997 ein verfassungswidriger Zustand ableiten ließe. Im übrigen weist das Verwaltungsgericht zutreffend darauf hin, daß eine Wertfortschreibung vorzunehmen ist, wenn die Kl. die Zahl der vermietbaren Wohnungen auf dem Grundstück durch tatsächliche Veränderungen den Verhältnissen auf dem Wohnungsmarkt anpaßt. Dem liegt die auch für die verfassungsrechtliche Beurteilung erhebliche Erwägung zugrunde, daß die Steuerschuldner grundsätzlich selbst durch ein Verhalten, das den Veränderungen der Wertverhältnisse gerecht wird, die negativen Auswirkungen der Aussetzung neuer Einheitsbewertungen vermeiden können. Schließlich kann in den Fällen, in denen die Steuererhebung ausnahmsweise zu einer persönlichen Härte führt, ein Erlaß nach der allgemeinen Billigkeitsvorschrift des § 227 AO in Betracht kommen.

4. Nach dem Gesagten kommt es darauf an, ob die geltend gemachte Ertragsminderung auf einer Änderung der tatsächlichen Verhältnisse im Sinne von § 22 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BewG beruht, die zu einer Wertfortschreibung führen kann und einen Grundsteuererlaß bereits gemäß § 33 Abs. 5 GrStG ausschließt, ob sie auf eine Änderung der Wertverhältnisse im Sinne von § 22 BewG zurückzuführen ist und gemäß § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG die Jahresrohmiete mindert, so daß deshalb ein Grundsteuererlaß ausscheidet, oder ob sie zufälliger und vorübergehender Art ist, so daß bei der Ermittlung der Jahresrohmiete die übliche Miete anzusetzen ist und ein Grundsteuererlaß in Betracht kommt. Zur Abgrenzung dieser Tatbestände genügen für das vorliegende Verfahren folgende Erwägungen:

Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse im Sinne von § 22 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BewG betreffen das Bewertungsobjekt und seine nähere Umgebung. Demgegenüber sind unter Wertverhältnissen im Sinne von § 27 BewG die allgemeinen politischen und wirtschaftlichen Verhältnisse sowie Verkehrsverhältnisse im gesamten Gemeindegebiet oder darüber hinaus zu verstehen, die sich im allgemeinen Markt- und Preisniveau niedergeschlagen haben (vgl. zum Ganzen BFH, Urteil vom 12. März 1982 - III R 63/79 - BStBl. II S. 451 m. w. N.). Ob Veränderungen dieser Verhältnisse gemäß § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG zu berücksichtigen sind, also nicht mehr nur als zufällige und vorübergehende Erscheinung eingestuft werden können, hängt von ihrer Nachhaltigkeit ab. Für diese bietet der Zeitabstand von sechs Jahren, in dem grundsätzlich die Einheitswerte jeweils festgestellt werden (§ 21 Abs. 1 BewG), einen wesentlichen Anhalt. Nach dem Konzept des Bewertungsgesetzes sind Veränderungen der allgemeinen Wertverhältnisse innerhalb eines Hauptfeststellungszeitraums typischerweise nicht von solchem Gewicht, daß sie bei der Einheitsbewertung des Grundbesitzes berücksichtigt werden müßten; der Gesetzgeber hat demgemäß zur Sicherung der Gleichmäßigkeit der Besteuerung in § 27 BewG angeordnet, daß sie sich auf die Einheitsbewertung auch nicht auswirken dürfte. Dieser Wertung entsprechend sind Veränderungen der allgemeinen Wertverhältnisse gemäß § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG bei der Ermittlung der Jahresrohmiete zu berücksichtigen, sobald hinreichend verläßlich - im Streitfall durch die Gerichte - zu prognostizieren ist, daß sie über einen Zeitraum von etwa sechs Jahren Bestand haben.

5. Die hier zu erörternden Mietausfälle beruhen nicht auf tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks der Kl. oder seiner Umgebung, sondern auf einem Überangebot von Wohnungen in Stendal. Die Ertragsminderung kann nicht durch Fortschreibung des Einheitswertes berücksichtigt werden, so daß ein Grundsteuererlaß nicht bereits gemäß § 33 Abs. 5 GrStG ausscheidet. Der Wohnungsleerstand ist aber auch nicht lediglich zufällig und vorübergehend, sondern Folge der nachhaltigen, strukturell bedingten fehlenden Mieternachfrage im Stadtgebiet der Bekl. und als solche eine Veränderung der Wertverhältnisse im dargestellten Sinn.

Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Verwaltungsgerichts besteht in Stendal seit 1990/1991 ein dauerhaftes Überangebot von Wohnungen, das auf den Rückgang der Einwohnerzahl um ca. 9 000 zurückzuführen ist, welcher seine Ursache in der hohen Arbeitslosigkeit hat. Auch nach der - in der mündlichen Verhandlung des erkennenden Senates bestätigten - Einschätzung der Kl. stehen die Wohnungen infolge einer "strukturell bedingten mangelnden Mieternachfrage" leer. Der Ertragsrückgang ist mithin Folge einer Verschlechterung der Wirtschafts- und Arbeitsmarktlage in Stendal, also der wertbildenden Faktoren in der Stadt. Unter den vom Verwaltungsgericht festgestellten Umständen kann auch nicht an der Nachhaltigkeit dieser Veränderung der allgemeinen Wertverhältnisse gezweifelt werden. Gesichtspunkte, die es rechtfertigen könnten, die durch die Entwicklung seit 1990/1991 gerechtfertigte Einschätzung für das Jahr 1997 und die Folgejahre in Frage zu stellen, sind von der Kl. nicht vorgetragen und auch sonst nicht ersichtlich.

Ein Grundsteuererlaß nach § 33 Grundsteuergesetz bei wesentlicher Ertragsminderung (Rohertragsminderung um mehr als 20 %) wird künftig nur noch bei "normalem" Leerstand gewährt, nicht bei sog. "strukturellem Leerstand". In diesen Fällen muß vielmehr der Weg einer Fortschreibung des Einheitswertes gegangen werden.

Eine Wohnungsbaugenossenschaft in Stendal besaß Wohnungen in einer sog. Plattenbau-Siedlung. Infolge der gesunkenen Einwohnerzahl Stendals konnte sie die Wohnungen teilweise nicht vermieten. Wegen der damit verbundenen Ertragsminderung begehrte sie für das Jahr 1997 von der Stadt Stendal den Erlaß der Grundsteuer in bestimmtem Umfang. Das Verwaltungsgericht Magdeburg hatte die Klage mit der Begründung abgewiesen, ein Grundsteuererlaß komme nur bei vorübergehenden Ertragsminderungen in Betracht, nicht hingegen bei Wertminderungen aufgrund eines strukturell bedingten Wohnungsleerstands, wie er in Stendal gegeben sei.

Das Bundesverwaltungsgericht hat die Entscheidung des Verwaltungsgerichts bestätigt. Das Überangebot von Wohnungen aufgrund des Rückgangs der Einwohnerzahl vermindere den Wert der Mietwohnungen in Stendal. Die Ertragsminderung, welche die Wohnungsbaugenossenschaft geltend mache, beruhe allein auf dieser Veränderung der allgemeinen Wertverhältnisse. Nach der maßgeblichen Vorschrift des § 33 Grundsteuergesetz rechtfertigt eine solche Ertragsminderung, die alle Vermieter im Grundsatz in vergleichbarer Weise trifft, nicht einen Grundsteuererlaß. Dieser sei vorübergehenden Mietausfällen im Einzelfall vorbehalten. Dieser Rechtslage könne die Wohnungsbaugenossenschaft Rechnung tragen, indem sie Wohnungen aus dem Markt nehme; dies führe über eine Fortschreibung des Einheitswerts zur Anpassung der Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer an die tatsächlichen Gegebenheiten (und damit auch zu einer Senkung der Grundsteuer).

In der Vergangenheit wurde, wenn Vermieter einen Antrag auf Erlaß von Grundsteuer wegen der wesentlichen Ertragsminderung stellten, von der Finanzverwaltung die Auffassung vertreten, daß Vermieter die durch den Leerstand bedingte Minderung des normalen Rohertrages nicht zu vertreten hätten, wenn sie sich in ortsüblicher Weise um die Vermietung ihrer Bestände bemüht hätten. In der Vergangenheit wurde also der Erlaßantrag wegen Leerstandes auch akzeptiert, wenn er auf eine strukturell bedingte mangelnde Nachfrage zurückzuführen war.

Wie die Finanzverwaltung mit der Entscheidung des BVerwG jetzt umgehen wird, bleibt abzuwarten. Bisher ist den Finanzämtern von der OFD Berlin nur die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts zur Kenntnis und mit der Bitte um Beachtung gegeben worden. Ansonsten wurde auf die bisherige Rundverfügung Nr. 86/1998 vom 22. Dezember 1998 - GrSt 47- hingewiesen. Nach dem Gesetz der Denklogik müßte der vom Bundesverwaltungsgericht gewiesene Weg - Korrektur der Einheitswerte - letztendlich zur Senkung sämtlicher Einheitswerte in einer Gemeinde führen. Im übrigen ist in Berlin trotz der rund 130.000 leerstehenden Wohnungen nicht generell von einem strukturellen Leerstand auszugehen, denn die Leerstände sind bei unterschiedlichen Marktsegmenten völlig anders ausgeprägt. Nach einer Untersuchung des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) betrug der Wohnungsleerstand der Mitgliedsunternehmen (Gesellschaften) in West-Berlin 3,3 %, in Ost-Berlin 10,2 %. Einzelne Gesellschaften kommen teilweise noch auf wesentlich höhere Leerstände. Der Berliner Leerstand ist somit nur zum Teil strukturell bedingt, zu anderen Teilen aber auch "hausgemacht", weil vom Leerstand betroffene Wohnungen durch entsprechende Anpassungsmaßnahmen durchaus wieder marktgängig gemacht werden können. Man wird also weiterhin den Versuch machen können, Grundsteuererlaß nach § 33 Grundsteuergesetz geltend zu machen. Hilfsweise - wenn die Verwaltung den Erlaßantrag ablehnt - kann man eine Fortschreibung des Einheitswertes verlangen