Grundsteuererlass aufgrund strukturell bedingtem Leerstand

Grundsteuererlass aufgrund strukturell bedingtem Leerstand; Ertragsminderungen; Anforderungen an Vermietungsbemühungen und/oder Umbaumaßnahmen

1. Ein Grundsteuererlass kommt nicht nur bei atypischen vorübergehenden, sondern auch bei strukturell bedingten Ertragsminderungen in Betracht.

2. Zu den Anforderungen an Vermietungsbemühungen bzw. wann auch bauliche Veränderungen in Betracht zu ziehen sind (hier bei einem kleineren Einzelhandelscenter), um einen Leerstand zu verhindern.

Die Kl. erwarb mit Kaufvertrag vom 28. April 1998 ein mit einem Geschäftshaus bebautes Grundstück. Der Wert des Grundstücks wurde nach dem Sachwertverfahren ermittelt. Unmittelbar nach dem Erwerb fragte die Kl. beim Bekl. erfolglos wegen einer Minderung der Grundbesitzabgaben nach. Bei den Mietflächen lägen Leerstände vor, die 19,925 % der Gesamtfläche ausmachen würden. Für die Jahre 2001 und 2002 wurde ein teilweiser Grundsteuererlass wegen atypischer Nichtvermietbarkeit gewährt. In den jeweiligen Bescheiden wies der Bekl. die Kl. jedoch auf die Notwendigkeit hin, zukünftig vermehrte Anstrengungen für eine Vermietung der Geschäftsflächen zu unternehmen. So sei zu überlegen, ob beispielsweise bei Schaffung kleinerer Einheiten eine bessere und marktgerechte Vermietbarkeit gegeben sei. Bei weiteren Leerständen könne von einer ausnahmsweise atypischen Vermietbarkeit kaum noch ausgegangen werden. Mit Schreiben vom 4. Februar 2004 beantragte die Kl., ihr die Grundsteuer für das Jahr 2003 teilweise zu erlassen. Zur Begründung verwies sie darauf, dass es auch im Jahr 2003 keine positive Veränderung bezüglich der Vermietung des Geschäftshauses gegeben habe. Nach entsprechender Aufforderung verwies die Kl. wegen ihrer Vermietungsbemühungen auf Gespräche mit einem Architekten über eine weitere Verwertbarkeit der Immobilie, auf Kontakte mit Maklern, auf Zeitungsanzeigen sowie auf Akquisitionsversuche mit unterschiedlichen potentiellen Mietern, mit dem Hinweis, dass es sich nur um eine beispielhafte Übersicht der zahlreichen Vermietungsbemühungen handele. Der Bekl. lehnte den Antrag auf Erlass der Grundsteuer 2003 ab. Zur Begründung führte er aus, dass zwar eine Ertragsminderung von rund 70 % weder dem Grunde noch der Höhe nach bestritten werde, die Kl. die Ertragsminderung jedoch selbst zu vertreten habe. Auf die Notwendigkeit der Vornahme weiterer Anstrengungen zur Vermietung wurde bei Gewährung des Grundsteuererlasses für die Jahre 2001 und 2002 hingewiesen. Ein Grundsteuererlass sei nach der gesetzlichen Konzeption nur in bestimmten Ausnahmefällen zu gewähren. Die Ertragsminderungen müssten erkennbar vorübergehender Natur sein. Dies sei bei der Kl. nicht der Fall. Die andauernden Ertragsminderungen müssten vielmehr auf der Bewertungsebene Berücksichtigung finden.

Im Widerspruchsverfahren machte die Kl. geltend, dass sie die Mietleerstände nicht zu vertreten habe. Der Bekl. wies den Widerspruch unter wiederholender und vertiefender Angabe seiner zuvor angeführten Gründe zurück.

20 (...) Die Kl. hat einen Anspruch auf einen teilweisen Grundsteuererlass für das Jahr 2003 in der im Tenor angeführten Höhe. Die insoweit erfolgte Ablehnung durch den angefochtenen Bescheid des Bekl. ist rechtswidrig und verletzt die Kl. in ihren Rechten, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO.

21 Nach § 33 Abs. 1 Grundsteuergesetz (GrStG) besteht bei bebauten Grundstücken ein Rechtsanspruch auf Grundsteuererlass, wenn der normale Rohertrag des Grundstücks um mehr als 20 % gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat.

22 Darüber hinaus kann jedoch nicht mehr gefordert werden, dass der (geringe) Ertrag des Grundstücks auf vorübergehend vorliegende Umstände zurückgehen muss, die im Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Regelfällen atypisch sind.

23 vgl. insoweit noch BVerwG, Urteile vom 3. Mai 1991 - 8 D2. 13.89 -, ZKF 1992, 58 und vom 4. April 2001 - 11 D2. 12.00 -, BVerwGE 114, 132, VG Gelsenkirchen, Urteile vom 21. Dezember 2006 - 5 K 5651/02 - und vom 22. Februar 2007 - 5 K 1301/02 -.

24 Dabei kann es dahinstehen, ob eine Nichtberücksichtigung von Ertragsminderungen aufgrund struktureller Veränderungen und damit wegen fehlender Atypik vorliegend schon deshalb nicht in Betracht kommt, weil der Wert des bebauten Grundstücks im Sachwertverfahren ermittelt worden ist. (...) Denn die Kammer hält an ihrer zuvor angeführten Rechtsprechung zu dem Erfordernis der Atypik unabhängig von der Frage, ob diese Voraussetzung bei Ermittlung von Grundstückswerten im Sachwertverfahren überhaupt zu fordern war, nicht mehr fest, nachdem das Bundesverwaltungsgericht mit Beschluss vom 24. April 2007 - GmS-OGB 1/07 - (Städte- und Gemeinderat 2007, 26) sich der Auffassung des dem gemeinsamen Senat der obersten Gerichtshöfe des Bundes vorlegenden 2. Senat des Bundesfinanzhofes (vgl. dessen Vorlagebeschluss vom 26. Februar 2007 - II R 5/05 -) angeschlossen hat, wonach ein Grundsteuererlass gemäß § 33 Abs. 1 GrStG nicht nur bei atypischen und vorübergehenden Ertragsminderungen in Betracht kommt, sondern auch strukturell bedingter Ertragsminderungen von nicht nur vorübergehender Natur erfassen kann.

25 Hinsichtlich der Höhe der Minderung des Rohertrages hatte die Kammer keine Zweifel an der Richtigkeit der von der Kl. mit ihrem Antrag beigebrachten Aufstellung (...).

26 Die Kl. hat diese Minderung des Rohertrages auch nicht zu vertreten.

27 Der Begriff des Vertretenmüssens im Sinne des § 33 GrStG ist weit auszulegen. Er greift weiter als eine bloße Vermeidung von Vorsatz und Fahrlässigkeit im Zusammenhang mit den zur Ertragsminderung führenden Ursachen. Es ist darauf abzustellen, ob es aufgrund vorangegangenen Verhaltens des Steuerpflichtigen schlechthin unbillig wäre, die geltend gemachten ertragsmindernden Umstände bei der Grundsteuerbelastung unberücksichtigt zu lassen.

28 vgl. z.B. OVG für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW), Urteil vom 25. Mai 1981 - 3 B. 2714/78 -, ZKF 1982, 33 f.; FG Berlin, Urteil vom 17. Januar 2001 - 2 K 2268/98 -, ZKF 2002, 132.

29 Ein Steuerpflichtiger hat danach eine Ertragsminderung nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d. h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt - wofür es vorliegend keine Anhaltspunkte gibt - noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können. Insoweit hat der Eigentümer einen Leerstand nur dann nicht zu vertreten, wenn er alle zumutbaren Anstrengungen unternommen hat, Mieter für das Objekt zu finden.

30 Zu den von einem Eigentümer zu fordernden Bemühungen kann auch gehören, dass er gegebenenfalls durch bauliche Veränderungen an dem Objekt für eine bessere Vermietbarkeit sorgt. So kann z. B. daran gedacht werden, bei einem Einzelhandelsobjekt mit kleinen Geschäftsflächen die Schaffung größerer Geschäftsflächen zu fordern, falls sich gerade dafür ein Bedarf abzeichnet. Vorliegend ist nach dem Vorbringen der Kl. und den Aussagen des Zeugen H. , die im übrigen durch die Aktenlage gestützt werden, klar zu erkennen, dass neben strukturellen Problemen ein wesentliches Hindernis für die erneute Vermietung der Geschäftsflächen (...) die schwierige bauliche Situation ist. Die Geschäftsflächen im Untergeschoß haben keinen eigenen separaten Zugang, sondern sind nur durch die leerstehende größere Geschäftsfläche im Obergeschoß (...) zu erreichen. Dadurch kommt ohne bauliche Veränderung als Mieter (...) nur jemand in Betracht, der auch bereit ist, gleichzeitig das Untergeschoß anzumieten. Unabhängig von sonstigen Schwierigkeiten war dies mit eine der Hauptursachen, warum es bisher nicht zu einer Neuvermietung gekommen ist. Eine alleinige Vermietung des Erdgeschosses, (...). wäre durchaus möglich gewesen. Letztlich braucht die Kammer im vorliegenden Verfahren jedoch nicht abschließend (...) klären, unter welchen Voraussetzungen von einem Vermieter auch die Vornahme baulicher Veränderungen an dem Mietobjekt zur besseren Vermietbarkeit verlangt werden könne. Denn für derart umfangreiche Investitionen, wie sie bei einem Umbau (...) anfallen würden, muss zuvor ein längerer Leerstand vorgelegen haben, der trotz umfangreicher Vermietungsbemühungen nicht zu beheben war. Zu den größeren Leerständen (...) ist es jedoch erst ab dem 1. Januar 2001 gekommen, nachdem die Firma E3. den zum Jahresende 2000 auslaufenden Mietvertrag entgegen früherer Absichtserklärungen nicht mehr verlängert hatte. Wenn anschließend die Kl. zunächst über einen Zeitraum von 2 Jahren versucht hat, neue Mieter (...) zu finden, so ist dies noch nicht zu beanstanden. Als dies jedoch über einen Zeitraum von 2 Jahren trotz intensivster Bemühungen nicht gelungen war, wäre frühestens im Jahre 2003 von der Kl. zu fordern gewesen, auch einen Umbau (...) in Betracht zu ziehen. Ein Umbau (...), insbesondere mit einem eigenen Zugang zu den Geschäftsflächen im Untergeschoß hätte dann jedoch im hier maßgeblichen Jahr 2003 die Leerstände nicht mehr verhindern können. Denn für die Planung, Genehmigung und Durchführung eines solchen Umbaus muss mindestens ein Zeitraum von einem Jahr einkalkuliert werden, in dem eine Vermietung der Geschäftsflächen nicht möglich gewesen wäre. Danach kann die Frage, ob von der Kl. die Durchführung baulicher Veränderungen zur Verbesserung der Vermietbarkeit (...) verlangt werden konnten, allenfalls bei Anträgen auf Grundsteuererlass in den Folgejahren beachtlich werden.

31 Im Rahmen des Vertretenmüssens kann der Kl. auch nicht vorgehalten werden, dass sie das Angebot der Firma M. (...) zur Projektentwicklung (...) nicht angenommen hat. Zwar enthielt dieses Angebot, (...), neben einem festen Honorar entgegen dem Vortrag der Kl. auch einen größeren erfolgsabhängigen Honorarteil. Ob das Angebot trotzdem von der Kl. als überteuert eingestuft werden konnte, bedarf keiner weiteren Ausführungen. Denn es lässt sich nicht feststellen, dass eine Annahme des Angebots der Firma M. im Jahr 2003 zu einer - zumindest teilweise - Neuvermietung der leerstehenden Geschäftsfläche geführt hätte.

32 Auch die Nichtannahme des Mietangebots des Kaufmanns H. kann der Kl. nicht vorgehalten werden. Wie der Zeuge in der mündlichen Verhandlung ausgesagt hat, kam für ihn eine Anmietung erst ab Oktober 2003 in Betracht. Außerdem war er nur bereit, im Erdgeschoß eine Fläche (...) für die Dauer von 12 Monaten (...). Unabhängig von der Frage, inwieweit zum damaligen Zeitpunkt noch eine Vermietung des Erd- und Untergeschosses an die Firma L3. im Raum stand, kann nicht gesagt werden, dass der Kl. die Annahme dieses Mietangebotes ohne weiteres zumutbar war. Es hätte für sie die Konsequenz gehabt, dass für die Dauer eines Jahres das Untergeschoß wegen der fehlenden separaten Zugangsmöglichkeit leergestanden hätte. Außerdem wäre in dieser Zeit eine gegebenenfalls auch längerfristige Vermietung an einen anderen Interessenten nicht möglich gewesen. Auch wenn man den inzwischen doch langen Zeitraum des Leerstandes und die nachhaltigen Schwierigkeiten im Hinblick auf eine Neuvermietung trotz der umfangreichen Bemühungen der Kl. berücksichtigt, war die Ablehnung des Mietangebots durch den Kaufmann H. im Hinblick auf die von ihm geforderten Konditionen und den gebotenen Mietpreis mehr als vertretbar.

33 Dass sich die Kl. vertreten durch ihren Geschäftsführer Q1. im Jahre 2003 ansonsten wie im übrigen auch schon in den Jahren davor umfangreich und intensiv um eine Neuvermietung der Leerstände (...). bemüht hat, lässt sich der von ihr vorgelegten Dokumentation (...) entnehmen. Daran hat inzwischen auch der Bekl. keine Zweifel mehr.

34 Bei einer Grundsteuer für 2003 von 15.010,68 € ergibt die 70,02 %ige Minderung einen Betrag von 10.510,48 €. Steht davon wiederum der Kl. ein Erlass von 4/5 zu, so ergibt dies den Erlassbetrag von 8408,38 €. (...)

Endlich gibt es sicheren Boden für die Gewährung eines Grundsteuererlasses nach § 33 Abs. 1 S. 1 GrStG (Ertragsminderung). Nach der günstigen Entscheidung des Bundesfinanzhofes (BFH) kommt es nicht auf die Ursachen der Ertragsminderung an (typisch, atypisch, strukturell, nicht strukturell, vorübergehend, nicht vorübergehend), sondern lediglich auf die Erfüllung der gesetzlichen Tatbestandsmerkmale. Für von Leerstand betroffene Eigentümer bietet sich damit die Chance, die in Berlin ohnehin besonders hohen Grundsteuerzahlungen erträglicher zu gestalten.

Eine vermögensverwaltende KG errichtete 1994 in Berlin ein Bürogebäude. Für das Jahr 1998 beantragte die KG den Erlass der Grundsteuer, da das Gebäude teilweise Leerstand und die Mieten für die vermieteten Flächen hinter der ortsüblichen Miete zurückblieben. Als Grundlage der Ermittlung des normalen Rohertrags (Sollertrag) setzte die KG für die gesamte Fläche des Bürogebäudes (vermietete und leerstehende Teile) die übliche Miete an. Das FA lehnte einen Erlass der Grundsteuer ab mit der Begründung, die Leerstände seien strukturell bedingt und nicht nur vorübergehend. Auch habe die KG nicht nachgewiesen die Vermietungsobjekte "erheblich unter der üblichen Miete angeboten" zu haben. Das FG Berlin schloss sich in der Vorinstanz im Wesentlichen der Ansicht des FA an. Der Bundesfinanzhof hob die Entscheidung auf und verwies die Sache zurück an das Finanzgericht Berlin-Brandenburg.

Nachdem sich das Bundesverwaltungsgericht mit seinem Beschluss vom 24. April 2007 der Ansicht des BFH angeschlossen hatte, bestehe kein Zweifel mehr daran, dass ein Grundsteuererlass auch bei strukturell bedingtem und nicht nur vorübergehenden Leerstand in Betracht komme. Differenzierungen wie atypisch und typisch, strukturell und nicht strukturell, vorübergehend und nicht vorübergehend sowie die Kombination dieser Merkmale seien damit hinfällig. Ein Grundsteuererlass sei zu gewähren, wenn sich der normale Rohertrag um mehr als 20 % gemindert habe, der Steuerschuldner die Ertragsminderung nicht zu vertreten habe und die Ertragsminderung auch nicht durch Fortschreibung des Einheitswerts berücksichtigt werden könne (Ausnahmetatbestand des § 33 Abs. 5 GrStG).

Bei der Bestimmung der Bezugsgrößen zur Berechnung der Ertragsminderung sei stets auf den Beginn des Erlasszeitraums (1. Januar eines jeden Jahres) abzustellen. Grundsätzlich sei die Jahresrohmiete (aufgrund der vertraglichen Vereinbarungen zu zahlende Miete) für die Ermittlung des normalen Rohertrags maßgeblich. Lediglich für Einheiten, die zum 1. Januar leer stünden, sei die übliche Miete anzusetzen. Bei vermieteten Einheiten wäre die vereinbarte Miete nur dann keine geeignete Bezugsgröße, wenn sie um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweiche. Die Summe der ermittelten Bezugsgrößen müsse den tatsächlich erzielten Erträgen gegenübergestellt werden. Bei einer Abweichung von mehr als 20 % bestünde ein Anspruch auf Grundsteuererlass in der gesetzlich vorgesehenen Höhe.

Im Urteil führt der BFH weiter an, der Steuerpflichtige habe die Ertragsminderung bei Leerstand dann nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung zu einer marktgerechten Miete bemüht habe. Eine Berücksichtigung bei der Fortschreibung der Einheitswerte komme im zu beurteilenden Fall nicht in Frage, da eine Anpassung gemäß § 22 Abs. 1 BewG nicht bei Ertragsminderung infolge schwacher Nachfrage vorzunehmen sei, sondern in solchen Fällen auf die tatsächlichen Verhältnisse abzustellen sei.

Der BFH verwies die Rechtsfrage zurück an das FG zur Nachholung der erforderlichen Feststellungen, da eine abschließende Klärung erst nach Anpassung an die durch ihn aufgestellten Erfordernisse erfolgen könne.

Abschließend machte der BFH deutlich, dass der Grundstückseigentümer bei seinen Vermietungsbemühungen seine Mietforderungen nicht soweit "herunterschrauben" müsse, bis er einen Mieter finde.