Grundsteuererlaß aufgrund strukturell bedingtem Leerstand

Ein Grundsteuererlaß kommt nicht nur bei atypischen vorübergehenden, sondern auch bei strukturell bedingten Ertragsminderungen in Betracht.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. ist Eigentümer eines mit mehreren Gewerbehallen bebauten Grundstücks. Er beantragte einen Erlaß der Grundsteuer wegen Ertragsminderung nach § 33 GrStG für die Jahre 1999, 2001, 2002 sowie 2003 und legte dar, daß in diesen Jahren jeweils eine Minderung des Rohertrags zu verzeichnen gewesen sei, die über 20 % gelegen habe. Im Zusammenhang mit den Erlaßanträgen für 2001, 2002 und 2003 legte der Kl. seine - aufgrund der schlechten Konjunktur erfolglosen - Vermietungsbemühungen dar. Der Bekl. wies alle Erlaßanträge zurück. Betreffend der Erlaßanträge für die Jahre 2001, 2002 und 2003 legte der Bekl. dar, der Leerstand der Hallen sei strukturell bedingt und treffe daher alle Vermieter gleichermaßen. Mietausfälle aufgrund strukturell bedingter fehlender Mieternachfrage seien bei der Ermittlung des normalen Rohertrags zu berücksichtigen und könnten daher nicht zum Erlaß führen. Ein Erlaß komme nur für außergewöhnliche, atypische Umstände in Betracht. Der Kl. reichte nach erfolglosem Widerspruch Klage vor dem VG Düsseldorf ein und war erfolgreich. Das Gericht führte aus, daß die Jahresrohmieten der betreffenden Jahre jeweils um mehr als 20 % gemindert gewesen seien und der Kl. den Leerstand nicht zu vertreten habe. Der Grundsteuererlaß könne nicht mit der Begründung versagt werden, der Leerstand sei strukturell bedingt und deshalb im Rahmen des § 33 GrStG nicht zu berücksichtigen. Auch lasse sich aus der Tatsache des in den letzten Jahren wiederholten Leerstands nicht schließen, daß eine Änderung der tatsächlichen Verhältnisse i. S. d. § 22 BewG bzw. der Wertverhältnisse i. S. d. § 27 BewG eingetreten ist. Schließlich müsse berücksichtigt werden, daß es sich bei der Vermietung der Gewerbehallen um einen sehr speziellen Markt handele. Dem Vermieter sei - anders als bei Büros oder Wohnungen - eine ausreichend lange Frist zuzugestehen, um einen Mieter zu finden.

Der Bekl. hat beantragt, die Berufung zuzulassen. Der Mietausfall beim Kl. sei konjunkturell und damit strukturell bedingt. Ein Grundsteuererlaß komme für solche Fälle nicht in Betracht. Nachdem sich das BVerwG der Ansicht des BFH zum strukturellen Leerstand angeschlossen hatte, korrigierte der Bekl. seinen Antrag dahingehend, daß im zu beurteilenden Fall die Voraussetzungen für einen Grundsteuererlaß aufgrund strukturell bedingtem Leerstand nicht gegeben seien, da keine wesentlichen Abweichungen vom Durchschnitt vorlägen. Die marktdurchschnittliche Leerstandsquote liege nach Angaben unterschiedlicher Quellen bei 6,3 % bzw. 9 %. Somit liege beim Kl. ein normaler Leerstand vor, der keinen Erlaßgrund darstelle. In der mündlichen Verhandlung haben die Parteien zur teilweisen Erledigung des Rechtsstreits sich dahingehend verglichen, daß der Bekl. für das Jahr 1999 die Grundsteuer teilweise erlassen hat. Der Kl. beantragte die Zurückweisung der Berufung.

28 Die Berufung des Bekl. hat keinen Erfolg.

29 Die noch im Streit stehenden Bescheide des Bekl. betreffend die Jahre 2001, 2202 und 2003 sind rechtswidrig und verletzen den Kl. in seinen Rechten. Der Kl. hat Anspruch auf Erlaß der Grundsteuer jeweils in dem von ihm beantragten Umfang - vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO -.

30 Anspruchsgrundlage für den begehrten Erlaß ist § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG, wonach die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes erlassen wird, der vier Fünfteln des Prozentsatzes der Minderung entspricht, soweit (...) der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 20 v. H. gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat. Gemäß § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG ist normaler Rohertrag bei bebauten Grundstücken, deren Wert nach dem Bewertungsgesetz im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist, die Jahresrohmiete, die bei einer Hauptfeststellung auf den Beginn des Erlaßzeitraumes maßgebend wäre. Jahresrohmiete ist wiederum gemäß § 79 Abs. 1 Satz 1 BewG das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks aufgrund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten haben. Nach § 79 Abs. 2 Nr. 1 BewG gilt statt des Betrages nach Abs. 1 die übliche Miete als Jahresrohmiete für solche Grundstücke oder Grundstücksteile, die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind, also auch für leerstehende Grundstücke. (...)

34 Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts im angefochtenen Urteil geht der Senat davon aus, daß es sich bei dem Leerstand in den Jahren 2001, 2002 und 2003 um einen strukturell bedingten Leerstand gehandelt hat. Dies führt indes nicht zu einer Abänderung des erstinstanzlichen Urteils. Der Senat schließt sich der Auffassung des Bundesfinanzhofs und der dieser folgenden Änderung der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts an,

35 vgl. in diesem Zusammenhang u. a.: BVerwG, Urteil vom 4. April 2001 - 11 C 12/00 -, in: BVerwGE 114, 132; BFH, Beschluß vom 13. September 2006, II R 5/05, aaO., BVerwG, Beschluß vom 24. April 2007 - GmS-OGB 1/07 - in: ZKF 2007, 211,

36 wonach ein Grundsteuererlaß gemäß § 33 Abs. 1 GrStG nicht nur bei atypischen und vorübergehenden Ertragsminderungen in Betracht kommt, sondern auch bei strukturell bedingten Ertragsminderungen von nicht nur vorübergehender Natur.

37 Die Ertragsminderungen für die Jahre 2001, 2002 und 2003 beruhten auf einem strukturell bedingten Leerstand. Sie gingen auf eine nachhaltige länger andauernde Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse zurück, die sich im allgemeinen Markt- und Preisniveau niedergeschlagen haben,

38 vgl. zum Begriff: Martini, Der Grundsteuererlaß nach § 33 GrStG bei auf Veränderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse beruhenden Ertragsminderungen in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, in: BayVBl. 2006, 329, m. w. N. aus der Rechtsprechung.

39 Maßgeblich waren nach dem Vorbringen des Kl. die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse aufgrund der über einen längeren Zeitraum andauernden schlechten Konjunkturlage. Dies hat auch der Bekl. nahezu während des gesamten Verfahrens ausdrücklich anerkannt und selbstergänzend in der Begründung des Zulassungsantrages (...) und in der Berufungsbegründung (...) darauf hingewiesen, daß auch andere Vermieter in T. von diesem konjunkturell und damit strukturell bedingten Leerstand betroffen seien.

40 Soweit der Bekl. nunmehr vorträgt, es habe lediglich ein "normaler" Leerstand vorgelegen und zur Begründung auf ein regionales Einzelhandelskonzept für das Bergische Städtedreieck vom 25. August 2006 verweist, führt dies zu keiner abweichenden Beurteilung. Zwar geht dieses Konzept von einer Leerstandsquote für T. von 6,3 % der vorhandenen Verkaufsfläche aus, wobei das durchschnittliche Niveau nach dem Vorbringen des Bekl. in Anlehnung an den Hauptverband des deutschen Einzelhandels 9 % betragen soll. Es erscheint jedoch zweifelhaft, ob aus diesen zur Einzelhandelsstruktur ermittelten Werten ein hinreichend sicherer Rückschluß auf die Marktsituation für gewerblich genutzte Hallen wie im vorliegenden Fall gezogen werden kann. Außerdem vermittelt eine statistisch festgestellte "Normalität" allein keine Einsichten über die Ursache von Leerständen. Letztlich können diese Fragen jedoch dahinstehen. Denn bei den Hallen des Kl. lag der jährliche Leerstand jeweils wesentlich höher, so daß einer als "normal" zu bezeichnenden Leerstandsquote in Höhe von 6 % bis 9 % für die hier zu beantwortende Frage ohnehin keine Aussagekraft zugemessen werden kann.

41 Daß der Kl. den Leerstand nicht zu vertreten hat, hat bereits das Verwaltungsgericht im angefochtenen Urteil ausgeführt und wird vom Bekl. nicht bestritten.

(...) 43 Die Revision ist nicht zugelassen (...).