Grundschuldablösung

Grundschuldablösung; Treuhandverhältnis; Verpflichtung des Erstehers zur Befreiung des persönlichen Schuldners; unterbliebene Geltendmachung von Grundschuldzinsen; Zwangsversteigerung; Teilungsversteigerung

Will der Ersteher des Grundstücks eine in der Zwangs- oder Teilungsversteigerung bestehen gebliebene Grundschuld ablösen, ist der Grundschuldgläubiger auf Grund des durch die Sicherungsabrede begründeten Treuhandverhältnisses mit dem persönlichen Schuldner zur Verwertung der Grundschuld in der Weise verpflichtet, dass dieser von der persönlichen Schuld vollständig befreit wird; weitergehende Pflichten zumindest im Hinblick auf zur Zeit der Ablösung nicht valutierte Grundschuldzinsen treffen den Grundschuldgläubiger nicht.

1 Den Kl. gehörte ein Grundstück in M. Dieses war zur Sicherung mehrerer Darlehen, welche die Rechtsvorgängerin der Bekl. (nachfolgend einheitlich: Bekl.) an die Kl. ausgereicht hatte, mit 19 Grundschulden über insgesamt 5.317.435 € belastet, die jeweils mit 18 % p. a. zu verzinsen waren. Die den Grundschulden zugrunde liegenden Zweckbestimmungserklärungen lauten auszugsweise wie folgt:

„Zur Sicherung aller Ansprüche der Bank aus diesem Darlehensverhältnis (...) dienen die der Bank am Beleihungsobjekt zu verschaffenden Grundschulden (...) Die Ansprüche auf Rückgewähr dieser Grundschuld sind darauf beschränkt, dass von der Bank ausschließlich die Löschung der Grundschuld verlangt werden kann. Diese Beschränkung gilt nicht, wenn im Zeitpunkt der Rückgewähr das Eigentum an dem belasteten Grundbesitz durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung gewechselt hat (...)

Die Bank ist nicht verpflichtet, bei einem Zwangsvollstreckungsverfahren die Grundschuld mit einem ihre schuldrechtlichen Ansprüche übersteigenden Betrag geltend zu machen. Sie ist berechtigt, ganz oder teilweise auf die Grundschuld oder auf einen an ihre Stelle getretenen Geldbetrag zu verzichten. Dies gilt auch bei einer Verwertung der Grundschuld außerhalb eines Zwangsversteigerungsverfahrens (...)."

2 Die Kl. betrieben zum Zweck der Aufhebung der Gemeinschaft die Teilungsversteigerung des Grundstücks. Am 22. Dezember 2005 wurde der Ersteherin der Zuschlag erteilt; die zugunsten der Bekl. bestellten Grundschulden blieben bestehen.

3 Die Bekl. teilte der Ersteherin mit Schreiben vom 6. März 2006 wegen einer geplanten Ablösung der Grundschulden deren Nominalbetrag - ohne Grundschuldzinsen - mit und bat um Überweisung auf das Darlehenskonto der Kl. Die Zahlung erfolgte am 15. März 2006. Die Bekl. rechnete daraufhin die Darlehen, die zu dieser Zeit noch in Höhe von 5.186.763 € valutierten, ab und zahlte den Mehrerlös an die Kl. aus. Die Grundschulden übertrug sie im Laufe des Rechtsstreits an die Kl. Der Duldungsanspruch wegen der Zinsen für die Zeit vom 22. Dezember 2005 bis zum 15. März 2006, welche sich nach Berechnung der Kl. auf 220.673 € belaufen, ist Gegenstand eines zwischen den Kl. und der Ersteherin geführten Rechtsstreits, in dem sich die Ersteherin unter anderem auf einen ihr gegenüber erklärten Verzicht der Bekl. auf die Grundschuldzinsen beruft.

4 Die Kl. meinen, die Bekl. sei verpflichtet gewesen, die Ersteherin (auch) wegen der nach dem Zuschlag angefallenen dinglichen Zinsen in Anspruch zu nehmen und diese anschließend an sie auszukehren. Das Landgericht hat die auf Feststellung der Schadensersatzpflicht der Bekl. gerichtete Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat ihr stattgegeben. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision möchte die Bekl. die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils erreichen. Die Kl. beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

6 (...) Die Revision führt zur Wiederherstellung der Entscheidung des Landgerichts. Den Kl. steht kein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB wegen einer unterbliebenen Geltendmachung der Grundschuldzinsen zu.

7 1. Im Ausgangspunkt rechtsfehlerfrei nimmt das Berufungsgericht allerdings an, dass die Bekl. die bei der Bestellung der Grundschulden vereinbarten dinglichen Zinsen (§ 1191 Abs. 2 BGB) beanspruchen konnte, obwohl bereits das Grundschuldkapital zur Tilgung der gegenüber den Kl. bestehenden Darlehensforderungen ausreichend war. Zwar steht dem Grundschuldgläubiger im Verhältnis zum Sicherungsgeber die Grundschuld nur in Höhe der durch diese gesicherten schuldrechtlichen Zahlungsverpflichtung zu. Das schließt jedoch die Geltendmachung des gesamten haftenden Betrags einschließlich der dinglichen Zinsen nicht aus, da die Grundschuld von der ihr zugrunde liegenden persönlichen Forderung unabhängig ist und daher von dem Gläubiger in dem bestellten Umfang verwertet werden kann (Senat, Urteil vom 27. Februar 1981 - V ZR 9/80, NJW 1981, 1505 f.; OLG Celle, WM 1985, 1112, 1114; Palandt/Bassenge, BGB, 70. Aufl., § 1191 Rn. 32; Soergel/Konzen, BGB, 13. Aufl., § 1191 Rn. 59; MünchKomm-BGB/Eickmann, 5. Aufl., § 1191 Rn. 150 m. w. N.; a. A. OLG München, ZIP 1980, 974, 975; Vollkommer, NJW 1980, 1052, 1053).

8 2. Zu Unrecht hält das Berufungsgericht die Bekl. jedoch für verpflichtet, die in der Zeit ab Zuschlagserteilung (§ 56 Satz 2 ZVG) bis zur Ablösung der Grundschulden angefallenen Zinsen von der Ersteherin zu verlangen. Eine derartige Verpflichtung kann dem den Grundschuldbestellungen jeweils zugrunde liegenden Sicherungsvertrag nicht entnommen werden.

9 a) Der Senat hat die Frage, ob der Gläubiger einer nicht (mehr) voll valutierten Grundschuld gleichwohl die zur Tilgung der gesicherten Schuld nicht benötigten Grundschuldzinsen zugunsten des Sicherungsgebers geltend machen muss, bislang offengelassen (Urteil vom 27. Februar 1981 - V ZR 9/80, NJW 1981, 1505, 1506). In Rechtsprechung und Schrifttum wird sie vorrangig unter dem Gesichtspunkt einer Pflicht zur vollständigen Anmeldung des Grundpfandrechts in der Zwangsversteigerung erörtert.

10 Einer Antwort bedarf es auch hier nicht. Denn die Kl. werfen der Bekl. keinen Pflichtverstoß im Zusammenhang mit der (Teilungs-) Versteigerung des Grundbesitzes vor. Der Anspruch wird vielmehr darauf gestützt, dass die Bekl. anlässlich der Ablösung der Grundpfandrechte entgegen dem Inhalt des Sicherungsvertrags von einer Geltendmachung der rückständigen Grundschuldzinsen gegenüber der Ersteherin abgesehen habe.

11 b) Gegen den Sicherungsvertrag hat die Bekl. nicht verstoßen.

12 aa) Zwar ist der Grundschuldgläubiger auf Grund des durch die Sicherungsabrede begründeten Treuhandverhältnisses gehalten, bei der Ausübung seiner sich aus der Grundschuld ergebenden Rechte zugleich die Interessen des Sicherungsgebers zu wahren (BGH, Urteil vom 7. Mai 1987 - IX ZR 198/85, NJW-RR 1987, 1291, 1292; Urteil vom 8. Dezember 1988 - III ZR 107/87, NJW 1989, 1732, 1733). Das gilt auch für die Ablösung eines gemäß § 52 Abs. 1 Satz 1 ZVG in der Zwangsversteigerung bestehen gebliebenen Grundpfandrechts durch den Ersteher, weil wegen der damit verbundenen Auswirkungen auf die zugrunde liegende Schuld die Belange des Sicherungsgebers ebenfalls berührt werden.

13 bb) Dieser Pflicht kommt der Gläubiger aber dadurch nach, dass er für die Verwertung der Grundschuld in der Weise sorgt, dass der Sicherungsgeber von der persönlichen Schuld befreit wird. Er muss deshalb einen zur Tilgung seiner persönlichen Forderung ausreichenden Ablösungsbetrag verlangen und diesen, wenn er gezahlt wird, mit den gesicherten Forderungen verrechnen. Führt die Ablösung - wie hier - zu einer (vollständigen) Befriedigung des Gläubigers, kommt sie zugleich dem Sicherungsgeber zugute. Das von diesem im Rahmen des Sicherungsgeschäfts vorrangig verfolgte Ziel, nämlich die Befreiung von der gegenüber dem Gläubiger bestehenden schuldrechtlichen Zahlungsverpflichtung, ist erreicht. Dabei macht es keinen Unterschied, ob - was das Berufungsgericht offen gelassen hat - die Zahlung auf die Grundschuld oder die gesicherte Forderung erfolgt (vgl. zur Abgrenzung Senat, Urteil vom 28. Mai 1976 - V ZR 208/75, NJW 1976, 2132, 2133; Urteil vom 16. Juni 1989 - V ZR 85/88, NJW-RR 1989, 1036, 1037 m. w. N.).

14 cc) Weitergehende Pflichten zumindest im Hinblick auf zur Zeit der Ablösung nicht valutierte Grundschuldzinsen ergeben sich aus der treuhänderischen Gebundenheit des Inhabers der Grundschuld nicht.

15 (1) Denn die Zinsen hätten den Kl. auch dann nicht zugestanden, wenn diese vor der Teilungsversteigerung des Grundstücks die Grundschulden selbst abgelöst hätten. Dabei kann offen bleiben, ob sich die für diesen Fall in den Zweckbestimmungserklärungen vorgesehene Beschränkung des Rückgewähranspruchs auf die Löschung der Grundpfandrechte als wirksam erweist (bejahend etwa Erman/F. Wenzel, aaO., § 1191 Rn. 63; Gaberdiel/Gladenbeck, Kreditsicherung durch Grundschulden, 8. Aufl., Rn. 756 f.; a. A. MünchKomm-BGB/Eickmann, aaO.; § 1191 Rn. 131; Staudinger/Wolfsteiner, BGB [2009], Vorbem. §§ 1191 ff. Rn. 157; differenzierend Clemente, Recht der Sicherungsgrundschuld, 4. Aufl., Rn. 579). Denn selbst wenn dies zu verneinen wäre, hätte den Kl. zwar ein Anspruch auf Übertragung der Grundschuld zugestanden. Diese hätte aber nach der - gemäß § 1192 Abs. 1 BGB auch auf die Grundschuld anwendbaren (vgl. Senat, Urteil vom 29. Juni 1965 - V ZR 83/63, WM 1965, 1197, 1198) - Vorschrift in § 1178 Abs. 1 Satz 1 BGB zu einem Erlöschen des dinglichen Zinsanspruchs geführt. Ein sachlicher Grund dafür, weshalb der Rückgewähranspruch durch den aufgrund der Teilungsversteigerung eingetretenen Eigentumsverlust eine Ausweitung erfahren soll, ist nicht gegeben.

16 (2) Dem Interesse des Sicherungsgebers an einer Befreiung von seiner Verbindlichkeit gegenüber dem Gläubiger könnte die Geltendmachung eines zur Tilgung der Schuld nicht benötigten Zinsanspruchs sogar zuwiderlaufen. Denn es ist nicht ausgeschlossen, dass der die Ablösung betreibende Ersteher angesichts einer solchen Forderung - etwa weil die Grundschuldzinsen in seinem eigenen Finanzierungsplan nicht berücksichtigt sind - von der Ablösung Abstand nimmt. Das gilt insbesondere dann, wenn in der Zeit nach Zuschlagserteilung bereits ein erheblicher Zinsbetrag (hier nach der Berechnung der Kl. 220.673 €) aufgelaufen ist. Ein Scheitern der Ablösung wirkte sich indes unmittelbar nachteilig für den Sicherungsgeber aus, zumal bei einer (erneuten) Verwertung des Grundstücks in der Zwangsversteigerung ein auch die Grundschuldzinsen umfassender Übererlös vielfach nicht zu erwarten sein wird.

17 (3) Ohne Bedeutung bleibt, dass die Ersteherin das Grundschuldkapital innerhalb der von der Bekl. gesetzten Frist vollständig gezahlt hat. Denn die Frage, ob sie zusätzlich die dinglichen Zinsen gezahlt hätte und deren Geltendmachung daher im Interesse der Kl. liegt, stellte sich nicht nach, sondern vor der Ablösung der Grundschulden. Zu diesem Zeitpunkt war das Zahlungsverhalten der Ersteherin jedoch noch nicht absehbar. Dass diese nach dem Ausgleich des zunächst mitgeteilten Ablösungsbetrags auf eine die Zinsen betreffende Nachforderung eingegangen wäre, wie es das Berufungsgericht unterstellt hat, wird von den Kl. nicht behauptet.

18 (4) Auch der Umstand, dass der Ersteher den Gläubiger bei einer Ablösung in der vollen Höhe der Grundschuld zu befriedigen hat (§ 266 BGB; vgl. Senat, Beschluss vom 28. September 1989 - V ZB 17/88, BGHZ 108, 372, 379; BGH, Urteil vom 11. Mai 2005 - IV ZR 279/04, NJW 2005, 2398), führt zu keinem anderen Ergebnis. Zwar unterfallen die Grundschuldzinsen als Bestandteil des dinglichen Rechts dem Teilleistungsverbot. Daraus kann der Sicherungsgeber aber schon deshalb nichts für sich herleiten, weil § 266 BGB ausschließlich das Rechtsverhältnis zwischen Gläubiger und Ersteher betrifft. Zudem hindert die Vorschrift den Gläubiger nicht daran, sich mit einer Zahlung nur des Grundschuldkapitals zufrieden zu geben. Denn sie betrifft nur Teilleistungen des Schuldners und steht der Annahme einer solchen Leistung durch den Gläubiger nicht entgegen (Senat, aaO.). Dass in der zwischen der Bekl. und der Ersteherin bestehenden rechtlichen Beziehung besondere Umstände begründet sind, die die Bekl. nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) ausnahmsweise verpflichtet erscheinen ließen, eine auf das Grundschuldkapital beschränkte Leistung abzulehnen (vgl. Senat, Urteil vom 11. November 1977 - V ZR 235/74, WM 1978, 192, 193), ist nicht ersichtlich.

19 dd) Die Bekl. war schließlich deshalb nicht verpflichtet, die Grundschuldzinsen gegenüber der Ersteherin geltend zu machen, weil es insoweit an einem Zahlungsanspruch fehlt und der Zinsanspruch auch nicht auf eine andere, für die Bekl. zumutbare Weise durchgesetzt werden kann.

20 (1) Die Grundschuld verleiht dem Inhaber nur das Recht, aus dem belasteten Grundstück Befriedigung zu suchen (BGH, Urteil vom 14. Juli 1952 - IV ZR 28/52, BGHZ 7, 123, 126). Ein Anspruch auf Ablösung der Grundschuld besteht für ihn nicht. Erst recht kann er den Ersteher nicht auf Zahlung eines bestimmten Ablösungsbetrags in Anspruch nehmen. Die Übernahme einer dahingehenden Verpflichtung in dem Sicherungsvertrag wäre letztlich auf eine unmögliche Leistung (§ 275 Abs. 1 BGB) gerichtet.

21 (2) Der Gläubiger könnte daher die nach der Zuschlagserteilung angefallenen dinglichen Zinsen allenfalls im Wege einer hierauf beschränkten Vollstreckung in das Grundstück geltend machen. Ein solches Vorgehen wäre für ihn indes nicht zumutbar. Denn seine Pflicht zur Wahrung der Interessen des Sicherungsgebers findet dort ihre Grenze, wo eigene schutzwürdige Belange entgegenstehen (vgl. BGH, Urteil vom 5. Mai 1999 - XI ZR 280/98, NJW 2000, 352, 353 m. w. N.). Das schließt die Verpflichtung zur Durchführung eines Versteigerungsverfahrens, welches ausschließlich der Erzielung eines an den Sicherungsgeber auszukehrenden Übererlöses diente, aus.

22 c) Nach alledem kommt es auf die Wirksamkeit der Bestimmung in der Sicherungsabrede, nach der die Bekl. die Grundschuld nicht in einem ihre schuldrechtlichen Ansprüche übersteigenden Umfang geltend machen muss, nicht an (vgl. dazu van Bevern, BKR 2010, 453, 456 f.)

23 3. Dass die Bekl. die Grundschulden erst später als drei Jahre nach der Ablösung des Grundschuldkapitals an die Kl. übertragen hat, begründet entgegen deren Auffassung ebenfalls keinen Schadensersatzanspruch. Es ist weder festgestellt noch ersichtlich, welcher Schaden den Kl. dadurch entstanden ist.

24 4. Dass die Bekl. - worauf sich die Kl. ebenfalls berufen - gegenüber der Ersteherin auf die Geltendmachung der dinglichen Zinsen verzichtet haben soll, begründet allenfalls unter dem Gesichtspunkt einer vorsätzlichen sittenwidrigen Schädigung (§ 826 BGB) im Hinblick darauf, dass die Kl. gegen die Ersteherin im Vertrauen auf den Bestand der Zinsforderung Vollstreckungsmaßnahmen ergreifen wollen, einen Schadensersatzanspruch. Für eine solche Schädigung ist jedoch nichts ersichtlich.

Bei beabsichtigter Ablösung einer bestehen gebliebenen Grundschuld durch Ersteher des Grundstücks in der Zwangs- oder Teilungsversteigerung ist der Grundschuldgläubiger zur Verwertung der Grundschuld nur in der Weise verpflichtet, dass der persönliche Schuldner von der persönlichen Schuld – ohne zur Zeit der Ablösung noch nicht valutierende Grundschuldzinsen – vollständig befreit wird.

Das den Klägern gehörende Grundstück war zur Sicherung mehrerer Darlehen, welche die Beklagte, an die Kläger ausgereicht hatte, mit 19 Grundschulden belastet. In der zum Zweck der Aufhebung der Gemeinschaft von den Klägern betriebenen Teilungsversteigerung des Grundstücks wurde der Ersteherin der Zuschlag erteilt; die zugunsten der Beklagten bestellten Grundschulden blieben bestehen. Die Beklagte teilte der Ersteherin wegen einer geplanten Ablösung der Grundschulden deren Nominalbetrag – ohne Grundschuldzinsen – mit und bat um Überweisung auf das Darlehenskonto der Kläger. Nach entsprechender Zahlung rechnete die Beklagte die Darlehen ab und zahlte den Mehrerlös an die Kläger aus. Die Grundschulden übertrug sie im Laufe des Rechtsstreits an die Kläger. Die Kläger meinen, die Beklagte sei verpflichtet gewesen, die Ersteherin (auch) wegen der nach dem Zuschlag angefallenen dinglichen Zinsen in Anspruch zu nehmen und diese anschließend an sie auszukehren. Das Landgericht hat die auf Feststellung der Schadensersatzpflicht der Beklagten gerichtete Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat ihr stattgegeben. Mit der zugelassenen Revision erstrebte die Beklagte die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

Die Revision hatte Erfolg. Nach Auffassung des BGH steht den Klägern kein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB wegen einer unterbliebenen Geltendmachung der Grundschuldzinsen zu. Zwar sei der Grundschuldgläubiger aufgrund des durch die Sicherungsabrede begründeten Treuhandverhältnisses gehalten, bei der Ausübung seiner sich aus der Grundschuld ergebenden Rechte zugleich die Interessen des Sicherungsgebers zu wahren. Das gelte auch für die Ablösung eines in der Zwangsversteigerung bestehen gebliebenen Grundpfandrechts durch den Ersteher, weil wegen der damit verbundenen Auswirkungen auf die zugrunde liegende Schuld die Belange des Sicherungsgebers ebenfalls berührt werden. Dieser Pflicht komme der Gläubiger aber dadurch nach, dass er für die Verwertung der Grundschuld in der Weise sorge, dass der Sicherungsgeber von der persönlichen Schuld befreit wird. Führe die Ablösung – wie hier – zu einer (vollständigen) Befriedigung des Gläubigers, komme sie zugleich dem Sicherungsgeber zugute. Weitergehende Pflichten zumindest im Hinblick auf zur Zeit der Ablösung nicht valutierte Grundschuldzinsen würden sich aus der treuhänderischen Gebundenheit des Inhabers der Grundschuld nicht ergeben.