Grundsätze zur Kostenaufteilung bei einer Modernisierungsmieterhöhung, neue Elektrosteigleitung ermöglicht keine Mieterhöhung

1. Die aufgrund mehrerer Modernisierungsmaßnahmen i.S.d. § 559 Abs. 1 BGB mögliche Mieterhöhung muss auf die jeweiligen Baumaßnahmen aufgeteilt werden.

2. Weder bei einer Modernisierung noch bei einer modernisierenden Instandsetzung ist eine Untergliederung der Kosten auf die einzelnen Gewerke erforderlich.

3. Zur Erläuterung einer Modernisierungsmieterhöhung kann der Vermieter sich auf die Modernisierungsankündigung gemäß § 555c BGB beziehen.

4. Bei einer modernisierenden Instandsetzung kann der Betrag, der auf fiktive, ersparte Reparaturkosten entfällt, als Quote angegeben werden.

5. Der Vortrag des Vermieters zu ersparten Reparaturkosten kann durch Beifügen aus sich heraus verständlicher Anlagen zwar erläutert, aber nicht ersetzt werden.

6. Eine Schätzung der abzuziehenden Reparaturkosten scheidet aus, wenn der Vermieter lediglich behauptet, er habe „sachkundige Schätzungen von Fachhandwerkern vornehmen“ lassen.

7. Der Einbau einer Elektrosteigleitung, welche dem Mieter einen gefahrlosen und störungsfreien Betrieb der zur Standardausstattung zählenden Haushaltsgeräte ermöglicht, berechtigt nicht zur Modernisierungsmieterhöhung. Denn das Zurverfügungstellen einer ausreichenden Stromzufuhr für moderne handelsübliche Elektrogeräte stellt lediglich die Herstellung desjenigen Zustands dar, den der Mieter nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ohnehin erwarten darf.

(Leitsätze der Redaktion)

[…] B. 10 In der Sache hat die Berufung jedoch keinen Erfolg, da die zulässige Klage begründet ist.

11 Das Amtsgericht hat in dem angefochtenen Urteil zu Recht festgestellt, dass die Kl. nicht verpflichtet sind, zukünftig die mit Schreiben der Bekl. vom 28.10.2019 geltend gemachte Mieterhöhung von monatlich 138,28 € für die von den Kl. gemietete Wohnung XY, Bremen, zu zahlen. Der Bekl. steht kein entsprechender Anspruch nach § 559 Abs. 1 Satz 1 BGB zu, da das Modernisierungsmieterhöhungsverlangen vom 28.10.2019 unwirksam war.

1. 12 Entgegen der Rechtsauffassung des Amtsgerichts Bremen, das der damaligen Rechtsprechung des Landgerichts Bremen gefolgt ist, war das Modernisierungsmieterhöhungsverlangen vom 28.10.2019 nicht in Gänze formell unwirksam. Formelle Unwirksamkeit liegt nur in Bezug auf die Kosten der Wärmedämmung des Flachdachs vor.

13 In drei Entscheidungen vom 20.7.2022 (VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21, GE 2022, 897, VIII ZR 361/22, GE 2022, 893) hat der Bundesgerichtshof (im Folgenden: BGH) klargestellt, dass die formelle Wirksamkeit der Modernisierungsmieterhöhungserklärung eine Aufteilung nach Gewerken nicht voraussetzt. Die Erklärung über eine Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB) genügt regelmäßig den formellen Anforderungen nach § 559b BGB, wenn sie - im Hinblick auf die Angabe der entstandenen Kosten - die Gesamtkosten für die durchgeführte Modernisierungsmaßnahme und im Fall der Durchführung mehrerer verschiedener Modernisierungsmaßnahmen die jeweiligen Gesamtkosten für die einzelnen Maßnahmen ausweist (BGH aaO.). Das gilt nicht nur, wenn es sich bei der betreffenden Maßnahme um eine reine Modernisierungsmaßnahme handelt, sondern auch dann, wenn eine sogenannte modernisierende Instandsetzung durchgeführt wurde und der Vermieter sich deshalb nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB einen - in der Erhöhungserklärung (zumindest durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags) auszuweisenden - Instandsetzungsanteil anrechnen lassen muss (BGH aaO.). Eine Aufschlüsselung der für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme entstandenen Gesamtkosten nach den einzelnen angefallenen Gewerken oder anderen Bauleistungsbereichen ist grundsätzlich auch dann nicht erforderlich, wenn umfangreiche und entsprechend kostenträchtige bauliche Veränderungen oder Maßnahmen außerhalb der betroffenen Wohnung oder an mehreren Gebäuden ausgeführt wurden (BGH, aaO.). Es begegnet keinen Bedenken, dass die getrennt angeführten Baunebenkosten (Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen u. Ä.) nebst Bezifferung der darin jeweils enthaltenen Instandsetzungsanteile jeweils für mehrere Maßnahmen zusammengefasst und nicht für jede Baumaßnahme einzeln ausgewiesen werden. Denn diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbarkeit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkosten typischerweise von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhaltung eines Gebäudes angefallenen Kosten (sogenannte anrechenbare Kosten) abhängt (BGH aaO.). Der Vermieter hat bei Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darzulegen, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Maßnahme eine nachhaltige Einsparung von Energie bewirkt. Für die plausible Darstellung eines Energieeinspareffekts ist eine gegenständliche Beschreibung der betreffenden Maßnahme oder die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k-Wert bzw. u-Wert) der renovierten Bauteile ausreichend; eine Aufteilung der insgesamt ermittelten Energieeinsparung auf die einzelnen hierzu beitragenden Baumaßnahmen ist nicht erforderlich (BGH aaO.). Außerdem darzustellen sind bei mehreren Wohnungen der Verteilungsschlüssel, der auf die Wohnung des Mieters entfallende Betrag, der konkrete monatliche Erhöhungsbetrag sowie eine Kürzung durch Drittmittel (Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 82. Aufl. 2023, § 559b Rn. 2).

14 Diesen Anforderungen wird die Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung, welche der Mieterhöhungserklärung vom 28.10.2019 beigefügt war, überwiegend gerecht. Die Kostenzusammenstellung enthält eine Auflistung der einzelnen Maßnahmen sowie die dafür angefallenen Gesamtkosten der jeweiligen Maßnahme und Baunebenkosten für die Gesamtmaßnahme. Die Auflistung weist ebenfalls aus, welche Kosten durch die KfW förderfähig sind. Überdies lassen sich der Kostenzusammenstellung sowohl der Verteilungsschlüssel als auch der auf die Wohnung der Kl. entfallende Betrag der Modernisierungskosten und der konkrete monatliche Erhöhungsbetrag entnehmen. Eine überschlägige Beurteilung, ob die bauliche Maßnahme eine Einsparung von Endenergie bewirkt, ist aufgrund der teilweise gegenständlichen Beschreibung der Maßnahmen sowie der teilweisen Angabe von Wärmedurchgangskoeffizienten in der Modernisierungsankündigung vom 24.4.2017 möglich.

15 Allerdings werden nur für einige Maßnahmen Instandhaltungskosten anhand von bezifferten Kosten in Abzug gebracht und zusätzlich erläutert. Hinsichtlich der Wärmedämmung des Flachdachs hat die Bekl. keinerlei Instandhaltungsanteil in der Kostenzusammenstellung genannt, obwohl eine Bestandsdämmung vorhanden gewesen war. Sie hat stattdessen die Kosten für die Demontage und Entsorgung der Bestandsdämmung bereits vorab berücksichtigt, indem sie sie nicht umgelegt hat, ohne jedoch diese Kosten in Form einer Quote oder betragsmäßig zu bezeichnen. Dieses Vorgehen genügt den formalen Anforderungen des § 559b BGB nicht, weil sich die Kl. auf diese Weise noch nicht einmal ein ungefähres Bild von der Größenordnung des berücksichtigten Instandsetzungsaufwands und damit von der Plausibilität der auf sie umgelegten Kosten machen konnten (BGH, Urteil vom 17.12.2014 - VIII ZR 88/13 - GE 2015, 245 = NJW 2015, 934 Rn. 31, beck-online).

2. 16 Das Modernisierungsmieterhöhungsverlangen vom 28.10.2019 war im Übrigen materiell unwirksam. In Bezug auf die Fassadenarbeiten, die Wärmedämmung der Kunststofffenster in den Wohnungen und im Treppenhaus, dem Einbau von Brandschutztüren im Treppenhaus sowie dem Einbau der Wohnungseingangstüren ist die Bekl. ihrer Darlegungslast zum Instandhaltungsanteil nicht nachgekommen (a.), während die Erneuerung der Elektrosteigleitungen im Treppenhaus keine Modernisierungsmaßnahme darstellt (b.). In Bezug auf die Baunebenkosten ist die Bekl. ihrer Darlegungslast ebenfalls nicht ausreichend nachgekommen (c.).

a. 17 Die Bekl. hat nicht schlüssig vorgetragen, dass es sich bei den berücksichtigten Kosten für die Fassadenarbeiten, die Wärmedämmung der Kunststofffenster in den Wohnungen und im Treppenhaus, den Einbau von Brandschutztüren im Treppenhaus sowie den Einbau der Wohnungseingangstüren um Kosten für Modernisierungsmaßnahmen handelt.

18 Modernisierungsmaßnahmen liegen kraft Definition nur dann vor, wenn es sich nicht um Erhaltungsarbeiten handelt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2022, BGB § 559 Rn. 67). Die Bekl. hatte daher konkret zum Instandhaltungsanteil jeder einzelnen Maßnahme vorzutragen. Dies hat sie nicht getan. Sie hat sich stattdessen auf die Bezugnahme auf unverständliche Unterlagen beschränkt.

19 Es genügt jedoch dem im Zivilprozess vorherrschenden Beibringungsgrundsatz nicht, pauschal auf Anlagen Bezug zu nehmen (BGH, Beschluss vom 2. Oktober 2018 - VI ZR 213/17; OLG Zweibrücken, Versäumnisurteil vom 20. Juni 2012 - 1 U 105/11, OLG Düsseldorf, Urteil vom 21. November 2014 - I-22 U 37/74). Anlagen können zwar der Erläuterung und Konkretisierung des Vortrages dienen, diesen aber nicht vollständig ersetzen und müssen zudem aus sich heraus verständlich sein (BGH, Urteil vom 17. März 2016 - III ZR 200/15). Gerichte sind nicht verpflichtet, Anlagen oder Anlagenkonvolute von sich aus durchzuarbeiten, um auf diese Weise die geltend gemachten Ansprüche zu konkretisieren (BGH, Urteil vom 17. März 2016 - III ZR 200/15; BGH, Urteil vom 17. Juli 2003 - I ZR 295/00). Auf diese Anforderungen an die Darlegungslast ist die Bekl. mit gerichtlichem Schreiben vom 24.7.2023 hingewiesen worden. Sie hat gleichwohl wieder nur pauschal behauptet, sie habe in der ausführlichen Kostenzusammenstellung allen Kriterien Rechnung getragen und die ersparten Instandhaltungskosten bei den Bauteilen in der richtigen Höhe angesetzt. Zudem führt sie aus, wann fiktive Instandhaltungskosten generell in Abzug zu bringen und wie diese zu berechnen seien. Dieser Vortrag genügt den Substantiierungsanforderungen nicht.

20 Grundsätzlich gilt zwar, dass die Substantiierungsanforderungen hinsichtlich der Instandsetzungskosten nicht überspannt werden dürfen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 559 Rn. 68). Es ist Sache des Anspruchstellers, diejenigen Umstände vorzutragen und ggf. zu beweisen, die seine Vorstellungen zur Anspruchshöhe rechtfertigen sollen. Enthält der diesbezügliche Vortrag Lücken oder Unklarheiten, so ist es in der Regel nicht gerechtfertigt, dem jedenfalls in irgendeiner Höhe Berechtigten jeden Ersatz zu versagen. Der Tatrichter muss vielmehr nach pflichtgemäßem Ermessen beurteilen, ob nach § 287 ZPO nicht wenigstens die Schätzung eines Mindestbetrags möglich ist und darf eine solche Schätzung erst dann gänzlich unterlassen, wenn sie mangels jeglicher konkreter Anhaltspunkte völlig in der Luft hinge und daher willkürlich wäre (BGH, Urteil vom 17.12.2014 - VIII ZR 88/13 -, GE 2015, 245 = NJW 2015, 934 Rn. 46, beck-online).

21 So liegt der Fall indes hier. Der Kammer fehlt jegliche Grundlage für eine Schätzung. Denn der Vortrag der Bekl. enthält keinerlei Anhaltspunkte zu den selbst zitierten Faktoren, anhand derer eine Schätzung der fiktiven Instandhaltungskosten vorgenommen werden kann (übliche Lebensdauer der erneuerten Einrichtung, bereits eingetretener Abnutzungsgrad). Die Bekl. behauptet lediglich pauschal, dass sie solche sachkundigen Schätzungen von Fachhandwerkern vornehmen lasse.

22 Soweit die Bekl. mit Schriftsatz vom xy.2023 zu den Kosten des Einbaus von Brandschutztüren im Treppenhaus weiter vorträgt, kann dieser Vortrag nicht berücksichtigt werden. Denn die Bekl. hat mit Schriftsatz vom xy.2023 nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung neue Tatsachen vorgetragen, die nicht zu berücksichtigen waren (§§ 525, 296a ZPO). Es lag zum einen kein Fall der Wiedereröffnung nach § 156 ZPO vor. Denn es bestand weder eine Pflicht zur Wiedereröffnung (§ 156 Abs. 2 ZPO) noch war eine fakultative Wiedereröffnung nach § 156 Abs. 1 ZPO angezeigt, da die rechtlichen Ausführungen der Bekl. im Schriftsatz vom xy.2023 keinen Anlass zu weiteren Erörterungen geben. Zum anderen war der Vortrag der Bekl. nicht gem. § 283 ZPO nachgelassen. Der Bekl. ist weder Schriftsatznachlass gewährt, noch ist eine Schriftsatznachlassfrist überhaupt beantragt worden.

23 Bezüglich der Kosten für die Erneuerung der Elektrosteigleitungen im Treppenhaus ist die Modernisierungsmieterhöhung materiell unwirksam, da es sich bereits nach dem eigenen Vortrag der Bekl. nicht um eine zur Mieterhöhung berechtigende Modernisierungsmaßnahme i.S.v. § 555b BGB handelt. Die Rechtsansicht der Bekl., es handele sich bei dieser Maßnahme um eine nachhaltige Verbesserung des Gebrauchswerts gemäß § 555b Nr. 4 BGB, teilt die Kammer nicht. Denn nach dem Vortrag der Bekl. ist mit dieser Maßnahme die Stromversorgung an den heutigen Stand der Technik angepasst worden, um jedem Mieter dadurch einen gefahrlosen und störungsfreien Betrieb der heute zur Standardausstattung zählenden Haushaltsgeräte und sonstigen technischen Geräte zu ermöglichen. Daraus folgt, dass die Bekl. mit Durchführung der Maßnahme lediglich ihrer Pflicht nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB nachgekommen ist. Denn das Zurverfügungstellen einer ausreichenden Stromzufuhr zum Betreiben von modernen, aber dennoch handelsüblichen Elektrogeräten stellt lediglich die Herstellung desjenigen Zustands dar, den der Mieter ohnehin erwarten darf.

c. 24 Die nach der Verordnung über die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen (HOAI) geltend gemachten Baunebenkosten sind ebenfalls nicht auf die Kl. umzulegen. Die Bekl. hat insoweit nicht zu konkret entstandenen Kosten vorgetragen.

25 Im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung können nur solche Kosten geltend gemacht werden, die tatsächlich angefallen sind bzw. die als Eigenleistung einen entsprechenden Gegenwert haben. Im vorliegenden Fall kann für Baunebenkosten nicht fiktiv auf die HOAI abgestellt werden, sondern es sind die tatsächlich entstandenen Kosten umzulegen. Denn die Bekl. hat die Leistungen nicht selbst, d. h. als Eigenleistung erbracht. Sie hat vielmehr eine Konzerngesellschaft mit der Durchführung der Leistungen nach HOAI beauftragt. Aufgrund der Beauftragung eines rechtlich selbständigen Unternehmens ist trotz der Konzernzugehörigkeit keine Eigen-, sondern eine Drittleistung zu sehen (vgl. BGH, Urt. v. 27.10.2021 - VIII ZR 102/21, GE 2021, 1557 = NJW-RR 2022, 151, Rn. 42).

26 Das mit Schriftsatz vom xy.2023 in Bezug genommene Urteil des Landgerichts Hamburg verhält sich zu der Frage, ob eine Eigenleistung vorliegt, nicht. Dass bei tatsächlichem Vorliegen von Eigenleistungen diese nach HOAI abgerechnet werden können, steht hier nicht infrage.

27 Darauf ist die Bekl. ebenfalls mit Hinweisbeschluss vom xy.2023 hingewiesen worden. Als Reaktion auf diesen Hinweis hat sie sich darauf beschränkt, die Anlage K18 vorzulegen. Damit ist sie ihrer Darlegungslast nicht nachgekommen. Wie bereits dargestellt, genügt ein Vortrag, welcher pauschal auf Anlagen Bezug nimmt, dem Beibringungsgrundsatz nicht (BGH, Beschluss vom 2. Oktober 2018 - VI ZR 213/17; OLG Zweibrücken, Versäumnisurteil vom 20. Juni 2012 - 1 U 105/11, OLG Düsseldorf, Urteil vom 21. November 2014 - I-22 U 37/74). Anlagen können den Vortrag nicht vollständig ersetzen und müssen zudem aus sich heraus verständlich sein (BGH, Urteil vom 17. März 2016 - III ZR 200/15).

28 Daran fehlt es vorliegend. Zum einen hat die Bekl. lediglich pauschal auf die Anlage K18 Bezug genommen. Zum anderen ist die Anlage K18 nicht aus sich heraus verständlich. Denn bei der Anlage K18 handelt es sich um eine „Berechnung der Baunebenkosten“ der X Kundenservice GmbH - Mietmanagement -, die zwar Beträge zu „Honorar lt. HOAI § 35“ und „Sonstige Baunebenkosten auf Einzelnachweis“ ausweist, bei der aber nicht deutlich wird, ob es sich um eine Rechnung handelt, die an die Bekl. gerichtet wurde, oder möglicherweise nur um eine interne Aufschlüsselung. Es fehlt jedenfalls an der Nennung eines Rechnungsempfängers, des Rechnungsdatums sowie der Rechnungsnummer. Auch auf Nachfrage der Kammer in der mündlichen Verhandlung vom 21.9.2023 erfolgte keine Erklärung.

29 Soweit die Bekl. mit Schriftsatz vom xy.2023 zur Umlagefähigkeit der Baunebenkosten weiter vorträgt, kann dieser Vortrag nicht berücksichtigt werden. Denn die Bekl. hat mit Schriftsatz vom xy.2023 nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung neue Tatsachen vorgetragen, die nicht zu berücksichtigen waren (§§ 525, 296a ZPO). Es lag zum einen kein Fall der Wiedereröffnung nach § 156 ZPO vor. Denn es bestand weder eine Pflicht zur Wiedereröffnung (§ 156 Abs. 2 ZPO) noch war eine fakultative Wiedereröffnung nach § 156 Abs. 1 ZPO angezeigt, da die rechtlichen Ausführungen der Bekl. im Schriftsatz vom xy.2023 keinen Anlass zu weiteren Erörterungen geben. Zum anderen war der Vortrag der Bekl. nicht gem. § 283 ZPO nachgelassen. Der Bekl. ist weder Schriftsatznachlass gewährt, noch ist eine Schriftsatznachlassfrist überhaupt beantragt worden.

Revision nicht zugelassen.

Die aufgrund mehrerer Modernisierungsmaßnahmen mögliche Mieterhöhung muss auf die jeweiligen Baumaßnahmen aufgeteilt werden, auch wenn eine Untergliederung der Kosten auf die einzelnen Gewerke nicht erforderlich ist. Zur Erläuterung einer Modernisierungsmieterhöhung darf der Vermieter sich auf die Modernisierungsankündigung beziehen. Bei einer modernisierenden Instandsetzung kann der Betrag, der auf fiktive, ersparte Reparaturkosten entfällt, als Quote angegeben werden. Der Vortrag des Vermieters zu ersparten Reparaturkosten kann durch Beifügen aus sich heraus verständlicher Anlagen zwar erläutert, aber nicht ersetzt werden. Eine Schätzung der abzuziehenden Reparaturkosten scheidet aus, wenn der Vermieter lediglich behauptet, er habe „sachkundige Schätzungen von Fachhandwerkern vornehmen“ lassen. Der Einbau einer Elektro-Steigleitung, welche dem Mieter einen gefahrlosen und störungsfreien Betrieb der zur Standardausstattung zählenden Haushaltsgeräte ermöglicht, berechtigt nicht zur Modernisierungsmieterhöhung, sondern stellt lediglich die Herstellung desjenigen Zustands dar, den der Mieter nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ohnehin erwarten darf.

Das LG Bremen hat sich mit der Wirksamkeit einer Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB befasst, welche im Wesentlichen die Wärmedämmung eines Flachdachs sowie die Erneuerung von Elektrosteigleitungen betraf. Die Modernisierungsmieterhöhung für das Flachdach scheitert u. a., weil die beklagte Vermieterin ihrer Darlegungslast zum Instandhaltungsanteil, also zum Kostenabzug gem. § 559 Abs. 2 BGB für ersparte Reparaturen, nicht nachgekommen ist. Die Erhöhung wegen der Elektroleitung bleibt erfolglos, weil das Gericht eine nachhaltige Verbesserung des Gebrauchswerts verneint.

Keine Bedenken gegen die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens sieht das LG Bremen darin, dass der Mieterhöhungsbetrag nicht nach Gewerken aufgeteilt wurde. Es genüge daher bei Durchführung mehrerer verschiedener Modernisierungsmaßnahmen, auch im Falle einer modernisierenden Instandsetzung, die jeweiligen Gesamtkosten für die einzelnen Maßnahmen auszuweisen.

Bei Energieeinsparmaßnahmen gebe eine schlagwortartige Bezeichnung die Möglichkeit, überschlägig die erreichte Energieeinsparung zu beurteilen. Eine gegenständliche Beschreibung oder (nicht: und) die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten der renovierten Bauteile reiche aus.

Die Unwirksamkeit der Mieterhöhung für die Wärmedämmung des Flachdachs ergebe sich jedoch daraus, dass trotz bereits vorhandener Bestandsdämmung des Flachdachs sowie ungeachtet einer gerichtlichen Aufforderung die Darlegung ersparter Instandsetzungskosten unterblieben sei. Folglich hätten sich die klagenden Mieter „noch nicht einmal ein ungefähres Bild“ vom Umfang des Instandsetzungsaufwands und der Kosten machen können.

Soweit das Mieterhöhungsverlangen Fassadenarbeiten, Wärmedämmung der Kunststofffenster, Einbau von Brandschutztüren sowie den Einbau der Wohnungseingangstüren betraf, bewertete das LG auch diesen Teil als unwirksam. Denn anstatt konkret zum Instandhaltungsanteil jeder einzelnen Maßnahme vorzutragen, habe die beklagte Vermieterin auf unverständliche Unterlagen Bezug genommen.

Zwar könnten Anlagen der Erläuterung des Parteivortrages dienen, diesen aber nicht vollständig ersetzen und (!) sie müssten aus sich heraus verständlich sein. Trotz Hinweises der Kammer habe die Vermieterin nur pauschal behauptet, die ersparten Instandhaltungskosten seien richtig angesetzt. Auch scheide mangels näherer Anhaltspunkte die Schätzung nach § 287 ZPO aus, da die Vermieterin lediglich pauschal behaupte, sie habe „sachkundige Schätzungen von Fachhandwerkern vornehmen“ lassen.

Bei den Elektrosteigleitungen im Treppenhaus handele es sich schon nach dem eigenen Vortrag der Vermieterin nicht um eine zur Mieterhöhung berechtigende Modernisierungsmaßnahme. Dazu fehle es an der nachhaltigen Verbesserung des Gebrauchswertes gemäß § 555b Nr. 4 BGB. Denn nach dem eigenen Vortrag der beklagten Vermieterin sei mit dieser Maßnahme „die Stromversorgung an den heutigen Stand der Technik“ angepasst worden. Dies solle jedem Mieter einen gefahrlosen und störungsfreien Betrieb der heute zur Standardausstattung zählenden Haushaltsgeräte und sonstigen technischen Geräte ermöglichen.

Daraus folge, so das LG, dass die Beklagte mit Durchführung der Maßnahme lediglich ihrer Pflicht nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB nachgekommen sei. Denn das Zurverfügungstellen einer ausreichenden Stromzufuhr zum Betreiben von modernen, aber dennoch handelsüblichen Elektrogeräten, stelle lediglich die Herstellung desjenigen Zustands dar, den der Mieter ohnehin erwarten dürfe.

1. Mit seinen Ausführungen zu den Steigleitungen knüpft das LG Bremen an die Rechtsprechung des BGH an. Dort wurde mangels abweichender Vereinbarung ein mieterlicher Anspruch auf eine zeitgemäße Elektroinstallation bejaht. Dem Mieter, so der BGH, müsse im Rahmen zeitgemäßen Wohnens „der Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte“ möglich sein.

Die Ausführungen des LG Bremen zu hinlänglicher und zeitgemäßer Stromversorgung sind unter Berücksichtigung der Einzelumstände auch auf Gewerbeobjekte übertragbar.

2. Da die vorerwähnte Betrachtungsweise des BGH und des LG Bremen die Verkehrsanschauung widerspiegelt, ist bei einer neuzeitlichem Standard entsprechenden Haus-Elektro-Anlage auch ein Fehlerstrom-Schutzschalter (= FI-Schutzschalter) zu installieren. Dessen Auslösestrom sollte 30 Milliampere nicht überschreiten, denn die Tödlichkeitsgrenze liegt bei 50 Milliampere: Erhältlich sind aber auch Geräte, die infolge eines Auslösestroms von nur 10 Milliampere eine größere Sicherheit bieten.

Sodann ist in Bezug auf den Querschnitt der Steigleitung, also letztlich die Strombelastbarkeit, auf das Urteil des AG Lichtenberg zu verweisen. Das AG Lichtenberg sieht in dem Verstärken der Strombelastbarkeit einer Steigleitung von 35 Ampere auf 65 Ampere eine Gebrauchswertverbesserung.

3. Im Urteil findet sich die Formulierung, die Stromversorgung (sei) an den „heutigen Stand der Technik angepasst worden“.

a) Hier muss differenziert werden. So liegt auf der Hand, dass die Art und die handwerkliche Ausführung einer Stromsteigleitung den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechen muss. Diese Regeln stellen die Summe der im Bauwesen anerkannten bewährten wissenschaftlichen, technischen und handwerklichen Erfahrungen dar, die durchweg bekannt und als richtig und notwendig anerkannt sind. Sie umschreiben also die herrschende Auffassung unter den technischen Praktikern; plakativ gesprochen sind sie „Gewohnheitsrecht im technischen Bereich“.

b) Hingegen bildet „Stand der Technik“ als anspruchsvollerer Standard „die Front der technischen Entwicklung“ und wird letztlich durch das „technisch gegenwärtig Machbare“ begrenzt.

Nun sind technische Geräte, Maßnahmen usw. an der „Front der technischen Entwicklung“ im Regelfall mit deutlich höherem Aufwand verbunden. Die hierdurch bedingten höheren Kosten sind bei der Abwägung, ob eine Baumaßnahme den „allgemein anerkannten Regeln der Technik“ oder dem „Stand der Technik“ folgen solle, unbedingt zu beachten.

4. Soweit die Beklagte pauschal behauptet, sie habe „sachkundige Schätzungen von Fachhandwerkern vornehmen“ lassen, erinnert das in seiner Vagheit an das Urteil des AG Gelsenkirchen vom 22. August 2019 (201 C 229/19 - IBRRS 2020, 1076), wo zur letztlich erfolglosen Verteidigung wörtlich vorgetragen wurde, Herr X habe „Tätigkeiten entfaltet …“.

Praxistipps

a) Je älter die ursprünglichen Bauteile sind, die durch die Modernisierung erneuert werden, desto höher fällt i.S.d. § 559 Abs. 2 Satz 2 BGB der Kostenabzug für ersparte Reparaturen aus.

b) Sofern Anhaltspunkte vorliegen, dass es wegen des Abzuges fiktiver Reparaturkosten zu Auseinandersetzungen kommen kann, sollte man, wenn aus Platz- und Kostengründen möglich, z. B. einige der ausgebauten alten Teile (Holzfenster, ein herausgeschnittenes Stück der alten Dachdämmung, einen alten Heizungskessel etc.) bis zur Klärung des fraglichen Kostenabzugs aufbewahren.

Wo das nicht möglich sein sollte, empfehlen sich aussagekräftige und nicht zu kleine Fotos mit eingeblendetem Datum. Diese könnten ggf. prozessual derart als Beweismittel dienen, dass ein (nichtfamiliärer) beim Aufnehmen der Bilder anwesender Zeuge diese Bilder zum Inhalt seiner Aussage macht. So ließen sich mögliche Vorwürfe, die vorerwähnten Fotos seien manipuliert, von vornherein entkräften.

RA Frank-Georg Pfeifer, Düsseldorf