Grundrissänderung als Mangel, Opfergrenze, Veränderung der Mietsache durch den Vermieter im laufenden Vertrag

Der Zuschnitt und die Ausstattung der Mietsache, die der Mieter zum Zeitpunkt der letzten Besichtigung vor Abschluss des Mietvertrages oder zu Beginn des Mietverhältnisses vorgefunden hat, gelten auch ohne ausdrückliche mietvertragliche Regelung der Parteien als konkludent vereinbart. Eine spätere Veränderung durch den Vermieter, die weder gesetzlich noch rechtsgeschäftlich gerechtfertigt ist, stellt einen Mangel der Mietsache i.S.d. §§ 535 ff. BGB dar.

I. Der Bekl. ist dem Kl. gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zum Rückbau verpflichtet. Die im Verlaufe des Mietverhältnisses in Abwesenheit des Kl. vorgenommenen Grundriss- und sonstigen Veränderungen durch den Bekl. stellen einen Mangel der Mietsache dar. Die Berufung verfängt nicht, soweit sie rügt, der schriftliche Mietvertrag verhalte sich nicht ausdrücklich zur Beschaffenheit der Mietsache, so dass ein Mangel i.S.d. §§ 535 ff. BGB bereits grundsätzlich ausscheide. Denn auch ohne ausdrückliche mietvertragliche Regelung der Parteien gelten der Zuschnitt und die Ausstattung der Mietsache als konkludent vereinbart, die der Mieter zum Zeitpunkt der letzten Besichtigung der Mietsache vor Abschluss des Mietvertrages oder zu Beginn des Mietverhältnisses vorgefunden hat (vgl. Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 536 Rz. 20 m.w.N.). Diesen vertragsgemäßen Soll-Zustand hat der Bekl. im Verlaufe des Mietverhältnisses ohne Rechtfertigung verändert.

Die Berufung dringt ebenfalls nicht durch, soweit sie geltend macht, die Parteien hätten sich auf die vom Bekl. veranlasste Veränderung der Mietsache verständigt. Die Kammer teilt das vom Amtsgericht gewonnene gegenteilige Beweisergebnis, das nicht nur auf einer ausführlichen und verfahrensfehlerfreien Beweiserhebung, sondern auch auf einer zutreffenden Beweiswürdigung beruht, ohne Einschränkungen.

Die Rückbauverpflichtung des Bekl. ist auch nicht wegen Überschreitens der sog. „Opfergrenze“ ausgeschlossen. Die Opfergrenze ist erst dann überschritten, wenn ein krasses Missverhältnis zwischen dem Instandsetzungsaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjekts und den aus ihm zu ziehenden Einnahmen andererseits besteht. Wann diese Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist, entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung. Sie muss von Fall zu Fall unter Berücksichtigung der beiderseitigen Parteiinteressen wertend unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls ermittelt werden. Bei der Bestimmung der dem Vermieter zuzumutenden Anstrengungen ist gemäß § 275 Abs. 2 BGB auch ein etwaiges Eigenverschulden des Vermieters zu berücksichtigen (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. vom 21. April 2010 - VIII ZR 131/09, NJW 2010, 2050, beckonline Tz. 22, 23).

Gemessen an diesen Grundsätzen ist die Opfergrenze nicht überschritten. Dabei kann dahinstehen, ob sich die Rückbaukosten tatsächlich auf den vom Bekl. behaupteten Betrag von 30.000 € belaufen. Selbst ein Instandsetzungsaufwand in dieser Höhe würde die Opfergrenze nicht überschreiten, da sie weder die wirtschaftliche Existenz des Bekl. gefährdet noch außer Verhältnis zum Verkehrswert des Mietobjekts steht. Es ist zwar zutreffend, dass die behaupteten Mängelbeseitigungskosten in einem Missverhältnis zu der aus der Vermietung der streitgegenständlichen Wohnung erzielten Nettokaltmiete von monatlich 200 € stehen. Das allein rechtfertigt jedoch keine dem Bekl. günstigere Beurteilung, da es seinen Rechtsvorgängern und ihm möglich gewesen wäre, entweder bei Mietvertragsschluss im Jahre 2002 eine höhere Ausgangsmiete zu vereinbaren oder den Mietzins im Verlaufe des Mietverhältnisses gemäß §§ 558, 559 BGB zu erhöhen. Im Rahmen der vorzunehmenden Gesamtabwägung tritt entscheidend hinzu, dass die Entstehung der nunmehr zu beseitigenden Mängel auf ein schuldhaftes Verhalten des Bekl. zurückzuführen ist.

Schließlich ist der Instandsetzungsanspruch des Kl. auch nicht verjährt. Die von der Berufung angegriffenen - im Ergebnis allerdings zutreffenden - Erwägungen des Amtsgerichts können insoweit dahinstehen. Denn der Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung ist während der Mietzeit unverjährbar (st. Rspr., vgl. BGH, Urt. v. 17. Februar 2010 - VIII ZR 104/09, NZM 2010, 235, beckonline Tz. 17). So liegt der Fall hier, indem das zwischen den Parteien begründete Mietverhältnis bis heute ungekündigt fortbesteht. Die Voraussetzungen, nach denen ein auf § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB beruhender Mangelbeseitigungsanspruch des Mieters ausnahmsweise verwirkt wäre, sind ebenfalls nicht erfüllt. Auch das hat das Amtsgericht zutreffend erkannt.

Berufungsverfahren durch Berufungsrücknahme erledigt.

Der Zuschnitt und die Ausstattung der Mietsache, die der Mieter zum Zeitpunkt der letzten Besichtigung vor Abschluss des Mietvertrages oder zu Beginn des Mietverhältnisses vorgefunden hat, gelten auch ohne ausdrückliche mietvertragliche Regelung der Mietvertragsparteien als konkludent vereinbart. Eine spätere Veränderung durch den Vermieter, die weder durch gesetzliche Vorschriften noch durch Vereinbarung mit dem Mieter gerechtfertigt ist, stellt einen Mangel der Mietsache i.S.d. §§ 535 ff. BGB dar.

Der Vermieter hatte während des Mietverhältnisses und in Abwesenheit des Mieters Veränderungen – u. a. Grundrissveränderungen in der Wohnung – vorgenommenen. Der Mieter verlangte mit Erfolg beim Amts- wie beim Landgericht den Rückbau der Veränderungen, obwohl die Rückbaukosten nach Angaben des Vermieters 30.000 € erforderten, die monatliche Nettokaltmiete aber nur 200 € betrug.

Der beklagte Vermieter sei zum Rückbau verpflichtet. Die im Verlaufe des Mietverhältnisses in Abwesenheit des Klägers vorgenommenen Grundriss- und sonstigen Veränderungen durch den Beklagten stellten einen Mangel der Mietsache dar, so das Landgericht Berlin. Auch ohne ausdrückliche mietvertragliche Regelung der Parteien gelte der Zuschnitt und gelte die Ausstattung der Mietsache als konkludent vereinbart, die der Mieter

■ zum Zeitpunkt der letzten Besichtigung der Mietsache vor Abschluss des Mietvertrages

■ oder zu Beginn des Mietverhältnisses vorgefunden habe. Diesen vertragsgemäßen Soll-Zustand habe der Beklagte im Verlaufe des Mietverhältnisses ohne Rechtfertigung verändert.

Die Rückbauverpflichtung des Beklagten sei auch nicht wegen Überschreitens der sog. „Opfergrenze“ ausgeschlossen. Die sei erst dann überschritten, wenn ein krasses Missverhältnis zwischen dem Instandsetzungsaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjekts und den aus ihm zu ziehenden Einnahmen andererseits bestehe. Wann diese Zumutbarkeitsgrenze überschritten sei, entziehe sich einer generalisierenden Betrachtung. Sie müsse von Fall zu Fall unter Berücksichtigung der beiderseitigen Parteiinteressen unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls ermittelt werden, wobei auch ein Eigenverschulden zu berücksichtigen sei.

Hier sei die Opfergrenze nicht überschritten. Selbst ein Instandsetzungsaufwand von 30.000 € würde die Opfergrenze nicht überschreiten, da sie weder die wirtschaftliche Existenz des Beklagten gefährde noch außer Verhältnis zum Verkehrswert des Mietobjekts stehe. Zwar stünden die Mängelbeseitigungskosten in einem Missverhältnis zur erzielten Nettokaltmiete von monatlich 200 €. Das allein rechtfertige jedoch keine dem Beklagten günstigere Beurteilung, da es ihm möglich gewesen wäre, entweder bei Mietvertragsschluss im Jahre 2002 eine höhere Ausgangsmiete zu vereinbaren oder den Mietzins im Verlaufe des Mietverhältnisses zu erhöhen.

Die Entscheidung ist zweifelhaft. Nach der Rechtsprechung des BGH führt selbst ein vom Vermieter vorsätzlich herbeigeführter Mangel nicht zum Verlust der Einrede aus § 275 Abs. 2 BGB (Leistungsverweigerungsrecht bei Überschreiten der Opfergrenze), vgl. BGH GE 2014, 313 (im sog. Berliner Calvinstraßen-Fall zugemauerter Bad- und Küchenfenster). Besteht etwa ein krasses Missverhältnis zwischen dem Mangelbeseitigungsaufwand einerseits und dem Nutzen der Mangelbeseitigung für den Mieter andererseits, ist das Überschreiten der Zumutbarkeitsgrenze indiziert (BGH aaO.). Eine Auseinandersetzung genau damit lässt die Entscheidung vermissen. Was das Missverhältnis zwischen Miete und Beseitigungskosten (die 12,5-fache Jahresmiete, was in Normalzeiten den gesamten Wert der Wohnung darstellt und selbst bei heute üblichen Vervielfachern noch einem Drittel bis der Hälfte des anteiligen Immobilienwerts entspricht) betrifft, erscheint die Überschreitung der Opfergrenze evident.