Grundreinigung des Teppichbodens als Schönheitsreparatur

Grundreinigung des Teppichbodens als Schönheitsreparatur; Umfang von geschuldeten Schönheitsreparaturen

Vereinbaren die Parteien eines Gewerberaummietvertrages allgemein die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter, umfassen diese auch die Grundreinigung des Teppichbodens.

1 Die Kl. verlangt von der Bekl. nach Beendigung eines Mietvertrages über Gewerberäume u. a. Zahlung fiktiver Reparatur- und Reinigungskosten für einen inzwischen ausgewechselten Teppichboden. 2 Die Kl. vermietete an die Bekl. für die Zeit vom 1. September 1994 bis zum 31. August 2004 eine ca. 4.000 m2 große Gewerbeeinheit zum Betrieb eines Bekleidungsgeschäfts. Nach § 10 Ziff. 2 des Mietvertrages waren die Instandsetzung und die Instandhaltung einschließlich der Schönheitsreparaturen im Inneren des Mietobjekts Sache der Bekl. Nach Beendigung des Mietvertrages war die Bekl. gemäß § 25 Ziff. 1 des Mietvertrages verpflichtet, die Mieträume ordnungsgemäß gereinigt an die Kl. zu übergeben. Die Bekl. sollte darüber hinaus vor ihrem Auszug nach Wahl der Kl. die durch die Nutzung verursachten Schäden beseitigen und fällige Schönheitsreparaturen auf ihre Kosten durchführen oder der Kl. die für die Durchführung der Schönheitsreparaturen erforderlichen Beträge bezahlen (§ 25 Ziff. 2 des Mietvertrages). 3 Die Mieträume waren mit einem von der Kl. verlegten Teppichboden ausgestattet. Nach Beendigung des Mietvertrages am 31. August 2004 verlangte die Kl. von der Bekl. die Erneuerung des Teppichbodens. Nachdem die Bekl. dies abgelehnt hatte, leitete die Kl. ein selbständiges Beweisverfahren (LG Cottbus, 72 OH 2/04) zur Klärung der Frage ein, ob der Teppichboden durch die Nutzung der Bekl. so beschädigt worden sei, dass er ersetzt werden müsse. 4 Die Kl. erneuerte den Teppichboden auf Wunsch der Nachmieterin. Sie verlangt mit der Klage die von dem Sachverständigen im selbständigen Beweisverfahren ermittelten Kosten für die Reparatur von Mängeln des Teppichbodens (abgestolperte Kanten: 1.237,60 €, Bohrlöcher: 149,60 €) und die Reinigung von Verfleckungen im Bereich der Näherei (280 €), sowie die Kosten für eine Grundreinigung des Teppichbodens im Verkaufsbereich (10.150 €). 5 Das Landgericht hat der Klage in Höhe von 1.517,60 € (abgestolperte Kanten: 1.237,60 €, Verfleckungen im Bereich der Näherei: 280 €) stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Kl. zurückgewiesen und die Revision zugelassen, soweit die Kl. die fiktiven Kosten für die Reinigung des Teppichbodens im Verkaufsbereich in Höhe von 10.150 € verlangt. Im Umfang der Zulassung hat die Kl. Revision eingelegt, mit der sie insoweit ihren Klageantrag weiterverfolgt.

6 Die Revision hat Erfolg. Sie führt im Umfang der Einlegung zur Aufhebung und Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht. I. 7 Das Berufungsgericht hat - soweit für das Revisionsverfahren von Bedeutung - ausgeführt: 8 Die fiktiven Kosten für die Reinigung des Teppichbodens im Verkaufsbereich seien nicht erstattungsfähig. Es könne dahinstehen, ob die Bekl., wie das Landgericht angenommen habe, gegen ihre Pflicht zur Rückgabe der Mieträume in ordnungsgemäß gereinigtem Zustand gemäß § 25 Ziff. 1 des Mietvertrages verstoßen habe. Denn die hieraus hinsichtlich des Teppichbodens folgende Endreinigungspflicht, die wohl nur eine Beseitigung des sich allmählich ansammelnden Schmutzes verlange, sei spätestens dadurch in Wegfall geraten, dass die Kl. den Boden allein aufgrund der geschmacklichen Vorstellung des Nachmieters ausgetauscht habe. Es ergebe keinen Sinn, einen textilen Bodenbelag, der ohnehin weggeworfen werde, zuvor noch mit großem Aufwand zu säubern. Ein Anspruch auf Ausgleich in Geld sei insoweit ebenfalls nicht entstanden, weil es sich bei der Reinigungspflicht um eine originäre Pflicht der Mieterin handele, die sich aus der ihr obliegenden Obhutspflicht ergebe. Es stelle sich bei der Nichterfüllung dieser Pflicht deshalb, anders als bei der Übertragung von originären Vermieterpflichten, wie der Vornahme von Schönheitsreparaturen auf die Mieterin, nicht die Frage nach einem Ausgleich der Vermieterin in Geld, um die im Vertrag selbst angelegte Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung zu wahren. 9 Die verlangte Reinigung des Teppichbodens gehöre auch nicht zu den von der Bekl. geschuldeten Schönheitsreparaturen. Das ergebe sich schon daraus, dass die in § 28 Abs. 4 II. BV enthaltene abschließende Aufzählung der Schönheitsreparaturen keinerlei Reinigungsarbeiten enthalte. Auch seien Reinigen und Reparieren nach herkömmlichem Begriffsverständnis zwei völlig unterschiedliche Tätigkeiten. Des Weiteren würde es zu völlig lebensfremden Ergebnissen führen, wenn man die Reinigung des Teppichbodens den Schönheitsreparaturen zuordne. Dann wäre der Vermieter, der die Schönheitsreparaturen nicht auf den Mieter abgewälzt habe, stets verpflichtet, ohne gesonderte Berechnung für die laufende Reinigung des Teppichbodens Sorge zu tragen. Würde die Reinigung dagegen vom Mieter übernommen, so müsste sich dies am Markt erkennbar auf die Höhe des zu zahlenden Nutzungsentgelts auswirken. Dafür fehle indes jeder Anhaltspunkt. 10 Selbst wenn die Reinigung des Teppichbodens als Bestandteil der Schönheitsreparaturen angesehen würde, stünde der Kl. jedenfalls kein Zahlungsanspruch in der hier geltend gemachten Höhe zu. Der Sachverständige habe in seinem schriftlichen Ergänzungsgutachten ausgeführt, dass lediglich bezüglich der abgestolperten Kanten und der deutlich sichtbaren, nicht wasserlöslichen Verfleckungen auf dem Teppichboden im Bereich der ehemaligen Näherei, nicht aber im Verkaufsbereich, Schönheitsreparaturen erforderlich gewesen seien. Dort habe der Bodenbelag, wie der Sachverständige ausgeführt habe, auch nach rund zehnjähriger Nutzung noch immer eine in jedem Fall befriedigende Beschaffenheit mit geringster Abnutzung im Sinne der Textiltechnologie aufgewiesen. Somit könne es bei dem Teppichboden im Verkaufsbereich höchstens um die Beseitigung des sich allmählich angesammelten Schmutzes gehen, die sich jedoch nicht unter den Begriff der Schönheitsreparaturen fassen lasse. So müsse der Mieter auch nicht etwa die - ebenfalls in § 28

nheit mit geringster Abnutzung im Sinne der Textiltechnologie aufgewiesen. Somit könne es bei dem Teppichboden im Verkaufsbereich höchstens um die Beseitigung des sich allmählich angesammelten Schmutzes gehen, die sich jedoch nicht unter den Begriff der Schönheitsreparaturen fassen lasse. So müsse der Mieter auch nicht etwa die - ebenfalls in § 28 Abs. 4 II. BV erwähnten - Heizkörper, Türen oder Fenster neu streichen, wenn er eventuelle Verschmutzungen ohne Weiteres mit dem Wischlappen beseitigen könne. II. 11 Diese Ausführungen halten nicht in allen Punkten einer revisionsrechtlichen Überprüfung stand. 12 1. Zu Recht geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass ein etwaiger Verstoß der Bekl. gegen die hier gemäß § 25 Ziff. 1 des Mietvertrages auferlegte Pflicht zur Rückgabe der Mieträume in ordnungsgemäß gereinigtem Zustand zu keinem Zahlungsanspruch der Kl. führen kann. 13 Der Senat ist der Auffassung, dass die gemäß § 25 Ziff. 1 des Mietvertrages geschuldete ordnungsgemäße Reinigung keine Grundreinigung des Teppichbodens, sondern nur die übliche Reinigung von dem sich allmählich ansammelnden Schmutz umfasst. In diesem Umfang hat die Bekl. den Boden während der Mietzeit aufgrund der ihr obliegenden Obhutspflicht zu pflegen (Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 9. Aufl., § 546 BGB Rdn. 84). 14 a) Die etwaige Unterlassung einer solchen Reinigung begründet keinen Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB. Denn der Kl. ist hieraus kein Schaden entstanden. Sie hat den Teppichboden nämlich nicht reinigen, sondern entfernen lassen, weil er dem Geschmack der Nachmieterin nicht entsprochen hat. Ein Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB wäre aber auch deshalb nicht gegeben, weil die Kl. der Bekl. keine Frist zur ordnungsgemäßen Reinigung gesetzt hat (§§ 280 Abs. 3, 281 Abs. 1 BGB). Die Kl. hat vielmehr von der Bekl. zunächst die Erneuerung des Teppichbodens und erst nachdem der Sachverständige im Beweissicherungsverfahren seine Gutachten (27. September 2004 und 6. März 2005, 72 OH 2/04, LG Cottbus) erstattet hatte, nicht die Reinigung des Teppichbodens, sondern die Zahlung der Reinigungskosten verlangt. 15 b) Ein Anspruch der Kl. auf Geldersatz für die etwa unterlassene übliche Reinigung des Teppichbodens lässt sich auch nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung von § 25 Ziff. 1 des Mietvertrages begründen. Bei der danach geschuldeten üblichen Reinigung des Teppichbodens handelt es sich, anders als bei der Übernahme der Schönheitsreparaturen, nicht um die Übernahme einer ursprünglich der Kl. als Vermieterin obliegenden Pflicht und damit um einen Teil der Gegenleistung der Bekl. für die von der Kl. geschuldete Gebrauchsüberlassung (vgl. zu den Schönheitsreparaturen: BGHZ 77, 301, 304 f.; 92, 363, 369 ff.). Vielmehr folgt die Pflicht der Bekl. als Mieterin zur üblichen Reinigung des Teppichbodens aus der ihr unmittelbar obliegenden Obhuts- und Sorgfaltspflicht. 16 2. Die Kl. hat aber dem Grunde nach einen Anspruch auf finanziellen Ausgleich für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, der sich aus ergänzender Vertragsauslegung ergibt (BGHZ 92, 363, 373; BGH, Urteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 378/03 - NJW 2005, 425, 426; für Instandsetzungskosten: Senatsurteil BGHZ 151, 53, 58 ff.). 17 Zu Unrecht geht das Berufungsgericht davon aus, dass die von der Kl. verlangte Grundreinigung des Teppichbodens nicht zu den gemäß §§ 10 Ziff. 2, 25 Ziff. 2 des Mietvertrages auf die Bekl. übertragenen Schönheitsreparaturen gehört.

Oktober 2004 - VIII ZR 378/03 - NJW 2005, 425, 426; für Instandsetzungskosten: Senatsurteil BGHZ 151, 53, 58 ff.). 17 Zu Unrecht geht das Berufungsgericht davon aus, dass die von der Kl. verlangte Grundreinigung des Teppichbodens nicht zu den gemäß §§ 10 Ziff. 2, 25 Ziff. 2 des Mietvertrages auf die Bekl. übertragenen Schönheitsreparaturen gehört. Schon dem Zusammenspiel der mietvertraglichen Regelungen in § 25 Ziff. 1 einerseits, der lediglich die (übliche) ordnungsgemäße Reinigung der Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses verlangt, und in §§ 10 Ziff. 2 und 25 Ziff. 2 andererseits, die die Durchführung von Schönheitsreparaturen beim Auszug vorsehen, lässt sich entnehmen, dass die Vertragsparteien unter der Regelung in den §§ 10 Ziff. 2 und 25 Ziff. 2 mehr als die bloße Übergabe der Mieträume in gereinigtem Zustand verstanden haben. Ziel dieser Regelung war vielmehr, die Mieträume insgesamt wieder in einen ansehnlichen, zur Weitervermietung geeigneten Zustand zu versetzen. 18 a) Da es keine für alle Mietverhältnisse geltende gesetzliche Definition der Schönheitsreparaturen gibt und die Parteien nicht näher geregelt haben, welche konkreten Arbeiten hiervon umfasst sein sollen, ist deren Umfang durch Auslegung zu ermitteln. Dabei ist, da es sich nach den Feststellungen des Landgerichts, auf die das Berufungsgericht Bezug nimmt, um einen Formularvertrag handelt, von dem typischen Verständnis redlicher Vertragspartner unter Abwägung der Interessen der an Geschäften dieser Art üblicherweise beteiligten Kreise auszugehen (Senatsurteil BGHZ 162, 39, 44 m. w. N.). 19 Für das Verständnis des Begriffs Schönheitsreparaturen wird nach übereinstimmender Auffassung in Rechtsprechung und Literatur auf dessen Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV, der allerdings unmittelbar nur für den preisgebundenen Wohnraum gilt, zurückgegriffen (BGHZ 92, 363, 368; KG, NZM 2005, 181; OLG Hamm, NJW-RR 1991, 844; Staudinger/Emmerich, BGB [Neubearb. 2006] § 535 Rdn. 102; Erman/Jendrek, BGB, 12. Aufl. § 535 Rdn. 93; Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 3. Aufl. I. Teil Rdn. 3; ders. NZM 2005, 801, 805; Kraemer NZM 2003, 417, 418; Glaser ZMR 1986, 109). 20 Danach umfassen Schönheitsreparaturen "nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen". Von dieser Definition, die auch bei preisfreiem Wohnraum zugrunde gelegt wird (Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 3. Aufl. I. Teil Rdn. 2; OLG Hamm NJW-RR 1991, 844), ist auch bei der Gewerberaummiete auszugehen (Wolf in: Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, Kap. 13 Rdn. 180; Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III Rdn. 1068; Staudinger/Emmerich aaO.; Erman/Jendrek aaO.). 21 b) Ob die Parteien eines Gewerberaummietvertrages, in dem nur allgemein die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen werden, nach dem typischen Verständnis redlicher Vertragspartner aus der Beschreibung der Schönheitsreparaturen in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV schließen müssen, dass davon auch die gründliche Reinigung von Teppichböden umfasst wird, ist umstritten. 22 Nach einer Ansicht soll - auch ohne ausdrückliche Vereinbarung - an die Stelle des in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV genannten nicht mehr zeitgemäßen Streichens der Fußböden bei vom Vermieter verlegtem Teppichboden dessen Reinigung

Satz 3 II. BV schließen müssen, dass davon auch die gründliche Reinigung von Teppichböden umfasst wird, ist umstritten. 22 Nach einer Ansicht soll - auch ohne ausdrückliche Vereinbarung - an die Stelle des in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV genannten nicht mehr zeitgemäßen Streichens der Fußböden bei vom Vermieter verlegtem Teppichboden dessen Reinigung treten (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 538 BGB Rdn. 7; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 535 Rdn. 356; Fritz, Gewerberaummietrecht, 4. Aufl., Rdn. 220; Langenberg aaO. Teil I Rdn. 3 m. w. N.; Kraemer NZM 2003, 417, 418; Sternel NZM 1998, 833, 843; Both WM 2007, 3; Erman/Jendrek, 12. Aufl., § 535 Rdn. 94; MünchKomm/Schilling, BGB, 4. Aufl., § 535 Rdn. 115; Soergel/Heintzmann, BGB [Stand: Sommer 2007] § 538 Rdn. 18). 23 Nach anderer Ansicht, die auch das Berufungsgericht vertritt, fällt die Reinigung von Teppichböden ohne ausdrückliche Vereinbarung nicht unter den Begriff der Schönheitsreparaturen (AG Braunschweig WuM 1986, 310; Staudinger/Emmerich [Neubearbeitung 2006] § 535 Rdn. 103; Bub in Bub/Treier, aaO. Kap. II Rdn. 479). 24 c) Der Senat schließt sich der ersten Auffassung an. 25 aa) Bei den Schönheitsreparaturen handelt es sich nicht um Reparaturen im eigentlichen Sinn, sondern um Maßnahmen zur Erhaltung eines ansprechenden äußeren Erscheinungsbildes der Mieträume durch Beseitigung der Spuren des vertragsgemäßen Gebrauchs (Erman/Jendrek aaO. Rdn. 93; Langenberg aaO. I. Teil Rdn. 16; Staudinger/Emmerich aaO. § 535 Rdn. 102). Nach § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV werden hierunter in erster Linie Malerarbeiten für das gesamte Innere der Mieträume verstanden. Soweit auch für die Böden Malerarbeiten, nämlich deren Streichen vorgesehen ist, geht die Vorschrift von den früher üblichen, inzwischen aber kaum noch vorhandenen gestrichenen Holzdielenböden aus. Da die Schönheitsreparaturen folglich nicht nur die Oberflächen der Decken und Wände, sondern auch die Oberfläche des Bodenbelags in einen ansehnlichen Zustand versetzen sollen, muss der redliche Mieter davon ausgehen, dass er anstelle des nur für Holzdielenböden geeigneten Streichens des Bodens die Maßnahme ergreifen muss, die für den vorhandenen Boden zu einem vergleichbaren Ergebnis führt. 26 bb) Der Verschönerung der Oberfläche des Holzdielenbodens durch Streichen entspricht bei einem Teppichboden dessen gründliche Reinigung. Dadurch wird die Oberfläche des Fußbodens aufgefrischt. Nicht ausreichend ist demgegenüber die nur übliche Reinigung von dem sich allmählich ansammelnden Schmutz durch Staubsaugen. Diese Reinigung ist - wie oben ausgeführt - keine Schönheitsreparatur. Sie ergibt sich vielmehr aus der vertraglichen Sorgfalts- und Obhutspflicht des Mieters zur Beseitigung von Verschmutzungen und entspricht dem Abwischen von verschmutzten Heizkörpern, Fenstern und Türen. 27 cc) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts führt die Annahme, es handele sich bei der Grundreinigung von Teppichböden um eine Schönheitsreparatur, auch nicht zu lebensfremden Ergebnissen. Ebenso wie der Vermieter gemäß § 535 BGB ohne Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter verpflichtet ist, Decken, Wände und Böden immer dann, wenn sie unansehnlich geworden sind, zu streichen, ist er verpflichtet, den im Laufe der Jahre infolge des vertragsgemäßen Gebrauchs unansehnlich gewordenen Teppichboden einer Grundreinigung zu unterziehen. 28 3. Die Kl. kann danach gemäß §§ 10 Ziff. 2, 25 Ziff. 2 des Mietvertrages von der Bekl. im Rahmen der

t, Decken, Wände und Böden immer dann, wenn sie unansehnlich geworden sind, zu streichen, ist er verpflichtet, den im Laufe der Jahre infolge des vertragsgemäßen Gebrauchs unansehnlich gewordenen Teppichboden einer Grundreinigung zu unterziehen. 28 3. Die Kl. kann danach gemäß §§ 10 Ziff. 2, 25 Ziff. 2 des Mietvertrages von der Bekl. im Rahmen der Schönheitsreparaturen eine Grundreinigung des Teppichbodens verlangen, wenn der Boden bei Beendigung des Mietvertrages infolge vertragsgemäßer Nutzung und normaler Umwelteinflüsse durch Zeitablauf unansehnlich geworden war. Dazu hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen. 29 Nach dem Grad der Unansehnlichkeit richten sich der Umfang und damit die bei Beendigung des Mietvertrages erforderlichen Kosten der Grundreinigung. Diese Kosten kann die Kl. von der Bekl. als Ausgleich in Geld verlangen, da eine Grundreinigung durch die Entfernung des Teppichbodens zunichte gemacht worden war (BGHZ 92, 363, 373). 30 Die von der Kl. geltend gemachten Reinigungskosten hat der Sachverständige im Beweissicherungsverfahren aus den m2-Kosten, die er für die Beseitigung der Flecken im Bereich der Näherei angesetzt hat, errechnet. Da der Verkaufsraum nach den Ausführungen des Sachverständigen aber keine Verfleckungen aufwies, kann von diesem Betrag, worauf das Berufungsgericht zu Recht hinweist, nicht ausgegangen werden. 31 Der Senat kann in der Sache nicht abschließend entscheiden. Das Berufungsgericht hat - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellung dazu getroffen, ob und in welchem Umfang eine Grundreinigung des Teppichbodens erforderlich war und welche Kosten bezogen auf den Zeitpunkt der Vertragsbeendigung gegebenenfalls angefallen wären. Die Sache war daher zur Nachholung dieser Feststellungen an das Oberlandesgericht zurückzuverweisen.

Jedenfalls bei Gewerbemietverhältnissen gehört die Grundreinigung eines mitgemieteten Teppichbodens zu den vom Mieter zu tragenden Schönheitsreparaturen, so der BGH.

Die Beklagte mietete eine Gewerbeeinheit zum Betrieb eines Bekleidungsgeschäfts. Mitvermietet war ein Teppichboden. Vertraglich war vereinbart, dass die Mieterin die Mieträume ordnungsgemäß gereinigt an die Klägerin zurückzugeben habe. Darüber hinaus sollte sie vor ihrem Auszug die durch die Nutzung verursachten Schäden beseitigen und fällige Schönheitsreparaturen auf ihre Kosten durchführen oder der Vermieterin die für die Durchführung der Schönheitsreparaturen erforderlichen Beträge bezahlen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangte die Vermieterin von der Mieterin die Erneuerung des Teppichbodens. Dem kam die Mieterin nicht nach. Die Vermieterin erneuerte daraufhin den Teppichboden auf Wunsch eines Nachmieters. Mit der Klage verlangte sie Schadensersatz in Höhe von Reparaturkosten sowie die Kosten für die Grundreinigung des Teppichbodens im Verkaufsbereich. Mit der letzteren Forderung hatte sie bei Land- und Oberlandesgericht keinen Erfolg, was zur zugelassenen Revision zum BGH führte.

Der für die Geschäftsraummiete zuständige XII. Senat des BGH hob das Urteil des OLG im Umfang der abgewiesenen Klage wegen der Kosten für die Teppichreinigung auf und verwies die Sache an das Berufungsgericht zurück. Zu Recht sei zunächst allerdings das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass ein etwaiger Verstoß der Mieterin gegen die Pflicht zur Rückgabe der Mieträume in ordnungsgemäß gereinigtem Zustand zu keinem Zahlungsanspruch der Vermieterin führen könne. Bei einer mietvertraglichen Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Reinigung des Teppichbodens handelte es sich nur um die übliche Reinigung von dem sich allmählich ansammelnden Schmutz, nicht um eine Verpflichtung zur Grundreinigung. Eine etwaige Unterlassung begründe keinen Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB, denn der Vermieterin sei daraus kein Schaden entstanden. Sie habe den Teppichboden nämlich nicht reinigen, sondern entfernen lassen, weil er dem Geschmack der Nachmieterin nicht entsprochen habe. Ein Schadensersatzanspruch wäre aber auch deshalb nicht gegeben, weil die Vermieterin der Mieterin keine Frist zur ordnungsgemäßen Reinigung gesetzt habe. Ein entsprechender Geldersatzanspruch lasse sich auch nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung begründen. Bei der danach geschuldeten üblichen Reinigung des Teppichbodens handele es sich, anders als bei der Übernahme von Schönheitsreparaturen, nicht um die Übernahme einer ursprünglich der Vermieterin obliegenden Pflicht und damit um einen Teil der Gegenleistung der Mieterin für die von der Vermieterin geschuldete Gebrauchsüberlassung. Vielmehr folge die Pflicht der Mieterin zur üblichen Reinigung des Teppichbodens aus der ihr unmittelbar obliegenden Obhuts- und Sorgfaltspflicht. Die Vermieterin habe vorliegend aber dem Grunde nach einen Anspruch auf finanziellen Ausgleich für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, der sich aus ergänzender Vertragsauslegung ergebe. Zu Unrecht gehe das Berufungsgericht davon aus, dass die von der Vermieterin verlangte Grundreinigung des Teppichbodens nicht zu den übernommenen Schönheitsreparaturen gehöre. Schon aus dem Zusammenspiel der mietvertraglichen Regelungen einerseits, das lediglich die (übliche) ordnungsgemäße Reinigung der Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses verlange, und den Vereinbarungen, die die Durchführung von Schönheitsreparaturen beim Auszug vorsehen, lasse sich entnehmen, dass die Vertragsparteien nicht nur davon ausgegangen seien, dass die Mieträume nur in gereinigtem Zustand zurückgegeben werden sollten. Ziel der Vereinbarung sei vielmehr, die Mieträume insgesamt wieder in einen ansehnlichen, zur Weitervermietung geeigneten Zustand zu versetzen. Da es keine für alle Mietverhältnisse geltende gesetzliche Definition der Schönheitsreparaturen gebe und die Parteien nicht näher geregelt hätten, welche konkrete Arbeiten hiervon umfasst seien sollten, sei deren Umfang durch Auslegung zu ermitteln. Für das Verständnis des Begriffs der Schönheitsreparaturen werde nach übereinstimmender Auffassung in Rechtsprechung und Literatur auf dessen Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV zurückgegriffen. Von dieser Definition, die auch bei preisfreiem Wohnraum zugrunde gelegt werde, sei auch bei der Gewerberaummiete auszugehen. Ob die Parteien eines Gewerberaummietvertrages, in dem nur allgemein die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen werden, nach dem typischen Verständnis redlicher Vertragspartner aus der Beschreibung der Schönheitsreparaturen in § 28

tion, die auch bei preisfreiem Wohnraum zugrunde gelegt werde, sei auch bei der Gewerberaummiete auszugehen. Ob die Parteien eines Gewerberaummietvertrages, in dem nur allgemein die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen werden, nach dem typischen Verständnis redlicher Vertragspartner aus der Beschreibung der Schönheitsreparaturen in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV schließen müssten, dass davon auch die gründliche Reinigung von Teppichböden umfasst werde, sei umstritten. In diesem Zusammenhang schließt sich der BGH der Meinung an, dass an die Stelle des in § 28 II. BV genannten, nicht mehr zeitgemäßen Streichens der Fußböden bei vom Vermieter verlegtem Teppichboden dessen Reinigung trete. Bei Schönheitsreparaturen handele es sich nicht um Reparaturen im eigentlichen Sinne, sondern um Maßnahmen zur Erhaltung eines ansprechenden äußeren Erscheinungsbildes der Mieträume durch Beseitigung der Spuren des vertragsgemäßen Gebrauchs. Die Verschönerung der Oberfläche des Holzdielenbodens durch Streichen entspreche bei einem Teppichboden dessen gründlicher Reinigung. Nicht ausreichend sei demgegenüber die nur übliche Reinigung von dem sich allmählich ansammelnden Schmutz durch Staubsaugen. Diese Reinigung sei keine Schönheitsreparatur. Nach dem Grad der Unansehnlichkeit richteten sich der Umfang und damit die bei Beendigung des Mietvertrages erforderlichen Kosten der Grundreinigung. Diese Kosten könne der Vermieter von dem Mieter als Ausgleich in Geld verlangen, da eine Grundreinigung durch die Entfernung des Teppichbodens vorliegend zunichte gemacht worden war. Der BGH konnte nicht abschließend entscheiden, da das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellung dazu getroffen habe, ob und in welchem Umfang eine Grundreinigung des Teppichbodens erforderlich gewesen sei und welche Kosten bezogen auf den Zeitpunkt der Vertragsbeendigung gegebenenfalls angefallen wären.

Mit dieser Entscheidung des XII. Senats des BGH ist jetzt geklärt, dass grundsätzlich die Grundreinigung eines vermieteten Teppichfußbodens zu den dem Mieter übertragenen Schönheitsreparaturen gehören kann (vgl. auch Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., Rn. 86). Diese Rechtsprechung kann zunächst allerdings nicht unisono auf die Wohnraummiete übertragen werden; eine entsprechende Entscheidung des für die Wohnraummiete zuständigen VIII. Senats des BGH gibt es dazu bisher nicht. Nach hier vertretener Ansicht sind aber die Ausführungen des XII. Senats sehr wohl auch auf die Wohnraummiete zu übertragen, da auch in der Wohnraummiete die gründliche Reinigung eines mitvermieteten Teppichbodens der Verschönerung der Oberfläche des Holzdielenbodens durch Streichen entspricht. Wohl gemerkt: Der BGH kommt zu diesem Ergebnis durch Auslegung des Begriffs der Schönheitsreparaturen. Es bedarf deshalb keiner ausdrücklichen Vereinbarung in Ausweitung des Begriffs der Schönheitsreparaturen im Sinne von § 28 Abs. 4 Satz 4 II. BV.