Grundmietenerhöhungsausschluß - unrenoviertes Treppenhaus

Grundmietenerhöhungsausschluß - unrenoviertes Treppenhaus; Wohnwertzuschlag; Grundmietenerhöhung - Ausschluß bei unrenoviertem Treppenhaus; Treppenhaus - unrenoviertes als Ausschluß der Grundmietenerhöhung; Ausschluß der Grundmietenerhöhung - bei unrenoviertem Treppenhaus; preisgebundener Altbau - Ausschluß der Grundmietenerhöhung; Altbau - Ausschluß der Grundmietenerhöhung, Betriebskosten - Abwälzung von neu entstandenen im Altbau; Betriebsmehrkosten - neu entstandene (Altbau); Betriebskostenerhöhungen - neu entstandene (Altbau); Leitungs- und Stromschadenversicherung - als neu entstandene Betriebskosten (Altbau); Hauswartskosten - als neu entstandene Betriebskosten (Altbau); Hausreinigungskosten - als neu entstandene Betriebskosten (Altbau); Ungezieferbekämpfungskosten - als neu entstandene Betriebskosten (Altbau); ordentliche Geschäftsführung - als Voraussetzung für Abwälzung von Betriebsmehrkosten (Altbau); Baualter; Wohnungsgröße

Ein unrenoviertes Treppenhaus schließt nur dann die Grundmietenerhöhung aus, wenn die Wohnung des Mieters an diesem Treppenhaus liegt.

Neu eingeführte Betriebskosten sind nicht gem. § 4 XII. BMG umlegbar.

Die Erhebung des Wohnwertzuschlages ist zulässig.

Entgegen der Ansicht der Kl. ist auch die Grundmietenerhöhung nicht ausgeschlossen. § 3 Abs. 3 Nr. 4 XII. BMG ist nicht anwendbar. Zwar ist unstreitig, daß im Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung und bei Wirksamwerden der Mieterhöhung das Treppenhaus des Vorderhauses dringend der Renovierung bedurfte, zumal wegen der Arbeiten zur Verstärkung der elektrischen Steigeleitungen Maurerarbeiten vorgenommen worden sind. Gleichwohl sind die Kl. davon nicht betroffen. Ihre Wohnung befindet sich im Gartenhaus, und es ist unstreitig, daß die Voraussetzungen des § 3 Abs. 3 Nr. 4 XII. BMG für das Gartenhaus nicht vorliegen. Unter diesen Umständen kann dahingestellt bleiben, ob entsprechend der Argumentation der Bekl. § 3 Abs. 3 Nr. 4 XII. BMG nur dann anzuwenden ist, wenn sämtliche vorhandenen Hausflure und Treppenhäuser die Voraussetzungen der genannten Bestimmung erfüllen. Jedenfalls können sich die Kl. auf diese Vorschrift deshalb nicht berufen, weil das von ihnen zu benutzende Treppenhaus nicht die Voraussetzungen des Ausschlußtatbestandes erfüllt.

Die durch Neueinführung einer Leitungs- und Stromschadenversicherung mit Kosten von 1.372,60 DM und der Neueinstellung eines Hauswarts mit 2.623,15 DM und die Kosten der Hausreinigung und der Ungezieferbekämpfung mit 100,-- DM verursachten Mehrkosten sind nicht umlagefähig (§ 4 Abs. 1 XII. BMG).

Nach § 4 Abs. 1 Satz 1 XII. BMG dürfen nur die "Betriebsmehrkosten" umgelegt werden, die bei einer ordentlichen Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Das aber bedeutet, daß neu entstandene Betriebskosten durch Abschluß einer Versicherung für ein Risiko, was bisher nicht versichert war, ebenso unberücksichtigt bleiben müssen wie die Mehrkosten, die durch Neueinstellung eines Hauswartes entstehen. Denn trotz der Verweisung auf § 27 II. BerVO ist die Ausgangslage bei preisgebundenen Sozialwohnungen eine andere als bei preisgebundenen Altbauwohnungen. Bei Sozialwohnungen gilt grundsätzlich die Kostenmiete mit der Folge, daß u. a. sämtliche entstehenden Betriebskosten in die Kostenmiete in der jeweiligen Höhe einfließen. Bei preisgebundenen Altbauwohnungen war es bis 1953 so, daß die Betriebskosten ohne Rücksicht auf die tatsächliche Höhe durch die jeweils preisrechtlich zulässige Grundmiete abgegolten wurden. Durch die verschiedenen Mehrbelastungsverordnungen wurde es dann ab 1953 dem Vermieter ermöglicht, bestimmte Erhöhungen der Betriebskosten durch prozentuale oder nach den tatsächlichen Erhöhungen zu errechnende Zuschläge auf die Mieter abzuwälzen. Das ändert aber nichts daran, daß jedenfalls bis zum 31. Dezember 1982 alle entstehenden Betriebskosten durch die Mehrbelastungszuschläge und die Grundmiete abgegolten waren. Wenn nunmehr durch § 4 Abs. 1 XII. BMG die nach dem 31. Dezember 1982 aufgetretenen Mehrkosten abgewälzt werden dürfen, bleibt es dennoch bei dem bisherigen Ausgangspunkt. Es ist also von diesem Ausgangspunkt her unzulässig, bisher nicht entstandene Betriebskosten neu einzuführen und dann in voller Höhe auf die Mieter abzuwälzen.

Haben die Bekl. oder ihre Rechtsvorgänger diese Betriebskosten bisher nicht aufgewandt, so deutet es darauf hin, daß diese Betriebskosten "bei ordentlicher Geschäftsführung" nicht gerechtfertigt waren. Damit aber sind diese Kosten bereits nach dem Gesetz von der Umlegung ausgeschlossen. Waren sie aber notwendig und sind sie dennoch nicht aufgewandt worden, würden die Bekl. auf Kosten der Mieter einen ungerechtfertigten Vorteil erlangen, wenn die Umlage der neuen Kosten zulässig wäre. Sie könnten dann eine höhere Mieterhöhung durch Umlage der vollen Betriebskosten erreichen und dadurch höheren Mietzins erzielen als diejenigen Vermieter, die bereits vorher einen Hauswart eingestellt hatten bzw. die entsprechende Versicherungen abgeschlossen hatten. Diese könnten nämlich nur die Erhöhungen umlegen.

Aus dem System der preisgebundenen Altbaumieten folgt im übrigen, daß es für die Hauswartskosten keinesfalls ausreichend ist, wenn 1982 kein Hauswart eingestellt war. Läßt man das Reichsmietengesetz und die dadurch erfolgende Preisbindung für Altbauten außer acht, sind Mieten für Altbauwohnungen mindestens seit der Preisstoppverordnung von 1936 preisgebunden. Das aber bedeutet, daß wenn für das hier streitige Haus 1936 ein Hauswart bestellt war, oder in den Folgejahren eingestellt worden ist, der Hauswartslohn für diesen Hauswart durch die preisgebundene Grundmiete abgegolten ist. Nicht einmal die Bekl. haben aber behauptet, daß von 1935 bis 1982 kein Hauswart im Hause tätig gewesen ist. Im Ergebnis könnten also die Bekl. lediglich diejenigen Mehrkosten umlegen, die ihnen dadurch entstanden sind, daß sie erst 1983 einen Hauswart eingestellt haben und dadurch eine höhere Vergütung zahlen mußten gegenüber der Vergütung, die sie hätten zahlen müssen, wenn sie den Hauswart bereits 1982 eingestellt hätten.

Der Wohnwertzuschlag ist berechtigt. Entgegen der Ansicht der Kl. ist die I. Verordnung über Mieterhöhungen nach dem XII. BMG nicht nichtig. Sie erfüllt die Voraussetzungen der Ermächtigungsgrundlage (wird ausgeführt). ...