Grundmietenerhöhungsausschluß - Fassade

Grundmietenerhöhungsausschluß - Fassade; Grundmietenerhöhung - Ausschluß bei unverputzter Außenmauer; Fassade - Ausschluß der Grundmietenerhöhung bei Putzschäden; Ausschluß der Grundmietenerhöhung - bei unverputzter Außenmauer; preisgebundener Altbau - Ausschluß der Grundmietenerhöhung; Altbau - Ausschluß der Grundmietenerhöhung; Außenwand - mit Putzschäden als Mieterhöhungsausschließungsgrund

Die ab dem 1. Januar 1984 zulässig werdende Grundmietenerhöhung ist ausgeschlossen, wenn an einer Außenwand des Gebäudes große Mengen Putzes fehlen.

Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB sind die Bekl. verpflichtet, den vereinbarten Mietzins zu zahlen. Dies gilt gemäß § 134 BGB in Verbindung mit den Bestimmungen der Bundesmietengesetze jedoch nicht, wenn der Mietvertrag in seiner ursprünglichen oder durch eine Mieterhöhungserklärung veränderten Form gegen ein gesetzliches Verbot verstößt. Verstößt nur ein Teil oder eine einzelne Bestimmung des Mietvertrages gegen ein gesetzliches Verbot, so bleibt gemäß § 139 II. Alternative BGB der Mietvertrag unter Ausschluß dieses insoweit unwirksamen oder nichtigen Teiles wirksam. Diese Voraussetzungen sind hier gegeben.

Die Tatsache, daß die Bekl. sich in dem Mietvertrag zur Zahlung eines höheren Mietzinses verpflichtet haben, berührt den Gesetzesverstoß und die Nichtigkeit nicht, da es sich bei den Preisrechtsbestimmungen um Gesetzesbestimmungen handelt, die der Disposition der Parteien entzogen sind. ... Die 3%ige allgemeine Grundmietenerhöhung für das Jahr 1984 kann der Kl. nicht verlangen. Dies folgt aus § 134 BGB in Verbindung mit § 3 Abs. 3 Nr. 1 des XII. BMG. Danach ist eine Grundmietenerhöhung für preisgebundenen Wohnraum unzulässig, wenn eine Außenwand des Gebäudes ohne Fassade ist. Diese gesetzlichen Voraussetzungen liegen hier vor. Die Hauswand besaß keine Fassade. Eine Gebäudeaußenwand besitzt dann keine Fassade, wenn an einer Außenmauer, die an und für sich verputzt sein müßte, größere Mengen Putzes fehlen, wenn also das Aussehen und die Aufmachung der Hauswand in größerem Umfange nicht so ist, wie sie nach Architektur und Stil, Planung und/oder Ortsüblichkeit sein sollte.

Eine "Fassade" liegt nicht schon vor, wenn ein Gebäude über Außenwände verfügt (so aber Amtsgericht Berlin-Schöneberg GE 1985, 310 f.). Denn dann hätten sämtliche Gebäude mit Ausnahme von Halbruinen eine Fassade (so aber Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, Grundeigentum 1985, S. 310). Die Folge wäre, daß der Ausschlußgrund des § 3 Abs. 3 Nr. 1 des 12. BMG (zumindest in Friedenszeiten) weitgehend anwendungslos und damit für den schutzbedürftigen Mieter wertlos bliebe. Dies hat der Gesetzgeber jedoch nicht beabsichtigt und einen solchen Sinn auch nicht § 3 Abs. 3 Nr. 1 des XII. BMG geben wollen. Der Sinn dieser Vorschrift kann vielmehr nur der sein, den Mieter vor Grundmieterhöhungen bei mangelnder Instandhaltung des Gebäudes möglichst weitgehend zu schützen, sowie den Vermieter zur Instandhaltung anzuhalten.

Im übrigen unterscheidet auch der Wortlaut des § 3 Abs. 3 Nr. 1 des XII. BMG zwischen "Außenwand" und "Fassade". Würde in der Vorschrift das Wort "Fassade" durch das Wort "Außenseite" zu ersetzen sein, ergäbe sie keinen Sinn mehr. Aber auch die Systematik des XII. BMG spricht dagegen, die in § 3 Abs. 3 Nr. 1 des XII. BMG nur auf die Ausnahmefälle der Halbruinen anzuwenden. Bei Halbruinen würde schon der Ausschlußgrund des § 8 Abs. 1 des XII. BMG eingreifen. Für § 3 Abs. 3 Nr. 1 des XII. BMG bliebe damit überhaupt kein Anwendungsbereich mehr. ...