Grundlage für Mietzinsvereinbarung bei Neuvermietung

Bei der Neuvermietung einer ehemals preisgebundenen Altbauwohnung ist der zuletzt vereinbart gewesene Mietzins auch dann die Basis für die nach § 3 GVW zulässige Erhöhung des Mietzinses, wenn der Vermieter bis dahin die Möglichkeit nicht ausgeschöpft hatte, den zulässigen Mietzins zu fordern.

Der Bekl. vermietete der Kl. am 15.5.1988 eine ehemals preisgebundene Altbauwohnung zu einem Mietzins von 972,36 DM, obwohl der vom Vormieter zuletzt gezahlte Mietzins 632,60 DM betrug. Mit der Klage begehrt die Kl. Rückzahlung des ihrer Ansicht nach zuviel gezahlten Mietzinses. Das AG hat der Klage stattgegeben. Die Berufung des Bekl. hatte keinen Erfolg.

Das Amtsgericht hat der Kl. die Differenz zwischen gezahlten 821,47 DM und nur wirksam vereinbarten 695,86 DM mit Recht zuerkannt. Denn aus den Gründen im angefochtenen Urteil ist die Mietzinsvereinbarung nur in dieser Höhe wirksam, nämlich in Höhe der mit der Vor mieterin - deren Mietverhältnis mit dem Bekl. endete am 30. September 1987 - vereinbart gewesenen Miete (632,60 DM) zuzüglich 10 %.

Irrig meint der Bekl., mit der Vormieterin 669,12 DM Miete vereinbart zu haben. Seine Erhöhungserklärung vom 4. Dezember 1986 weist zwar eine ab 1. Januar 1987 preisrechtlich zulässige in dieser Höhe aus. Der Bekl. hat darauf aber einen Abschlag gewährt und gemäß dieser Erklärung nur 632,60 DM monatlich gefordert und erhalten.

Das GVW knüpft in seinem § 3 nicht an den bis Ende 1987 preisrechtlich zulässig gewesenen Mietzins an, sondern an den bisherigen Mietzins, und zwar unabhängig davon, ob dieser unter oder über dem bis dahin preisrechtlich zulässig gewesenen Mietzins lag. Unerheblich ist auch, aus welchen Gründen der Vermieter die Möglichkeit, einen höheren preisrechtlich zulässigen Mietzins zu fordern, nicht voll ausgeschöpft hatte (hier: Erlaß der Differenz nach Ansicht des Bekl. "ohne Rechtsgrund" und "aus Freundschaft").

Derartigen Umständen kann der Vermieter nur durch Vereinbarung einer Staffelmiete (§ 10 Abs. 2 des MHG) Rechnung tragen.

Ob der Bekl. gemäß § 7 des GVW berechtigt war, die "aus Freundschaft" von der Vormieterin nicht verlangten 36,52 DM - sie sollen aus Wertverbesserungs- und Betriebskostenzuschlägen stammen - in das Mietverhältnis mit der Kl. einzuführen, kann dahinstehen, denn entsprechende Erhöhungserklärungen hat er dieser gegenüber nicht abgegeben.

Anmerkung: Ebenso LG Berlin [ZK 64] GE 90, 423