Grunddienstbarkeit

Grunddienstbarkeit; Ausschluss der Duldungspflicht eintragungsfähig; Überbau durch Wärmedämmung

Der Eigentümer eines überbauenden Grundstücks kann im Rahmen einer Grunddienstbarkeit von der Ausübung des daraus resultierenden Duldungsrechts ausgeschlossen werden.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Mit Schreiben vom 19. Oktober 2007 hat der Notar Dr. M. H. eine beglaubigte Abschrift seiner Urkunde vom 8. Oktober 2007 - UR-Nr. H 88/2007 - eingereicht und den Vollzug der Anträge zu § 2 dieser Urkunde nach § 15 GBO beantragt.

In der UR-Nr. H 88/2007 treffen die eingetragenen Eigentümer Vereinbarungen darüber, dass der eingetragene Eigentümer zu 1) das auf seinem Grundstück stehende Gebäude derart aufstocken darf, dass die notwendige Wärmedämmung ca. 10 cm in das Grundstück des eingetragenen Eigentümers zu 2) ragt. Zugleich werden Absprachen darüber getroffen, dass der eingetragene Eigentümer zu 1) bei einer Aufstockung des Hauses des eingetragenen Eigentümers zu 2) diese zu dulden und Rückbaumaßnahmen wegen des Überbaus vorzunehmen hat. In § 2 der Urkunde heißt es sodann:

"Der Erschienene zu 1) (sc. der eingetragene Eigentümer zu 1) bewilligt und beantragt die Eintragung folgender Grunddienstbarkeit im Grundbuch von Friedrichshain, BI. 518 N:

Der Eigentümer duldet die Beseitigung des durch seine seitliche Dachwand eintretenden Überbaus des Grundstücks F.-str. 62 (sc. Blatt 519), ferner Veränderungen seines seitlichen Dachaufbaus, die bei einer Dachaufstockung des Grundstücks F.-str. 62 oder bei Maßnahmen zur Erhöhung dessen Brandwand oder zur Dämmung dessen Flachdachs erforderlich sind.

Der Erschienene zu 2) (sc. der eingetragene Eigentümer zu 2) beantragt, das Recht im Bestandsverzeichnis des herrschenden Grundstücks zu vermerken."

Das Grundbuchamt hat zunächst die Auffassung vertreten, die Eintragung der Grunddienstbarkeit müsse zum Grundbuch des Grundstücks des eingetragenen Eigentümers zu 2) beantragt werden. Es hat daher mit Datum vom 22. November 2007 eine entsprechende Zwischenverfügung zur Berichtigung und Änderung der Urkunde sowie Abgabe einer neuen Bewilligung erlassen. Sodann hat es, nachdem der Notar der in der Zwischenverfügung mitgeteilten Auffassung entgegengetreten ist, darauf hingewiesen, dass die Eintragung einer solchen Dienstbarkeit nicht in Betracht komme, und Gelegenheit zur Antragsrücknahme gegeben. Schließlich hat es die Anträge vom 19. Oktober 2007 mit Beschluss vom 31. März 2008 zurückgewiesen. Gegen diesen Beschluss hat der Notar mit Schreiben vom 8. April 2008 Erinnerung eingelegt, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat.

II. 1. Das als Erinnerung bezeichnete Rechtsmittel ist als Beschwerde nach den §§ 11 Abs. 1 RPflG, 71 Abs. 1 GBO zulässig. Die eingetragenen Eigentümer, die mangels anderer Anhaltspunkte als Beschwerdeführer anzusehen sind (vgl. Demharter, GBO, 26. Aufl., § 15 Rn. 20), sind nach § 13 Abs. 1 Satz 2 GBO antragsberechtigt und damit beschwerdebefugt (vgl. dazu Demharter, aaO., § 71 Rn. 63).

2. Das Rechtsmittel hat auch Erfolg. Das Grundbuchamt hat die Anträge zu Unrecht zurückgewiesen.

Zutreffend ist allerdings der Ausgangspunkt des Grundbuchamts, dass der Überbau und die hieraus resultierende Duldungspflicht nach § 912 BGB nicht in das Grundbuch eingetragen werden können (vgl. dazu BGH LM BGB § 912 Nr. 1; Münchener Kommentar/Säcker, BGB, 4. Aufl., § 912 Rn. 27; Staudinger/Roth, BGB, 2002, § 912 Rn. 35; Palandt/Bassenge, BGB, 67. Aufl., § 912 Rn. 11). Daraus lässt sich aber nichts für den hier vorliegenden Fall schließen, in dem der eingetragene Eigentümer zu 1) als Eigentümer des überbauenden Grundstücks im Rahmen einer Grunddienstbarkeit von der Ausübung des daraus resultierenden Duldungsrechts ausgeschlossen werden soll. Eine solche Vereinbarung ist vielmehr möglich und kann auch mit dinglicher Wirkung im Grundbuch verlautbart werden (vgl. BGH LM BGB § 912 Nr. 9; Palandt/Bassenge, aaO., § 912 Rn. 11; Bauer/v. Oefele/Bayer, GBO, 2. Aufl., § 9 Rn. 11). Dies folgt daraus, dass eine Grunddienstbarkeit gerade dafür vereinbart werden kann, dass die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen wird, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück gegenüber dem anderen Grundstück ergibt, vgl. § 1018 Alt. 3 BGB. Dies ist hier aber der Fall, weil der eingetragene Eigentümer zu 1) als Eigentümer des Grundstücks, von dem aus über die Grenze gebaut werden soll, von dem eingetragenen Eigentümer zu 2) als Eigentümer des überbauten Grundstücks nach Maßgabe des § 912 BGB die Duldung des Überbaus verlangen könnte.

Mit der Eintragung der Grunddienstbarkeit im Grundbuch des überbauenden Grundstücks als dienendem Grundstück kann diese nach § 9 Abs. 1 Satz 1 GBO auch im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs des überbauten Grundstücks als herrschendem Grundstück vermerkt werden (vgl. Bauer/v. Oefele/Bayer, aaO., § 9 Rn. 9). Da die Voraussetzungen für den Vollzug der Anträge gegeben sind, ist das Grundbuchamt entsprechend anzuweisen.

Hat der Eigentümer eines Grundstücks ohne Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit über die Grenze gebaut, hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn, er hat sofort Widerspruch erhoben. Der Eigentümer eines überbauenden Grundstücks kann aber im Rahmen einer Grunddienstbarkeit von der Ausübung des aus einem Überbau resultierenden Duldungsrechts ausgeschlossen werden.

Die Nachbarn vereinbarten notariell, dass der eine Nachbar das auf seinem Grundstück stehende Gebäude derart aufstocken darf, dass die notwendige Wärmedämmung ca. 10 cm in das Grundstück des anderen Nachbarn ragt. Zugleich vereinbarten sie, dass der aufstockende Nachbar die Aufstockung des Gebäudes des anderen Nachbars zu dulden und Rückbaumaßnahmen wegen seines Überbaus vorzunehmen hat. Hinsichtlich dieser Verpflichtung bewilligte und beantragte der aufstockende Nachbar die Eintragung einer Grunddienstbarkeit zugunsten des anderen Nachbarn, der seinerseits beantragte, den Ausschluss des Duldungsrechts im Bestandsverzeichnis des herrschenden Grundstücks zu vermerken. Das Grundbuchamt wies den Eintragungsantrag zurück, da es die Auffassung vertrat, die Eintragung der Grunddienstbarkeit müsse zum Grundstück des anderen Eigentümers erfolgen. Der dagegen eingelegten Erinnerung half das Grundbuchamt nicht ab.

Das Landgericht Berlin hob den angefochtenen Beschluss auf und wies das Grundbuchamt an, die beantragten Eintragungen vorzunehmen. Zwar könne der Überbau und die hieraus resultierende Duldungspflicht (§ 912 BGB) nicht in das Grundbuch eingetragen werden. Das gelte aber nicht für den Ausschluss der Duldungspflicht. Eine Grunddienstbarkeit könne gerade dafür vereinbart werden, dass die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen wird, das sich aus dem Eigentum des belasteten Grundstücks gegenüber dem anderen Grundstück ergebe, wie hier der Duldungsanspruch des überbauenden einen Eigentümers gegenüber dem anderen Eigentümer des überbauten Grundstücks.