Grundbuchwiderspruch

Grundbuchwiderspruch; Nichtigkeit von Grundstückskaufverträgen wegen Verstoßes gegen das Beglaubigungsverbot

1. Eintragung eines Widerspruchs gegen die Unrichtigkeit einer Grundbucheintragung wegen zivilrechtlicher Unwirksamkeit der Eigentumsübertragung.

2. Nichtigkeit von Grundstückskaufverträgen gem. § 15 Abs. 1 Nr. 4 NG/DDR wegen Verstoßes gegen Beglaubigungsverbot.

Hinsichtlich der Form der Entscheidung und der Zulässigkeit der Beschwerde wird auf die Entscheidungsgründe des am 1. April 1992 vom Senat verkündeten Teilurteils - 26 WE 1251/923 - verwiesen, da die gleichen Voraussetzungen gegeben sind. Die Zulässigkeit des Rechtsweges zu den ordentlichen Gerichten ist für die Anordnung des Widerspruchs hier deswegen gegeben, weil - wie auszuführen sein wird - die Unrichtigkeit der Grundbucheintragung nicht etwa aus dem Gesetz zur Regelung offener Vermögensfragen (VermG) herzuleiten ist, sondern aus der zivilrechtlichen Unwirksamkeit der Eigentumsübertragung.

Gemäß §§ 894, 899 Abs. 2 BGB i. V. m. § 935 ZPO war die von den Antragstellern begehrte einstweilige Verfügung - Eigentumswiderspruch - zu erlassen, weil ihnen ein diesbezüglicher Verfügungsanspruch zusteht. Durch die Eigentumseintragung der Antragsgegner im Grundbuch von Berlin- L. Bl. 111 89 - nunmehr richtig: Grundbuch von Berlin.-L. Bl. 56 N - ist dieses unrichtig geworden mit der Folge, daß den Antragstellern ein Berichtigungsanspruch zusteht, der insoweit durch einen in das Grundbuch einzutragenden Widerspruch im Rahmen einer einstweiligen Verfügung in bezug auf den Streitgegenstand zu sichern war, um einen gutgläubigen Erwerb über § 892 Abs. 1 Satz 1, § 893 BGB zu verhindern.

In diesem Zusammenhang ist jedoch vorweg festzustellen, daß die Unrichtigkeit des Grundbuches entgegen der Auffassung der Antrag-steller nicht mit den von ihnen erhobenen Rügen zu § 297 Abs. 1 ZGB/DDR belegt werden kann, da der vom Notar Prof. Dr. V. am 28. Juli 1986 beurkundete Grundstückskaufvertrag zur Notariats Registernummer ... die behaupteten inhaltlichen Mängel gerade nicht aufweist. Insoweit ist auch die Begründung des Landgerichts Berlin, mit der sie den Antrag auf Erlaß einer einstweiligen Verfügung zurückgewiesen hat, hat nicht zu beanstanden. Nach § 297 Abs. 1 ZGB/DDR mußten Verträge, durch die das Eigentum an Grundstücken übertragen werden sollte, die unbedingte und unbefristete Erklärung des Veräußerers und des Erwerbers enthalten, daß das Eigentum an dem Grundstück auf den Erwerber übergehen soll. Außerdem bedurften die Verträge der Beurkundung der staatlichen Genehmigung. Alle diese Voraussetzungen sind inhaltlich erfüllt, wobei auf den notariellen Kaufvertrag vom 28. Juli 1986 und die vorher erteilte Zustimmung vom 17. Juni 1986 des Rates des Stadtbezirkes Berlin-L., Abteilung Wohnungspolitik und Wohnungswirtschaft, hingewiesen wird. Mit dieser Zustimmung des Rates des Stadtbezirks Berlin-L. wurde dem Erfordernis gem. § 2 Nr. 1 a GVVO/DDR Rechnung getragen, i. V. m. § 297 Abs. 1 Satz 2 ZGB/DDR, welche die staatliche Genehmigung darstellte. Die Abgabe der unbedingten und unbefristeten übereinstimmenden Erklärungen des Veräußerers und des Erwerbers, daß das Eigentum an dem Grundstück auf den Erwerber übergehen soll, war zwingende Voraussetzung für die Übertragung des Eigentums. Daraus folgt, daß eine Vereinbarung, in der zum Beispiel lediglich eine Verkaufsabsicht fixiert ist oder Bedingungen als Voraussetzung für den Grundstückserwerb festgelegt sind, nicht zur Übertragung des Eigentums führen konnte. Aus der Notwendigkeit der unbedingten Erklärung ergab sich auch, daß für den Erwerb des Eigentums an Grundstücken die nachträgliche Zustimmung eines Vertragspartners nicht zulässig war (Komm. zum ZGB/DDR, 1985, herausgegeben vom Ministerium der Justiz, Anmerkung 1. 2. zu § 297). Wenn in diesem Zusammenhang auch strenge Formerfordernisse an die Erklärung betreffend den Eigentumsübergang gestellt worden sind, so kann entgegen der Auffassung der Antragsteller jedoch nicht festgestellt werden, daß für die Beurkundung des gewollten Eigentumsüberganges zwischen Veräußerer und Erwerber nach § 297 Abs. 1 ZGB/DDR ein besonderer Wortlaut oder eine sonstige diesbezügliche formal-inhaltliche Willenskundgebung des Übereignungsvorganges vorgeschrieben war. Dies läßt sich auch nicht aus den von den Antragstellern vorgetragenen Zitaten entnehmen. Dort ist im Ergebnis lediglich zum Ausdruck gebracht worden, daß der § 297 Abs. 1 ZGB/DDR nur normiert, daß in dem beurkundeten Wortlaut selbst der beiderseitige Übereignungswille enthalten sein muß. Dies ist aus Nr. 1 des Grundstückskaufvertrages vom 28. Juli 1986 auch unzweifelhaft zu entnehmen, denn die Erschienenen zu 1) und 2) verkauften das oben näher bezeichnete Grundstück an die Erschienenen zu 3) und 4), und gleichzeitig wurde von allen Erschienenen beantragt, diese Rechtsänderung im Grundbuch einzutragen. Diese Vertragsvorschrift kann in Ansehung von § 297 Abs. 1 ZGB/DDR auch unter Berücksichtigung der damaligen Situation, in der alle Beteiligten gestanden haben, nur dahingehend verstanden werden, daß sich alle Erschienenen einig waren, daß die Antragsteller ihr Eigentum am Grundstück

enenen beantragt, diese Rechtsänderung im Grundbuch einzutragen. Diese Vertragsvorschrift kann in Ansehung von § 297 Abs. 1 ZGB/DDR auch unter Berücksichtigung der damaligen Situation, in der alle Beteiligten gestanden haben, nur dahingehend verstanden werden, daß sich alle Erschienenen einig waren, daß die Antragsteller ihr Eigentum am Grundstück aufgaben und die Antragsgegner das Eigentum hieran gleichzeitig erhalten sollten. Der Vertragswortlaut ist deshalb seinem Sinn nach eindeutig. Der notarielle Grundstückskaufvertrag vom 28. Juli 1986 war jedoch deshalb gem. § 23 Nr. 1 NG/DDR nichtig, weil der Notar Prof. Dr. V. gem. § 15 Abs. 1 Nr. 4 NG/DDR Bevollmächtigter eines Beteiligten - Antragsteller - am Notariatsverfahren gewesen ist. In diesem Zusammenhang ist vorweg festzustellen, daß das Notariatsgesetz der DDR für die staatlichen Notariate geschaffen worden ist. Gemäß § 2 DB-NG galten für die Tätigkeit der Einzelnotare u. a. die Bestimmungen der §§ 15, 23 NG/DDR. Der Begriff "Bevollmächtigter eines Beteiligten am Notariatsverfahren" ist entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht darauf beschränkt, daß sich die Bevollmächtigung lediglich auf den reinen Notariatsvorgang bezieht, sondern greift vielmehr auch dann ein, wenn der Notar ganz allgemein Bevollmächtigter-Vertreter eines der Beteiligten (am Notariatsverfahren) ist. Das rechtspolitische Ziel dieser Regelung war es, mögliche Interessenkollisionen von vornherein auszuschließen und das Vertrauen in die Korrektheit notarieller Ausführungen zu stärken. Eine Beurkundung unter Verstoß gegen die Bestimmungen von § 15 Abs. 1 NG/DDR hatte die Nichtigkeit des beurkundeten Vertrages gem. § 23 Nr. 1 NG/DDR zwingend zur Folge (Drews, Notariatsverfahrensrecht, 1984, S. 25).

Es unterliegt keinem Zweifel, daß die Antragsteller den Notar Prof. Dr. V. 1986 mit der Regulierung aller Ausreiseangelegenheiten umfassend bevollmächtigt hatten. Dieses ist von ihnen im übrigen durch eidesstattliche Versicherungen glaubhaft gemacht worden und von den Antragsgegnern nicht bestritten worden. Nach dieser strengen Formvorschrift des § 15 Abs. 1NG/DDR hätte der Notar Prof. Dr. V. nicht einmal dann die Beurkundung vornehmen dürfen, wenn möglicherweise der Ministerrat der DDR bzw. der Oberbürgermeister von Berlin/DDR von seinem "Vorkaufsrecht" Gebrauch gemacht hätte. Die Nichtigkeit der Beurkundung führt nach § 297 Abs. 1 S. 2 ZGB - anders als nach § 925 ZGB - zur Unwirksamkeit der Übereignungserklärung.

Gemäß § 10 GBVO/DDR hätte die Eintragung des Eigentumswechsels nur erfolgen dürfen, wenn ein formgültiger Vertrag vorgelegen hätte. Gemäß § 26 Abs. 2 ZGB/DDR geht das Eigentum an Grundstücken zwar mit der Eintragung im Grundbuch auf den Erwerber über, jedoch setzt dies - wie § 297 Abs. 2 ZGB zeigt - einen wirksamen Übereignungsvertrag voraus.

Die Eigentumsrechtsverschaffung war also immer eine auf Erfüllung des zugrunde liegenden Vertrages ausgerichtete Handlung. Eine Eigentumsrechtsverschaffung ohne eine diesbezügliche Einigung (Übereinstimmung des Rechtsfolgewillens) war nach dieser Vorschrift nicht möglich. Auf einen zeitlichen Zusammenfall zwischen Einigung (Vertrag) und Erfüllung (Eigentumsverschaffung) kam es dabei nicht an. Als wichtige Konsequenz des engen Zusammenhangs von Erwerbsgrund und Erfüllungshandlung war die Gültigkeit des Vertrages jedoch Voraussetzung für die Wirksamkeit des Eigentumsrechtserwerbs (Komm. zum ZGB a. a. O. Anm. 1.1 zu § 26 ZGB). Hieraus folgt, daß der Eigentumsübergang auf den Erwerber also nur dann möglich war, wenn ein formell und inhaltlich richtiger und gültiger Beurkundungsvorgang vorgelegen hat, was jedoch entsprechend obigen Ausführungen gerade nicht festgestellt werden kann. Im übrigen bedeutet Nichtigkeit gem. § 66 Abs. 2 ZGB/DDR, daß der betreffende Vertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft kraft Gesetzes keine Wirksamkeit hat und daß in der Regel keine Heilungsmöglichkeit besteht. Aus dem betreffenden Vertrag können keine Rechte und Pflichten hergeleitet werden (Komm. zum ZGB, a. a. O. Anm. 1.1 zu § 68 ZGB). Soll die Wirkung der Nichtigkeit nicht eintreten, muß der Vertrag unter Beachtung der Formerfordernisse neu geschlossen werden. Eine Ausnahme bildete der in § 241 Abs. 2 ZGB/DDR geregelte Kreditvertrag, wonach dann der Formmangel durch die erfolgte Kreditvergabe geheilt wurde (Komm. zum ZGB a. a. O. Anm. 2.1 zu § 66 ZGB). Da das ZGB/DDR und die sonst einschlägigen Gesetze der DDR keine den §§ 313 Satz 2 BGB vergleichbare Heilungsmöglichkeiten für einen Formmangel vorsahen, konnten die Antragsgegner auch nicht aufgrund der am 13. November 1986 erfolgten Eintragung im Grundbuch materiell-rechtlich Eigentümer werden. Deshalb ist auch das Grundbuch insoweit unrichtig, als es die Antragsgegner als Eigentümer ausweist.

Angesichts der Regelung in § 899 Abs. 2 Satz 2 BGB bedarf es auch nicht des sonst erforderlichen Verfügungsgrundes, da die Gefährdung im Hin-blick auf § 892 BGB nicht glaubhaft zu machen ist (Palandt-Bassenge, Komm. zum BGB, 51. Aufl., 1992, Rdn. 9 zu § 899 BGB). Nach alledem war dem Antrag auf Erlaß einer einstweiligen Verfügung auch insoweit stattzugeben.