Grundbuchverfahren

Grundbuchverfahren; Zwangssicherungshypothek; Rechtsnachfolgeklausel; Grundbucheintragung; Nachweis wirksamer Zustellung von Vollstreckungstitel und Vollstreckungsklausel; Empfangsvollmacht des Schuldnervertreters

1. Zweifel an der Wirksamkeit einer Abtretung der titulierten Forderung und an der Rechtmäßigkeit einer diesbezüglich erteilten Rechtsnachfolgeklausel berechtigen das Grundbuchamt nicht zur Verweigerung der begehrten Eintragung einer Zwangssicherungshypothek. Die Person des Vollstreckungsgläubigers wird mit der erteilten Klausel für das Grundbuchamt bindend bescheinigt.

2. Die Empfangsvollmacht des Vertreters des Schuldners als Voraussetzung für den Nachweis der wirksamen Zustellung von Vollstreckungstitel und Vollstreckungsklausel kann auch im Wege freier Beweiswürdigung festgestellt werden.

(Leitsatz zu 2. der Redaktion)

A. Die Beschwerdeführerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die wegen rückständiger Hausgelder des Wohnungseigentümers Lr. (Schuldner) die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek begehrt.

Der Verwalter L. Immobilien + Hausverwaltung, R., erwirkte am 17.8.2012 einen rechtskräftigen Vollstreckungsbescheid über 3.083,08 € nebst Zinsen und Kosten gegen den Schuldner. Mit notariell beglaubigter Abtretungserklärung vom 23.10.2012 trat Herr „M. L., L. Immobilien + Hausverwaltung, X-Str. 26, R." die titulierten Ansprüche an die Wohnungseigentümergemeinschaft ab. In der Beglaubigungsurkunde des Notars heißt es u. a.: „Herr M. L. handelt als Bevollmächtigter der Firma L. Immobilien + Hausverwaltung UG (haftungsbeschränkt), geschäftsansässig R., X-Str. 26." Weiter wird „aufgrund erfolgter Einsicht in die Vollmacht vom 10.2.2012" bescheinigt, dass Herr L. als Bevollmächtigter zur Vertretung der Firma L. Immobilien + Hausverwaltung UG (haftungsbeschränkt) berechtigt sei. Unter Bezugnahme auf diese Abtretungsurkunde erteilte der Rechtspfleger des Mahngerichts am 15.11.2012 die Rechtsnachfolgeklausel für die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Nach mehreren vergeblichen Zustellversuchen wurde der Vollstreckungstitel am 30.4.2013 an Frau Rechtsanwältin M. zugestellt. Diese zeigte mit Schreiben vom 16.5.2013 gegenüber dem Verfahrensbevollmächtigten der Beschwerdeführerin die Vertretung des Schuldners an. Dem Schreiben war eine Vollmacht des Schuldners vom 13.5.2013 beigefügt, die die Entgegennahme von Zustellungen umfasst.

Mit Beschluss vom 14.8.2013 hat das Grundbuchamt den Antrag der Beschwerdeführerin auf Eintragung einer Zwangssicherungshypothek wegen der im Vollstreckungsbescheid titulierten Forderung zurückgewiesen. Es vertritt die Auffassung, die Rechtsnachfolgeklausel hätte nicht erteilt werden dürfen, weil ein vorheriger Forderungsübergang von der im Titel ausgewiesenen Gläubigerin L. Immobilien + Hausverwaltung auf die Zedentin der Abtretung vom 23.10.2012, Firma L. Immobilien + Hausverwaltung UG (haftungsbeschränkt), nicht nachgewiesen sei. Auch fehle es am Nachweis einer Zustellungsvollmacht der Zustellungsempfängerin Frau Rechtsanwältin M. Der dagegen am 29.8.2013 eingelegten Beschwerde hat das Grundbuchamt mit Beschluss vom 21.10.2013 nicht abgeholfen.

B. Die Beschwerde, über die nach § 72 GBO das Oberlandesgericht zu entscheiden hat, ist zulässig und begründet, nachdem die Beschwerdeführerin im Beschwerdeverfahren die Zustellungsvollmacht der Verfahrensbevollmächtigten des Schuldners mit der Vorlage der Originalvollmachtsurkunde vom 13.5.2013 nachgewiesen hat. Die begehrte Sicherungshypothek ist einzutragen.

I. Die vom Grundbuchamt geäußerten Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Erteilung der Rechtsnachfolgeklausel für die Beschwerdeführerin durch das Mahngericht stehen der Eintragung nicht entgegen.

1. Zwar sind die Zweifel des Grundbuchamts schon deshalb berechtigt, weil die notarielle Beglaubigung der Abtretung widersprüchlich ist. Denn die beglaubigte Abtretungserklärung selbst weist als Gläubiger und Zedenten den Einzelkaufmann „M. L., L. Immobilien + Hausverwaltung, X-Str. 26, R." aus, während die Beglaubigungserklärung den Zusatz enthält, Herr M. L. handele als Bevollmächtigter der Firma L. Immobilien + Hausverwaltung UG (haftungsbeschränkt), also einer Kapitalgesellschaft (§ 5 a GmbHG). Ob jemand in fremdem oder eigenem Namen handelt oder beides, muss in der beglaubigten Erklärung selbst zum Ausdruck gebracht werden; nach herrschender Meinung genügt es nicht, wenn nur der Notar im Beglaubigungsvermerk feststellt, dass der Unterzeichner die Erklärung im Namen eines anderen abgegeben habe (Meikel/Hertel, GBO, 10. Aufl. § 29 Rn. 313; Demharter, GBO, 28. Aufl., § 29 Rn. 41; Bauer/Oefele/Knothe, GBO, 3. Aufl., § 29 Rn. 138). Die Frage, ob die Rechtsnachfolgeklausel für die Wohnungseigentümergemeinschaft zu Recht erteilt wurde, kann aber dahinstehen.

2. Die Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Erteilung der Rechtsnachfolgeklausel berechtigten das Grundbuchamt nicht zur Ablehnung der begehrten Eintragung.

Wohl ist die Eintragung der Zwangssicherungshypothek Vollstreckungsmaßregel, die durch ein Grundbuchgeschäft vollzogen wird. Insoweit wird das Grundbuchamt auch als Vollstreckungsorgan tätig und hat deshalb neben den grundbuchrechtlichen Voraussetzungen auch die vollstreckungsrechtlichen Voraussetzungen nach der ZPO zu prüfen (Demharter a.a.O. § 44 Anh. Rn. 67). Wie jedes Vollstreckungsorgan hat es dabei nur die formellen, nicht auch die sachlichen Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung zu prüfen. Dies gilt für die Grundbuchvollstreckung ebenso wie für andere Vollstreckungsarten. Das Vollstreckungsorgan hat zwar zu prüfen, ob überhaupt ein vollstreckbarer Titel vorliegt und ob er einen vollstreckbaren Inhalt hat. Die mit der Vollstreckungsklausel bescheinigten sachlichen Erfordernisse der Vollstreckung sind aber einer Überprüfung durch die Vollstreckungsorgane entzogen (BGH ZIP 2011, 2355 Tz. 15; Zöller/Stöber, ZPO, 30. Aufl., § 724 Rn. 14; Münchner Kommentar/Wolfsteiner, ZPO, 4. Aufl., § 724 Rn. 4; Musielak/Lackmann, ZPO, 10. Aufl., § 727 Rn. 1, § 724 Rn. 2). Ob bei Nichtigkeit der Klauselerteilung das Vollstreckungsorgan die Vollstreckung verweigern darf (Musielak/Lackmann a.a.O. und § 726 Rn. 4), kann dahinstehen, da dieser Fall hier nicht vorliegt. Denn die im Streitfall aufgeworfene Frage, für wen der Titel zu vollstrecken ist, ist von dem für das Klauselverfahren zuständigen Organ zu prüfen und wird mit der Klauselerteilung für das Vollstreckungsorgan bindend bescheinigt (Zöller/Stöber a.a.O. § 727 Rn. 1).

II. Die weiteren Vollstreckungsvoraussetzungen liegen nunmehr vor.

1. Die vollstreckungsrechtlichen Voraussetzungen müssen in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden (Demharter a.a.O. § 44 Anh. Rn. 68). Dies umfasst den Nachweis der Zustellung des Vollstreckungstitels und hier nach § 750 Abs. 2 ZPO auch der Zustellung der gemäß § 727 ZPO erteilten Rechtsnachfolgeklausel nebst der zugrunde liegenden Abtretung.

2. Der Vollstreckungsbescheid wurde ausweislich des auf ihm aufgebrachten Zustellungsvermerks bereits am 24.8.2012 zugestellt. Seine Zustellung ist damit durch öffentliche Urkunde nachgewiesen (§ 29 Abs. 1 Satz 2 GBO).

3. Die Rechtsnachfolgeklausel nebst beigefügter öffentlich beglaubigter Abtretung vom 23.10.2012 (und Vollstreckungsbescheid) wurde ausweislich der Postzustellungsurkunde am 30.4.2013 an Frau Rechtsanwältin M. zugestellt. Durch die vorgelegte Postzustellungsurkunde ist der Nachweis der Zustellung geführt (Demharter a.a.O., § 44 Anh. Rn. 68 a aa).

4. Da die Zustellung aber nicht an den Schuldner bewirkt wurde, sondern an Frau Rechtsanwältin M., bedarf es auch des Nachweises von deren Empfangsbefugnis. Dieser ist nunmehr durch Vorlage der Zustellungsvollmacht in Originalurkunde vom 13.5.2013 in gehöriger Form geführt.

a) Insoweit bedarf es nicht des Nachweises in der strengen Form des § 29 Abs. 1 GBO. Bestimmte Eintragungsvoraussetzungen lassen sich wegen ihrer Beschaffenheit durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nicht oder nur unter unverhältnismäßigen Schwierigkeiten nachweisen. Es sind dies vornehmlich diejenigen Umstände, die die Wirksamkeit einer Grundbucherklärung begründen, z. B. bei Erklärung durch einen Vertreter dessen Vertretungsmacht. Für solche Eintragungsvoraussetzungen ist eine Ausnahme von dem Formerfordernis des § 29 Abs. 1 GBO anzuerkennen, mit der Folge, dass das Vorliegen dieser Voraussetzungen unter Berücksichtigung allgemeiner Erfahrungssätze in freier Beweiswürdigung festgestellt werden kann (Bauer/Oefele/Knothe a.a.O. § 29 Rn. 163, 164). Wo ein formgerechter Nachweis möglich ist, ist dieser allerdings zu fordern (Demharter a.a.O. § 29 Rn. 63). Diese Grundsätze sind auch auf den Nachweis der hier in Rede stehenden Voraussetzungen für die wirksame Empfangsvollmacht bei der Zustellung anzuwenden.

b) Danach genügt zum Nachweis der wirksam erteilten Zustellungsvollmacht die nunmehr vorgelegte Originalurkunde vom 13.5.2013. Dem Vollstreckungsgläubiger wird es regelmäßig unmöglich sein, die Vollmachtserteilung an einen Verfahrensbevollmächtigten des Vollstreckungsschuldners in der Form des § 29 GBO nachzuweisen. Er wird aber in der Regel im Besitz der ihm zum Nachweis der Verfahrensbevollmächtigung übermittelten Urschrift der Vollmachtsurkunde sein. Es ist deshalb zu verlangen, aber auch ausreichend, dass der Gläubiger dem Grundbuchamt zumindest die Urschrift der Zustellungsvollmacht vorlegt (vgl. Demharter a.a.O. § 19 Rn. 80 bb). Das hat die Antragstellerin mit Schriftsatz vom 4.12.2013 getan.

c) Der Umstand, dass die Zustellung am 30.4.2013 vor Erteilung der Vollmacht an die Verfahrensbevollmächtigte des Schuldners erfolgt war, steht der Wirksamkeit der Zustellung nicht entgegen. Der insoweit zunächst bestehende Mangel ist geheilt.

aa) Die Zustellung war zunächst mangelbehaftet, weil eine zum Zeitpunkt der Zustellung wirksame Vollmacht nicht bestanden hat. Eine Vollmacht nach § 171 ZPO lag noch nicht vor, weil die Vollmacht vom 13.5.2013 erst nach der Zustellung erteilt wurde. Eine Zustellungsvollmacht als Verfahrensbevollmächtigte nach § 172 ZPO - die Vorschrift ist auf die Vertretung im Zwangsvollstreckungsverfahren anwendbar (Zöller/Stöber a.a.O. § 172 Rn. 3) - war ebenfalls noch nicht gegeben, weil Frau Rechtsanwältin M. die Vertretung des Schuldners im Vollstreckungsverfahren erst mit Schreiben vom 16.5.2013 gegenüber dem Verfahrensbevollmächtigten der Vollstreckungsgläubigerin angezeigt hat.

bb) Der Mangel wird nach § 189 ZPO geheilt, wenn die zuzustellenden Schriftstücke der späteren Verfahrensbevollmächtigten zugegangen sind. Die Vorschrift ist weit auszulegen und auch dann anzuwenden, wenn ein Rechtsanwalt erst durch spätere Bevollmächtigung zu einem Verfahrensbeteiligten wird und er bereits zuvor oder zeitgleich mit der Bevollmächtigung in den Besitz des zuzustellenden Schriftstücks gelangt ist (BGH, NJW-RR 2011, 417 Tz. 11) und im Zeitpunkt der Bevollmächtigung noch in dessen Besitz ist (Zöller/Stöber a.a.O. § 189 Rn. 5; BGH MDR 1989, 345). Das ist hier der Fall. Der Nachweis der genannten Voraussetzungen für die Heilung kann durch die Mittel des § 29 GBO nicht geführt werden. In Anwendung der Grundsätze der freien Beweiswürdigung ist aber davon auszugehen, dass Frau Rechtsanwältin M. zum Zeitpunkt der Bevollmächtigung am 13.5.2013 noch im Besitz der ihr zwei Wochen zuvor zugestellten Schriftstücke war, die schließlich die Grundlage für die von ihr wahrzunehmende Vertretung des Schuldners im Vollstreckungsverfahren bildeten.

Zweifel an der Rechtmäßigkeit einer für eine titulierte Forderung erteilten Rechtsnachfolgeklausel stehen der Eintragung einer Zwangssicherungshypothek nicht entgegen.

Der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft erwirkte gegen einen Wohnungseigentümer wegen rückständiger Hausgelder einen rechtskräftigen Vollstreckungsbescheid. Mit notariell beglaubigter Abtretungserklärung trat der Verwalter die titulierten Ansprüche an die WEG ab, wobei er laut Beglaubigungsurkunde als Bevollmächtigter der Hausverwaltung handelte. Unter Bezugnahme auf die Abtretungsurkunde erteilte der Rechtspfleger des Mahngerichts die Rechtsnachfolgeklausel für die WEG. Der Vollstreckungstitel wurde der Rechtsanwältin des säumigen Wohnungseigentümers zugestellt, die danach dem Verfahrensbevollmächtigten der WEG ihre Vertretung anzeigte unter Beifügung einer Vollmacht des säumigen Wohnungseigentümers, die auch die Entgegennahme von Zustellung umfasste. Das Grundbuchamt wies den Antrag der WEG auf Eintragung einer Zwangssicherungshypothek wegen der titulierten Forderung zurück.

Dagegen richtete sich die Beschwerde der WEG, der nicht abgeholfen wurde.

Die Beschwerde hatte beim OLG Stuttgart Erfolg. Das Grundbuchamt sei nicht berechtigt gewesen, wegen seiner Zweifel an der Rechtmäßigkeit der für die titulierte Forderung erteilten Rechtsnachfolgeklausel die Eintragung zu verweigern. Denn die mit der Vollstreckungsklausel bescheinigten sachlichen Voraussetzungen der Vollstreckung seien seiner Überprüfung entzogen. Die für den Nachweis der Zustellung des Vollstreckungstitels und der Rechtsnachfolgeklausel notwendigen grundbuchrechtlichen Voraussetzungen seien ebenfalls erfüllt. Denn der Nachweis der Empfangsbefugnis der den säumigen Wohnungseigentümer vertretenden Rechtsanwältin sei durch Vorlage der Zustellungsvollmacht in Originalurkunde in gehöriger Form erfolgt. Insofern habe es nicht des Nachweises durch öffentliche oder öffentlich beglaubige Urkunden bedurft. Der Mangel, dass im Zeitpunkt der Zustellung noch keine wirksame Vollmacht bestanden habe, werde dadurch geheilt, dass die Rechtsanwältin des säumigen Wohnungseigentümers später bevollmächtigt worden sei und zeitgleich mit der Bevollmächtigung in den Besitz des zuzustellenden Schriftstücks gelangt sei.