Grundbuchverfahren

Grundbuchverfahren; Vollmachtübergang bei Verwahrungsübertragung; Nachweis der Vertretungsberechtigung des Notars

Wird einem Notar die Verwahrung der Akten eines aus dem Amt ausgeschiedenen Notars übertragen, gehen rechtsgeschäftlich erteilte wie gesetzlich vermutete Vollmachten auf den Aktenverwahrer über. Zum Nachweis seiner Vertretungsberechtigung genügt gegenüber dem Grundbuchamt regelmäßig sein Hinweis auf die Übertragung. Der Notar muss sich insbesondere nicht durch Vorlage des Verwaltungsakts der Landesjustizverwaltung ausweisen.

I. Seit dem 22. August 2002 war im Grundbuch als Eigentümerin die O. R. AG in Berlin eingetragen. Sie veräußerte zur UR-Nr. ... des Notars E. S. das Grundstück an die Beteiligte zu 1, eine noch im Handelsregister einzutragende Kommanditgesellschaft. Für die Beteiligte zu 1 bzw. deren Gesellschafter trat ein vollmachtloser Vertreter auf. Unter Teil D II der Urkunde bot die Beteiligte zu 1 der O. R. AG den Abschluss eines Kaufvertrags über das Grundstück an, dessen Inhalt sich aus Punkt III ergeben sollte. Unter Punkt IV bewilligten die Urkundsbeteiligten die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten der O. R. AG.

Nach Abschluss des vorgenannten Vertrags wurde die O. R. AG formwechselnd in die O. R. GmbH, die Beteiligte zu 2, umgewandelt. Am 30. Dezember 2002 genehmigten der Geschäftsführer und der Prokurist der persönlich haftenden Gesellschafterin der Beteiligten zu 1 den Inhalt u. a. der UR-Nr./... -UR-Nr. ... des Notars Dr. F. K. in ... Die Beteiligte zu 1 wurde am 16. Mai 2003 im Handelsregister und am 17. Januar 2006 im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen.

Mit Schriftsatz vom 6. November 2012 hat Notar H. in seiner Eigenschaft als amtlich bestellter Aktenverwahrer des Notars E. S. die Eintragung einer Vormerkung zugunsten der O. R. AG beantragt. Das Grundbuchamt hat am 5. Dezember 2012 eine Zwischenverfügung erlassen, mit der es unter Fristsetzung den Nachweis der Vertretungsberechtigung der für die Beteiligte zu 1 handelnden Vertreter zum 3. Dezember 2002, den Nachweis der Antragsberechtigung des Aktenverwahrers erfordert sowie darauf hingewiesen hat, dass die O. R. AG zwischenzeitlich im Handelsregister gelöscht worden sei.

Mit Beschluss vom 28. März 2013 hat das Grundbuchamt den Antrag vom 6. November 2012 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die Beschwerde vom 7. Mai 2013, die u. a. nunmehr auf Eintragung einer Vormerkung zugunsten der Beteiligten zu 2 gerichtet ist. Das Grundbuchamt hat mit Beschluss vom 17. Mai 2013 nicht abgeholfen.

Am 14. Juni 2013 genehmigten der Geschäftsführer und die Prokuristin der persönlich haftenden Gesellschafterin der Beteiligten zu 1 nochmals den Inhalt u. a. der UR-Nr./UR‑Nr. .../des Notars R. S. in II.

II. 1. Die Beschwerde ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO. Dem steht nicht entgegen, dass an Stelle der O. R. AG nunmehr die Eintragung zugunsten der Beteiligten zu 2 angestrebt wird. Insoweit handelt es sich nicht um einen neuen, im Beschwerdeverfahren unzulässigen Antrag (vgl. Demharter, GBO, 29. Aufl., § 74, Rn. 6). Bei der formwechselnden Umwandlung bleibt die Identität des Rechtsträgers erhalten, § 202 Abs. 1 Nr. 1 UmwG (Decher/Hoger, in: Lutter, UmwG, 5. Aufl., § 202, Rn. 7). Entsprechend wird mit der Beschwerde nicht die Eintragung eines anderen, sondern desselben Rechtsträgers wie im Ausgangsverfahren begehrt. Der Antrag ist lediglich dessen neuer Rechtsform angepasst worden.

2. Die Beschwerde ist auch begründet. Der beantragten Eintragung stehen die in der Zwischenverfügung vom 5. Dezember 2012 aufgezeigten Hindernisse nicht bzw. nicht mehr entgegen, was der Senat im Rahmen der Beschwerde zu berücksichtigen hat, § 74 GBO.

Die Eintragung einer Vormerkung erfolgt auf Antrag, § 13 Abs. 1 Satz 1 GBO, wenn sie derjenige, dessen Rechte betroffen sind, bewilligt hat, §§ 885 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB, 19 GBO. Diese Voraussetzungen liegen - nunmehr - vor.

a) Antragsberechtigt ist jeder, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll, § 13 Abs. 1 Satz 2 GBO. Danach hatte der antragstellende Notar eine eigene Antragsberechtigung nicht nachzuweisen. Durch die beantragte Vormerkung wird der Notar nicht in eigenen Rechten betroffen, noch soll ein Recht zu seinen Gunsten im Grundbuch eingetragen werden. Vielmehr erfolgte die Antragstellung offensichtlich im Namen der - insoweit antragsberechtigten - Beteiligten.

Seine Befugnis hierzu wird gemäß § 15 Abs. 2 GBO vermutet. Daran ändert nichts, dass ein anderer als der antragstellende Notar die Bewilligung vom 3. Dezember 2002 beurkundet hat. Ist das Amt eines Notars erloschen und überträgt die Landesjustizverwaltung die Verwahrung der Akten einem Notar, § 51 Abs. 1 Satz 1 und 2 BNotO, gehört es zu dessen Aufgaben, die von dem Amtsvorgänger begonnenen Amtsgeschäfte fortzuführen (Bracker, in: Schippel/Bracker, BNotO, 9. Aufl., § 51, Rn. 54; Custodis, in: Eylmann/Vaasen, BNotO/BeurkG, 3. Aufl., § 51 BNotO, Rn. 30; Lerch, in: Arndt/Lerch/Sandkühler, BNotO, 7. Aufl., § 51, Rn. 16). Entsprechend gehen die Vollmachten, die die Beteiligten dem Amtsvorgänger zur Erledigung der Amtsgeschäfte erteilt haben oder die - etwa nach § 15 Abs. 2 GBO - gesetzlich vermutet werden, auf den Verwahrer der Akten über (BayObLG, DNotZ 1961, 317, 318; 1962, 314; Bracker, aaO., § 51, Rn. 57, § 58, Rn. 13; Custodis, aaO.; Reetz, in: Hügel, GBO, 2. Aufl., § 15, Rn. 21).

Der Notar hat seine Stellung als Aktenverwahrer nicht besonders nachzuweisen. Mit der Fortführung der Amtsgeschäfte des Amtsvorgängers erfüllt der Notar nicht dessen, sondern eigene, ihm in seiner Eigenschaft als Notar zukommende Amtspflichten (Bracker, aaO., § 51, Rn. 58). Der Aktenverwahrer wird im eigenen Namen und unter seinem Siegel oder Stempel tätig, §§ 51 Abs. 5 Satz 3, 45 Abs. 4 Satz 1 BNotO. Ob er auf die Aktenverwahrung überhaupt hinweisen muss, vgl. §§ 51 Abs. 5 Satz 3, 45 Abs. 4 Satz 1 BNotO, kann dahinstehen (dagegen: Lerch, aaO., Rn. 13). Jedenfalls ist dies vorliegend hinreichend geschehen. Das muss genügen, auch wenn die Bestellung zum Aktenverwahrer unter dem Vorbehalt jederzeitigen Widerrufs erteilt worden ist. Es bestehen keine Anhaltspunkte, dass die Aufsichtsbehörde zwischenzeitlich hiervon Gebrauch gemacht hätte. Aufgrund seiner besonderen beruflichen Stellung, vgl. § 1 BNotO, kann von einem Notar angenommen werden, dass er sich nicht ohne Auftrag in die Verhältnisse anderer einmischt (vgl. BayObLG, DNotZ, 1995, 32, 34).

b) Die Bewilligung, § 19 GBO, hat derjenige zu erteilen, der im Zeitpunkt der Eintragung Inhaber des betroffenen Rechts ist (Demharter, GBO, 29. Aufl., § 19, Rn. 44). Im Hinblick auf die zur Eintragung beantragte Eigentumsvormerkung ist das die Beteiligte zu 1. In deren Namen ist die Bewilligung in der notariellen Verhandlung vom 2. Dezember 2002 auch erklärt worden. Dass sie zu diesem Zeitpunkt noch nicht im Handelsregister eingetragen war, ist nicht erheblich (vgl. OLG Hamm, FGPrax 2011, 61). Die im Namen der Beteiligten zu 1 aber ohne deren Vollmacht erklärte Bewilligung ist spätestens mit den Erklärungen vom 14. Juni 2006 - UR-Nr. / - genehmigt worden, § 185 Abs. 2 Satz 1 BGB. Die Berechtigung zur Vertretung der Beteiligten zu 1 hat der Notar bescheinigt, § 32 Abs. 1 Satz 1 GBO.

c) Die von dem Grundbuchamt beanstandete urkundliche Verbindung des Berichtigungsvermerks - Ergänzung um den Sitz der Beteiligten zu 2 - hat der aktenverwahrende Notar ebenfalls nachgeholt. Weitere, der beantragten Eintragung entgegenstehende Hindernisse liegen nicht vor.

Zum Nachweis der Vertretungsberechtigung eines Notars reicht gegenüber dem Grundbuchamt der Hinweis auf die Übertragung der Verwahrung der Akten eines aus dem Amt geschiedenen Notars, dem Vollmacht erteilt worden war.

Eine als Eigentümerin eingetragene AG verkaufte ihr Grundstück an eine noch im Handelsregister einzutragende KG. Später bot diese der AG den Abschluss eines (Rück-) Kaufvertrages über das Grundstück an, wofür die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten der AG bewilligt wurde. Nach Umwandlung der AG in eine GmbH und Eintragung der KG in Handelsregister und Grundbuch beantragte der Notar in seiner Eigenschaft als amtlich bestellter Aktenverwahrer des ursprünglich beurkundenden Notars die Eintragung einer Vormerkung zugunsten der AG. Das Grundbuchamt erforderte mit Zwischenverfügung den Nachweis der Vertretungsberechtigung des antragstellenden Notars und wies dann den Antrag zurück. Dagegen richtete sich die Beschwerde des antragstellenden Notars, die auf Eintragung der Vormerkung zugunsten der GmbH zielte.

Die Beschwerde hatte beim Kammergericht Erfolg. Die Befugnis des verwahrenden Notars zur Antragstellung werde vermutet. Mit der Übertragung der Akten seien die ursprünglich seinem Amtsvorgänger erteilten Vollmachten der Beteiligten auf den verwahrenden Notar übergegangen, der seine Stellung als Aktenverwalter nicht besonders nachzuweisen brauche. Unschädlich sei, dass die die Vormerkung bewilligende KG damals noch nicht im Handelsregister eingetragen gewesen sei. Denn deren ohne Vollmacht bewilligte Vormerkung sei spätestens mit Genehmigung der ursprünglichen Bewilligung durch den Geschäftsführer und die Prokuristin nach Eintragung der KG genehmigt worden.