Grundbucheintragung einer GbR

Grundbucheintragung einer GbR; Bezeichnung einer GbR

Erwirbt eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) Wohnungseigentum, reicht es für die Eintragung des Eigentumswechsels in das Grundbuch aus, wenn die GbR und ihre Gesellschafter mit Namen, Geburtsdatum und Anschrift in einer Anlage zur notariellen Auflassungsverhandlung benannt sind.

(Leitsatz der Redaktion)

1 Mit notariellem Vertrag vom 10. November 2009 ließ die Beteiligte zu 3 das im Eingang dieses Beschlusses bezeichnete Grundstück zu unterschiedlichen Bruchteilen an die Beteiligten zu 1 bis 4 auf. Bei den Beteiligten zu 1, 2 und 4, die der Beteiligten zu 3 als Kommanditisten beigetreten waren, handelt es sich um aus jeweils zwei Personen bestehende Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR). In einem Anhang „Erwerber" zur notariellen Urkunde sind sie sowohl mit dem Namen der GbR als auch unter Angabe von Namen, Geburtsdatum und Anschrift jeweils ihrer Gesellschafter bezeichnet. Die Beteiligte zu 3 wurde in der notariellen Verhandlung durch ihre Komplementärgesellschaft vertreten. Für diese traten deren gemeinschaftlich vertretungsberechtigte Geschäftsführerin H. sowie ein von der weiteren gemeinschaftlich vertretungsberechtigten Geschäftsführerin J. mit notarieller Urkunde vom 9. November 2009 bevollmächtigter Vertreter auf. Die Beteiligten zu 1, 2 und 4 wurden - unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB - durch eine hierzu bevollmächtigte Kommanditistin der Beteiligten zu 3 vertreten.

2 Das Grundbuchamt hat die Anträge auf Eigentumsumschreibung und Eintragung von zwei Buchgrundschulden, die auf den jeweiligen Miteigentumsanteilen der Beteiligten zu 1 und zu 2 lasten sollen, zurückgewiesen. Die hiergegen erhobene Beschwerde ist ohne Erfolg geblieben. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgen die Beteiligten zu 1 bis 4 die Anträge weiter.

[...]

4 1. Die statthafte (§ 78 Abs. 1 GBO) Rechtsbeschwerde ist auch im Übrigen zulässig (§ 78 Abs. 3 GBO i.V.m. § 71 FamFG); insbesondere können die Beteiligten zu 1, 2 und 4 aufgrund ihrer Rechtsfähigkeit die durch die Zurückweisung ihrer Eintragungsanträge betroffenen Rechte selbständig geltend machen.

5 2. Die Rechtsbeschwerde ist begründet. Das von dem Beschwerdegericht als Grund für die Zurückweisung der Anträge angeführte rechtliche Hindernis besteht nicht.

6 a) Entgegen der Auffassung des Beschwerdegerichts scheitert die Umschreibung des Wohnungseigentums auf die Beteiligten zu 1, 2 und 4 nicht daran, dass diese nicht hinreichend bestimmt bezeichnet wären.

7 aa) Zutreffend ist allerdings, dass ein Rechtsgeschäft, bei dem eine GbR Grund- oder Wohnungseigentum erwirbt, im Grundbuch nur vollzogen werden darf, wenn die Identität der Gesellschaft feststeht und diese somit von anderen Gesellschaften bürgerlichen Rechts unterschieden werden kann. Hierbei handelt es sich um eine Folge des Bestimmtheitsgrundsatzes, der das gesamte Grundbuchrecht beherrscht (Senat, Beschluss vom 28. April 2011 - V ZB 194/10, NJW 2011, 1958 Rn. 10, m.w.N.).

8 bb) Die sich hieraus ergebenden Anforderungen werden durch die in dem notariellen Vertrag im Anhang enthaltene Benennung der Beteiligten zu 1, 2 und 4 und jeweils ihrer Gesellschafter mit Namen, Geburtsdatum und Anschrift erfüllt. Der Angabe weiterer Unterscheidungsmerkmale bedarf es nicht. Das folgt aus der Regelung in § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO, wonach ein Recht einer GbR in der Form in das Grundbuch eingetragen wird, dass neben der Gesellschaft als derjenigen, der es materiell-rechtlich zusteht, auch die Gesellschafter im Grundbuch eingetragen werden. Die Identifizierung der Gesellschaft erfolgt über die notwendige Benennung ihrer Gesellschafter. Diese müssen nach § 15 Abs. 1 Buchstabe c GBV in einer Weise bezeichnet werden, die bei natürlichen Personen den Anforderungen des § 15 Abs. 1 Buchstabe a GBV (Name, Geburtsdatum, ggf. Beruf und Wohnort) und bei juristischen Personen sowie Handels- und Partnerschaftsgesellschaften denjenigen des § 15 Abs. 1 Buchstabe b GBV (Name oder Firma, Sitz) genügt. Ist das der Fall, ist die Gesellschaft regelmäßig hinreichend bestimmt, ohne dass noch weitere Angaben erforderlich sind (Senat, Beschluss vom 28. April 2011 - V ZB 194/10, NJW 2011, 1958, 1959 = GE 2011, 815 Rn. 12).

9 b) Der Eintragung steht auch kein sonstiges Hindernis entgegen. Eines in der Form des § 29 Abs. 1 GBO zu erbringenden Nachweises der materiellen Richtigkeit des erklärten Gemeinschaftsverhältnisses bedarf es nicht. Dies folgt sowohl aus der systematischen Stellung des § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO als auch aus dem von dem Gesetzgeber mit der Schaffung der Vorschrift verfolgten Ziel, dass die GbR grundbuchverfahrensrechtlich im Wesentlichen weiterhin so behandelt werden kann wie vor der Anerkennung ihrer Rechtsfähigkeit. Seinerzeit musste ein Nachweis, dass die in der notariell beurkundeten Auflassung enthaltenen Angaben zu der GbR zutreffen, nicht erbracht werden (vgl. zum Ganzen Senat, Beschluss vom 28. April 2011 - V ZB 194/10, NJW 2011, 1958, 1959 f. = GE 2011, 815 Rn. 15 ff.; ferner Senat, Beschlüsse vom 28. April 2011 - V ZB 232/10 und V ZB 234/10 jeweils Rn. 8 ff.).

10 c) Die Beteiligte zu 3 ist bei der Auflassung vom 10. November 2009 durch ihre Komplementärgesellschaft wirksam vertreten worden. Die im Namen der Geschäftsführerin J. von ihrem rechtsgeschäftlich Bevollmächtigten abgegebenen Erklärungen sind wirksam. Entgegen der Auffassung des Beschwerdegerichts enthält die ihm erteilte Generalhandlungsvollmacht vom 9. November 2009 nicht eine unzulässige Übertragung organschaftlicher Geschäftsführerbefugnisse. Denn die Vollmacht gestattete dem Vertreter nicht, wie ein Gesellschaftsorgan tätig zu werden; vielmehr war er lediglich Unterbevollmächtigter der Geschäftsführerin. Für die Erteilung der Vollmacht bedurfte es nicht gemäß § 35 Abs. 2 GmbHG der Mitwirkung der weiteren Geschäftsführerin H. Denn die Vollmacht ist nicht auf die unmittelbare Vertretung der GmbH, sondern lediglich auf ein Handeln in (Unter-) Vollmacht der Geschäftsführerin J. gerichtet.

11 d) Da es somit an dem von dem Beschwerdegericht angenommenen rechtlichen Hindernis für die Umschreibung des Eigentums auf die Beteiligten zu 1 bis 4 fehlt, hätten auch die Anträge auf Eintragung der Buchgrundschulden aus diesem Grund nicht zurückgewiesen werden dürfen.

Erwirbt eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)Wohnungseigentum, reicht es für die Eintragung des Eigentumswechsels in das Grundbuch aus, wenn die GbR und ihre Gesellschafter mit Namen, Geburtsdatum und Anschrift in einer Anlage zur notariellen Auflassungsverhandlung benannt sind.

Eine Kommanditgesellschaft (KG) ließ ihr Grundstück zu unterschiedlichen Bruchteilen u. a. an aus jeweils zwei Personen bestehende Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR) auf, die in einem Anhang zur notariellen Urkunde sowohl mit dem Namen der GbR als auch unter Angabe von Namen, Geburtsdatum und Anschrift ihrer Gesellschafter bezeichnet waren. Für die KG trat in der Verhandlung eine gemeinschaftlich vertretungsberechtigte Geschäftsführerin der Komplementärgesellschaft sowie ein bevollmächtigter Vertreter auf. Die GbR wurde durch einen hierzu unter Befreiung von dem Verbot des Selbstkontrahierens bevollmächtigten Kommanditisten der KG vertreten. Gegen die Zurückweisung der Anträge auf Eigentumsumschreibung richteten sich die Beschwerden u. a. der GbR.

Die Beschwerden hatten Erfolg. Der BGH blieb bei seiner schon früher (GE 2011, 815) vertretenen Auffassung, für die Eintragung des Eigentumswechsels in das Grundbuch reiche es aus, dass die GbR und ihre Gesellschafter mit Namen, Geburtsdatum und Anschrift in einer Anlage zur notariellen Auflassungsverhandlung benannt sind. Eines in der Form des § 29 GBO zu erbringenden Nachweises der materiellen Richtigkeit des erklärten Gemeinschaftsverhältnisses bedürfe es nicht. Die KG sei auch von dem von der weiteren gemeinschaftlich vertretungsberechtigten Geschäftsführerin der Komplementärgesellschaft bevollmächtigten Vertreter wirksam vertreten worden, da ihm in der von ihr erteilten Generalhandelsvollmacht nur Untervollmacht erteilt, aber nicht – unzulässigerweise – organschaftliche Geschäftsführerbefugnisse übertragen worden seien.

Zur Problematik vgl. Proband GE 2011, 796 sowie BGH in GE 2011, 815.