Grundbucheintragung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)

Für die Eintragung der GbR im Grundbuch reicht ihre Bezeichnung und diejenige ihrer Gesellschafter sowie die Angabe der Vertretungsverhältnisse in einer notariellen Kaufvertragsurkunde nur dann aus, wenn sich aus dieser ergibt, dass sie die alleinigen Gesellschafter sind.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Beteiligte zu 1. ist der eingetragene Eigentümer der Grundstücke Gemarkung P., Flur 1, Flurstück-Nr. 1 und Gemarkung Z., Flur 1, Flurstück-Nr. 50/2. Mit notariellem Kaufvertrag vom 7. Dezember 2009 (UR-Nr. W .../2009 des Notars Dr. W. in S.) veräußerte er u. a. diesen Grundbesitz an die als Erwerberin bezeichnete H.verwaltungs GbR. Ziffer II des notariellen Kaufvertrages führt u. a. aus:

„Der Veräußerer, Herr T. K., verkauft den gesamten in Ziffer I aufgeführten Vertragsbesitz mit allen Rechten und Pflichten und dem gesetzlichen Zubehör, soweit ihm das Eigentum daran zusteht, an den Erwerber, die aus Herrn T. K. und Herrn J. B. bestehende H.verwaltungs GbR, als Gesellschafter des bürgerlichen Rechts."

Unter Ziffer III. des notariellen Kaufvertrages erklärten die Vertragsparteien die Auflassung wie folgt:

„Die Vertragsparteien sind über den Eigentumsübergang an dem Vertragsgrundbesitz auf den Erwerber einig. Zum Schutz des Veräußerers vor vorzeitigem Verlust des Eigentums enthält diese unbedingte Einigung jedoch keine Eintragungsbewilligung und keine Ermächtigung zur Weiterveräußerung. Zur Erklärung der Bewilligung wird der amtierende Notar, sein amtlicher Vertreter oder Nachfolger durch die Beteiligten unwiderruflich, über den Tod hinaus und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB bevollmächtigt."

Mit Schriftsatz vom 8. Januar 2010 bewilligte der mit dem Vollzug beauftragte Notar Dr. W. die Eintragung der Eigentumsumschreibung in das Grundbuch und beantragte diese ausschließlich nach § 15 GBO im Namen aller Antragsberechtigten unter Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung sowie zweier Vorkaufsrechterklärungen des Amtes D. M. und des Amtes N.

Mit Verfügung vom 23. März 2010 gab das Grundbuchamt dem Notar u. a. auf, den Gesellschaftsvertrag der H.verwaltungs GbR sowie alle Änderungsvereinbarungen, aus denen sich die gesellschaftsrechtlichen Vertretungsregelungen sowie sämtliche Gesellschafter der GbR in der Form des § 29 GBO ergeben, vorzulegen. Nachdem innerhalb der mehrfach verlängerten Vorlagefrist die erforderten Unterlagen nicht eingereicht wurden, wies das Amtsgericht Wismar den Antrag des Notars Dr. W. auf Eigentumsumschreibung zugunsten der H.verwaltungs GbR durch Beschluss vom 7. Oktober 2010 kostenpflichtig zurück. Zur Begründung führte das Amtsgericht aus, die ordnungsgemäße Vertretung der erwerbenden GbR sowie der Gesellschafterbestand hätten ohne die erforderten Unterlagen nicht geprüft werden können.

Mit Schreiben vom 25. Oktober 2010 legte der Beteiligte zu 2., auch für den Beteiligten zu 1., Beschwerde gegen den Zurückweisungsbeschluss gem. § 71 GBO ein und legte einen die Gesellschaft „K. & B. GbR" betreffenden Gesellschaftsvertrag vom 1. Juni 2009 vor. Nach Erteilung eines - ohne Reaktion gebliebenen - Hinweises vom 9.11.2010 half das Amtsgericht der Beschwerde nicht ab und legte den Vorgang dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vor. Die Prüfung, ob die GbR existiere und wie sie vertreten werde, müsse durch die Vorlage des Gesellschaftsvertrages in der Form des § 29 GBO erfolgen. Der eingereichte Gesellschaftsvertrag sei nicht einschlägig, denn er betreffe die K. & B. GbR und nicht die H.verwaltungs GbR.

a. Die Beschwerde der Beteiligten zu 1. und 2. ist gem. § 71 Abs. 1, 72, 73 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 GBO zulässig und nach der vom Grundbuchamt ordnungsgemäß erklärten Nichtabhilfe dem Senat zur Entscheidung angefallen, § 75 GBO. Als Gesellschafter der Erwerberin waren die Beteiligten zu 1. und 2. durch die Entscheidung in eigenen Rechten betroffen und dementsprechend beschwerdebefugt, der Beteiligte zu 1. darüber hinaus auch in seiner Stellung als eingetragener Eigentümer der Grundstücke.

b. Die Beschwerde bleibt im Ergebnis jedoch ohne Erfolg.

Mit Blick auf die zwischenzeitlich ergangene Rechtsprechung (vgl. BGH, Beschluss vom 28. April 2011 - V ZB 194/10 -, GE 2011, 815; OLG München, Beschluss v. 15.6.2011 - 34 Wx 158/10 -; jeweils zitiert nach Juris) geht der Senat unter Aufgabe der bisher vertretenen Rechtsauffassung (vgl. OLG Rostock, Beschluss v. 14. Oktober 2010 - 3 W 100/10 -) zwar davon aus, dass es regelmäßig weiterer Nachweise für die Existenz, die Identität und die Vertretungsverhältnisse einer GbR nicht bedarf, wenn die GbR und die für die GbR Handelnden im Rahmen der notariellen Auflassungsverhandlung erklären, dass sie deren alleinige Gesellschafter sind (vgl. OLG Rostock, Beschl. v. 12.1.2012 - 3 W 110/10). Ein Rechtsgeschäft, bei dem eine GbR Grundeigentum erwirbt, darf im Grundbuch vollzogen werden, wenn die Identität der Gesellschaft feststeht und diese somit von anderen Gesellschaften bürgerlichen Rechts unterschieden werden kann (vgl. BGH, Beschluss v. 4.12.2008 - V ZB 74/08 - GE 2009, 113). Dabei ist im Hinblick auf die durch das Grundbuch bezweckte Sicherheit des Rechtsverkehrs erforderlich, dass die Person des Berechtigten klar und eindeutig feststeht. Aus § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO ergibt sich, dass neben einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts als derjenigen, der das Recht materiell-rechtlich zustehen soll, auch deren Gesellschafter im Grundbuch einzutragen sind. Eine Eintragung der GbR alleine unter der gewählten Bezeichnung kommt danach, anders als nach der vor Inkrafttreten des ERVGBG geltenden Rechtslage, nicht in Betracht. Die Identifizierung der Gesellschaft erfolgt dabei primär über die notwendige Benennung ihrer Gesellschafter, die nach § 15 Abs. 1 Buchstabe c, a GBV mit Vornamen und Familiennamen, Beruf, Wohnort sowie ggf. weiteren deutlich kennzeichnenden Merkmalen, wie etwa dem Geburtsdatum, kenntlich zu machen sind. Zur Vermeidung von Unklarheiten bei Gesellschaften mit identischem Personenbestand kommt darüber hinaus die Kennzeichnung der GbR durch den Sitz in Betracht (§ 15 Abs. 1 Buchstabe b GBV).

Ausgehend von diesen Kriterien erachtet der Senat die in Ziffer II des notariellen Kaufvertrages enthaltene Beschreibung der Erwerberin als „die aus Herrn T. K. und Herrn J. B. bestehende H.verwaltungs GbR" schon nicht als den vorstehenden Kriterien genügende eindeutige Erklärung der Gesellschafter, sie seien die alleinigen Gesellschafter der Erwerberin. Maßgeblich für diese Beurteilung ist, dass der gewählten vertraglichen Formulierung ihrer Stellung nach im Vertragstext zunächst überwiegend beschreibender Charakter zukommt. Sie dient dazu, die Erwerberin, die im Vertragseingang nicht genannt wurde, zu bezeichnen. Hingegen wird aus der verwendeten Vertragsformulierung nicht hinreichend deutlich, dass die Beteiligten zu 1. und 2. in dieser Vertragspassage darüber hinaus eine eigenständige Erklärung dahingehend abgeben wollten, sie seien die alleinigen Gesellschafter der als „Erwerberin" bezeichneten Gesellschaft. Insoweit fehlt es an einem expliziten Hinweis darauf, dass Dritte an der Gesellschaft nicht als Gesellschafter beteiligt sind. Die verwendete vertragliche Formulierung kann zwar dem Wortsinn nach dahingehend ausgelegt werden, dass die Beteiligten zu 1. und 2. die einzigen Gesellschafter der Gesellschaft sind; zwingend ist diese Auslegung indes nicht.

Darüber hinaus wäre, worauf das Amtsgericht zutreffend hingewiesen hat, die Vorlage des Gesellschaftsvertrages der H.verwaltungs GbR vorliegend auch deshalb erforderlich gewesen, um die Vertretungsverhältnisse mit Blick auf die sich aus § 181 BGB ergebenden Beschränkungen prüfen zu können. Hierzu bestand abweichend vom Regelfall deshalb Anlass, weil der Beteiligte zu 1. sowohl als Verkäufer als auch als Gesellschafter und Handelnder der Beteiligten zu 3. am Vertag beteiligt ist und sich nicht ohne Weiteres erschließt, ob die Beteiligte zu 3. bei dieser Schlag beim Vertragsschluss wirksam vertreten worden ist.

Das OLG Rostock hat sich zwar nunmehr – unter Aufgabe seiner früheren Rechtsprechung – der Auffassung das BGH angeschlossen, dass für die Eintragung der GbR im Grundbuch ihre Bezeichnung und diejenige ihrer Gesellschafter sowie die Angabe der Vertretungsverhältnisse in einer notariellen Kaufvertragsurkunde ausreicht, fordert aber Klarheit darüber, dass die angegebenen Gesellschafter auch die alleinigen sind.

Der damit beauftragte Notar beantragte die Umschreibung des Eigentums auf die GbR, die das Grundstück gekauft hatte und als solche sowie unter Angabe ihrer Gesellschafter in dem notariellen Kaufvertrag aufgeführt war. Das Grundbuch wies nach Ablauf der Frist zur Vorlage des Gesellschaftsvertrages sowie der etwaigen Änderungsvereinbarungen bezüglich der Vertretungsregelungen und der Gesellschafter in der Form des § 29 GBO den Umschreibungsantrag zurück. Mit der Beschwerde legte der Notar einen eine andere Gesellschaft betreffenden Gesellschaftsvertrag vor, ohne dass eine Reaktion auf einen weiteren Hinweis des Amtsgerichts erfolgte. Dieses half daher der Beschwerde nicht ab, sondern legte sie dem OLG Rostock vor.

Das OLG Rostock wies die Beschwerde zurück, weil aus dem eingereichten Kaufvertrag mit GbR nicht hervorgegangen sei, dass diese die alleinigen Gesellschafter der GbR seien. Dazu sei die Formulierung „die aus den Herren ... bestehende H.verwaltungs GbR" nicht ausreichend, weil sie überwiegend beschreibender Natur sei, ohne dass ersichtlich sei, die Gesellschafter hätten eine eigenständige Erklärung abgeben wollen, sie seien die alleinigen Gesellschafter der erwerbenden GbR.

Zu den Voraussetzungen für die Eintragung der GbR siehe Probandt in GE 2011, 796.