Grundbuchberichtigung

Grundbuchberichtigung; Löschung; Aufbauhypothek; Westgrundstück; Hypothekenbestellung; Rechtsmangel; Vorrang des Vermögensgesetzes; Verwaltung (nicht staatliche)

1. Ein auf Löschung von Aufbauhypotheken gerichteter Grundbuchberichtigungsanspruch ist bei Verwaltung nicht enteigneter Grundstücke Westdeutscher auf lediglich privatrechtlicher Grundlage durch das Vermögensgesetz nicht vornherein ausgeschlossen.

2. Ob eine analoge Anwendung des Vermögensgesetzes in Fällen auch nicht staatlicher Verwaltung i. S. d. § 1 Abs. 4 VermG in Betracht kommt, kann dahinstehen, wenn ein zusätzlicher Mangel nach DDR Recht bereits zur Unwirksamkeit der Hypothekenbestellung geführt hat; in diesem Fall werden - entsprechend der Rechtsprechung des V. Zivilsenats des BGH - zivilrechtliche Ansprüche durch das Vermögensgesetz nicht ausgeschlossen.

Gegenstand des Rechtsstreits sind aufgrund von Kreditverträgen im Grundbuch eingetragene sogenannte Aufbauhypotheken, mit denen ein Grundstück in G. zwischen den Jahren 1976 und 1988 belastet worden ist. Durch notariellen Vertrag vom 21. Februar/8. März 1991 kaufte der Kl. dieses Grundstück von der Eigentümerin, der Zeugin L. Eine Eigentumsumschreibung erfolgte bislang nicht, es ist aber eine Auflassungsvormerkung zugunsten des Kl. eingetragen. Der Kl. verlangt mit Ermächtigung der Eigentümerin die Einwilligung in die Löschung der Hypotheken sowie - hilfsweise - die Feststellung der Nichtigkeit der Kreditverträge von der Bekl. Diese ist Rechtsnachfolgerin der Stadt- und Kreissparkasse G., welche jeweils Kreditgeberin und Begünstigte der Hypothekeneintragungen war.

Die Eigentümerin, die bereits seit 1949/50 im Westen lebte, hatte die Verwaltung des Miethauses einem privaten Verwalter, K., übertragen. Nachdem dieser im Jahre 1974 seine Tätigkeit aus Altersgründen einstellte, wurde die Verwaltung auf seine Bitte aufgrund eines Ratsbeschlusses der Kommunalen Wohnungsverwaltung (im folgenden: KWV) übertragen. Die vorausgegangene Beschlußvorlage ist darauf gestützt, daß trotz umfangreichen Schriftverkehrs mit "den Eigentümern" die Genehmigung für eine Hypothekenaufnahme zwecks dringend erforderlicher Reparaturen "nicht gegeben wird". In der Folgezeit schloß der Rat der Gemeinde G. im eigenen Namen mit der Rechtsvorgängerin der Bekl. drei Kreditverträge ab und veranlaßte anschließend die Eintragung der entsprechenden Hypotheken. Es handelte sich um 1. Vertrag vom 27. Mai 1976 über 21.400 Mark/DDR, Hypothekeneintrag am 30. Mai 1976

2. Vertrag vom 13. Dezember 1978 über 34.700 Mark/DDR, Hypothekeneintrag 16. Januar 1979

3. Vertrag vom 11. Februar 1980 über 15.000 Mark/DDR, Hypothekeneintrag 5. März 1980.

Durch Beschluß des Staatlichen Notariats G. vom 24. September 1981 wurde für die Eigentümerin eine Abwesenheitspflegschaft angeordnet. Der Wirkungskreis der sodann eingesetzten Pflegerin S. umfaßte "die Sicherung der weiteren Verwaltung ... und den Abschluß eines entsprechenden Verwaltervertrages mit dem VEB KWV ...". Am 8. November 1986 kam es zu einem weiteren Kreditvertrag über 24.000 Mark/DDR, auf dessen Grundlage am 24. November 1986 eine entsprechende Hypothekeneintragung erfolgte. Der Vertrag wurde von dem VEB Gebäudewirtschaft - ehemals KWV - in Vertretung der Pflegerin namens der Eigentümer abgeschlossen. Am 18. Juli 1988 wurde mit denselben Beteiligten wie zuvor der letzte Vertrag in Höhe von 20.100 Mark/DDR abgeschlossen. Die Hypothekeneintragung erfolgte am 1. August 1988. Der Kl. hat behauptet, die Kreditmittel seien nicht für Baumaßnahmen verwandt worden. Der Zustand des Hauses weise vielmehr darauf hin, daß überhaupt keinerlei Erhaltungsmaßnahmen durchgeführt worden seien. Er hat beantragt, die Bekl. zu verurteilen, die Löschung aller nach dem 8. Juli 1966 zu ihren Gunsten auf dem Grundstück eingetragenen Hypotheken zu bewilligen. Das LG hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Bekl. hatte keinen Erfolg.

In sachlicher Hinsicht ergibt sich der Anspruch auf Löschungsbewilligung aus § 894 BGB in Verbindung mit der Überleitungsvorschrift des Art. 233 § 3 EGBGB. Der Berichtigungsanspruch ist durch das Vermögensgesetz nicht ausgeschlossen. Zwar trifft § 16 i. V. m. § 18 II VermG, der im Hinblick auf Art. 14 IV und VI des 2. VermRÄndG anstelle des früheren § 18 III VermG heranzuziehen wäre, über das Schicksal von Aufbauhypotheken spezielle Regelungen. Diese gelten jedoch nur für Fälle staatlicher Verwaltung i. S. v. § 1 IV VermG. Eine solche staatliche Verwaltung ist indessen nur gegeben, wenn sie aufgrund einer Rechtsvorschrift angeordnet worden ist (vgl. Fieberg/Reichenbach, VermG, § 1 Rdn. 87). Trotz des Verweises im Ratsbeschluß auf Rechtsvorschriften muß davon ausgegangen werden, daß die Verwaltung durch die KWV lediglich eine privatrechtliche Grundlage hatte. In Betracht zu ziehende gesetzliche Grundlagen waren lediglich die Anordnung Nr. 2 vom 20. August 1958 (GBl. DDR I 664) betreffend die Verwaltung über Flüchtlingsvermögen oder aber die vorläufige staatliche Verwaltung nach § 6 VermögenssicherungsVO vom 17. Juli 1952 (GBl. DDR I 615; vgl. Fieberg/Reichenbach, VermG, § 1 Rdn. 83 ff.). Wie sich demgegenüber aus dem Inhalt der Beschlußvorlage ergibt, handelte es sich vorliegend lediglich um die Überleitung einer privatrechtlichen Verwaltung auf die KWV durch den früheren Verwalter K., so daß der privatrechtliche Charakter der Verwaltung beibehalten worden ist. Auf diese ist aber das Vermögensgesetz seinem Wortlaut nach nicht anzuwenden. Nichts anderes gilt für die später gem. § 105 DDR-FGB angeordnete Abwesenheitspflegschaft (vgl. Fieberg/Reichenbach, VermG, § 1 Rdn. 87, 88). Allerdings spricht manches dafür, das Vermögensgesetz auf Fälle der vorliegenden Art entsprechend anzuwenden unter der Voraussetzung, daß die behördlichen Maßnahmen als Bestandteil des spezifischen, durch das Vermögensgesetz geregelten Teilungsunrechts sich darstellen. Ob das hier anzunehmen ist, kann im Ergebnis dahinstehen. Denn es entspricht inzwischen gefestigter Rechtsprechung, daß das Vermögensgesetz die Anwendung zivilrechtlicher Vorschriften nicht hindert, wenn ein zusätzlicher Mangel geltend gemacht ist, der bereits nach dem Recht der DDR zur Unwirksamkeit des in Rede stehenden Geschäftes führt (vgl. BGH NJW 1993, 389 = NJ 1993, 79 [80]).

Die Frage der Wirksamkeit der Hypothekenbestellungen richtet sich gem. Art. 232 § 1 EGBGB nach dem Recht der früheren DDR.

Die ersten drei Verträge, die der Rat der Stadt G. im Hinblick auf die Anordnung dringend notwendiger Erhaltungsmaßnahmen im eigenen Namen abgeschlossen hat, sind der Eigentümerin gegenüber gem. § 68 Abs. 1 Nr. 1 DDR-ZGB unwirksam. Dies zieht nach § 454 Abs. 1 und 2 DDR-ZGB das Erlöschen der entsprechenden Hypotheken nach sich. Unter welchen Voraussetzungen Kredite für staatlich angeordnete Baumaßnahmen aufgenommen und die Eintragung einer Aufbauhypothek veranlaßt werden konnten, regelten nach § 457 DDR-ZGB besondere Rechtsvorschriften. Für den damaligen Zeitraum maßgeblich waren die Verordnung über die Finanzierung von Baumaßnahmen zur Schaffung und Erhaltung von privatem Wohnraum vom 28. April 1960 (GBl. DDR I 351 ff.) mit DDR-Durchführungsbestimmung vom 19. Oktober 1960 (GBl. DDR II 415 ff.) - im folgenden DDR-FinVO - sowie die Verordnung über die Lenkung des Wohnraums vom 14. September 1967 (GBl. DDR II 733 ff.; Vorläufer der WLVO vom 16. Oktober 1985 - GBl. DDR II 310 ff.) - im folgenden: DDR-WLVO. Während § 16 Abs. 2 DDR-WLVO die Räte der Städte grundsätzlich dazu ermächtigte, die erforderlichen Erhaltungsmaßnahmen in Auftrag zu geben und den Hauseigentümer mit den Kosten zu belasten, bestimmte § 16 DDR-FinVO die näheren Einzelheiten über die Rechtmäßigkeit der staatlichen Anordnungen. Somit stellt sich § 16 DDR WLVO als eine Generalklausel dar, während sich der genauere Inhalt und die Schranken der gesetzlichen Ermächtigung aus § 16 DDR FinVO ableiten lassen. Nach § 16 DDR FinVO war aber der Rat der Gemeinde nur dann zur Anordnung von Baumaßnahmen sowie zur Aufnahme der hierfür notwendigen Kredite befugt, wenn der Eigentümer die Genehmigung für diese Maßnahmen verweigert hatte. Bloßes Schweigen oder Untätigkeit des Eigentümers genügten danach nicht. Einen Anlaß, die Bestimmung über ihren Wortlaut hinaus auf Fälle des bloßen Schweigens oder der Untätigkeit auszudehnen, sieht der Senat nicht. Wie die Beweisaufnahme ergeben hat, ist die Genehmigung seitens der alleinigen Eigentümerin, der Zeugin L., nicht verweigert worden. Vielmehr hat sie glaubhaft ausgesagt, man sei weder schriftlich noch auf sonstige Weise jemals an sie wegen der Instandhaltung des Hauses herangetreten. Der Glaubhaftigkeit der Aussage steht die Begründung zur Beschlußvorlage nicht entgegen. Hierin wird zwar auf einen umfangreichen Schriftverkehr Bezug genommen. Dafür, daß es tatsächlich einen solchen Schriftverkehr gegeben hat, bestehen jedoch keine Anhaltspunkte. Die Bekl. hat derartige Schreiben nicht vorgelegt. Jedenfalls spricht nichts dafür, daß solche Schreiben die Zeugin entgegen ihrer Aussage jemals erreicht haben. Bezeichnenderweise heißt es denn auch in der Begründung der Beschlußvorlage, die Genehmigung werde "nicht gegeben", was eindeutig auf bloße Nichtbeantwortung etwaiger Anfragen hinweist.

Damit ist festzustellen, daß die ersten drei Kreditaufnahmen und Hypothekeneintragungen nicht von den Rechtsvorschriften gedeckt waren. Denn auch soweit Gefahr im Verzug zu verzeichnen gewesen sein mag, ergab sich weder aus der DDR-FinVO noch auch aus der DDR-WLVO ein Anhalt, daß von den Voraussetzungen des § 16 DDR-FinVO für einen solchen Fall abgewichen werden konnte.

Nach der Auffassung des Senats stellt § 16 DDR-FinVO ein gesetzliches Verbot i. S. von § 68 i Nr. 1 DDR-ZGB dar, soweit die Grenzen der gesetzlichen Ermächtigung überschritten wurden. Unter der Geltung des DDR-ZGB war anerkannt, daß die Verbote nicht ausdrücklich erklärt werden mußten, sondern auch mittelbar ausgesprochen oder auf andere Weise zum Ausdruck kommen konnten (vgl. Kommentar zum DDR-ZGB vom 19. Juni 1975, 1985, § 68 Anm. 1.2.1.).

Soweit die Bekl. darauf verweist, die behördlichen Maßnahmen stellten Verwaltungsakte dar, die mangels einer Anfechtung als bestandskräftig zu gelten hätten, kann dem nicht gefolgt werden. Der Rat der Stadt G. ist ausschließlich auf zivilrechtlicher Grundlage, nämlich den §§ 457 DDR-ZGB i. V. m. den dort in Bezug genommenen Rechtsvorschriften, tätig geworden. Demnach handelt es sich um zivilrechtliche Rechtsgeschäfte, die den Wirksamkeitsvoraussetzungen des Zivilrechts unterliegen. Die Bekl. kann sich ferner nicht darauf berufen, sie hätte auf die Wirksamkeit der Anordnung vertrauen dürfen. Denn sie hatte die Einhaltung der Rechtsvorschriften bei dem Abschluß der Verträge als Kreditgeber zu überwachen, sollten diese den Eigentümer ihr gegenüber rechtlich binden.

Ob und inwieweit der Mangel durch Genehmigung seitens der KWV hätte geheilt werden könne, kann dahinstehen. Die Bekl. hat nichts dazu vorgetragen, daß diese innerhalb der nach § 59 Abs. 1 Nr. 2 DDR ZGB vorgeschriebenen kurzen Zweiwochenfrist die Genehmigung erteilt hat. Der Senat ist überdies der Auffassung, daß eine etwaige rechtzeitige Genehmigung die Eigentümerin nicht hätte binden können. Denn sie hatte K. keine Erlaubnis erteilt, die Verwaltung in andere Hände zu geben. Daß diese selbst kein Einverständnis erklärt hat, ist unstreitig. Insofern ist der Verweis in den Bescheinigungen des Stadtbauamtes auf § 9 b Abs. 2 DDR-FinVO irreführend.

Durch die beiden 1986 und 1988 abgeschlossenen Kreditverträge ist die Eigentümerin ebenfalls nicht wirksam verpflichtet worden. Diese Verträge sind seitens der Abwesenheitspflegerin, vertreten durch die KWV, ohne ausreichende Vertretungsmacht geschlossen worden. Eine Genehmigung durch die wahre Berechtigte liegt ebenfalls nicht vor. Der Abwe senheitspflegerin waren der Abschluß von Kreditverträgen und die Ein-willigung in die Hypothekenbestellung nicht übertragen. Dies ergibt die Auslegung des Pflegschaftsbeschlusses vom 24. September 1981. Der Wirkungskreis umfaßt nämlich nicht die weitere Verwaltung, sondern nur deren Sicherung. Wie die Sicherung der Verwaltung zu bewerkstelli-gen war, ergibt sich alsdann aus dem Folgesatz, wonach die Abwesenheitspflegerin einen entsprechenden Verwaltungsvertrag mit der KWV abzuschließen hatte. Ob diese hieraus ersichtliche Konstruktion rechtlich möglich war, durch die letztlich die Wirkungen staatlicher Treuhandverwaltung herbeigeführt worden wären, ohne daß diese staatlich angeordnet worden wäre, kann dahinstehen. Jedenfalls erfaßte die Pflegschaftsanordnung ihrem Wortlaut nach nicht die von S. gewählte Möglichkeit, die Verwaltung insgesamt in eigenen Händen zu halten und die KWV lediglich als ihren Unterbevollmächtigten fungieren zu lassen.

Sind Kreditverträge und Hypothekeneintragungen mithin nicht wirksam, so können die Eintragungen auch nicht im Hinblick auf eine eventuelle Bereicherung der Eigentümerin bestehen bleiben. Selbst wenn dies der Fall wäre, hätte die Bekl. hierzu nähere Darlegungen machen müssen. Hieran fehlt es.

Anmerkung: Löschungsanspruch bei fehlerhafter Bestellung von Baukrediten sichernden Grundpfandrechten nach der FinVO vom 28. April 1960 (VO über die Finanzierung von Baumaßnahmen zur Schaffung und Erhaltung von privatem Wohnraum vom 28. April 1960, GBl. I S. 351 ff.; die davor geltenden Rechtsgrundlagen vgl. § 20 Abs. 3 der FinVO).

Die aus der staatlichen Verwaltung entlassenen Grundstücke sind zum Teil hoch mit Baukrediten sichernden Grundpfandrechten belastet. Die Grundpfandrechtsgläubiger, in der Regel die Sparkassen, machen daraus Zahlungsansprüche geltend. Ohne Zustimmung des Eigentümers oder seines Verwalters konnten staatlicherseits zwangsweise "zur Sicherung von Baukrediten" Grundpfandrechte nur ausnahmsweise eingetragen werden. Seit 28. Mai 1960 war dies nur noch nach der FinVO vom 28. April 1960 (VO über die Finanzierung von Baumaßnahmen zur Schaffung und Erhaltung von privatem Wohnraum vom 28. April 1960, GBl. I S. 351 ff.; die davor geltenden Rechtsgrundlagen vgl. § 20 Abs. 3 der FinVO) für Wohnraum und ab 1. Juli 1967 auch für Gewerberaum von "Nicht-DDR-Bürgern" möglich (2. VO über die Finanzierung von Baumaßnahmen zur Schaffung und Erhaltung von privatem Wohnraum vom 14. Juni 1967, GBl. 1967 II S. 419). Seit Inkrafttreten des ZGB/DDR (GBl. 1975 S. 465, abgedr. in Holzinger//Kayser, Kleines Vermögensrecht) zum 1. Januar 1976 waren Grundstücksbelastungen aufgrund "hoheitlicher Anordnung" nur noch auf zivilrechtlicher Grundlage i. S. d. § 457 ZGB möglich. Das OLG Dresden kommt in seiner Entscheidung zu dem Ergebnis, daß von der Sparkasse als Grundpfandrechtsgläubigerin die Löschung der auf sie lautenden Grundpfandrechte verlangt werden kann, weil die Voraussetzungen des § 16 FinVO nicht vorlagen. Dort ist geregelt, daß Grundpfandrechtsbestellungen staatlicherseits ohne Zustimmung des Eigentümers nur erfolgen können

- zur Sicherung und Erhaltung von Wohn- bzw. Geschäftsräumen

- und wenn nach erfolgter Anordnung (die Anordnungen mußten nach den jeweiligen Wohnraumlenkungsverordnungen erfolgen, vgl. § 6 WLVO vom 15. Januar 1955, GBl. 1956 I S. 3 ff., § 16 Abs. 2 WLVO vom 14. September 1967, GBl. II S. 733, § 24 Abs. 2 WLVO vom 16. Oktober 1985, GBl. I S. 301 und § 9 GewerberaumlenkungsVO vom 6. Februar 1986, GBl. I S. 249 ff.) der Baumaßnahme durch den Rat der Gemeinde bzw. des Stadtbezirkes

- der Eigentümer sich geweigert hat, die angeordnete Baumaßnahme (auf seine Rechnung) in Auftrag zu geben. Insbesondere bei "Flüchtlingsvermögen" erging regelmäßig weder eine Anordnung gegenüber dem Hauseigentümer auf Durchführung der Baumaßnahme noch wurde im Einzelfall eine Stellungnahme oder "Verweigerung auf Durchführung durch den Hauseigentümer" abgewartet. Viel-mehr ist regelmäßig aufgrund vorgefertigter Formschreiben die Belastung des Grundstückes erfolgt. U. a. Ziel der staatlicherseits betriebenen Belastung von Privatgrundstücken mit Grundpfandrechten war auch die systematische Herbeiführung von Überschuldungslagen, um dann die Grundstücke in Volkseigentum überführen zu können. Das OLG Dresden kommt nach ausschließlich zivilrechtlicher Betrachtung zu dem Ergebnis, da die Voraussetzungen des § 16 FinVO nicht vorlagen, läge ein Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot im Sinne von § 68 Abs. 1 Nr. 1 ZGB vor, soweit die Grenzen der gesetzlichen Ermächtigung über-schritten wurden. Unter Geltung des ZGB sei anerkannt gewesen, daß die Verbote nicht ausdrücklich erklärt werden mußten, sondern auch mittelbar ausgesprochen oder auf andere Weise zum Ausdruck kommen konn-ten. Der Rat der Stadt G. sei ausschließlich auf zivilrechtlicher Grundla-ge, nämlich den §§ 457 ZGB i. V. m. den dort in Bezug genommenen Rechtsvorschriften, tätig geworden. Demnach handele es sich um zivilrechtliche Rechtsgeschäfte, die den Wirksamkeitsvoraussetzungen des Zivilrechts unterliegen. Der Einwand der Beklagten, es habe eine behördliche Maßnahme und insoweit ein mangels Anfechtung bestandskräftiger Verwaltungsakt vorgelegen, wurde verneint. Anders urteilte das Kammergericht (KG, Urteil vom 12. November 1993, Az. 9 U 2997/92, ZOV 94, S. 48 ff.) in seiner Entscheidung vom 12. November 1993 und führte aus, "bewirkt der Umstand, daß einer nach rechtlichen Vorschriften an sich möglichen staatlichen Maßnahme die erforderlichen tatsächlichen Grundlagen fehlen, nicht ihre Unwirksamkeit, sondern allenfalls ihre Anfechtbarkeit. Eine solche eventuelle Anfechtbarkeit ist im Streitfall aber ohne Belang, weil es hier allein um die Wirksamkeit jener staatlichen Maßnahme gehen kann."

Das Kammergericht differenziert nicht zwischen den vor Inkrafttreten des ZGB veranlaßten Grundpfandrechtsbestellungen und den danach nach § 457 ZGB ergangenen. Für letztere ist zutreffenderweise vom OLG Dresden die zivilrechtliche Nichtigkeit festgestellt worden, weil Grundpfandrechtsbestellungen, auch wenn staatlich veranlaßt, seit 1. Januar 1976 nur noch "auf zivilrechtlicher Grundlage" erfolgen konnten. Vielfach haben Eigentümer Teilentlastungs- bzw. Zinshilfeanträge nach dem Altschuldenhilfe-Gesetz vom 23. Juni 1993 (BGBl. I 1993 S. 944 ff., abgedr. in Holzinger/Kayser, Kleines Vermögensrecht) gestellt für zivilrechtlich unwirksam zugunsten der Sparkasse bestellte Grundpfandrechte. Nunmehr wird zunehmend an die Eigentümer herangetreten, ihre "Altverbindlichkeiten gegenüber der kreditgebenden Bank spätestens bis zur Gewährung der Teilentlastung nach § 4 oder der Zinshilfe nach § 7 schriftlich anzuerkennen und hierüber einen rechtswirksamen Kreditvertrag abzuschließen", vgl. § 2 Abs. 1 Satz 2 AltschuldenhilfeG. Dadurch könnten rechtlich nicht bestehende Ansprüche zugunsten der Sparkasse anerkannt werden. Bis zu einer endgültigen Klärung, ggf. durch Erhebung der Löschungsbewilligungsklage durch den Eigentümer, ob im Einzelfall nach der FinVO unwirksam bestellte Grundpfandrechte im Grundbuch eingetragen wurden, sollte keine "Nichtschuld" nach dem Altschuldenhilfegesetz anerkannt werden. RA Gunnar Schnabel, Berlin