Grundbuchberichtigung, Nachweis der Erbfolge bei Garagengemeinschaft

Bei der beantragten Grundbuchberichtigung zugunsten des Erben eines Mitgesellschafters einer „Garagengemeinschaft bürgerlichen Rechts" bedarf es neben der Vorlage des Erbscheins auch der Vorlage des bereits zu Zeiten der ehemaligen DDR geschlossenen Gesellschaftsvertrags.

I. 1 In dem im Betreff bezeichneten Grundbuch sind als Eigentümer insgesamt 16 Personen „als Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts", darunter die Eltern des Antragstellers M. und H. K. eingetragen. Der Erwerb erfolgte auf der Grundlage zweier notarieller Urkunden der Notarin B. mit Amtssitz in N. aus den Jahren 1996 und 1997; dort werden die Erwerber als „Garagengemeinschaft bürgerlichen Rechts" bezeichnet; die Grundstücke sind mit zehn Garagen bebaut, die sich seinerzeit bereits im (selbständigen) Eigentum der Erwerber befunden haben sollen.

2 Der Antragsteller verfolgt seit dem Tode seiner Eltern die Berichtigung des Grundbuchs dahin, dass er an ihrer Stelle eingetragen wird. Einen ersten Berichtigungsantrag aus dem Jahre 2010 hat das Grundbuchamt u. a. mit der Begründung zurückgewiesen, es liege zwar ein Erbschein nach H. K., nicht aber ein solcher nach M. K. vor.

3 Mit per Fax beim Grundbuchamt am 8.1.2013 eingegangenem Schreiben vom 26.11.2012 beantragte der Antragsteller erneut die Berichtigung des Grundbuchs. Das Grundbuchamt erließ zunächst eine Zwischenverfügung, gerichtet auf die Vorlage eines Erbnachweises nach M. K. sowie eines Gesellschaftsvertrages der GbR in der Form des § 29 GBO. Nach Einreichung des Erbscheins hielt die Grundbuchrechtspflegerin mit Zwischenverfügung vom 23.5.2013 an der Forderung nach Vorlage des Gesellschaftsvertrages fest. Der Antragsteller teilte mit, dass nach seinen Recherchen bei dem Notar B., dem Verwalter der nicht mehr amtierenden Notarin B., ein Gesellschaftsvertrag nicht vorhanden sei. Ein Teil der im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter sei verstorben, so dass es nunmehr dem Grundbuchamt obliege, für die Grundbuchberichtigung nach den §§ 82, 82 a GBO Sorge zu tragen. Das Grundbuchamt hat sodann am 18.10.2013 eine weitere Zwischenverfügung erlassen und nunmehr die Auffassung vertreten, mangels Gesellschaftsvertrages sei die Grundbuchberichtigung nur im Wege der Berichtigungsbewilligung durch sämtliche Gesellschafter bzw. deren Erben möglich; die Bewilligungen müssten in der Form des § 29 GBO vorgelegt, die Erbfolge jeweils gem. § 35 GBO nachgewiesen werden. Der Antragsteller hat mitgeteilt, nach seinen Recherchen seien von den 16 Gesellschaftern fünf verstorben; einzelne Erben seien nicht zu ermitteln. Er hat erneut auf § 82 a GBO hingewiesen. Das Grundbuchamt hat den Berichtigungsantrag mit Beschluss vom 28.1.2014 zurückgewiesen, weil weder ein Gesellschaftsvertrag noch die Berichtigungsbewilligungen der anderen Gesellschafter bzw. deren Erben vorgelegt worden seien.

4 Dagegen richtet sich die Beschwerde des Antragstellers, der seinen Berichtigungsantrag weiterverfolgt. Er habe nachgewiesen, dass ein Gesellschaftsvertrag nicht existiere. Soweit die GbR durch den Tod eines Gesellschafters aufgelöst werde, bestehe sie gleichwohl als Liquidationsgesellschaft fort; als deren Gesellschafter könne er als Erbe seiner Eltern eingetragen werden. Im Übrigen habe das Grundbuchamt verkannt, dass in den Verfahren nach den §§ 82, 82 a GBO Amtsermittlungspflicht bestehe.

5 Das Grundbuchamt hat der Beschwerde mit Beschluss vom 24.2.2014 nicht abgeholfen und sie dem Oberlandesgericht vorgelegt. Es hält an seiner sich aus dem angefochtenen Beschluss ergebenden Rechtsauffassung fest. Weder sei die Nichtexistenz eines Gesellschaftsvertrages nachgewiesen noch sei die Beibringung der Berichtigungsbewilligungen unmöglich. In seiner Stellungnahme hierzu hat der Antragsteller im Wesentlichen sein bisheriges Vorbringen wiederholt und auf den unter 3.000 € liegenden Wert der Sache hingewiesen.

II. 6 1. Die Beschwerde ist nach den §§ 71 ff. GBO an sich statthaft und auch sonst zulässig. In der Sache hat sie keinen Erfolg; das Grundbuchamt hat den Berichtigungsantrag im Ergebnis zu Recht zurückgewiesen.

7 Die von dem Antragsteller beantragte Grundbuchberichtigung nach dem Tod seiner Eltern als Gesellschafter der GbR kann, wovon das Grundbuchamt zutreffend ausgeht, entweder im Wege des Unrichtigkeitsnachweises gem. § 22 GBO oder aber aufgrund der Berichtigungsbewilligung der durch die Eintragung Betroffenen (§ 19 GBO) erfolgen. Hier kommt eine Berichtigung auf der Grundlage einer Berichtigungsbewilligung von vornherein nicht in Betracht, weil eine solche nicht vorgelegt wurde.

8 Im Verfahren nach § 22 GBO hat das Grundbuchamt keine eigenen Ermittlungen vorzunehmen; der Nachweis der Unrichtigkeit obliegt vielmehr dem Antragsteller; er hat nicht nur nachzuweisen, dass das Grundbuch derzeit unrichtig ist, sondern auch, dass es durch die beantragte Eintragung richtig wird. An die Nachweisführung sind strenge Anforderungen zu stellen; grundsätzlich ist der Nachweis in der Form des § 29 GBO, also durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden bzw. in derjenigen Form zu führen, die das Grundbuchverfahrensrecht abweichend von § 29 GBO eröffnet. Lediglich dann, wenn das nicht möglich ist und auch der Weg einer - notfalls durch Urteil zu erwirkenden - Berichtigungsbewilligung nicht gangbar ist, muss sich das Grundbuchamt ausnahmsweise auch mit einem nicht formgerechten Nachweis begnügen (Demharter, GBO, 29. Aufl., § 22 Rn. 36, 37, 42 m.w.N.). Im vorliegenden Fall hat der Antragsteller durch die Vorlage der Erbscheine zwar formgerecht (§ 35 Abs. 1 GBO) nachgewiesen, dass das Grundbuch durch die Eintragung seiner verstorbenen Eltern als Gesellschafter der Eigentümer-GbR (§ 47 Abs. 2 GBO) unrichtig und er Alleinerbe ist. Es fehlt jedoch der Nachweis, dass das Grundbuch durch die beantragte Eintragung des Antragstellers anstelle seiner Eltern richtig würde. Die Rechtsfolgen des Todes eines GbR-Gesellschafters hängen entscheidend vom Inhalt des Gesellschaftsvertrages ab, weil § 727 Abs. 1 BGB, wonach die Gesellschaft durch den Tod eines Gesellschafters aufgelöst wird, nur dann eingreift, wenn im Gesellschaftsvertrag nicht anderes vereinbart ist. Der Gesellschaftsvertrag kann abweichend davon etwa bestimmen, dass die Gesellschaft mit den verbleibenden Gesellschaftern, mit den Erben, mit einem einzelnen bestimmten Erben oder auch mit einem Dritten fortgesetzt wird. Es bedarf daher im Berichtigungsverfahren zwingend des Nachweises, ob und ggf. welche Nachfolgeregelungen der Gesellschaftsvertrag für den Fall des Todes eines Gesellschafters enthält (Demharter, aaO. Rn. 41 m.w.N.). Im vorliegenden Fall liegt es zwar nahe, dass ein Gesellschaftsvertrag in notariell beurkundeter Form nicht abgeschlossen wurde, weil alles dafür spricht, dass er andernfalls in den notariellen Urkunden der Notarin B. im Zusammenhang mit dem Erwerb des hier betroffenen Grundstücks zumindest Erwähnung gefunden hätte. Die daraus vom Antragsteller und offenbar auch vom Grundbuchamt gezogene Schlussfolgerung, ein Gesellschaftsvertrag sei gar nicht existent, entbehrt aber einer Grundlage. In Betracht kommt zunächst ein privatschriftlicher Vertrag. Dabei handelt es sich nicht etwa nur um eine ganz entfernt liegende und daher außer Betracht bleibende Möglichkeit. Es liegt nämlich nahe, dass die GbR aus einer Gemeinschaft von Bürgern im Sinne der §§ 266 ff. ZGB der DDR hervorgegangen ist. Hierauf deutet sowohl die Bezeichnung „Garagengemeinschaft bürgerlichen Rechts" als auch der Umstand hin, dass die Gesellschafter in den notariellen Urkunden erklärt haben, bereits Eigentümer der auf dem Grundstück befindlichen Garagen zu sein. Das ist an sich nur denkbar, wenn die entsprechende Bebauung vor dem 3.10.1990 auf der Grundlage eines Nutzungsvertrages über das Grundstück im Sinne der §§ 312 ff. ZGB erfolgte. Der Vertrag über die Bildung einer solchen Gemeinschaft war gem. § 267 Abs. 2 ZGB schriftlich abzuschließen und bedurfte sogar staatlicher Registrierung. Es erscheint auch nicht undenkbar, dass die nunmehrigen GbR-Gesellschafter ihre Rechtsbeziehungen

f der Grundlage eines Nutzungsvertrages über das Grundstück im Sinne der §§ 312 ff. ZGB erfolgte. Der Vertrag über die Bildung einer solchen Gemeinschaft war gem. § 267 Abs. 2 ZGB schriftlich abzuschließen und bedurfte sogar staatlicher Registrierung. Es erscheint auch nicht undenkbar, dass die nunmehrigen GbR-Gesellschafter ihre Rechtsbeziehungen untereinander weiterhin ganz oder teilweise nach den dort getroffenen Regelungen gestalteten, zumal § 4 SchuldRAnpG nur die subsidiäre Anwendung der Vorschriften der GbR-Vorschriften vorsieht. Sollten auch Vereinbarungen in schriftlicher Form nicht erfolgt sein, muss von einem nur mündlich geschlossenen Vertrag bzw. von einem solchen durch schlüssiges Verhalten ausgegangen werden. Auch auf diese Weise können aber von § 727 Abs. 1 BGB abweichende Nachfolgeregelungen für den Fall des Ausscheidens von Gesellschaftern getroffen worden sein. Der Nachweis, dass ein notariell beurkundeter oder in Schriftform geschlossener Gesellschaftsvertrag nicht vorliegt, ist naturgemäß nicht in der Form des § 29 GBO zu führen; das gilt ebenso für die Feststellung des Inhalts eines nur mündlich oder durch schlüssiges Verhalten zustande gekommenen Vertrags. Die Rechtsprechung hat daher in solchen Fällen abweichend von den strengen Formerfordernissen des § 29 GBO die Vorlage privatschriftlicher Gesellschaftsverträge, ggf. auch notariell beglaubigter Erklärungen der verbleibenden Gesellschafter und der Erben der verstorbenen Gesellschafter zum Vertragsinhalt für ausreichend erachtet (OLG München NotBZ 2013, 153 ff. m.w.N.; OLG Schleswig NotBZ 2012, 189 ff.; Demharter, aaO., Rn. 41 m.w.N.). Dem schließt sich der Senat an, wobei aus den Erklärungen im hier vorliegenden Fall hervorgehen müsste, dass ein Gesellschaftsvertrag weder notariell beurkundet noch privatschriftlich geschlossen wurde und ob in sonstiger Weise - also mündlich oder durch schlüssiges Verhalten - zwischen den Gesellschaftern Vereinbarungen für den Fall des Todes eines Gesellschafters getroffen wurden und welchen Inhalt sie ggf. haben. Auch einen schriftlichen Gesellschaftsvertrag bzw. notariell beglaubigte Erklärungen der anderen Gesellschafter mit dem beschriebenen Inhalt hat der Antragsteller indessen nicht vorgelegt. Dass es hierzu möglicherweise umfangreicher Recherchen und eines nicht unerheblichen Aufwandes bedarf, berechtigt weder das Grundbuchamt noch den Senat, von den ohnehin schon im Wege der Rechtsfortbildung verringerten Nachweisanforderungen gänzlich abzusehen und die Grundbuchberichtigung allein aufgrund des Vorbringens des Antragstellers vorzunehmen. Auch der unter 3.000 € liegende Wert rechtfertigt das nicht. Der Antragsteller will insoweit offenbar auf § 35 Abs. 3 Satz 1 GBO abstellen. Die Vorschrift betrifft indessen nur den Nachweis der Erbfolge, der im vorliegenden Fall ohnehin formgerecht geführt ist.

9 2. Außerhalb der tragenden Gründe für seine Entscheidung weist der Senat im Hinblick auf etwaige zukünftige Berichtigungsanträge auf Folgendes hin: Sowohl der Beschluss des Grundbuchamts vom 28.1.2014 als auch die Zwischenverfügung vom 18.10.2013 deuten darauf hin, dass das Grundbuchamt die hier beantragte Berichtigung vornehmen würde, wenn die Berichtigungsbewilligung aller verbleibenden Gesellschafter und der Erben der verstorbenen Gesellschafter in öffentlich beglaubigter Form vorgelegt wird. Das wäre jedoch nicht zulässig, weil es zur Prüfung der Bewilligungsberechtigung ebenfalls zwingend der Vorlage eines Gesellschaftsvertrages bzw. der öffentlich beglaubigten Erklärungen der Gesellschafter/Erben über dessen Inhalt in Bezug auf Nachfolgeregelungen für den Todesfall eines Gesellschafters bedarf (OLG München, aaO.; OLG Schleswig, aaO.; Demharter, aaO. m.w.N.).

10 Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens ist lediglich der Berichtigungsantrag des Antragstellers. Soweit er daneben die Einleitung eines Zwangsberichtigungsverfahrens nach § 82 GBO bzw. die Grundbuchberichtigung von Amts wegen beantragt hat, fehlt es an einer beschwerdefähigen Entscheidung des Grundbuchamts. Ein solcher Antrag hat, weil es sich um ein Amtsverfahren handelt, nur die Bedeutung einer Anregung. Gleichwohl stellen sowohl die Einleitung als auch die Ablehnung eines Zwangsberichtigungsverfahrens nach herrschender Auffassung Sachentscheidungen dar, die durch begründeten Beschluss zu treffen und grundsätzlich beschwerdefähig sind (Demharter, aaO., §§ 82, 82 a, 83 m.w.N.; beschwerdeberechtigt ist bei Ablehnung allerdings von Ausnahmefällen abgesehen nicht derjenige, der selbst berechtigt ist, die Grundbuchberichtigung nach § 22 GBO zu betreiben; Meikel, GBO, 10. Aufl., § 82 Rn. 40, 20; Bauer/von Oefele, GBO, 3. Aufl., § 82 Rn. 22 jeweils m.w.N.). Eine solche Entscheidung hat das Grundbuchamt bislang nicht getroffen. Die Voraussetzungen für die Einleitung eines Zwangsberichtigungsverfahrens dürften - anders als diejenigen für eine Grundbuchberichtigung von Amts wegen nach § 82 a GBO - vorliegen. § 82 Satz 3 GBO regelt ausdrücklich die Unrichtigkeit der Eintragung eines Gesellschafters. Im Falle der Eltern des Antragstellers und des Herrn W. S. (Erbschein des Amtsgerichts Nordhausen vom 13.3.2008) ist dem Grundbuchamt die Unrichtigkeit der Eintragung positiv bekannt; aus dem Vorbringen des Antragstellers ergeben sich hinreichende Anhaltspunkte dafür, dass weitere eingetragene Gesellschafter verstorben sind. Gründe, das Zwangsberichtigungsverfahren zurückzustellen (§ 82 Satz 2 GBO), sind nach Aktenlage nicht ersichtlich; sie folgen jedenfalls nicht daraus, dass die Ermittlung der Erben und die ebenfalls von Amts wegen vorzunehmende Klärung, ob die Erbfolge sich auch auf den Gesellschaftsanteil bezieht (siehe hierzu OLG Hamm, Beschluss vom 2.11.2011, 15 W 402/11, zitiert nach juris), möglicherweise aufwendig und mit Schwierigkeiten verbunden sein wird.

Bei der beantragten Grundbuchberichti­gung zugunsten des Erben eines Mitge­sellschafters einer „Garagengemeinschaft bürgerlichen Rechts" bedarf es neben der Vorlage des Erbscheins auch der Vorlage des bereits zu Zeiten der ehemaligen DDR geschlossenen Gesellschaftsvertrags.

Der Antragsteller verfolgte seit dem Tod seiner Eltern, die aufgrund nota­rieller Urkunden aus den Jahren 1996 und 1997 als Mitglieder einer „Garagengemeinschaft bürgerlichen Rechts“ im Beitritts­gebiet mit Garagen bebaute Grundstücke erworben hatten, die Berichtigung des Grundbuchs dahin, dass er an ihrer Stelle eingetragen werde. Gegen die Zurück­weisung des Berichtigungsantrags durch das Grundbuchamt mit der Begründung, weder ein Gesellschaftsvertrag noch die Berichtigungsbewilligungen der anderen Gesellschafter seien vorgelegt worden, richtete sich seine Beschwerde.

Die Beschwerde hatte keinen Erfolg. Nach Auffassung des Thü­ringischen OLG war neben der Vorlage des Erbscheins grundsätzlich auch die Vorlage des bereits zu Zeiten der ehemaligen DDR geschlossenen Gesellschaftsvertrags er­forderlich. Es liege nämlich nahe, dass die GbR aus einer Gemeinschaft von Bürgern im Sinne der §§ 296 ff. ZGB-DDR hervorgegangen sei. Der Vertrag über die Bildung einer solchen Gemeinschaft habe jedoch schriftlich abgeschlossen werden müssen und staatlicher Genehmigung bedurft.

Es erscheine auch nicht undenkbar, dass die nunmehrigen BGB-Gesellschafter ihre Rechtsbeziehung untereinander ganz oder teilweise nach den dort getroffenen Rege­lungen – abweichend vom Gesellschafts­recht – geschlossen hätten, was auch münd­lich erfolgt sein könnte. Voraussetzung für die Eintragung des Antragstellers sei daher der Nachweis, dass solche Vereinbarungen nicht geschlossen worden seien. Abwei­chend von dem strengen Formerfordernis des § 29 GBO sei dafür auch die Vorlage privatschriftlicher Gesellschaftsverträge, ggf. auch notariell beglaubigter Klärungen der verbliebenen Gesellschafter und der Erben der verstorbenen Gesellschafter ausreichend, ob und welche Vereinbarungen die Gesellschafter für den Fall des Todes eines Gesellschafters getroffen hätten und welchen Inhalt sie gehabt hätten.