Grundbuch

Grundbuch; Vorkaufsrecht; Verkauf volkseigener Gebäude

Der Senat hält an seiner Auffassung fest, daß die unter der Geltung der Rechtsvorschriften der ehemaligen DDR getroffene Vereinbarung eines im Grundbuch einzutragenden Vorkaufsrechts (§§ 306 ff. DDR-ZGB), wonach bei Ausübung des Rechts ein bestimmter Kaufpreis zur Anwendung gebracht wird, nichtig ist (§ 68 Abs. 1 DDR ZGB), und deshalb Veräußerungsverträge nach dem Gesetz über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990, in denen zugunsten der öffentlichen Hand als Veräußerer ein solches nichtiges Vorkaufsrecht vereinbart ist, unter diesem Gesichtspunkt insgesamt nichtig sind (Bestätigung von Senat KG Report 1994, 135 = DtZ 1994, 285 = ZOV 1994, 306 = GE 1994, 697).

Die weitere Beschwerde ist gemäß §§ 78 bis 80 GBO zulässig. Sie bleibt jedoch aus den vom Senat in DtZ 1994, 285 = ZOV 1994, 306 = KG Report 1994, 135 = GE 1994, 697 angeführten Gründen in der Sache erfolglos. Der Senat hält an seiner dort vertretenen, einen gleichgelagerten Fall betreffenden Rechtsauffassung auch nach erneuter Prüfung fest. Die Begründung der weiteren Beschwerde, mit der die inzwischen veröffentlichte Auffassung von Andrae (NJ 1994, 251) übernommen wird, überzeugt demgegenüber nicht.

Für die Frage der Wirksamkeit der auch hier zugrunde liegenden Vereinbarung eines Vorkaufsrechts, wonach bei Ausübung des Rechts ein bestimmter Kaufpreis zur Anwendung gebracht wird, kommt es allein auf die im Kaufvertrag vorausgesetzte Eintragungsfähigkeit eines solchen Vorkaufsrechts im Grundbuch nach den Vorschriften der ehemaligen DDR an (vgl. Senat, a. a. O.). Der von Andrae (a. a. O.) und den Beschwerdeführern hervorgehobene Grundsatz der Vertragsfreiheit (vgl. § 45 ZGB) sowie die weiteren Gesichtspunkte, die nach ihrer Auffassung für die rechtliche Zulässigkeit der hier getroffenen Vereinbarung eines Vorkaufsrechts sprechen, mögen zwar die Annahme rechtfertigen, ein solches Vorkaufsrecht könne mit Wirkung zwischen den Vertragsparteien vereinbart werden (sog. schuldrechtliches Vorkaufsrecht, vgl. auch Hartkopf NJ 1994, 129). Der nicht näher begründeten Auffassung, ein solches Vorkaufsrecht könne auch im Grundbuch eingetragen werden, weil das ZGB den Typenzwang eintragungsfähiger Rechte nicht kenne, kann jedoch nach wie vor nicht zugestimmt werden. Insoweit hat der Senat in DtZ 1994, 285 ausgeführt, nach der Systematik des ZGB könne ein im Grundbuch einzutragendes, also insoweit gesichertes Vorkaufsrecht nur mit dem durch § 307 Abs. 1 und 2 ZGB bestimmten Inhalt vereinbart werden, weil mit der Abschaffung des bis dahin auch in der DDR geltenden BGB dessen grundlegende Strukturprinzipien nicht beseitigt worden sind und sich dementsprechend die Eintragungsfähigkeit von Rechten im Grundbuch nach wie vor auf die im Gesetz bezeichneten Rechte bestimmten Inhalts beschränkt, deren Eintragungsfähigkeit im Gesetz jeweils hervorgehoben wird, wie etwa in § 306 Abs. 1 Satz 2 ZGB:

Der Senat hat in der angeführten Entscheidung ferner dargelegt, inwieweit sich aus §§ 306, 307 ZGB eine bestimmte Ausgestaltung des im Grundbuch eintragungsfähigen Vorkaufsrechts ergibt, der die hier getroffene Vereinbarung nicht entspricht. Daran ist festzuhalten. Denn nach der Vorschrift des § 307 Abs. 1 ZGB handelt es sich bei der Ausübung des Vorkaufsrechts um die Erklärung, den Vertrag zu bestimmten, dem Berechtigten erst mitzuteilenden Bedingungen selbst abzuschließen, nachdem der Verpflichtete ihm seine Verkaufsabsicht zu diesen Bedingungen mitgeteilt hat. Damit ist die vorherige Festlegung bestimmter Vertragsbedingungen für den nach § 307 Abs. 2 ZGB mit dem Vorkaufsberechtigten abzuschließenden Kaufvertrag unvereinbar (Senat, a. a. O.). Ein Vorkaufsrecht, welches vom so aufgefaßten gesetzlichen Inhalt abweicht, wird im übrigen auch sonst als solches nicht für eintragungsfähig gehalten (vgl. Hartkopf, a. a. O. und Göhring NJ 1994, 64/67). Es ist weiter daran festzuhalten, daß sich die nichtige Vereinbarung eines im Grundbuch einzutragenden Vorkaufsrechts nicht in die Vereinbarung eines durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu sichernden sog. schuldrechtlichen Vorkaufsrechts umdeuten läßt. Denn nach dem anzuwendenden Recht der ehemaligen DDR gab es im maßgebenden Zeitpunkt des Vertragsschlusses das Rechtsinstitut der Vormerkung nicht mehr (vgl. im einzelnen Senat, a. a. O.; insoweit ebenso Andrae, a. a. O. Seite 252).

Soweit sich Andrae (a. a. O. Seite 254 f.) und die Beschwerdeführer hilfsweise gegen die Annahme des Landgerichts wenden, die fraglichen Veräußerungsverträge seien wegen Nichtigkeit der Vorkaufsrechtsvereinbarung insgesamt nichtig, ist dem ebenfalls nicht zu folgen. Auch insoweit wird zunächst auf die in DtZ 1994, 285 veröffentlichte Entscheidung des Senats verwiesen, von der abzugehen auch unter Berücksichtigung der Ausführungen von Andrae und der Beschwerdeführer kein Anlaß besteht. Dabei kommt es nicht entscheidend auf die geltend gemachten Einwendungen gegen die Anwendbarkeit des § 68 Abs. 2 ZGB sowie darauf an, ob auf die fraglichen Veräußerungsverträge nach dem Grundsatz von Treu und Glauben die Regelungsprinzipien des AGB-Gesetzes, insbesondere die Vorschrift des § 6 AGBG über die Rechtsfolgen der Unwirksamkeit einzelner vorformulierter Vertragsklauseln entsprechend anzuwenden sind. Denn der Senat hat in DtZ 1994, 285 die tatrichterliche und deshalb im Rechtsbeschwerdeverfahren nur beschränkt nachprüfbare Würdigung des Landgerichts als rechtsfehlerfrei angesehen, es sei nicht davon auszugehen, daß der Veräußerungsvertrag ohne die nichtige Vereinbarung des Vorkaufsrechts abgeschlossen worden wäre. Der Senat hat dort weiter ausgeführt, das Landgericht habe unter Berücksichtigung der feststehenden Hintergründe des Verkaufsgesetzes und seiner Durchführung annehmen können, daß es der veräußernden staatlichen Stelle für die Vertragsdurchführung erkennbar auf ein dinglich zu sicherndes Vorkaufsrecht als wesentliches Element der Gesamtvereinbarung ankam; es könne angenommen werden, daß der Veräußerungsvertrag mit dem Vorkaufsrecht stehen und fallen sollte (vgl. im einzelnen a. a. O. Seite 287). Daran ist auch für den hier zugrunde liegenden gleichgelagerten Fall festzuhalten.

Unter diesen Umständen erweist sich die Auffassung des Landgerichts zur Gesamtnichtigkeit des Vertrages selbst dann als rechtsfehlerfrei, wenn entsprechend der Ansicht von Andrae (a. a. O.) und der Beschwerdeführer die Vorschrift des § 68 Abs. 2 ZGB nicht anwendbar ist, sondern die aus der Unwirksamkeit der Vorkaufsrechtsvereinbarung entstandene Vertragslücke unter Zugrundelegung der Regelungsprinzipien des AGB-Gesetzes (vgl. dazu etwa Palandt/Heinrichs, BGB, 53. Auflage, § 6 AGBG Rdn. 5 ff. mit Rechtsprechungsnachweisen) im Wege ergänzender Vertragsauslegung unter Hinzuziehung des Grundsatzes von Treu und Glauben zu schließen ist. Denn das Landgericht konnte es aus den angeführten Gründen als feststehend ansehen, daß die betreffenden Verträge auch für die Erwerber ersichtlich mit Sicherheit ohne die erst später als nichtig erkannte Vorkaufsrechtsklausel nicht geschlossen worden wären. (wird ausgeführt)