Grundbuch

Grundbuch; Auflassungsvormerkung; Amtswiderspruch; Wohnungsgrundbuch

1. Wird am selben Tag, an dem die Wohnungsgrundbücher angelegt werden, zugunsten des Käufers eines Wohnungseigentums eine Auflassungsvormerkung in ein Wohnungsgrundbuch eingetragen, so ist die Zustimmung und Bewilligung des Vormerkungsberechtigten zur Begründung des Wohnungseigentums auch insoweit nicht erforderlich, als vom Gesetz abweichende Bestimmungen über das Gemeinschaftsverhältnis zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden.

2. Durch einen Verstoß gegen § 18 Abs. 2 GBO wird das Grundbuch nicht unrichtig.

Der Eigentümer eines Grundstücks teilte zu notarieller Urkunde vom 20.10.1994 ein ihm gehörendes Grundstück in Wohnungs- und Teileigentum auf. Die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher wurden am 8.11.1994 angelegt. Als Inhalt des Sondereigentums wurde unter anderem eingetragen, daß dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 1 eine bestimmte Grundstücksfläche zur Sondernutzung zugewiesen wird. Die Bet. zu 1 erwarben mit Kaufvertrag vom 3.5.1994/17.10.1994 die Wohnung Nr. 4, der Bet. zu 2 mit Kaufvertrag vom 13.7.1994/17.10.1994 die Wohnung Nr. 6. In der jeweiligen Anlage zu den Kaufverträgen ist die in der Gemeinschaftsordnung (GO) der Wohnung Nr. 1 zur Sondernutzung zugewiesene Grundstücksfläche als Gemeinschaftsfläche ausgewiesen. Am 8.11.1994 wurden die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher angelegt und dort die in den Kaufverträgen bewilligten Auflassungsvormerkungen zugunsten der Bet. zu 1 und 2 eingetragen. Die Bet. zu 1 wurden am 5.3.1996, der Bet. zu 2 wurde am 20.8.1996 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Zugunsten der Käufer der Wohnung Nr. 1 wurde am 19.2.1996 eine Auflassungsvormerkung gebucht. Die Bet. haben sich gegen die Eintragung der Teilung des Grundstücks und gegen die Eintragung der Auflassungsvormerkung für die Käufer der Wohnung Nr. 1 gewandt und die Eintragung eines Amtswiderspruchs angeregt.

Das Grundbuchamt (GBA) hat die Anregung abgelehnt. Das dagegen gerichtete Rechtsmittel der Bet. hat das LG zurückgewiesen. Hiergegen richtete sich die weitere Beschwerde der Bet. ohne Erfolg.

II.1. Das LG hat ausgeführt: Die Eintragung eines Amtswiderspruchs komme nicht in Betracht, weil weder die Teilung des Grundstücks nach § 8 WEG noch die Auflassungsvormerkung zugunsten der Käufer der Wohnung Nr. 1 unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eingetragen worden sei. (...)

2. Die Entscheidung des LG hält der rechtlichen Nachprüfung stand. Zutreffend führt das LG aus, daß die Voraussetzungen für die Eintragung von Amtswidersprüchen nicht gegeben sind. Ein Amtswiderspruch ist nach § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO einzutragen, wenn das GBA unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eine Grundbucheintragung vorgenommen hat, durch die das Grundbuch unrichtig geworden ist. Dies ist hier nicht der Fall.

a) Ein Amtswiderspruch ist nicht einzutragen, soweit als Inhalt des Sondereigentums gebucht ist, daß dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 1 eine bestimmte Grundstücksfläche zur Sondernutzung zugewiesen ist.

(1) Eintragungsvoraussetzungen für die Begründung von Wohnungseigentum sind ein Eintragungsantrag nach § 13 Abs. 1 GBO, die TE nach § 8 Abs. 1 WEG des voreingetragenen Eigentümers (§ 39 Abs. 1 GBO) als Eintragungsbewilligung sowie die in § 7 Abs. 4 Satz 1 WEG bezeichneten Anlagen, nämlich ein Aufteilungsplan und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung (BayObLGZ 1989, 447 [449] = NJW-RR 1990, 212). Diese Voraussetzungen waren hier erfüllt.

(2) Für die Begründung von Wohnungseigentum mit den Sondernutzungsrechten bedurfte es nicht der Zustimmung und der Bewilligung der Bet. Der teilende Eigentümer (§ 8 WEG) verliert zwar seine alleinige Normsetzungsbefugnis, sobald die Wohnungsgrundbücher angelegt sind und mindestens für einen Erwerber von Wohnungseigentum eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Nach diesem Zeitpunkt bedarf der Eigentümer des Grundstücks zur Abänderung einer in der TE enthaltenen Bestimmung über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander der Zustimmung des im Wohnungsgrundbuch vorgemerkten Auflassungsempfängers (BayObLGZ 1974, 217 [219]; 1993, 259, 261 = NJW-RR 1993, 1362; BayObLGZ 1998, 255; Haegele/Schöner/Stöber, GBR, 11. Aufl., Rdnr. 2962). Dies gilt aber nicht, wenn zugleich mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher eine Auflassungsvormerkung eingetragen wird für die Bestimmungen, die der teilende Grundstückseigentümer erstmals gem. §§ 5 Abs. 4, 8 Abs. 2 Satz 1, 10 Abs. 1 Satz 2 WEG zum Inhalt des Sondereigentums gemacht hat. Denn die Vormerkung kann mit dinglicher Wirkung den Anspruch auf Übertragung des Wohnungseigentums nur mit dem Inhalt sichern, den dieses bei seiner Begründung erhalten hat. Hierbei ist zu berücksichtigen, daß auch dann, wenn die Anlegung der Wohnungsgrundbücher und die Eintragung einer Auflassungsvormerkung auf denselben Tag fallen, die Vormerkung erst gebucht werden kann, wenn das Wohnungsgrundbuch angelegt ist. Dies bedeutet, daß in einem solchen Fall für die Begründung des Wohnungseigentums die Zustimmung und Bewilligung des Vormerkungsberechtigten nicht erforderlich ist.

(3) Das GBA darf zwar nicht dabei mitwirken, daß das Grundbuch durch eine Eintragung unrichtig wird; so hat das GBA bei der Eintragung einer GO zu prüfen, ob sie gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstößt (BayObLGZ 1997, 139 = NJW-RR 1997, 1305). Ein solcher Verstoß liegt hier aber nicht vor. Was als Inhalt des Sondereigentums in den Wohnungsgrundbüchern eingetragen wird (hier u. a. das Sondernutzungsrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 1), ist oder wird nicht deshalb unrichtig, weil es sich nicht mit den Verpflichtungen, die der teilende Eigentümer in einem Kaufvertrag eingegangen ist, verträgt. Daraus können sich nur schuldrechtliche Ansprüche des Käufers ergeben.

b) Zu Recht haben die Vorinstanzen davon abgesehen, einen Amtswiderspruch bei der Auflassungsvormerkung zugunsten der Erwerber der Wohnung Nr. 1 einzutragen. Bei der Eintragung einer Auflassungsvormerkung hat das GBA das Bestehen des zu sichernden Anspruchs nicht zu prüfen (Demharter, GBO, 22. Aufl., Anh. § 44 Rdnr. 88). Abgesehen davon ist nicht ersichtlich, weshalb der im Kaufvertrag mit den Erwerbern der Wohnung Nr. 1 begründete Anspruch auf Verschaffung dieser Wohnung samt Sondernutzungsfläche nicht bestehen soll.

c) Die Bet. sind der Auffassung, Amtswidersprüche müßten eingetragen werden, weil die von ihnen beanstandeten Eintragungen unter Verletzung einer gesetzlichen Vorschrift, nämlich des § 18 Abs. 2 GBO, vorgenommen worden seien. Dies trifft schon im Ausgangspunkt nicht zu, da die Eintragung der Teilungserklärung früher beantragt wurde als die der Auflassungsvormerkungen zugunsten der Bet. Im übrigen ist nach § 18 Abs. 2 GBO eine Vormerkung oder ein Widerspruch von Amts wegen einzutragen, wenn einer beantragten Eintragung ein Hindernis entgegensteht, das nicht zur sofortigen Zurückweisung des Antrags berechtigt, und eine später beantragte Eintragung, durch die dasselbe Recht betroffen wird, vorgenommen werden kann; ob hinsichtlich des früher gestellten Antrags bereits eine Zwischenverfügung erlassen wurde, ist unerheblich (Demharter, § 18 Rdnr. 39). (...)